中国顶级别墅区域产品研究

中国顶级别墅市场研究 深圳市黑马房地产顾问有限公司 目录 一 中国顶级别墅市场综述顶级别墅定义市场发展历程分布价格区间二 珠三角经济圈顶级别墅观澜湖高尔夫别墅万科十七英里侨鑫 汇景新城三 环渤海经济圈顶级别墅东山墅玫瑰园观唐长城脚下的公社 四 长三角经济圈顶级别墅檀宫紫园世贸佘山庄园 一 中国顶级别墅综述 无论古今中外 别墅均被人们视为住宅的最高形态 也往往寄托着人类诗意栖居的终极梦想 随着经济条件的变化 现在世界许多地方诞生了豪华气派 尊贵典雅的超级别墅 这两年 全国数百万 数千万 甚至数亿元的豪宅次第而起 成为城市中一道亮丽的风景 作为为中国顶级成功人士打造的奢侈品 尽管国内顶级别墅发展时间并不长 但还是呈现出以下鲜明的特点 图中为北京 深圳两地顶级别墅尽管一南一北 一中一西 但它们的共性是相同的 我们对顶级别墅的定义 顶级豪宅是指在特定地段 以度身定制的方式打造 具有鲜明建筑特色和历史人文价值 专门供给社会上具有相当的财产 地位和权利的人居住的独立式住宅 具体地说 豪宅具有五大特征 一是区位优越不可替代 二是环境幽雅历史形成 三是建筑精美不可复制 四是风格各异难以仿造 五是人文价值无法再生 因此 称得上豪宅的物业必然具有唯一性 现有的别墅项目在景观环境方面 基本分为湖景别墅 海景别墅 山景别墅 江景别墅 高尔夫别墅等类型 中国顶级别墅的发展历程 从拿来主义到百花齐放 约从2001年开始 中国从南到北开始 大量进行一场 殖民文化 式的建筑风格大 拿来 随着客群居住水平 置业阶段的提升 换代型客群 海归客群 企业家客群 文化人客群等一大批 新知富阶层 开始摒弃 伪别墅 并对住宅风格的纯粹性 文化的纯粹性 空间功能的纯粹性提出更高的要求 开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格 在深圳 意大利风格的波托菲诺 在北京北美风格的桔郡 北美乡村风格的纳帕溪谷 在上海 纯西班牙风格的鼎邦丽池等 皆以经典异国文化风格取胜 尤其是文化风格竞争是这一时期的焦点 通过对异域生活形态的直接 拿来 建立纯粹的风格 经典的风格 建立豪宅产品 如桔郡 纳帕溪谷等 该阶段是中国别墅从粗犷型的简单模仿向精细型综合创造的转型 是一次有益的实践与提高 上海西班牙风格的鼎邦丽池 深圳意大利风格的波托菲诺 北美乡村风格的纳帕溪谷 北京北美风格的桔郡 在高层次 综合性的 临摹 之后 2002年前后 中国别墅开始从殖民式的复制向文化整合与创新发展 尤其随着新亚洲经济与文化的复兴 亚洲及中国地缘意识的崛起 中国文化意识开始进入别墅设计中 而中国西部的成都率先将中国元素导入现代建筑芙蓉古镇的出现让业界叹为观止 之后成都的清华坊 广州的中华坊 北京的观唐 运河岸上的院子等 一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品形成强势产品冲进市场 与盛极一时的各类北美风格别墅形成鲜明对比 这一时期 甚至象纳帕溪谷 万万树这样的北美风格的别墅 以组团形式上 也强调中国庭院式的空间感 回归中式精神 成都清华坊 北京 运河上的院子 2003年后 在北京 上海 广州 开始纷纷出现千万元豪宅 中国富人区开始出现在杂志上 市场上有为顶级富豪定制的顶级别墅 如上海的佘山紫园 北京财富公馆 也有城市经理人打造的小别墅 