房地产营改增下税收筹划.doc

【房地产】营改增下 税负太重 合理避税的方法总结营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。房地产行业所涉及的税种众多且繁琐，税务筹划是指纳税人在复杂的涉税环境中,在遵守税法的前提下,通过合理安排和策划企业的经营活动,以规避涉税风险,控制、减少税负,以达到税后经济效益最大化为目的的经济活动。我国法律赋予了企业对自己合法的经济利益进行保护的权利,税务筹划的本质就是企业对自身的资产和利益进行正当地维护,属于纳税人应享有的经济权利。首先开始，总结一下以往房地产行业为了避税都采取了哪些不合法和合理的舞弊手段，切记高压线万万不可以触碰。一、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税（营业税正式废除前）。二、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税（营业税正式废除前）。三、应收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款（应收未收）交换广告服务（应付未付）的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入（支出）项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税（营业税正式废除前）。四、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税（营业税正式废除前）。五、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。其实，达到减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的目的。那么房地产行业应该怎么来进行税务筹划，达到避税的预期目标呢？百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。一、充分利用国家税收政策（一）内部工程回避工程结算现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。（二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3的税率；否则，适用服务业5的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。（三）增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。比如，房地产企业或者公司将注册地址迁入江苏工业园（范，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。江苏工业园区针对全国企业招商税收优惠政策：增值税、所得税享受高达70%的税收财政奖励，个独可申请核定征收（个税税负在0.5%-3.5%之间），奖励每月兑现，省时省心!1、专为纳税大户设计的特有扶持优惠政策，享受75%以上扶持比例2、免费提供注册地址，免费代办工商、税务等公司注册服务；3、提供代理记账、