现代农业旅游产业园区网络项目建设方案.doc

现代农业旅游产业园区网络项目建设方案 导读：现代农业旅游产业园区项目建设 可行性研究报告北京 XX 有限公司 2020 年 X 月目录第 1 章 项目概况 .生态农业产业园项目可行性研究报告word版现代农业旅游产业园区项目建设 可行性研究报告北京 XX 有限公司 2020 年 X 月目录第 1 章 项目概况 .51.1 项目简介 .5 1.1.1 项目背景 .5 1.1.2 项目意义 .6 1.1.3 项目发起 .7 1.1.4 建设规模 .9 1.1.5 项目目标 .101.2 战略规划 .11 1.2.1 项目发展规划.11 1.2.2 项目市场规划.12第 2 章 环境分析 .142.1 PEST 模型分析.14 2.1.1 政治环境 .14 2.1.2 经济环境 .16 2.1.3 社会环境 .16 2.1.4 技术环境 .182.2 波特五力模型分析 .18 2.2.1 同行业竞争者的竞争.19 2.2.2 供应商的讨价还价.20 2.2.3 顾客的讨价还价.21 2.2.4 潜在进入者的威胁.22 2.2.5 替代品的威胁.222.3 SWOT 分析.23 2.3.1 优势 .23 2.3.2 劣势 .24 2.3.3 机会 .24 2.3.4 威胁 .25 2.3.5 组合分析 .25第 3 章 发展战略计划.273.1 项目发展经营的思路 .27 3.2 初期生产经营规划 .283.2.1 主要任务 .28 3.2.2 应达目标 .29 3.3 中长期经营规划 .30 3.3.1 中期（4-6 年）经营规划纲要 .30 3.3.2 长期（6 年以后）经营规划纲要.32第 4 章 市场竞争与营销策略.364.1 市场竞争策略 .36 4.1.1 初期阶段-公司选择与实施跟随竞争策略 .36 4.1.2 中期阶段，重点实施差异化竞争策略.38 4.1.3 远期阶段-主要实施市场领先者策略 .39 4.1.4 整个发展过程中，坚守高质量竞争策略.4024.2 市场需要与营销目标 .41 4.2.1 市场需求分析.41 4.2.2 营销目标 .424.3 营销组合策略 .43 4.3.1 产品策略 .43 4.3.2 分销策略 .44 4.3.3 价格策略 .45 4.3.4 促销策略 .47 4.3.5 其他策略 .50第 5 章 组织设置与园区设计.525.1 组织设置 .52 5.2 园区设计 .53 5.3 施工组织设计 .575.3.1 工程概况 .57 5.3.2 劳动力计划、主要设备材料、构件的用量计划.64 5.3.3 施工进度计划及各阶段进度的保证措施.66 5.3.4 施工现场平面布置和临时设施、临时道路布置.74 5.3.5 专项工程施工方案、工程项目实施的重点和难点及技术措施 .89 5.3.6 安全、文明施工及环保措施.165 5.3.7 项目管理班子配备.181 5.3.8 质量保证体系及措施.191 5.3.9 施工配合及施工界面的划分.215第 6 章 组织架构 .226第 7 章 信息安全体系建设.229第 8 章 施工组织设计.241第 9 章 装修布线施工方案.3119.1 工程人员配置 .311 9.2 施工队基本情况 .311 9.3 环境建设施工标准 .311 9.4 施工设备清单 .3129.4.1 工程主要测试设备.312 9.4.2 工程主要施工机具.312 9.5 施工方法和施工程序进度 .313 9.5.1 保护管敷设.314 9.5.2 预留与预埋.318 9.5.3 线缆敷设 .319 9.5.4 设备安装与调试.320 9.5.5 施工进度计划的实施.322 9.5.6 节约措施十二条.323 9.5.7 工程资料整理.324 9.5.8 安全施工管理条例.325 9.6 流程图 .326 9.7 验收标准 .34339.7.1 电气系统验收标准程序方案.343 9.7.2 UPS 系统验收标准程序方案 .344 9.7.3 机房空调系统验收标准程序方案.345 9.7.4 安保系统验收标准程序方案.346 9.7.5 消防系统验收标准程序方案.347 9.7.6 机房环境监控系统验收标准程序方案.347 第 10 章 财务分析.349 10.1 必要的说明和假设 .349 10.2 投融资计划和退出方式 .352 