物业管理法规ppt-第七章--物业使用与PPT课件.ppt

了解 1 建筑物区分所有权的内容2 维修与修缮的种类 理解 1 违反专项维修资金管理规定的法律责任 掌握 1 建筑物区分所有权的概念与特征2 建筑工程最低保修期限以及开发商的保修责任3 专项维修资金的定义 用途 权属 管理与使用 教学难点 共用部位及设施设备修缮的责任 第七章物业使用与维护相关法律规定 1 第七章物业使用与维护相关法律规定 第一节建筑物区分所有权制度第二节保修期限与保修责任第三节专项维修基金法律规定 2 核心能力培养 能使学生分析物业纠纷中的法律关系 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 具体教学目的 掌握不同性质物业管理法律关系及主体 内容 能分析具体物业管理案例中的法律关系 教学重点 各种物业管理法律关系 物业管理法律关系主体 内容 教学难点 分析具体案例中的法律关系 特别是内容 初步运用法律关系原理 解决纠纷 第七章物业使用与维护相关法律规定 3 第一节建筑物区分所有权制度 一 建筑物区分所有权的概念和特征 一 建筑物区分所有权的概念将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分 每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合的权利就是建筑物区分所有权 二 建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有集合性与指导性 建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位 表现为 区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权 共有所有权 及成员权 反之 区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权 专有权标的物的大小还决定共有权和管理权的应有份额 处分专有权的效力必然包括共有权和管理权在内的整个区分所有权 区分所有权成立登记时 只登记专有所有权 共用部分持分权及成员权随此而发生 不需要单独登记 4 建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性 建筑物区分所有权的专有所有权 共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体 不可分离 建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性 建筑物区分所有权由专有所有权 共有所有权及共同管理 成员 权所构成 建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性主要表现为三个方面的权利义务关系 一是权利主体作为专有权人的权利义务关系 二是权利主体作为共有权人的权利义务关系 三是权利主体作为共同管理团体 业主大会 业主委员会 成员的权利义务关系 5 二 建筑物区分所有权的内容业主 建筑物区分所有权人 对建筑物专有部分的专有权专有部分又称为单独所有部分 是指在构造上能明确区分 具有排他性且可独立使用的建筑物部分 业主随建筑物共有部分的共有所有权共有部分是指业主所拥有的专有 单独所有 部分以外的建筑物其他部分 业主对共有部分享有的权利为共有所有权 共有所有权同样包括三项权能 使用权 收益权 和处分权 业主对建筑物共有部分的共同管理权 即成员权 业主的共同管理权 是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施 设备等所享有的共同管理权 6 第二节保修期限与保修责任 一 建筑工程的最低保修期限 一 建筑工程维修的概述建筑工程维修的概念和特点建筑工程的维修是指对于已经交付使用的建筑进行修复 维护和改建的活动 房屋维修具有以下特点 1 修缮条件上的限制性 2 修缮范围上的复杂性 房屋完损等级的划分及评定完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房 7 房屋维修工程的种类小修工程适用范围是 屋面补漏 修补面层 泛水 屋脊等 钢 木门窗的整修 拆换五金 配玻璃 换纱窗油漆等 修补楼地面 面层 抽换个别棱木等 修补内外墙 抹灰 窗台 腰线等 拆砌挖补局部墙体 个别拱圈 拆换个别过梁等 抽换个别檩条 拆换个别木梁 木柱 修补木楼梯等 下水管道的疏通 修补明沟 散水 落水管等 水 卫 电 气 暖气等设备的故障排除及零部件的修换等 房屋检查发现的危险构件的临时加固 维修等 8 中修工程适用范围 少量主体结构部件损坏严重 维护构件一般损坏的房屋维修 整幢房屋的公用生活设备 包括上下水 通风 采暖 电照等 需局部更换 改善或改装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程 大修工程适用范围 主体结构大部分严重损坏 但无倒塌或有局部倒塌的危旧房屋 整幢房屋的公用生活设备 包括上下水 通风 采暖 电照等 必须进行管线更换和改善的工程 因改善局部条件 需要局部改建的房屋 需对主体结构进行专项加固抗震的工程 9 翻修工程适用范围 主体结构严重损坏 丧失正常使用功能 有倒塌危险的房屋 因自然灾害破坏严重 不能再继续使用的房屋 地处陡峭易滑坡地区的房屋 或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋 无修缮价值的房屋 基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋 综合维修工程适用范围 该片 栋 大部分房屋严重损坏或一般损坏 需进行有计划的维修的房屋 需要该片 栋 的面貌进行有计划维修的工程 10 二 建筑工程保修期的法律规定在正常使用条件下 建设工程的最低保修期限为 1 基础设施工程 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 即所谓终身保修 2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏为5年 3 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 4 