资产评估（练习题及答案）.doc

第一章 导论 同步练习 一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内) 1下列资产中属于不可辨认资产的( )A无形资产B商标权C商誉D专利权 2评估基准期一般的基准时点是( )。A日B周C月D季 3会计学中的资产计价必须严格遵循( )。A谨慎性原则B历史成本原则C权责发生制原则D重要性原则 4资产的价值是由资产所具有的( )所决定的。A权利B获利能力C基本用途D变现能力 5当事人可根据具体情况自行决定是否可以评估的经济行为包括下列选项中的( )。A资产转让B企业联营C企业租赁D企业清算 6衡量资产评估工作质量好坏的重要标志是( )。A资产评估假设B资产评估价值C资产评估结果D资产评估过程 7资产评估价值是资产作为( )在特定条件下的价值。A变现手段B获利能力C商品D权利 8资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定的( )之上的。A合理推理B充分设想C事实依据D假设条件 9如要求评估资产的公平市场价值，应具有的前提是( )。A继续使用假设B公开市场假设C清算假设D以上答案均不对 10确保资产评估公平的市场条件的工作原则是。( )。A独立性原则B客观性原则C科学性原则D专业性原则 11要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场，这是资产评估工作原则中的（ ）原则。A独立性原则B专业性原则C客观性原则D科学性原则 12在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定，这是（ ）。A贡献原则B推断原则C替代原则D预期原则 二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分) 1资产评估的特点有( )。A政策性B市场性C预测性D动态性E系统性 2资产评估与会计计价具有明显的区别，具体表现在下列选项中的( )。A二者的含义不同B二者发生的前提条件不同C二者的目的不同D二者的应用情况不同E二者的执行操作者不同 3按资产存在形态分类，资产可以有( )。A单项资产B整体资产C固定资产D有形资产E无形资产 4属于必须进行资产评估范围中的经济行为有( )。A资产转让B中外合资、合作C担保D抵押E股份经营 5属于资产评估的经济性原则有（ ）。A客观性原则B替代原则C贡献原则D最佳使用原则E科学性原则 6适用于资产评估的假设有( )。A继续使用假设B间断使用假设C公开市场假设D公开成本假设E清算(清偿)假设 7资产评估中常见非市场价值标准有( )。A清算价值 B投资价值 C收益现值D可变现价值E保险价值 8一家企业在发生下列经济行为时，必须进行资产评估的有( )。A企业兼并B企业出售C企业租赁D企业联营E企业清算 9一部机床属于典型的资产中的( )。A有形资产B无形资产C单项资产D整体资产E不可确指的资产 10资产评估作为社会性活动，在( )等方面发挥了重大的作用。A产权转让B资产流动C资产重置D企业重组E企业清算 三、判断并说明理由题(正确的在题后的括号内划，错 误的划X，并说明理由) 1. 资产评估是客观的，同一项资产有唯一的评估结果（ ） 2资产评估的对象是被评估的资产，是评估的主体（ ） 3继续使用是指资产将按现行用途继续使用或将转变用途继续使用（ ） 4资产评估是通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，不受市场检验（ ） 5在某些情况下，资产评估就是会计计价，会计计价就是资产评估，两者是等同的。( ) 6判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题 是判断其是否具有获利能力。( ) 四、名词解释题 1资产评估 2替代性原则 3清算(清偿)假设 4资产评估的主体 五、简答题 1列举资产评估的特点并加以简要解释。 2资产评估中为什么会存在假设？适用资产评估的假设有哪几种？第一章一、1C 2A 3B 4B 5C 6B 7C 8D 9B 10D 11A 12D二、1ABCDE 2BCE 3DE 4ABE 5BCD 6ACE 7ABDE 8ABDE 9AC 10ABD三、1 2 3 4 5 6四、五（略）参见教材第二章 同步练习 一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内) 1在资产评估的四种基本方法中，最简单、最有效的方法是( )。A现行市场法B重置成本法C收益法D清算价格法 2一般说来，应根据特定的评估目的选择相应的价格标准。市场法主要用于( )的交易。A单项资产B整体资产C机器设备D流动资产 3市场法因为需要有公开活跃的市场作为基础，有时会因缺少( )而难以应用。A有效数据B合理数值C可对比数据D可固定数据 4更新重置成本是指用新材料、新技术标准，以现时价格购建的( )全新资产所需的成本。A价格相同的B功能相同的C相同的D相类似的 5估算固定资产的实体性贬值，通常采用的方法是( )。A功能系数法B物价指数法C统计分析法D使用量比率法（使用年限法） 6重置核算法用于估算资产全价时是按资产成本的构成，以( )为标准。A现行市价B账面价格C国家计划价格D成交价格 7由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低，如政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为( )。A物理损耗B实体性贬值C功能性贬值D经济性贬值 9收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折成( )。