10.2.1 投资计划 .352 10.2.2 融资计划 .353 10.2.3 退出方式 .353 10.3 项目经营预测 .354 10.3.1 收入预测 .354 10.3.2 支出预测 .357 10.3.3 现金流预测.360 10.4 项目效益评价 .362 10.4.1 项目的投资回报率.363 10.4.2 项目的净现值.363 第 11 章 风险管理.366 11.1 政策风险及对策 .366 11.2 管理风险及对策 .367 11.3 经营风险及对策 .368 11.4 财务风险及对策 .370 11.5 自然环境风险及对策 .370 第 12 章 总结 .3724第1章 项目概况1.1 项目简介 1.1.1 项目背景随着经济的发展和人们生活步入富裕，休闲度假旅游正逐渐取 代观光型旅游，成为旅游业发展的主流。经济发达，旅游业的山东省， 早已进入了休闲度假旅游全面扩张时期。作为休闲度假旅游重要组成部分的休闲农业，得到了快速的发 展。尤其是在 2016 年国家农业部出台了关于做好农村一二三产业 融合试点工作的通知，山东省作为试点之一。其中以蔬菜、水果等 农业优势特色产业发展的，支持配置仓储、物流、加工、包装等设施 设备，以形成了完善产业链的农业基地，财政资金补助比例最高 40%。 而针对一村一品产业和休闲农业与乡村旅游、健康养老产业发展的农 业基地，财政扶持资金主要用于休闲农业基地建设、闲置房屋维修以 及一村一品生产、加工等设备购置，财政资金补助比例可达 30%。而休闲农业与有机农业相结合也正是我国现代农业蓬勃发展契 机。有机农业既能为人们提供健康安全的食品，又能保护自然环境 和生态平衡，越来越得到人们的认可与推崇。据国际有机农业运动联 盟(简称 IFOAM)发布的信息，自本世纪以来，有机农业发展非常迅速， 每年保持 20%以上的增幅，预测 2020 年，全球有机食品销量超过 1000 亿美元。在人们食品消费结构中，有机食品占比逐步提高，并 保持不断上升势头。欧美一些发达国家的有机食品销售目前己占食品5总量的 2-5%。尽管全球有机农业发展迅猛，但是，有机农业整体发 展水平并不高。据 IFOAM 测算，目前有机食品销量，仅占食品销售 总额的 1%左右。这也说明，有机农业的发展前景极其广阔。城市居民特别是中产阶层，越来越渴望利用闲暇时间寻求城市 以外的休闲生活，体验农家乐趣并同时享受能够享受到有机农业的食 品。但是目前市场上充斥着大量低端的农家乐，这些农家乐档次低， 旅游内容单一，服务质量差。住宿和餐饮等旅游设施配套不足，而市 场上有一定档次和特色的旅游型有机农庄的数量不多，仍处于供不应 求的局面，远远无法满足人们特别是中产阶层对休闲有机农业日益增 长的巨大需求。由此可见，休闲有机农业在山东地区大有可为。对于 山东省东北部坐拥山海之利而且拥有丰富的生态旅游资源的莱州市， 更是面临着发展休闲农业的重大机遇。 1.1.2 项目意义在中国开发“有机食品”具有显著的生态、经济和社会综合效 益。首先，它可以帮助解决现代农业带来的一系列问题，如减少土壤 侵蚀，减少农药和化肥对环境的污染，保护农村环境；减少能源的压 力(生产农药和化肥需要大量的能源)；增加生物种类的多样性等；其 次，因有机农业的成本比常规农业减少约 40%，有机食品的销售价格 比同类普通食品高约 20%至 30%，生产经营有机食品有利于提高有机 食品生产者、加工者和贸易者的收入，特別是广大农民的收入；第三， 有助于提高农民的就业率。开发有机食品需要劳动集约和技术集约， 农民可以利用较多的时间从事有机农业生产和食品加工，从中得到较6多的就业机会和较多的报酬；第四，满足人们的需要，有助于提高人 们的健康水平，有利于农村经济和农业的持续发展。而在开发有机农业的基础上开展休闲农业，一是可以充分开发 利用农村旅游资源，调整和优化农业结构，拓宽农业功能，延长农业 产业链，发展农村旅游服务业，促进农民转移就业，增加农民收入， 为新农村建设创造较好的经济基础；二是可以促进城乡统筹，增加城 乡之间互动，城里游客把现代化城市的政治、经济、文化、意识等信 息辐射到农村，提高农民素质；三是可以挖掘、保护和传承农村文化， 并且进一步发展和提升农村文化，形成新的文明乡风。1.1.3 项目发起 北京*农业科技发展有限公司（以下简称“*公司”）看中了山东省莱州市洪沟头地区农业生态开发的巨大潜力，在当地成立了莱州 市*农业合作社进。