财信国际城市楼盘分析报告.doc

财信城市国际楼盘分析报告2010-9-26目 录第一项：产品分析一、 区位1. 地点位置2. 交通条件3. 区域特征4. 周边环境二、 特征1.项目概况2.建筑参数3.面积户型4.配套设施三、 交房时间第二项：价格分析第三项：广告分析一、 售楼部二、 诉求点第四项：销售情况一、 销售率二、 客户群分析第五项：开发商及物业管理公司分析第六项：产品总体SWOT分析一、产品优势（S）分析二、产品劣势（W）分析三、产品机会（O）分析四、产品威胁（T）分析总结 第一项：产品分析一、 区位1.地点位置项目位于渝北区龙溪街道金龙路259号（原电子校），建筑面积达30万平米，财信城市国际南接华新分流道，东靠金龙路，西临松牌路、北近红锦大道。将利用与龙溪镇传统饮食商圈相连的优势，打造成为加州区域商业、生活中心。周边紧邻一些大型的科研机构、政府职能部门、大型文化娱乐场所，交通十分便利。2.交通条件项目交通图项目地处金龙路路段与龙华大道交汇中央，西南接华新分流道，交通十分便利。 133华荣高滩岩、411水晶郦城桃园佳景、602新牌坊小学朝天门等30路公交、松牌路电子校立交速通全城。未来轻轨3号线将经过(加州站)；3.周边配套周边紧邻一些大型的科研机构、政府职能部门、大型文化娱乐场所，交通十分便利。该区域将成为融合建筑文化、饮食文化和新商业精粹的城市中心区域，而金龙路区域，将集餐饮、休闲、购物、娱乐多元发展，成为以中心生活社区为主，商业文化社区为辅的中心区域。三层临街商业、18班小学、3班幼儿园、3班托儿所、地下超市；二、特征1.项目概况重庆财信城市国际项目位于渝北区龙溪街道金龙路259号（原电子校），建筑面积达30万平米，财信城市国际南接华新分流道，东靠金龙路，西临松牌路、北近红锦大道。将利用与龙溪镇传统饮食商圈相连的优势，打造成为加州区域商业、生活中心。周边紧邻一些大型的科研机构、政府职能部门、大型文化娱乐场所，交通十分便利。 财信城市国际包括8幢高层住宅、2幢公寓，时尚商业中心、18班小学、3班幼儿园、3班托儿所、地下超市、地下停车库的城市居住、商业综合体。所处位置及周边靠近龙山、龙塔等大型生活及周边的商业社区，在未来的35年内，该区域将成为融合建筑文化、饮食文化和新商业精粹的城市中心区域，而双龙路区域，将集餐饮、休闲、购物、娱乐多元发展，成为以中心生活社区为主，商业文化社区为辅的中心区域。 一期开盘时间：2009-06-28，交房时间：2010-12-31；二期开盘时间：2009-08 入住时间：首期7、8号楼预计2010年底交房 2.建筑参数物业类别： 住宅、公寓、高层住宅、商业项目特色： 国际化社区,投资地产建筑类别： 高层装修状况： 毛坯所属商圈： 加州新牌坊开盘时间： 2010-09入住时间： 2011-12 容 积 率： 4.79绿 化 率： 30%开 发 商：重庆财信房地产开发有限公司物业现状: 地上 层占地面积: 63000平方米 建筑面积: 300000平方米 开发商: 重庆财信房地产开发有限公司物业管理公司: 财信物管代理商: 凡博代理售楼地址: 渝北龙溪镇街道金龙路259号（原电子校）财信城市国际房价: 均价9100元/平方米预售许可证: 渝国土房管(2010)预字第(366)号,渝国土房管（2010）预字第（233）号,渝国土 2.面积户型目前财信城市国际在售房源为5号楼，共包括4种户型，1种面积为（88.48）为跃层，平层面积为（65.87、110.01和77.17）3户型；均以清水房交房；容积率4.79；(一)跃层户型2室2厅2卫1厨88.48该户型面积88.48赠送面积达12.55，在5号楼所有户型中占12.5%；是最畅销户型，基本以售罄，户型为上下层跃式，而非错层跃式；下层是客厅、餐厅、卫生间、和厨房外加一景观阳台；上层是两卧室和一卫生间外带一空中院馆；其设计合理做到了标准户型的几大特点：干湿分区、公私分开、主次分开、动静分开。其畅销原因有:1.户型设计合理;2.赠送面积较大;(此户型面积为88.48，赠送面积达12.55，在所有本项目户型中赠送面积最高，且院馆后期可以装修密封做书房或小卧室。增加使用率。不足之处：1.卫生间面积较小；2.阳台较大，比较浪费；（二）平层户型1）2室2厅1卫1厨65.87该户型是5号楼的主力户型，也是该地段畅销户型面积65.87；赠送面积8.22；5号楼共32层，每层8户，该户型站每层4户占全部户型的50%；目前该户型比较畅销基本售罄，户型畅销分析：1.