如北京亲爱的VILLA 龙湾别墅 上海帕萨蒂纳等 还有如北京优山美地 直接以投资租赁为开发目的 针对驻华使馆 跨国公司CEO等租赁之用 此阶段 从面积 总价 均出现高中低三类不同别墅 由此 单一面积 单一形态的欧风别墅全面打破 这一阶段 由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入 中国的别墅从风格 空间 功能 配套 装修上 都显得更加纯粹了 千万上亿元别墅现身中国 北京财富公馆 上海紫园 中国顶级别墅的分布 珠三角经济圈 长三角经济圈 环渤海经济圈 中国的顶级别墅主要分布在中国的珠三角 长三角 环渤海三大经济圈 其中又以四个一线城市 深圳 广州 北京 上海 最为集中 顶级别墅的城市定律 国内的顶级别墅与中国城市发展的轨迹 人居模式的演变有着历史和现实的因缘关系 目前国内的顶级别墅 主要集中在经济相对较发达的京 沪 穗 深及东部沿海和东南沿海地区 这些城市的特点是经济基础较为雄厚 城市历史文化背景深远 国际资本比较集中 存在着外资消费群休体 高收入阶层比较密集 顶级别墅一定与城市的文化背景与经济基础密不可分 深圳星河丹堤 天津津京新城的温泉别墅 中国顶级别墅的价格区间 目前中国的顶级别墅 其入门级的标准为千万元 中级标准在3000万左右 亿元级产品则是顶级别墅中的领袖 二 珠三角经济圈顶级别墅 作为中国三大经济板块之一的珠三角 经过多年的规划与努力 经济圈内各城市已逐渐走向了一体化 实现了相互共赢 随着经济的一体化 圈内各城市的经济 企业 人员日益融合 相应地房地产市场也将相互整合 逐渐走向一体化 从2006年的发展不难看出 其态势已初露端倪 2007年 此趋势将更加明显 深圳 广州 惠州和东莞等珠三角城市的一体化将是大势所趋 另外 随着广州 深圳两座城市的外溢效应日益明显 惠州和东莞的相关配套不断完善 楼盘品质逐步提高 顶级别墅也得到更好的发展 观澜湖高尔夫别墅 观澜湖规模10平方公里 观澜湖 翡翠湾 占地为100万平方米 1平方公里 建筑面积4 8万平方米 容积率只有0 048 覆盖率2 观澜湖 翡翠湾一期位于观澜湖尾崎将司球场 环绕翡翠峰四周而建 包括66 4万平方米的高尔夫球场 9万平方米的翡翠峰业主公园 公园内设置有1362米的环山慢跑径 健康登山径等 还设有定向越野 攀岩 野营等运动功能 面积分别为2万平方米的怡翠湖 9千平方米的叠翠湖 及12万平方米的业主休闲园林 具备山 湖 球道三重景观 会所 深圳会所 面积超过3万平方米 环境优雅 设施齐全 周边配套 东莞会所 面积达5万平方米 1500平米专卖店 3000人大型会议厅 20间多功能贵宾厅 周边配套 观澜乡村俱乐部 休闲康体餐饮设施齐全 周边配套 项目概况 意大利建筑风格 双首层设计 项目特色 私家泳池 花园 私家会所 小结 2006年 珠三角首栋亿元别墅在观澜高尔夫诞生 观澜高尔夫别墅由香港骏豪倾十年心血打造 得天独厚的自然景观 世界第一大球会的光环 未来五年每年的世界杯在此举行的利好 这都为别墅的未来预留了充分的想像力 本项目可谓是国内别墅市场中 高尔夫别墅 的代表作 也是巅峰之作 万科十七英里 地址 龙岗区葵涌镇溪涌村深葵公路占地面积 67571 建筑面积 50687 一期总户数 107户房型面积 叠加 OWNHOUSE 188 221 258 276 房3厅 289 88套双拼别墅 