太仓2016年住宅市场年报.ppt

太仓2016年住宅市场年报 Contents 目录 Part1宏观市场 Part2土地动态 Part3市场运行 Part4板块市场 Part5趋势预判 宏观政策 史上最严限购 预计在2017年 十九大 前不会放松 购房资格依然稀缺 苏州限购 限购影响 此次限购遏制房价上涨态势 改善型市场影响较大 市场周期性调整提前 市场可能提前进入下行通道 2016年10月3日 苏州出台最严调控令 非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区 含吴江区 昆山市 太仓市累计一年纳税或社保证明 非本市户籍居民家庭禁购二套房 本市户籍家庭禁购第四套房 当地同时调整信贷政策 首套房最低首付比从20 调高至30 有购房贷款记录无实际住房的 有一套房但无贷款记录或已结清的 二套房商贷最低首付比从30 调高至50 有一套房且贷款未结清的 申请商贷最低首付比从50 调高至80 对有两套房以上的家庭 暂停发放商贷 上海限购升级 2016年11月28日 上海市住建委 人民银行上海分行 上海银监局联合印发 关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知 要求 自2016年11月29日起 居民家庭购买首套住房 即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的 申请商业性个人住房贷款的 首付款比例不低于35 在本市已拥有1套住房的 或在本市无住房但有住房贷款记录 包括商业性或公积金住房贷款记录 的居民家庭申请商业性个人住房贷款 购买普通自住房的 首付款比例不低于50 购买非普通自住房的 首付款比例不低于70 限购影响 此次限购是通过杠杆来进一步挤压楼市泡沫 遏制房价上涨态势 限购后购房资格将更加稀缺 客户会倾向于观望 对周边城市来说 区域外溢客户会逐步下降 2016年市场政策总结及2017年市场预判 经济层面 提高首付比例 取消税收优惠 打击第三方房贷平台 提高公积金贷款要求 政策层面 设置社保要求 限制买房套数 加大土地供应 限制土地出让价格 后期预判 2016年遭遇史上最严限购 预计2017年政策不会放松 Contents 目录 Part1宏观市场 Part2土地动态 Part3市场运行 Part4板块市场 Part5趋势分析 2016年太仓各区住宅类土地成交 2016年太仓各区住宅类土地成交 住宅土地出让集中在6月和8月 新区出让的土地最多 太仓历年住宅类土地成交 2016年太仓住宅类土地成交面积49 6万方 同比下降17 6 新区的土地楼面价最高 2016年太仓住宅类土地楼面价4217 同比增长98 7 土地成交金额42亿元 同比增长72 8 前几年成交金额保持稳定 2016年土地成交金额较前几年大幅上涨 2016年住宅类土地成交面积同比小幅下降 成交楼面价大幅上涨 创历年新高 2016年太仓土地市场 2016年1 12月土地出让集中在新区和璜泾 城区仅成交1宗土地 2016年1 12月出让土地中纯住宅用地占24 商住混合用地最高占到62 商服及其他占14 2016年1 12月新区成交土地宗数最多 土地成交类型以商住混合为主 太仓主要开发商项目开发情况 聚集中南 绿地 景瑞 碧桂园等国内一线品牌开发商 碧桂园开发的项目最多 2016年土地市场总结及2017年土地市场预判 土地供应 2016年土地供应较2015年减少10万方 整体供应量不足 土地供应集中在新区 以商住混合地块为主 土地成交 土地成交集中在6月和8月 土地争抢激烈 楼面价较往年大幅上升 新区中南地块成太仓新地王 后期预判 2016年新拍土地大多已入市 主力开发商土地存量不足 预计2017年政府将增加土地供应 热门区域楼面价仍会保持高位 Contents 目录 Part1宏观市场 Part2土地动态 Part3市场运行 Part4板块市场 Part5趋势分析 2012 2016年住宅市场供求走势 2012 2015年住宅供求波动较小 2012 2014年处于供大于求的状态 2016年住宅供求较前几年大幅增加 再创新高 供求比为0 8 市场处于供不应求的状态 2016年住宅月度市场量价走势 2016年成交波动较大 5月成交量最多 10月限购后成交量急速下滑 2016年1 8月住宅市场处于供不应求的状态 10月限购后成交量大幅下滑 市场进入供大于求的状态 2016年1 12月住宅成交均价整体不断上扬 10月限购后均价高位盘整 住宅市场成交结构 2016年1 12月太仓住宅主力成交面积段为90 144 2016年6月后 100平以下面积段占比大幅减少 180 以上的高档住宅成交较多 2016年太仓各区域成交 按成交量排名 5月份成交最多 共成交3593套 新区 科教新城和浏河的存量较多 后期区域内竞争激烈 2016年太仓各区域存量 新区 科教新城和浏河的存量较多 后期区域内竞争激烈 2016年太仓各区域存量 2016年商品住宅TOP10 按成交量排名 碧桂园凤凰城夺冠 共成交1713套 2016年住宅市场总结及2017年市场预判 市场供求 2016年住宅供求量创历年新高 