资产评估教学大纲(考试).doc

第一章 概论第一节：资产评估的基本概念和特征本节应掌握：资产评估的概念及特点；熟悉：资产评估的基本要素。一、资产评估： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。二、资产评估的基本要素 1、评估人（主体）2、评估的对象（客体）3、评估依据4、评估的目的（特定资产业务）5、评估原则6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）7、评估价值类型8、评估方法（成本法、收益法、市场法）9、评估假设10、评估基准日三、资产评估的特点1 现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观存在2 市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验3 预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。4 公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。5 咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。第二节 资产评估的对象和分类本节应掌握：资产评估的对象和特点； 熟悉：资产评估的分类；了解：资产的分类。一、资产评估的对象1、资产评估的主体 （1）、评估机构（法人） （2）、专业评估人员（自然人）2、资产评估的客体二、资产的分类1、按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体资产 单项资产单台资产；评估的是单个生产要素的价格 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。2、根据被评估的资产能否独立存在分： 可确指资产(有形资产和除商誉外的无形资产)与不可确指资产3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。三、资产评估的分类第三节 资产评估的目的和价值类型本节应掌握：资产评估的价值类型； 熟悉：资产评估的目的；一、资产评估的目的 狭义：仅指产权变动资产流动时的评估 广义：多种目的二、资产评估的价值类型 （P25）第四节 资产评估的假设前提本节应掌握：交易假设、公开市场假设、持续使用假设；熟悉：清算假设；一、交易假设：二、公开市场假设： 三、持续使用假设： 四、清算假设： （P31）第五节 资产评估的原则资产评估的经济原则（P33）第六节 资产评估与会计核算的联系与区别本节应掌握：资产评估与会计核算的联系与区别一、资产评估与会计核算的联系和区别联系：会计计价和财务报告利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动中，资产评估结果又是企业建账的依据。区别：基本职能不同；资产确认和计价依据不同；两者目标不同第二章 资产评估的基本方法第一节 资产评估的市场法本节应掌握：市场法的具体评估方法；熟悉：市场法的基本概念和理论基础；了解：市场法的基本前提和市场法的优缺点。一、市场法的理论基础 均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。二、市场法的基本前提 1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。三、市场法的基本程序和相关参数（一）寻找参照物。（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1。一般以被评资产为1003、功能因素 功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 四、市场法的具体评估方法：类比调整法交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数例 某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5,467 5,418 5,480 被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元五、市场法的优缺点1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用需具备一定的前提条件：（1）对市场成熟度的需求； （2）对被估对象的要求。第二节 资产评估的成本法本节应掌握：各项要素的测算；熟悉：成本法的概念和理论依据；了解：成本法的基本要素。一、成本法的概念和理论依据: 生产费用价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费二、成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。三、各项要素的测算 基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗 重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率1、重置核算法 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。2、功能系数法（一）重置成本及其计量（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法（该方法计算的一般是更新重置成本）。若功能与成本呈指数关系，计算公式：（3）物价指数法（物价指数法计算的是复原重置成本）如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。1）定基物价指数2）环比物价指数。