A现值B当前价值的金额C当前价值D当前价值的总金额 10运用收益法评估资产价值的主要缺点是( )。A难于真实准确地反映企业本金化的价格B不易为买卖双方所接受C预期收益额预测难度较大D未来收益不可预测的因素影响大 11某转让资产预期第三年收益额为100万元，折现率为10，则其折现值为( )。A9091万元B8264万元C7510万元D6830万元12一台旧的专用设备在进行资产评估时通常采用的方法是（）。A市场比较法B成本法C收益法D三种方法均可以 13重置购建机器设备一台，现行市价1万元，运杂费200元，直接安装成本150元。根据经验分析，其间接成本占直接成本的百分率为1，则其重置成本合计为( )。A104535元B10 350元C10 3535元D10 3505元 14选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本时，应选用（）。A、复原重置成本B、更新重置成本C、任选一种15某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现已八成新的年加工900件产品的被评估设备价值为（ ）万元。规模经济效益指数为0.5。A56 B.4.5 C.7.5 D.6二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选择是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内。多选、少选或错选均五分) 1实体性贬值的估算方法有( )。A观察法B经济使用年限方法C使用年限法D修复费用法E成新率法 2复原重置成本和更新重置成本的的相同之处在于运用（ ）。A相同的功能效用B相同的建造标准C资产现时价格D相同的设计E相同的材料 3决定资产现行市价的基本因素为( )。A资产的生产价格B供求关系C需求量D供应量E质量因素 4资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素有( )。A实体性贬值B无形损耗C经济性贬值D功能性贬值E市场价格 5决定收益现值的基本因素有( )。A重量成本B超额利润C折现率D市场价格E已使用年限 6造成经济性贬值的主要原因有( )。A该项资产技术落后B该项资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D自然力作用加剧E政府公布淘汰该类资产的时间表 7重置成本的估算一般可以采用的方法有( )。A重置核算法B物价指数法C功能价值法D物价比例法E规模经济效益指数法 8某机器设备较技术先进的同类设备生产效率低、耗费工时、年超额支出工资2万元，此资产剩余使用年限为6年，若折现率为10，则其资产功能贬值额下列选项中错误的是( )。A871万元B872万元C870万元D861万元E781万元三、判断并说明理由题(正确的在题后的括号内划，错 误的划X；并说明理由) 1应用市场比较法进行资产评估，只需要有一个充分发育活跃的资产市场就可以了。 ( )。 2市场比较法是资产评估的基本方法中最简单、最有效的方法 ( )。 3评估一台奔腾三型电子计算机，不能以奔腾四型电子计算机作为更新重置成本。( )。 4物价指数法与重置核算法是重置成本估算中较常用的方法，二者之间没有很大的区别，有时可以等同。 ( ) 5功能价值法运用的前提条件和假设是有可利用的历史资料。 ( ) 6运用成本法评估资产时，应首先确定资产的重置成本。( ) 7应用收益法进行资产评估时，必须具备的前提条件是：资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的。（）。 8资产评估方法很多，虽然各种方法都有其自身的特点，但这些方法之间又是相互关联的。( ) 9当同时采用两种或两种以上的方法评估一项资产时，有可能会得出两种或两种以上不同的结论。这时，可以将用各种方法得出的评估结果加权平均得出评估结论。 ( )10固定资产的实体性贬值就是该设备的累计折旧额。（）。 四、简答题 1运用市场比较法评估资产时，应按照什么程序进行? 2运用收益法进行评估时，预期净现金流量如何确定？ 五、计算题 1某企业尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测，3年内各年预期收益分别为400万、300万、200万元，若折现率为10，试求其三年收益现值总额。2某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 （该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。资产评估网上习题答案第二章一、1A 2A 3C 4B 5D 6A 7D 9A 10C 11C 12B 13A 14B 15D二、1ACD 2AC 3ABE 4ACDE 5ABCE 6BE 7ABCE 8BCDE三、 1 2 3 4 5 6 7 8 910四、略五、按有限期各年收益折现法计算数据如下：1年度收益额(万元)折现率(%)折现系数折现收益值(万元)1400100909136364230010082642479232001007513150263年内收益现值总额=363.64+247.92+150.26=761.82万元 2（1）重置成本500万元 （2）实体性贬值率2087.5%（2087.5%8）68.63% 实体性贬值额=50068.63%=343.15万元成新率168.63%31.37%（3）功能性贬值=4（133%）5.3349=14.29523万元 (4)评估价值=500343.1514.29523=136.28077元第三章 同步练习 一、单项选择题(在每小题列的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内) 1机器设备类资产一般不具备独立的获利能力，所以在进行机器设备评估时，( )的使用受到了很大的限制。