成交均价持续上扬 10月限购后住宅均价高位盘整 市场存量 新区楼盘数量多 住宅存量大 除浏河和港区外 其他乡镇后期存量不足 供不应求 后期预判 在当前市场环境下 预计成交量会持续下滑 但成交均价会高位盘整 Contents 目录 Part1宏观市场 Part2土地动态 Part3市场运行 Part4板块市场 Part5趋势分析 科教新城 科教新城 区域主要在售高层和联排别墅 高层均价在15000元 以上 海域天境 太仓品质标杆项目 天镜湖旁 环境优美 目前联排别墅在售 上海公馆 项目目前处于销售后期 仅剩一幢大平层在售 在售 镜湖湾 科教新城新地王 高层 叠加物业 高层主力面积118 135 科教新城板块小结 南部新城天镜湖沪通铁路 区域产品 高层和别墅物业 户型面积较大 主要面向改善型客户 区域价格 高层均价15000 18000元 联排别墅21000元 区域客户 太仓本地客户为主 部分上海客户 首置 改善 区域发展 坐拥天镜湖优美的自然环境 沪通铁路的开通将带来大量上海客户 新区 新区 目前区域存量以高层为主 主力面积87 143 景瑞望府 项目目前已处于尾盘期 主要剩余两幢高层住宅在售 高尔夫鑫城 新区纯高层大盘 目前已推房源均售罄 户型面积88 129 雅鹿臻园 项目目前处于销售后期 高层户型面积96 172 2016年项目保持整体去化较快 在售 星雨华府 项目周边名校聚集 学区资源最优 目前剩余4幢高层未推 紫桂苑 项目只剩余一幢高层在售 由于单价较高 去化速度较慢 3 2 1 6 5 4 7 8 9 售罄 在售 碧桂园天悦湾 限购后首个入市住宅项目 全精装房源 首开热销全城 中南君悦府 位于新区正中心 万达旁 高端改善项目 裕沁庭 位于新区正中心 万达旁 全精装户型 主力面积199 368 新区板块小结 太仓核心区配套完善高层物业为主 区域产品 高层物业为主 搭配少量的联排别墅 区域价格 高层均价13000 22500元 联排别墅20000 23000元 区域客户 新老太仓人均有 上海客户占比在30 以上 投资客较多 区域发展 太仓市政府所在地 配套完善 太仓核心发展区域 城区 城区 目前区域产品以高层和别墅为主 住宅存量较少 金仓华府 目前剩余2幢高层未推 联排别墅去化较慢 南洋1号公馆 目前项目高层已基本去化 别墅去化较慢 主要在售联排别墅 别墅在售 售罄 13 城区板块小结 老城区土地稀缺配套完善客户认可度高 区域产品 高层 别墅物业 城区高层价格较高 面积较大 区域价格 高层均价17000 18000元 联排别墅22000元 区域客户 太仓本地客户为主 改善型客户居多 区域发展 老城区 前期规划较差 但客户认可度高 近期周边配套逐渐完善 浏河 浏河 目前区域产品以高层和别墅为主 高层户型面积64 142 碧桂园凤凰城 高层 别墅物业组合 目前主要剩余4幢高层未售 招商依云四季 全精装房源 户型面积较小 一期房源首开即售罄 御江南别墅 低密度社区 纯别墅物业 目前主要在售大面积独栋 浏河板块小结 上海客户外溢配套缺乏小面积产品为主 区域产品 高层 别墅物业 高层面积较小 整体去化速度较快 区域价格 高层均价10000 12000元 独栋别墅均价13000元 区域客户 上海客户为主 浏河本地客户为主 投资客较多 区域发展 靠近上海宝山和嘉定 大量客户外溢 区域近期发展较快 港区 港区 目前区域产品以高层为主 户型面积75 140 高层均价在10000 11000元 左右 滨江名都 高层 叠加物业 体量较大 限购后去化速度明显下降 花漫九里别墅 港区唯一的高改型项目 依托上海的客户资源 近期整体去化情况较好 碧桂园柏悦湾 碧桂园首次进入港区 全精装房源 主力户型面积115 140 美乐公园郡 大高层物业 客户认可度低 整体去化速度较慢 青年公寓 一期售罄 二期住宅 港区板块小结 太仓港口配套较差上海客户外溢 区域产品 目前区域内产品以高层为主 高层主力面积在75 140 区域价格 区域主力高层售价10000 110000元 区域客户 新老太仓人均有 上海客户较多 首置 改善 区域发展 依托太仓港口的水运 沪通铁路的开通 上海客户的外溢 后期发展空间较大 其他区域 其他区域项目较少 物业类型以高层和别墅为主 高层主力面积76 138 韵湖豪庭 纯高层物业 主力面积76 123 预计项目2017年年初入市 莲花生活广场 小体量洋房物业 主力面积90 120 新沪紫郡 纯高层物业 双凤镇稀缺住宅项目 整体去化较快 22 13 9 6 5 3 18 12 8 2 17 11 7 1 10 21 20 19 15 16 售罄 未推 在售 Contents 目录 Part1宏观市场 Part2土地动态 Part3市场运行 Part4板块市场 Part5趋势分析 2013 2015年住宅供应呈现缓慢下降的趋势 2016年住宅供应大幅上涨 创历年新高 太仓整体存量为180 4万方 新区的存量最多 城区和科教新城存量不多 2016年全市存量为177万方 从重点板块存量和历年土地供应量来看 预计2017年供应量会小幅下降 城区和科教新城预计会加大土地供应 供应层面 需求层面 2016年住宅成交较去年同比增加80 54 10月限购后供求比大