在所在地村民认可本项目前景的前提下，莱州市 良新农业合作社拟以 4 千亩土地的 20 年租赁期作价入股的形式作为 该项目的股东参与该项目的开发运营。本项目得到当地政府和当地农民的大力支持，政府预计给予 1500 万元的补贴扶持；农民把土地流转给生态园，每亩可获得固定收入， 同时，村民可以加入生态园工作，这样，可以帮助农民实现增收。项 目采用“政府+公司+合作社+农户+科研机构”的商业主体模式。本项目选址在山东省莱州市洪沟头。洪沟头位于莱州市的城乡结 合部等等有待补充的介绍。人口多少，生态环境如何，发展怎样。7洪沟头有机农业休闲规划区域，滨临渤海湾，环境优美，开发有 机农业馆及原生态等资源为园区整体规划提供基础保障，同时，打造 休闲农业旅游基地。符合现代都市人亲近自然、体验乡村生活的的乡 村休旅游习惯，也符合山东省旅游导向，符合莱州市大力发展现代农 业，打造休闲农业区的政策趋向，符合山东省的整体规划要求。洪沟头在*公司高层的关心及当地委市政府及委政府的共同支 持下，洪沟头立足土地等资源，加快提高引资步伐，当地的农业生态 开发进行了全新的定位。1. 地理位置 加地图2. 地块现状 项目总占地 4000 亩地，全部为国有用地，项目边界线清晰。地块内大部分土里未被开发利用，内部植被茂盛，生态环 境优良。等等内容有待补充。 3. 交通状况 外部交通 情况： 公路 铁路 水路 航空 内部交通情况 ： 目前洪沟头已修建了几条公路。分别通向哪里等。8由此可见，项目选址具有明显的政策导向和资源优势、环境优势、 交通及区位优势。1.1.4 建设规模 本项目总规划面枳为 4 千亩。主要包括以下四方面功能板块：有机绿色农作物(蔬菜、水果)种植、有机养殖（家禽类）、高中档中药 材种植、休闲农业度假板块。(1) 有机绿色农作物(蔬菜、水果)种植： 开发当地农业用地，引进高新全自动化农业技术种植有机绿色 蔬菜水果。面向当地的游客以及市内的中产阶级，就可以实现有机产 品的完全销售。同时还让观光旅游客通过对现代设施农业和传统农业 的种植过程以及有机农作物的种植过程的感观，充分的认识种植业， 并借助宣传板等加深游客对食品安全的认识。下设：设施农业生产园， 现代农业观赏区，水等。 (2) 有机养殖（家禽类） 引进高新全自动化农业技术对家禽和猪等进行现代养殖。避免当 代肉类的食品安全问题。同时下设农场，养殖体验园等吸引不同工薪 阶层及年龄阶层的游客返璞归真，感受纯粹的农作生活。 (3) 高中档中药材种植： 开辟出一大块地势高的基地用于种植中高档中药材并建设药材 检验中心以满足当前对于安全中药材的市场需要，传承中国传统文化。 并利用中高档中药材建设期短，1 年成熟期回报期短效益高的特点，9来支持项目长期可持续的发展运营。 (4)休闲农业度假板块： 主要是满足游客休闲度假等配套实现休闲农业生态旅游环境。下设：休闲农庄、乡情度假屋、商业一条街、文体中心、休闲公园、树 木园、野趣垂约亭等。同时也针对大都市的青少年增设了乡村体验板 块。如亲子园，农场绿色基地等。让青少年增加机会接触农业农村， 通过旅游来加深对农业农村的认识，促进其健全成长。下设： 农博 馆、科普馆、古村落、新农村、水环境科普教育基地、传统农业耕作 观赏区等。 1.1.5 项目目标(1)功能目标 打造以高新科技型有机农业企业和农业产业化项目为载体，都市 农业生态旅游为目标，成为集现代农业(蔬菜水果)技术示范推广、优 质农产品展销、观光旅游、休闲度假、科普文化教宵等多类产业和功 能于一身的综合型现代农业园区。 (2)市场目标 目标市场主要集中大都市新生代阶层、高薪阶层、工薪阶层、老 年消费者以及特殊人群，针对不同阶层旅游者旅游目的，打造科普教 育、休闲度假、亲身体验及技术考察等配套旅游产品。 (3)产品目标 园区将结合不同的目标市场打造一个复合型的产品体系，形成 “吃+住+行+游+购+娱+康”的最佳组合。101)吃：农家饭庄，吃五谷杂粮饭，有机蔬果绿色无公害肉类等； 2)住：古村落、度木屋、露宿帐篷等； 3)行：自行车、电瓶车、自驾车、划船等。 4)游：观赏高新现代农业和传统农业生产方式、新旧村文化、古 农具、农耕博物馆、水族造景和生态区等； 5)购：四季有机绿色蔬果肉禽、优质农产品与旅游纪念品； 6)娱：农业生产、种菜种花、园艺修剪、摘菜摘果等各种农事体 验活动，亲子采摘、户外拓展等活动； 7)康：参与农事、锻炼身体，深入大自然，沐浴自然风光，呼吸 新鲜空气。 