A市场法B收益法C成本法D以上答案均不对 2评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的( )。A主观价值B客观价值C存在状态D客观存在 3在机器设备评估中应优先选择的物价指数为( )。A综合物价指数B零售物价指数C行业协会统计的该类设备的物价指数D消费品物价指数 4下面的贬值属于功能性贬值的为( )。A由于大量产品的积压，某车间由三班改成两班造成的设备开工不足B由于设备生产厂家采用新设计，使某厂使用的车床相对物耗上升了20C由于市场疲软，某车间的10台机床，只有6台使用， 造成4台的闲置D由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备的空闲 5下列属于机器设备原始成本的为( )。A某厂购人一台设备共花费20万元，其中技术培训费，专家指导费3万元B某化工厂购人一反应堆花费100万元，还未安装使用C某厂自制一台专用车床，共花费35万元D某厂支出了80万元订做了一台设备，尚未交货 6经济寿命是指( )。A机器设备从使用到报废为止的时间B机器设备从使用到运行成本过高而淘汰的时间C机器设备从使用到先进的同类设备出现而最终被淘汰的时间D从评估基推日到因经济上不合算而被淘汰的时间 7确定合理的机器设备使用寿命的依据为( )。A经济寿命B技术寿命C自然寿命D经济寿命、自然寿命、技术寿命三者综合考虑 8计算重置全价时，不应计人的费用是( )。A购置费B安装费、调试费C维修费用D技术改造 9运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )因素。A.使用强度 B.使用时间C.地域因素D.时间因素 10用市场比较法法进行机器设备评估时，第一步首先应该( )A因素比较B计算评估值C对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料D进行市场调查，选取市场参照物 二、多项选择题(在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内) 1机器设备的原始成本应包括( )。A购置费用B大修费用C日常维修费用D安装调试费用E设备运输费 2机器设备的重置全价应包括( )。A机器设备的购置费用B操作人员培训费用C大修费用D日常维修费用E技术改造费用 3下面方法，可用于机器设备评估的方法有( )。A成本法B物价指数法C市场法D收益法E规模经济效益指数法 4机器设备评估中，常用的重置全价的测定方法有( )。A重置核算法B点面推算法C物价指数法D成新率法E规模经济效益指数法 5进口设备的重置成本包括( )。A设备的购置价格B 设备的运杂费用C设备的进口关税D 银行手续费E设备的安装调试费用 6属于经济性贬值的因素有( )。A由于技术进步，某设备的市价降低了3万元B由于原材料的紧俏，造成某车间半数设备的闲置C由于市场疲软，某厂被迫由一日三班改成一日两班，造成设备开工不足D由于新技术的采用，使同类设备的使用寿命延长E由于机器设备的超期服役，引起物耗变大 7进行机器设备评估时，其程序一般包括下列选项中的( )。A明确评估目的B清查机器设备，明确评估对象C对机器设备进行必要的鉴定D研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料E评定估算、撰写评估报告 8机器设备的贬值有三种类型，实体性贬值是其中的一种。确定设备实体性贬值，通常使用的方法有( )。A年限法B修复费用法C成新率法D物价指数法E技术鉴定法 9运用市场法评估机器设备的基本步骤包括( )。A确定评估对象B对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料C进行市场调查，选取市场参照物D因素比较E计算评估值 10设备的功能性贬值通常表现为( )。 A超额重置成本B超额投资成本C超额营运成本D超额更新成本E超额复原成本三、判断并说明理由题(正确的在题后括号内划，错的划X，并说明理由) 1机器设备类资产一般不具备独立获利的能力。 ( ) 2进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即现行市价法、重置成本法、收益现值法，都是适用的。（ ） 3对于一些难以获得市场价格的机器设备，在计算重置成本时应选用物价指数法。 ( ) 4.在机器设备评估实践中，技术检测是确定设备成新率的唯一手段。 （ ） 5在机器设备评估中，价格指数法是一种普遍适用的方法。 （ ） 6机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。 （ ） 7已提完折旧的设备的成新率为零。 （ ） 8以设备的更新重置成本作为评估的基础，可以不考虑设备因超额投资成本形成的功能性贬值。 （ ） 9由超额运营成本引起的设备功能性贬值通常要利用类比法进行估测。( ) 10单台（件）设备评估通常不宜使用收益现值法。 （ ） 11各种机器设备原始成本的费用构成都是相同的。 四、简答题 1应用市场比较法评估机器设备的步骤有哪些？ 2机器设备评估具有哪些特点? 五、计算题 1已知某厂的一台设备仍有10年使用寿命，但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的功能性贬值。（考虑时间价值因素选用折现率为15%，所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188） 2假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。已知 3.