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程为2年 11 二 开发商对买受人的保修责任发现房屋质量问题 具体处理程序如下 1 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷 建设单位或者房屋建筑所有人应向施工单位发出保修通知 施工单位接到保修通知后 应当到现场核查情况 在保修书约定的时间内予以保修 发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故 施工单位接到保修通知后 应当立即到达现场抢修 2 发生涉及结构安全的质量缺陷 建设单位或者房屋所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告 采取安全防范措施 由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案 施工单位实施保修 原工程质量监督机构负责监督 3 保修完后由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收 涉及结构安全的 应当抱当地建设主管部门备案 4 施工单位不按工程质量保修书约定保修的 建设单位可以另行委托其他单位保修 由原施工单位承担相应责任 5 保修费用由质量缺陷的责任方承担 6 在保修期内 因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人 使用人 或者第三方人身 财产损害的 可以向建设单位提出赔偿要求 建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿 12 第三节专项维修基金法律规定 一 交纳的主体范围专项维修资金 过去称为 专项维修基金 是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施 设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户 并授权业主委员会统一管理和使用的资金 物业管理条例明确规定了3种类型的业主应该交纳专项维修资金 1 住宅物业的业主 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位 共用设施设备的除外 2 住宅小区内的非住宅物业业主 3 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 13 二 交纳的数额与时限商品房专项维修资金的筹集公有住房的住宅专项维修资金的筹集 1 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2 2 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20 高层住宅不低于售房款的30 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 14 三 专项维修资金的管理与使用 一 专项维修资金的使用专项维修资金的使用的范围下列情况不能使用专项维修资金 属于保修责任范围内的 应该由开发商 公有住房售房单位负责 属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护 不得使用专项维修资金 供水 供电 供气 通讯 有线电视等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护责任 不得使用专项维修资金 物业共用部位 共用设施设备属于人为损坏的 起维修 更新费用由责任人承担 15 专项维修资金的使用程序业主委员后成立以后 专项维修资金的使用遵循以下程序 1 已实施物业管理并成立业主委员会的小区 大厦 由物业服务企业提出维修计划 整改方案 报业主委员会审核 业主委员会初步审核确定施工单位 工程预算 费用分摊等事项 未实施物业管理或未成立业主委员会的小区 大厦 由居委会组织业主代表共同商议 初步审核确定以上事项 2 经初步核定确定的事项 必须在小区 大厦物业区域内张榜公布 不得少于7天 并征得共用部位全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意 部分共用的由该部分业主所持投票权三分之二以上业主签字同意 后 方可向主管部门提出使用书面申请 3 业主委员会 居委会向主管部门提出使用维修资金的书面申请时 应提交以下材料 维修计划或整改方案 工程预算 物业区域内业主清册 所持投票权三分之二以上业主签名册 维修资金费用分摊明细表和相关决定事项情况说明 公示内容及公示情况说明 使用维修资金的书面申请 4 主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后 在2个工作日内作出是否受理的决定 并签出书面意见 5 维修工程完工后 业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收 验收合格后 2个工作日拨付维修资金 16 二 专项维修资金的管理对于物业维修基金进行管理主要有以下方面的规定 1 维修资金应当在银行专户存储 专款专用 2 当维修资金闲置时 除可用于购买国债或者用于法律 法规规定的其他范围外 严禁挪用 以保证维修资金的安全 3 维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息 维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理 4 在业主办理房屋权属证书时 商品住房销售单位应当将代收维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管 5 在业主委员会成立后 经业主委员会同意 房地产行政主管部门将维修资金移交给物业服务企业代管 物业服务企业代管的维修资金 应当定期接受业主的检查和监督 6 物业服务企业发生变换时 代管的维修资金帐目经业主大会审核无误后 应当办理帐户转移手续 帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案 7 维修资金的使用应当接受业主监督 查询 业主委员会或者维修资金代管单位应当定期向全体业主报维修资金收支表 8 业主转让房屋所有权时 结余的维修资金不予退还 随房屋所有权