第七章房地产投资项目不确定性分析ppt课件.ppt

第7章房地产投资项目不确定性分析 房地产投资项目的不确定性概述临界点分析敏感性分析 学习目标 不确定性分析主要包括临界点分析和敏感性分析 通过本章学习 要求学生掌握临界点分析 敏感性分析的方法和其指标的计算 熟悉临界点分析 敏感性分析的概念和目的 并通过分析结果解释它们所面临的风险情况 了解其各自的应用范围及局限性 另外 学完本章 学生还应清楚地了解房地产投资项目所面临的不确定因素 以便在后续的投资方案比选中提高决策的准确性和可靠性 7 1房地产投资项目的不确定性概述 7 1 1房地产投资项目不确定性的含义前面所论述的项目财务分析是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析 由于环境 条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限 所确定的基础数据 基本指标和项目的经济效益结论 有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计 这种现象就称为不确定性 7 1房地产投资项目的不确定性概述 7 1 2房地产投资项目的主要不确定性因素房地产投资是一个动态的过程 具有周期长 资金投入量大等特点 因此很难在一开始就对整个房地产投资过程中的有关费用和后期的收益情况作出准确的估计 租售价格 土地费用 开发周期 建安工程费 融资成本 出租率 建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素 投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究 从而为房地产投资决策提供科学的依据 7 1房地产投资项目的不确定性概述 1 租售价格租金收入或销售收入构成了房地产投资项目的主要现金收入 因此租金或售价对房地产投资项目收益的影响是显而易见的 而准确地估算租金或售价又非易事 2 土地费用土地费用是房地产投资分析中一个重要的计算参数 在进行开发投资分析时 如果开发投资者还没有获得土地使用权 土地费用往往是一个未知数 7 1房地产投资项目的不确定性概述 3 开发周期项目开发周期大体上由前期 建造期和租售期三个阶段组成 在前期阶段 开发商要进行征地 拆迁 安置 补偿工作 委托建筑师作规划设计方案和方案审批 还要办理市政基础设施的使用等手续 在建造期阶段 建筑施工工期的变化影响投资收益实现时间的长短和贷款利息的多少 由于受某些特殊因素的影响 可能会引起施工工期的延长 在出租期或出售期阶段 出租期或出售期的长短与宏观的社会经济状况 市场供求状况及居民购买力有直接的关系 7 1房地产投资项目的不确定性概述 4 建安工程费在房地产开发项目进行投资分析的过程中 建安工程费的估算比租金或售价的估算要容易一些 但即使这样 分析时所估算的建安工程费与实际建安工程费之间也不一定相符 导致建安工程费发生变化的原因主要有两种 1 由于建安工程费的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作 两者往往相差半年到一年时间 这期间由于建筑材料和劳动力价格水平的变化 可能出现建安工程费上涨或下跌的情况 2 当建筑工程开工后 由于建筑材料价格和人工费用发生变化 导致建安工程费用改变 7 1房地产投资项目的不确定性概述 5 融资成本融资成本的高低是由贷款利率决定的 贷款利率的变化对许多财务评价指标都有影响 房地产投资周期长 其间政府宏观政策的变化及经济运行情况都可能引起贷款利率的变化 6 出租率出租率是可出租的建筑面积占总建筑面积的比例 与之相对应的一个概念是空置率 它是指准备出租但没有出租出去的建筑面积占总的可出租建筑面积的比例 7 1房地产投资项目的不确定性概述 7 建筑面积当项目用地面积一定时 容积率的大小就决定了项目可建设的建筑面积的数量 而建筑面积直接关系到项目的租金或销售收入与总建造成本 8 投资收益率投资收益率取值的变化对现金流量分析 投资项目开发价值和一些盈利能力评价指标有所影响 投资收益率的微小变化都会影响到财务评价的最终结果 如前所述 项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后净经营收入除以投资收益率来得到 7 1房地产投资项目的不确定性概述 以上分析可以看出 房地产开发过程所涉及的这些变量 或者以独立的形式 或者以相互同步或不同步的形式发生着变化 假如开发项目的总收入和总费用是同步变化的 那么 开发商的纯利润将基本保持不变 在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大 但在开发过程中 总收入和总费用的变化并不同步 因此 有必要对各变量的变化情况 以及这些变化对开发商的收益有何影响 影响程度怎样 进行详细分析 以保证开发的决策有充分的依据 7 1房地产投资项目的不确定性概述 7 1 3房地产投资不确定性分析的作用1 不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策 对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握 分析这些不确定性因素在什么范围内变化 看这些因素的变化对项目的经济效益影响程度如何 通过综合分析 就可以对所提出的投资建议是否接受作出判断 或提出具体的论证和建议 进而对原投资方案进行修改 以便作出更切合实际的投资决策 7 1房地产投资项目的不确定性概述 2 不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力 通过不确定性分析 可以预测项目投资对某些不可预见的政治 经济 自然等因素的变化的抗冲击能力 从而说明项目的可靠性和稳定性 尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效益的影响 避免投资经营后不能获得预期的利润和收益的情况的发生 本书中 房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析 敏感性分析 7 2临界点分析 7 2 1临界点分析的含义临界点 是房地产开发项目盈利与亏损的分界点 在这一点上 项目的收入与支出持平 净收入等于零 它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态 