本项目的开发年均产值可达 5 千万人民币，创利税近 855 万元， 能够为周边区域提供 1.2 万个各类就业岗位。1.2 战略规划 1.2.1 项目发展规划项目的发展规划是由公司的目标所导向的，根据公司的目标，本 项目的发展规划分为三阶段来走：第一阶段是项目开始建设第 1 年，为项目建设导入期，完成乡村 土地的开垦和高档药材的种植，同时为第二期、第三期的建设储备资 金；第二阶段项目开始的第 2 年至第 4 年，共 3 年左右，该阶段开始11进入有机休闲农庄的建设阶段。完成洪沟头休闲农庄的有机高新技术 引进和农业种植工作，并完成所有基础设施和旅游服务设施的建设， 并把洪沟头有机休闲农庄项目的品牌和产品导入市场，至第 4 年，做 好项目的运营管理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进 一步扩大知名度和提高市场占有率；第三阶段为项目第 5 年及以后，为项目成熟持续运营期。该阶段 要通过做好项目的运营管理，保持并进一步提高市场占有率，把有机 休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使洪沟头有机休闲农庄在 主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，提升项目的持续价 值，为股东带来持续丰厚的回报。在当地开展房地产项目。 1.2.2 项目市场规划1市场竞争战略和经营战略 通过行业竞争五力分析，本文将项目的市场竞争战略定为差异化 的市场竞争战略，即令项目整体品牌和产品与竞争对手有较明显的区 别，形成与众不同的特点而获得竞争优势。通过 SWOT 分析，本文选 择项目的经营战略为增长型战略。 2项目的主要目标市场 通过从地理位置、社会阶层和出游目的方面对市场的细分，本文 选择了山东地区以休闲度假旅游作为出游目的的中产阶层的市场作 为有机休闲农庄项目的主要目标市场，而一般收入阶层市场!会议市 场和健康疗养市场是次要目标市场。 3项目的市场定位12针对目标市场的特点，本文把产品定位为高价值、中等价格；品 牌定位方面，以“洪沟头”作为品牌名称；项目的功能定位为洪沟头 有机休闲农庄项目是一个以度假型休闲农业为主要特色，集有机农业、 农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合 型休闲农业旅游项目；项目的形象定位为：洪沟头休闲农庄是山东的 中产阶层人士或家庭进行休闲度假和享受农趣的首选最佳去处。4项目的营销组合策略 在项目的起步阶段，制定营销组合策略的基本指导思想是迅速扩 大知名度和迅速提高市场占有率，待项目经过了起步阶段以后，则要 根据市场的变化而及时调整项目的营销组合策略，在维持并进一步提 高市场占有率的同时使项目获取最大的效益。根据以上的指导思想， 本文制定了项目的产品策略、分销策略、价格策略、促销策略、人员 策略、有形展示策略和过程策略。13第2章 环境分析通过对项目外部和内部环境的整体分析，可以了解现状并预计未 来，以便能及时调整自己的战略，使项目的战略与所处的环境相适应。 项目面临的环境包括政策环境、经济环境、社会环境、技术环境以及 行业环境、项目自身环境。本章分别采用 PEST 模型和五力模型对洪 沟头有机休闲农庄项目面临的宏观环境和行业竞争环境进行详细的 分析，然后通过 SWOT 分析法对项目本身的优势和劣势，所面临的机 遇和威胁进行详细的分析。2.1 PEST 模型分析PEST 分 析 着 重 宏 观 环 境 的 分 析 ， 分 析 的 内 容 包 括 政 治 （ Political ）、 经 济 （ Economic ）、 社 会 （ Social ） 和 技 术 （Technological）这四大类影响企业发展的主要外部环境因素。 2.1.1 政治环境目前，我国有机休闲农业所处的政治环境是极其优越的。 (1) 发展农业，列为国民经济发展首位。在国家十二五规划纲要中， 强农惠农、加快发展现代农业，成为整个国民经济和社会发展的重中 之重。特别强调要完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、 生态、安全农业；促进