某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元公斤，从第六年起上涨20，（该企业适用的所得税率为33%， 假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：（1）计算资产重置成本 （2）计算实体性贬值额 （3）计算功能性贬值 （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）资产评估第三章习题答案一、单项选择题 1B 2D 3C 4B 5C 6B 7A 8C 9D 10C二、多项选择题 1ADE 2AB 3AC 4ACE 5ABCDE 6BC 7ABCDE 8ABE 9BCDE 10.BC三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11四、问答题（略）五、计算题 1先计算年超额运营成本： 前五年：每年 200000100220=8（万元） 后五年：每年 200000100220（1+20%）=96（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年 8（133%）=536（万元） 后五年 每年 9。6（133%）=643（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 536335226433.352204972=28.68（万元） 2评估值为 250000（2500002500004%）125=150000元 3. (1）资产的重置成本500400500400万元 （2）确定实体性贬值率=61540 实体性贬值额40040160万元 （3）功能性贬值=40022000.673.79140022400.673.1700.621659632.0448元 （4）评估值=40000001600000659632.04481740367.9552元第四章 同 步 练 习 一、单项选项题 1在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是( )。A房地产税金B 管理费用C利息D 保险费 2某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近( )万元.A400B392C.402D390 3随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。这是建筑物 评估原则中的( )。A替代原则B最有效使用原则C供需原则D房地合一原则 4某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为，但受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，这种评估方法是( )。A成本法B收益法C市场比较法D残余估价 法 5建筑物残余估价法从评估原理的角度看，尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况，属于( )的一种。A成本法B折现法C市场比较法D收益法 6使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（ ）。A用途合理B使用强度合理C能获得正常收益D能获得超额收益 7位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素，它们均属于( )。A个别因素B一般因素C区域因素D普通因素 8计算建筑期利息的工期应按( )计算。A合同工期B.额定工期C协商工期D 实际工期 9收益还原法适用于( )地产。A学校、机关、公园等公益性B租赁或企业用C医院、文化场所等D农村宅基地 10运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是( )。A土地的非再生性B 土地位置固定性C土地用途广泛性D 土地利用永续性 11基准地价系数修正法所要修正的因素是（ ）。A地理位置和交通条件B出让年限、个别因素和市场转让条件C容积率和覆盖率D特别利害关系和特殊动机 12假设开发法属于一种（ ）。A加和法B积算法C类比法D倒算法 13某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估价最有可能为（ ）。A85000元B12631元C72369元D12369元 14国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ ）。A70年B40年C60年D50年 二、多项选择题 1建筑物不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在( )。A固定性B 异质性C耐久性D贬值性 2对房屋建筑物进行评估时，其一般程序包括( )。A明确评估目的B准备资料和有关文件C资产评估明细表的准备D评定测算E确定评估结果，撰写评估说明或评估报告 3房地产评估遵循的原则有( )。A最有效使用原则B 合法原则C替代原则D 供求原则E贡献原则 4市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的( )。A要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于5个B选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C交易时间与评估基准日尽可能接近D交易应具有透明性、公平性和有效性E交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致 5运用市场法进行建筑物评估时，其一般程序包括有( )。