常平万科城御湖湾加推思路PPT课件.ppt

万科城2007年12月御湖湾加推思路 合富辉煌 东莞 万科城项目组2007年12月5日 2020 3 22 2 销售节点安排 节点说明 1 御湖湾家族patty活动日 12月15日 2 御湖湾预计开售时间 12月22日 3 御湖湾07年加推销售目标 15套 4次短信 80万条 客户梳理 15日 12月8日 22日 30日 客户储备 如客户量仍不够 即时执行预案 加推御湖湾剩余26套 物管活动 圣诞活动 25日 1次活动 家族patty 预案 1 户外更换一次 加推信息 2 明信片 周边镇区 内部关系客户认购确认 17日 2020 3 22 3 推货建议 加推26套 建议第二批推出的26套单位 2020 3 22 4 推货说明 1 根据项目的现时的工程进度 御湖湾本次加推的26套别墅预计12月22日获得预售证 2 本次认购的流程和形式与御湖湾第一次推货相同 同样要照顾内部客户 并在公开发售之前进行客户的精确梳理 3 根据内部客户踊跃程度 再决定对外发售的套数及具体方式 目前以外部客户排队认购 先到先得的方式来进行推货准备 2020 3 22 5 销售目标 御湖湾07年12月加推销售目标15套 销售目标说明 1 12月22日第二次开盘目标12套 销售率60 2 12月份总目标15套 总体销售率58 3 根据年底度总体目标的完成情况分析 本次加推御湖湾26套在保障销售速度的同时 保障销售速度和资金的回笼 2020 3 22 6 开售方式 提前内部认购 集中发售 先到先得 1 认购形式 12月21日前 提前内部认购 消化前期客户 内部关系客户12月21日后 21日通知客户可以办理认购 先到先得 认购形式的考虑 1 在开售前提前完成内部关系户及前期储备的诚意客户的内部认购 以开售日集中认购的氛围促进其成交 2 提前解决关系客户 前期诚意客户与后期诚意的户之间的矛盾 3 本次推售货量的预售证获取时间暂未能落实 需针对内部认购形势来及时调整开售方式 4 若22日进行公开发售 则在21日提前通知客户开售信息 2020 3 22 7 3 公开发售定金 定金 10万元规则 先到先得 公布开售时间后 按照排队顺序 先到先得 2 内部认购 开始时间 2007年12月10日截止时间 2007年12月17日认购金额 150000元 套签定认购书时间 2007年12月22日至2007年12月29日操作方式 客户于规定时间内 到项目交纳诚意金客户于规定时间内 到项目现场办理认购手续享受优惠 享受内部认购优惠 待定 提前落实所选单元 2020 3 22 8 现时御湖湾第一批双拼销售情况 已售单位实收均价 10527元 根据明源数据统计 由御湖湾第一批产品的实际销售情况可以看出 客户对御湖湾双拼别墅此前的价格接受度较高 在目前市场情况并非极度理想 且客户来源仍然有限的情况下 项目不适宜大幅度的提升价格 小结 因此建议 御湖湾第二批推货的价格可以以13000 14000元 的面价推出 但通过各种购房优惠及礼包的形式进行折扣 实收均价限制在12000元 御湖湾第一批余货提升价格 在保证整体实收的基础上 将所有御湖湾可售产品以相同折扣面市 价格策略 2020 3 22 9 价格建议 综合各方面因素考虑 本次御湖湾第二批产品建议价格为实收12000元 2020 3 22 10 销售政策 销售政策考虑 1 怎样通过销售政策 首先吸引客户 有效增加到访量 2 在销售政策上 利用大折扣优惠的使用 刺激现场客户成交的积极性 3 利用团购优惠 拓展大客户群 4 利用销售折扣的缩减 加快客户的成交速度 兼于这三方面考虑 我们制定如下政策 2020 3 22 11 御湖湾客户情况 1 客户梳理计划 2 梳理具体安排 1 本次梳理时间12月10 12月21日 2 本次梳理共分为三批进行梳理 前期来电询问别墅的客户 来访表示对别墅有兴趣的客户 已有的别墅业主 前期已储备的客户 3 在梳理的同时以配合项目的现场活动为契机 同时有效深挖业主推荐潜力 第二轮梳理 经过第二轮梳理得来访客户 别墅业主 新客户 12 16 17日 预销控梳理 12 20 21日 进一步落实客户情况 做到预销控控制 第一轮梳理 12 10 11日 梳理总结提交12月12日 梳理总结提交12月18日 12 20 21日为预销控梳理时间 来访及来电的别墅客户 别墅业主 前期储备客户 2020 3 22 12 整体推广策略考虑 推广调性 继续沿用目前的户外和VI系统 推广重点 1 以线下活动和短信推广为主要渠道 继续拓展项目在本地的圈层影响 2 集中以本地为主 深圳为辅 强化项目的生活别墅特征 针对自住客户做宣传 推广策略整合 2020 3 22 13 15日 家族patty 07年御湖湾策略节奏安排 12 1 22日 15日 22日 开盘发售 25日 圣诞活动 物管 31日 19日 东莞短信 12日 东莞短信 14日 东莞短信 21日 东莞短信 25日 户外 预案 客户梳理 23日 明信片邮寄 预案 网络发帖炒作 2020 3 22 14 现场活动 2020 3 22 15 活动时间 12月15日目标客户 邀请别墅业主 拓展客户 银行企业关系户地点 御湖湾水景广场活动内容 现场西式酒会 烧烤自助餐 高档patty现场包装 贵宾礼品赠送留念 西式乐队及节目表演 宣传配合 短信配合 电话邀约负责人 方庆冬 高进 活动公司预算 15万 营销活动 家族patty晚宴 2020 3 22 16 短讯 2020 3 22 17 短讯投放 注 配合项目的卖点 将项目的信息定时更新核心卖点对外传播 让东莞本地客户对项目形成良好认知 东莞区域 2020 3 22 18 短讯投放 注 配合项目加推 将项目的信息对外传播 让深圳客户对项目形成良好认知 深圳区域 2020 3 22 19 网络炒作 2020 3 22 20 网络炒作 深圳区域 2020 3 22 21 在22日加推销售不理想的状况下 应立刻增加宣传力度 拓展客户群 提升销售速度 建议增加宣传方式 户外换画 邮寄明信片 利用户外的覆盖率 增加项目加推信息的推广 利用项目现时的实景照片制作成精美的明信片 对客户进行点对点式的针对性宣传 预案安排 2020 3 22 22 户外 预案 2020 3 22 23 东莞区域 户外 预案 250 320 双拼别墅首批售罄 12月徇众加推 实景照片 方向1 加推信息 方向2 项目实景 换画时间 12月25日 2020