5房2厅312 18套独栋别墅 5房3厅600 1套均价 58000元 海边的伊甸园 项目总平面图 鸟瞰图 通过合理地布局 户户海景 充分引入海洋资源优势 体现家住海边的特色 立面设计采用纯现代风格 简洁质朴而轻盈 是大海边的精致点缀 融于山海之间 除了自然海岸景色外 还有周围山坡绿地 公用花园 天然及人造的景观 各住宅群本身及之间的庭院 在整体的布局上相互串连 使在不同的路径上 都能享受到不同层次的景观 天然及人造的景观相互衬托 相得益彰浑然一体 坡地住宅居住的层面于竖向分开 最大限度地延伸环境至建筑空间之中 实现真正意义的融合 小结 万科十七英里是集万科十几年地产开发的大成之作 从建筑规划到户型设计 都有相当高的造诣 本项目拥有深圳最优美的海景及一亿八千万年的礁石群 私家海滩 游艇码头 提供金钥匙管家等十一种人性化的服务 号称 中国唯一一个与海零距离的住宅 王石的梦想 加州17英里 深圳梧桐山 盐田小梅沙 大鹏生活 徒步海岸 急行军 野营 露宿 篝火 晨雾 听潮 看海 日出 拾贝 登山 滑雪 烧烤 游泳 晚宴 沙滩运动 漂流 绕暗礁 垂钓 PARTY 摄影 喝啤酒 汇景新城 位置 广州天河汇景路 广园东路华南快速干线回旋处 发展商 侨鑫集团规模 占地130万平方米建筑类型 独立别墅 联排别墅 叠加式别墅 别墅式公寓 国际公寓物业管理 广州侨鑫物业管理公司 广州唯一连续3年蝉联 中国十大超级豪宅 楼盘 汇景湖畔 三 环渤海经济圈顶级别墅 在环渤海经济区日渐形成的今天 北京由于政治经济 奥运经济而备受关注 天津以其港口经济 海洋经济 优势产业经济吸引着各方投资者的眼球 唐山 廊坊等地则以其卓著的成长速度令人刮目相看 以北京和天津世界级经济城市联手 带动着两侧的扇型区域 将成为中国乃至世界城市区 工业区 港口区最密集的地区之一 环渤海经济圈正在被人们所重视 随着 环渤海 区域经济发展的一体化进程逐步推进 北京 天津等一线城市周边县市都纷纷调整自己的城市发展规划和城市功能定位 诞生了一些以旅游 休闲为主导产业的县市区域 以北京 天津等中心城市客户群为主要目标客户群的别墅市场逐步形成并快速发展 譬如蓟县 宝坻 燕郊 涿州等地 东山墅 东山墅占地100公顷 整体规划为11大半岛组团 155席独栋别墅点缀在森林 河流 湖泊 溪谷之间 以80万平米的绿化面积 4 5万平米水面 0 32低容积率 创造出都市中的自然奇迹 东山墅以0 32的超低容积率和大片绿地景观 傲然立于当今京城最繁华 最具价值的地块之内 堪称国际化程度最高的涉外别墅区 东山墅不仅毗邻亚洲最大的公园 朝阳公园 也是地块内唯一的高端别墅社区 加上雄踞CBD 燕莎 丽都涉外商圈的 金三角 核心 使这里真正成为大隐于城的第一居所 项目在水资源极度匮乏的北京 做了万米水系规划 更体现出湖泊 溪流 山涧的多样性 百米宽的绿化带 令东山墅内的居住环境与外界的喧嚣得以隔绝 园区内 大多数别墅濒水而建 私家水岸线 私人码头 听水门厅 透天门廊 叠水庭院 室内游池等不胜枚举的豪宅专属符号 在喧嚣的城市中心营建出一份 天人合一 的大气与和谐 美国著名建筑师道格拉斯 道林先生亲自主持设计6款经典户型 面积从400平方米至1150平方米 北京 玫瑰园 占地749亩 49 93万平方 建筑面积17 6万平方米 容积率0 35 前两期开发的合称 五洲别墅区 包括美国区 欧陆区 日本区 太空区 