A资料的收集B选择作比较的交易实例C交易行为的补正及交易日期的修正D区域因素和个别因素的修正E运用市场法公式计算评估价 6测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的有( )。A工料测量法B分部分项法C规模经济效益指数法D系数调整法E单位比较法 7采用市场法进行土地使用权的评估时，选取的供比较参用的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有（ ）。A与待估土地交易类型应柑同B与待估土地用途应相同C交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正 8假设开发法中的投资利润是以( )为基础的。A专业费用B 投资利息C卖楼价D 地价E建筑费用 9市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的( )等方法求出待估土地价格。A算术平均法B指数平滑法C加权平均法D期望值法E标准对照法 10评估建筑物需要考虑的因素包括（ ）。A产权B 用途C建筑结构D 建成时间E装修质量和水平 三、判断并说明理由题(正确的在题后括号内划错误的划X，并说明理由) 1对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围 环境等因素进行。 ( ) 2土地价格实际上是由生产成本所决定的。 ( ) 3为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。 （ ） 4房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。 （ ） 5在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候，最好选用资产评估几种基本方法中的市场法。 （ ） 6只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。（ ） 7对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种，即成本法、市场法和残余估价法，是不可以采用收益法的。 ( ) 8一般来说，要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定待估地块价格。 （ ） 9土地价格一旦形成，便不会再有所变动，而成为某个固定价值。 （ ） 四、问答题 1运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正？ 2运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素？ 五、计算题 1某企业和外商合资，利用其现有场地作投资。场地共1 500平方米，土地最高出让年限为60年，合资35年，取还原利率为10。经调查得知，该地政府规定基准地价为1 000元平方米，并分析确定该场地个别因素修正系数为120，市场转让因素修正系数为110，试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格。 2某宗土地是已开发完成的临街地，面积9 200平方米，现对开发后的价格进行评估。经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料： 单价(元/平方) 情况修正 日期修正 区域修正 个别修正 A B C D E 2269 2501 2480 2230 2400 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 97/100 97/100 95/100 95/100 98/100 100/100 100/97 100/97 100/100 100/95 100/102 100/100 100/103 100/100 100/100 根据以上资料评估该宗土地的价格。（最后运用算术平均法） 3评估对象为一空地，面积1000平方米，用于办公楼。适用于假设开发法评估地价。最佳开发设计总面积4500平方米，预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米，预计总建筑费用300万元，专业费为建筑费的5%，利息率为10%，利润率为20%，税费按楼价的3%计算。建筑费第一年投入50%，第二、三年分别为25%。求地价。 4某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。 5一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元平米，专业费为建筑费的10，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元平米，销售管理费为楼价的2.5，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6，开发商要求的投资利润率为10。求：地价。 6一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元平方米，土地还原利利率为8，建筑物还原利率为10。该房寿命为25年。其他费用的计提方法如下： 房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元。 试用建筑物残余估价法估算房屋价格。 7.待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。