即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态 因此 临界点就有了以下叫法 盈亏平衡点 收支平衡点 保本点 损益平衡点等 7 2临界点分析 临界点分析是对房地产投资项目中的各变量 开发或销售量 成本 销售利润率等 进行综合分析的一种技术经济分析方法 临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点 以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题 通过临界点分析 投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力 盈利能力和抗风险能力 它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价 临界点分析可以采用计算或图解的方法 7 2临界点分析 7 2 2临界点分析的数学模型通常情况下 临界点分析是通过对房地产投资项目的业务量 指开发或销售量 成本 利润相互关系的分析找出投资项目的盈亏临界 而量 本 利之间的这种相互关系可以通过一个数学模型来表示 这个模型应当除了业务量和利润之外 都是常数 使业务量与利润之间建立起直接的函数关系 1 成本与业务量房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样 按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类 固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本 变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本 7 2临界点分析 2 临界点分析的数学模型假设产量和销量相同 则 利润 单位售价 销量 单位售价 销量 销售税率 单位变动成本 销量 固定成本 单位售价 销量 1 销售税率 单位变动成本 销量 固定成本设 Z 表示利润 P 表示单位售价 Q 表示产 销 量 r 表示销售税率 Cv 表示单位变动成本 CF 表示固定成本 则上述公式可表示为 临界点分析可分为线性分析和非线性分析 7 2临界点分析 7 2 3线性分析1 线性分析的应用条件1 房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积 或产品产量 的线性函数 2 房地产产品的生产量和销售量相等 即开发的房地产能全部销售出去 3 房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变 4 同时开发几种不同类型的房地产产品时 应将其组合折算成一种产品 5 计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据 7 2临界点分析 利用临界点分析的数学模型 我们知道 它含有相互联系的6个变量 给定其中5个 便可求出另一个变量的值 所以 公式经过变形 可以分别求出Z Q P Cv CF 7 2临界点分析 3 线性分析的应用例 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼 预计建成后 每平方米售价1500元 总开发建筑面积2000平方米 销售税税率5 预计每平方米建筑面积的变动成本为800元 假设开发期间的固定成本为100万元 试计算开发项目的预期利润 解 该开发项目的预期利润为 7 2临界点分析 4 临界点分析的图解法将销量 成本 利润之间的关系反映在直角坐标系中 即形成临界点分析的图解法 绘制临界点分析图 可按下列步骤进行 1 选定直角坐标系 以收入和成本为纵轴 产量或销售量为横轴 2 在纵轴上找出固定成本数值 以此为起点 绘制一条与横轴平行的固定成本线 3 以固定成本线的起始点为起点 以单位变动成本为斜率 绘制总成本线 4 以坐标原点为起点 以单价为斜率 绘制销售收入线 7 2临界点分析 7 2 4非线性分析线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析 而在实际中 固定成本 单位产品可变成本和售价等均会发生变动 销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系 在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析 7 2临界点分析 例 某房地产公司生产房地产建筑配套产品 年固定成本为28万元 单位变动成本为80元 件 产品销售价格为260元 件 目前该公司年产量为3500件 根据市场调查和预测可知 由于近几年市场需求最较大 同时市场竞争又十分激烈 故公司董事会决定拟采取降价扩销措施 按销售量的1 递减售价 并按销售量的1 递增单位可变成本 试求 1 该公司生产规模 产量 在什么规模内可盈利 2 最大盈利时的最佳产量是多少 7 2临界点分析 综上所述 房地产投资项目的临界点分析 主要是根据房地产开发经营成本 产 销 量 建筑面积 售价和利润之间的函数关系进行预测 分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法 但应用这一方法 只能对项目风险作定性分析 而无法定量测度其风险的大小 即对项目的风险只能进行程度上的描述 这是临界点分析在技术上的局限性 7 3敏感性分析 7 3 1敏感性分析的含义敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时 导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法 在房地产投资分析中 其主要经济指标是净现值 内部收益率 开发商利润等 而主要变量是指前面介绍的八项因素 7 3敏感性分析 7 3 2敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析 寻找敏感性因素 观察其变动范围 了解项目可能出现的风险程度 以便集中注意力 重点研究敏感因素产生的可能性 并制定出应变对策 最终使投资风险减少 提高决策的可靠性 7 3敏感性分析 二是通过敏感性分析 