散落于美丽的维多利亚公园四周 三期新品 爵士别墅区 占地32万平方米 户型面积380平方米 1340平方米 湖区面积为16000平米 花园面积为32000平米 项目四期分为意大利 美国 英国 西班牙等不同国家地区的组团 罗马假日 新洛可可 英伦漫舞 阳光地中海 美国经典 维多利亚 托斯卡那 源自法国路易十五时代宫廷贵族的生活趣味的洛可可风格上加以创新 从而具有华丽而略显浪漫 传统中仍不失有时代气息 玫瑰园 爵世王座 167号别墅 堪称园内智能化建筑极品 将至尊生活完美呈现 在这里 奢华与排场是最无用的形容词 空间与景观完美配搭 演绎和谐与美的顶级境界 爵世王座智能系统独有的智能灯光场景控制系统的个性化设计使业主享受到国际级至尊生活 爵世 的泳池采用世界最高技术法国环保循环系统 内循环 无地漏 全部为水自动处理系统 自动冲浪系统 除尘系统 其水质洁净 卫生可以达到十年不用换水 极具奢侈的装修 户型点评 带有地中海海岸别墅的风格 外部庄重大方 高大气派 主入口大门镶嵌了35块各种不同形状的玻璃 左侧天然的石板没有人为的精雕细琢 把整个旋转楼梯外部装饰得像庄园古堡 体现了此幢别墅主人的地位和身份 爵世系列中建筑面积最大的别墅 1126 81M2 地下室建筑面积365 32M2 三个贮藏间 二个设备间 健身房 吧台 家庭影院 台球厅一应俱全 80M2客厅首层315M2建筑面积 二层带有18M2阳台建筑面积305M2 整层为主人房 分别带20M2的洗手间与储藏间建筑面积140M2 观唐 地址 朝阳区香江北路占地面积 48万平方米建筑类型 独栋别墅容积率 0 47绿化率 70 概况 共329栋 一期174栋 二期西区77栋 本项目以 中式别墅领军者 自居 典型中国式街巷式布局 院落式空间的建筑风格非常浓郁 与北京城以十字轴布局 环路相通相联的大格局似可相比 另一方面 可以留意到观唐在很大程度上浓缩着中国传统建筑符号如 朱门 翘脊 条窗 青灰色高墙 以及私家庭院中临水而建的 轩 庭院外用写意手法营造出的社区环境等等 奇石 曲径 小桥流水 制式门楼 这些传统经典符号均体现出一种中式宅院的浓烈风格 营造出古朴 典雅 宁静的居住氛围 大部分的宅前宅后都有小桥溪流 惘若水乡江南 木桥 流水 方砖 八角亭 廊架 商铺 让聚会活动皆品位 细细看处 给人的感觉像是北京的官府宅第 朱门灰墙青瓦 颇有明清时代院落风范 为强调中式建筑特有的私密性 3米的高围墙在观唐使得私家院落真正成为户外起居空间 庭院深深 中式样板房 总体规划 整个社区为纯粹独门独院的中式院落独立别墅 产品均为地上2层 地下1层 共有326套中式院落独立住宅及配套 16套 户型点评 总建筑面积 1536 27M2地上建筑面积 1025 16M2地下建筑面积 264 97M2架空层 246 14M2总占地面积 540 28M2庭院总面积约 1502M2 二期产品中面积最大的户型 一层地下室带下沉庭院大面积的健身房两个家庭厅 超大车库八米多面宽客厅 超大车库八米多面宽客厅 无论是子女卧室还是客卧室 均配更衣室与洗手间 长城角下的公社 项目名称 长城脚下的公社 原称 建筑师走廊 地理位置 北京北部山区 水关长城 附近占地面积 8平方公里总体规划 严迅奇 香港 景观设计 艾未未 中国 建筑面积 32600平米一期 共计9400平米 二期 共计23200平米一期建设 11幢别墅 