资产评估第 四章习题答案 一、单选 1C 2B 3B 4C 5D 6C 7A 8B 9B 10C 11B 12D 13C 14D 二、多选 1ABC 2ABCDE 3ABCDE 4BCDE 5ABCDE 6ABDE 7ABCDE 8ADE 9ACD 10ABCDE 三、判断 1对 2错 3对 4对 5对 6对 7错 8对 9错 四、问答题（略）五、计算题 1先求修正后的地价 A=2269100/10097/100100/100100/102=2158 同理 B=2501 C=2358 D=2119 E=2476 采用算术平均法得出：该宗土地评估值=（2158+2501+2358+2119+2476）/5=2322.4元 2先求土地转让年限修正系数：a1=（1+10%）60-35（1+10%）351/（1+10%）601=0.968 P=Aa1a2a3=150010000.968120%110%=1916640 3.预计楼价=（45002700）/（1+10）3=9128295 总建筑费=（300000050%）（1+10）-0。5+300000025%（1+10%）-1。5+300000025%（1+10%）-2。5 =2671271（元） 地价=楼价建筑费(1+i十r+p+ir+ip)税费(1+r+p) =91282952671271(1+10+20十5+510 +520)9128 2953(1+10+20) =4006278(元) 4. （1）土地的取得费用=45.2元/平方米（2）土地开发费为：50元/平方米 （3）税费为49.1元/平方米（4）投资利息=（45.2+50+49.1）0.915%242=15.8元/平方米（5）资金利润=（45.2+50+49.1）10%=14.4元/平方米（6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米（7）土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米（8）土地价格=（174.5+26.7）150000=30105000元 5.楼价500090004500万元元建筑费300050001500万元专业费1500000010150万元销售管理费4500万2.5112.5万税费4500万6.5292.5万利润（地价建筑费专业费）利润率（地价1650万）10=0.1地价+165万利息（地价1650万）6=0.06地价+99万地价45001650112.5292.50.1地价1650.06地价99万地价2181万1.161880.1724万 6解：（1）年房租收入=95012=11400元 （2）房租损失准备费=1/2950=475元 房产税=1140010%=1140元 土地使用税=1002=200（元） 管理费=114004%=456元 修理费=114004%=570元 保险费=260元 年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元 （3）年纯收益=11400-3101=8299元 （4）已知地价=500100=50000元 归属于土地的收益=500008%=4000元 归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元 （5）建筑物折旧率=1/25100%=4% 建筑物价格=4299（10%+4%）=30707元 7解（1）总收入=6000012=720000元 （2）总费用=180000元 （3）总收益=720000-180000=540000元 （4）房屋纯收益=1500000（10%+2%）=180000元 2%为房屋年折旧率 （5）土地纯收益=540000180000=360000元 （6）50年土地使用权价格=360000（P/A，8%，50）=4404054.47元 第五章 同 步 练 习 一、单项选择题 1下列各项中属于不可确指资产的有( )。A商标B 专利权 C著作权D商誉 2无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。A非实体性B垄断性C经营效益性D 价值的较大不确定性 3一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。A重置成本B损耗程度C机会成本D使用价值 4在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。A有效期限B成熟时期C重置成本D 能产生超额收益 5在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。A销售利润销售利润率B销售利润销售收入分成率C销售利润销售利润分成率D销售收入销售利润分成率 6 用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。A75 B. 50 C. 65 D. 20 7同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。这是专利权的 ( )。A独占性B专有性C时间性D不可转让性 8专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。A有必然联系B没有多大联系C没有必然联系D有一些联系 9商标的评估对象是（ ）。A商标所带来的总体收益B商标注册时所花费的费用C商标产品的价格D商标所带来的额外收益 10决定商标权价值高低的因素为( )。A商标的基本构成和设计B商标所能带来的效益C商标具有法律保护的专用权D商标所能发挥的作用及具有的特点 11商誉评估值指的是企业超额收益的( )。A本金化价格B重置成本价格C变现价值D最高收益值 12某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。A7