该户型符合该地段消费大众群体购房需求，用作居不拥挤；用作投资相对风险低；2.该户型可以2房变3房；购买经济使用，居住和租售都显得性价比较高；3.户型设计紧凑，采光充足，通透性好；不足之处1.景观阳台面积过大；2.卫生间面积小，不方便；3.客厅采光差；2）2室2厅2卫1厨75.17该户型面积75.17赠送面积为8.26，在5号楼整个户型中占25%，目前还有30楼以上和5楼以下为售罄；该户型采光明显不足，通透性也不好；除客厅和主卧外，厨房和院馆采光都相对较差，而次卧室基本没有彩光，此户型同样可以2房变3房；该户型依然比较畅销，其主要原因是其价格相对较低；3）3室2厅2卫1厨110.01该户型面积110.01赠送面积为8.26，在5号楼整个户型中占12.5%，目前还有很多未售出，属于该楼盘滞销户型；户型滞销原因：1.面积较大，投资较高；2.户型彩光、通透性不佳；3.由于已经是3房，院馆作用不大；4.和其他户型相比赠送面积最少；第二项：价格分析 财信城市国际价格走势表从价格走势表可以看出，财信城市国际开盘价在5800元/平米，最高价是目前在售5号楼9400元/平米，均价在9100元/平米左右；价格从2010年5月到2010年9月一直处于平衡状态，主要是因为在此期间该项目未推出新房源；历史销售记录从销售记录来看，其销售相对较慢，5号楼2010年4月17日开盘及销售达85%，而后几个月时间里依然还未售罄，主要原因有：1.该项目马上要加推6号楼面积46-86之间，直接冲击面前在售5号楼面积；2.未售罄户型为75和110，75户型朝向相对较差，在30楼以上和5楼以下；110户型者由于价格太高投资比较大，所以销售比较缓慢；第三项：广告分析一、售楼部楼盘销售中心就在项目楼盘下面，售楼部销售气氛火爆，给人感觉处于热销状态，销售中心位于该地段去超市的毕竟之路，人群流动量大；起到了很好的广告效应； 二、诉求点楼盘以赠送面积为广告诉求点，通过大面积赠送面积来达到销售目的，目前在售5号楼盘，4户型中，赠送面积主要来源于阳台、院馆；赠送面积最大的户型是88.48平米的跃层户型，赠送面积达到12.55平米；其他平层3户型赠送面积大小均在8平米左右；第四项：销售情况一、销售率目前该楼盘已销售90%以上（消息来源置业顾问），仅剩余少量75和110房源，均价9100元/，75房源楼层在30楼以上和5楼以下，110有中间楼层，88.48平米跃层户型最为畅销目前还剩几套，估计月底就可以售罄；该项目预计10月底将加推6号楼，面积46-86之间，目前推出活动是可携带5万元存款证明办理VIP卡，开盘时可享总价5000元的购房优惠。二、 客户群分析 由于该地段交通方便，且周边配套设施相对齐全；所以该地段购买客户应为以下几种：1.看重本区域未来发展的投资者。2.在江北或附近工作的上班族3.本区域长期居住的常住人口；第五项：开发商及物业管理公司分析项目开发商是重庆财信房地产开发有限公司，物业管理公司是财信物管，代理商是凡博代理。财信房地产开发有限公司重庆财信企业集团有限公司是一家主营房地产业、环保产业的企业集团。本企业于一九九二年成立，十余年来，累计在相关产业中实现产值近40亿元人民币。是重庆市企业资信评级委员会评定的AAA级资信单位，亦是重庆市有关金融机构评定的AAA级资信企业。 在房地产业内，我司奉行专业化与价值延伸，持续专注产品品质与研发，已有多个项目的土地储备。2005年，集团下属财信房地产公司被评为“重庆市房地产开发企业50强”第六项：产品总体SWOT分析一、产品优势（S）分析1.项目位于交通枢纽地段，交通极其方便；2.项目地段以前的（电子校）一所专科院校，所以周边配套齐全且成熟；3.项目已中小户型为主，符合当地经济消费，由于项目交通方便加上多是中小户型，吸引更多投资者前来购房；4.项目赠送空间较大相对比较划算；二、产品劣势（W）分析1.本案的占地面积相对较小容积率较高，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；2.项目位于十字交通路口，环境过于吵杂，噪音大，空气质量部高；3.价格过高，使得绝大部消费者负担不起，或不敢轻易投资；这点从销售楼盘户型就能看出，目前110平米户