计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度 或极限值 或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值 以此判断项目是否可行 三是通过敏感性分析 可以对不同的投资项目 或某一项目的不同方案 进行选择 一般应选择敏感程度小 承受风险能力强 可靠性大的项目或方案 7 3敏感性分析 7 3 3敏感性分析的方法敏感性分析侧重于对最敏感的关键因素 即不利因素 及其敏感程度进行分析 通常是分析单个变量变化 必要时也可分析两个或多个变量的变化对项目经济评价指标的影响程度 1 单变量敏感性分析假设各变量之间相互独立 每次只考察一项可变参数 其他参数保持不变 以考察该变量对经济指标的影响 这种分析叫单变量敏感性分析 也叫单因素敏感性分析 7 3敏感性分析 2 多变量敏感性分析同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响 从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析 也叫多因素敏感性分析 由于投资分析过程中的参数或变量同时发生变化的情况非常普遍 所以 多变量敏感性分析有很强的实用价值 7 3敏感性分析 项目对某种变量的敏感程度 可以有两种表示方法 一是通过列表法表示该变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度 即敏感性分析表 二是通过图解法表示评价指标达到临界点 如内部收益率等于财务基准收益率 时 某个变量允许变化的最大幅度即极限值 即敏感性分析图 超过此极限 就认为项目不可行 7 3敏感性分析 7 3 4单变量敏感性分析1 单变量敏感性分析的步骤1 确定分析指标 敏感性分析指标 就是以前介绍过的经济评价指标 即敏感性分析的具体对象 一般来说 敏感性分析指标应与确定性分析 财务分析 所使用的指标一致 2 选择需要分析的变量 在影响项目方案效益的多个变量中 可以根据两条原则选择主要的变量进行敏感性分析 一是预计在可能的变动范围内 该变量的变动将会强烈地影响方案的经济效果指标值 二是对在确定性分析中所采用的该变量的数据的可靠性 准确性把握不大 7 3敏感性分析 3 研究并确定各变量的变动范围 并列示各变量不同的变化幅度 如 5 10 等 或不同取值的几种状态 然后计算这种变化对经济评价指标的影响数值 4 通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度 建立相应模型与数量关系 确定敏感性因素 然后对敏感性因素进行排序 就可以找出对项目影响最大的敏感因素 7 3敏感性分析 敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素 一般可通过两种方法来确定 一种是相对测定法 即设定要分析的变量均从初始值开始变动 且假设每个变量每次变动的幅度均相同 分别计算在同一变动幅度下各个变量的变动对经济评价指标的影响程度 也即敏感度或敏感程度 然后按敏感度的高低对各个变量进行排序 灵敏度高的因素就是敏感因素 另一种是绝对测定法 即假定要分析的变量均只向经济评价指标产生不利影响的方向变动 当变动到某一极限值时 会使经济评价指标超过项目可行的临界值 从而改变了项目的可行性 则说明该变量就是敏感性因素 7 3敏感性分析 2 单变量敏感性分析图敏感性分析图是通过在坐标图上做出各个不确定性因素的敏感性曲线 进而确定各个因素的敏感程度的一种图解方法 它可以求出导致项目由可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值 具体做法是 1 将各个变量因素的变化幅度作为横坐标 以某个评价指标 敏感性分析的对象 如内部收益率 为纵坐标作图 7 3敏感性分析 2 根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线 取点范围小时 近似为直线 其中与横坐标相交角度较大的变化曲线所对应的因素就是敏感性因素 3 在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线 如NPV 0 FIRR ic等 求出变量因素的变化曲线与基准收益率曲线 即临界曲线 的交点 则交点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值 即该变量因素允许变动的最大幅度 或称项目由盈到亏的极限变化值 变量因素的变化超过了这个极限 项目就由可行变为不可行 7 3敏感性分析 例 设房地产公司开发一物业进行出租经营 开发总投资为1000万元 建设期1年 投资在期初一次性投入 年租金收入为300万元 当年即发生 年经营费用为75万元 物业经济寿命为10年 期末固定资产残值为50万元 基准收益率为10 试对该投资进行敏感性分析 解 1 选择净现值为敏感性分析的主要经济指标 根据净现值公式 可计算出项目的净现值 NPV 1000 300 75 P A 10 10 50 P F 10 10 401 83万元因为NPV 0 所以项目可行 7 3敏感性分析 2 选择需要分析的变量因素 投资额 年租金收入和经营费用 3 设定这3个变量因素的变动范围 并列出各变量的不同变化率 3个变量在初始值基础上分别变动10 20 再分别计算这种变动对净现值指标的影响数值 4 确定变量因素对净现值的影响程度 找出敏感性因素 5 临界点的极限分析 7 3敏感性分析 7 3 5多变量敏感性分析单变量敏感性分析忽视了各变量之间的相互作用关系 在实际投资过程中 很可能有几个变量同时发生变化 且其所造成的分析结果失真比单变量大 因此对一些重要的 投资额大的投资项目除了要进行单变量敏感性分析以外 还应进行多变量敏感性分析 7 3敏感性分析 1 两变量敏感性分析的步骤1 选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象 2 从众多的不确定因素中 选择两个最敏感的因素作为分析的变量 3 列出方程式 并按分析的期望值要求 将方程式转化为不等式 4 作出敏感性分析的平面图 以横轴和纵轴分别代表两种因素的变化率 并将不等式等于零的一系列结果描绘在平面图上 由代表这些结果的一条线将平面划分为两半 该直线就作为临界线 在直线的一边表示投资项目的效益指标在两因素同时发生变化