1幢俱乐部二期建设 48幢别墅俱乐部 总建筑面积4109平米 内部设有游泳馆 西餐厅 酒吧 10个院落式餐厅 小型电影院 画廊 儿童游乐 礼品商店 别墅 建筑面积最小330平米 最大700平米 多为500平米左右 怪院子 香港 严迅奇设计面积为481m2 4间卧室别墅租金价格 人民币 晚 12500 长城脚下的公社 是 中国有限公司总裁张欣和董事会主席潘石屹投资 约请亚洲地区 位著名建筑师设计和建造的世界前卫建筑工程项目 长城脚下的公社 位于长城边上的一个 平方公里的山谷 该项目的主旨是建造一个私人住宅的当代建筑博物馆 并希望通过这个具有试验性的举动 影响中国一代建筑师 开发商和消费者 竹屋 日本 隈研吾设计 347m2 6间卧室 建筑外观 造型与室内的完美统一别墅租金价格 人民币 晚 24883 家具屋 日本 坂茂设计面积为333m2 4间卧室 飞机场简学义 中国台湾 设计面积为603m2 4间卧室租金价格 12500元 晚 长城脚下的公社 的设计费用达到了1200万美元 一期工程于2002年完成 其余将于2010年完成 这些大小形状各异的别墅用了木头 钢铁 石头 泥土 水泥和玻璃等不同的建筑材质 别墅内部也呈现出各种建筑风格 如平板屋顶 悬臂墙 冥想室和花岗岩的天井 设计极富现代艺术色彩 租金价格 16700元 晚 手提箱 香港 张智强设计 建筑面积347m2 4间卧室 租金 价格 人民币 晚 12500 红房子 中国 安东485m2 4间卧室租金 价格 人民币 晚 23380 长城脚下的公社由原来的11栋别墅扩展为42栋别墅 同时引入凯宾斯基饭店管理集团作为公社的战略合作者 长城脚下的公社从屡获建筑大奖的艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店 四 长三角经济圈顶级别墅 长三角经济圈是指以上海为龙头的苏中南 浙东北工业经济带 其城市群由苏浙沪毗邻地区的16个市组成 包括 上海 南京 苏州 扬州等 这是我国目前经济发展速度最快 经济总量规模最大 最具有发展潜力的经济板块 檀宫 檀宫 的十八栋别墅极尽华美 处处散发出优雅气质 汇聚了英国 意大利 法国等地别墅最为经典的风格 与巴黎凡尔赛宫和香榭丽舍大道一样 檀宫的外墙主要采用产自法国中部的珍贵天然石材 门窗和内部设备均采用世界顶级品牌 檀宫一号楼 售价1 5亿人民币 个性化定制 檀宫 每栋建筑面积在1600 2000平方米的别墅都有上下四层 每层代表着休闲娱乐 社交 款待贵客和居住四大主题 室外有广阔的私家花园 下沉式庭院 室内设有恒温泳池或室内外双泳池 健身房 SPA 图书室和至少五套以上的豪华卧室套房 有些还设计了沙龙 北欧风格的阳光房 具备商务功能的会议室 比邻西郊国宾馆的荣耀之地 以福布斯名流为客户的高端形象 18幢别墅的限量制作 一流名师WAT G的设计风格 臻于完美的细节考虑 无一不与这个城市的气质相得益彰 城市的形象决定了住宅 而住宅又决定生活方式 檀宫这样的豪宅必然是某种生活方式的产物 它对居住者的生活又产生巨大的影响 在檀宫的18幢豪宅中 英伦皇式的端庄稳重 法国枫丹白露式的浪漫典雅 西班牙马尔贝拉式的梦幻奔放 意大利佛罗伦萨式的繁复浓艳 在它们各自的推崇者眼中 各有其美 其间的生活方式 更是千差万别 因此檀宫的入住者 并非简单意义上的富豪 还应该具备对这种文化内涵的鉴赏和承接能力 从