（二）有形损耗及其计量 1、观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2、使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率（三）功能性损耗及其计量1. 功能性损耗是无形损耗的一种，体现在两方面：运营成本（物耗、能耗、工耗等）和产出能力2.超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少3.计算方式：因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）（五）综合成新率及其计量1.含义：资产的现行价值/资产的重置权价2. 计量方法(1)、观察法(2)、使用年限法 (3)、修复费用法第三节 资产评估的收益法本节应掌握：收益法的具体评估方法； 熟悉：收益法的概念和基本思路；了解：收益法的基本程序。一、收益法的概念和基本思路理论基础 效用价值论：资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。评估思路 预期收益折现二、收益法的基本前提 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测三、收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。四 收益法的具体评估方法（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额（二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法）2、分段法（P47）（若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。）3、增长率法六确定折现率的基本方法(1)、加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率的确定：1）风险累加法 2） 系数法(2)、资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率 长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1所得税率）+所有者权益占资产总额的比重投资报酬率 投资报酬率无风险收益率+风险报酬率第四节 资产评估各种方法之间的联系区别本节应掌握：各种方法的区别；熟悉：各种方法之间的联系；了解：评估方法的选择。一、评估方法的选择成本法适宜评估：可复制的资产，专用资产，单项资产。收益法适宜评估：资源性资产，无形资产，整体资产。市场法： 具有一定通用性能在公开市场出售的资产。第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述本节应掌握：机器设备评估的范围； 熟悉：机器设备及其分类； 了解：机器设备评估的步骤。一、机器设备及其分类: 按组合程度分类: 单台设备 机组设备 成套设备二、机器设备评估的范围（一）成本法的适用范围: 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台设备。（二）市场法的适用范围: 市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益法的适用范围: 主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。第二节 机器设备评估的成本法本节应掌握：机器设备重置成本的测算；实体贬值、功能贬值、经济贬值及其估算。一、机器设备重置成本的测算二、机器设备实体贬值的测算三、机器设备功能贬值及其估算四、机器设备经济贬值及其估算第四章 建筑物及在建工程评估（3学时）第一节 建筑物评估概述本节应掌握：房地产的评估步骤； 熟悉：房地产价格的种类； 了解：概念与特性。一、概念与特性二、房地产的价值与价格的关系三、房地产价格的种类.四、房地产的评估步骤五、房地产评估原则第二节 建筑物及其分类本节应掌握：按建筑物的使用功能分类； 了解：按房屋承重结构形式分类。一、按建筑物的使用功能分类二、按房屋建筑物的高度分类三、按房屋结构使用材料分类四、按房屋承重结构形式分类第三节 建筑物的评估本节应掌握：建筑物评估的成本法；建筑物评估的市场法；建筑物评估的收益法； 熟悉：建筑物评估的特性； 了解：影响建筑物价值的因素。一、影响建筑物价值的因素二、建筑物评估的特性三、房屋建筑物现场勘察四、建筑物评估的成本法五、建筑物评估的市场法六、建筑物评估的收益法第四节 在建工程评估本节应掌握：在建工程评估方法； 熟悉：在建工程评估步骤； 了解：在建工程概述。一、在建工程概述二、在建工程评估步骤三、在建工程评估方法第五章 土地使用权评估（3学时）第一节 概述本节应掌握：土地价格的影响因素； 熟悉：地价的特征； 了解：土地所有权评估的理论依据。一、土地与土地使用权二、土地的分类三、土地的取得方式四、地价的特征五、土地价格的影响因素六、土地所有权评估的理论依据第二节 我国土地资产价格体系本节应掌握：土地使用权出让底价； 熟悉：基准地价，标定地价和土地所有权出让底价之间的关系；一、基准地价二、标定地价三、土地使用权出让底价四、市场交易价五、地产出租价格六、基准地价，标定地价和土地所有权出让底价之间的关系第三节 土地使用权评估的收益法本节应掌握：收益法评估中纯收益的确定、还原利率的确定； 熟悉：计算公式； 了解：收益法的基本原理和收益法的适用范围。一、收益法的基本原理二、收益法的适用范围三、收益法评估中纯收益的确定四、收益法评估中还原利率的确定五、计算公式第四节 土地使用权评估的成本法本节应掌握：土地使用权评估中成本法的公式； 熟悉：成本法的评估步骤； 了解：基本原理。一、基本原理二、土地使用权评估中成本法的公式三、适用范围四、成本法的评估步骤第五节 土地使用权评估的剩余法本节应掌握：剩余法的基本公式； 熟悉：剩余法的评估步骤； 了解：剩余法的基本原理。一、剩余法的基本原理二、剩余法的基本公式三、剩余法的适用范围四、剩余法的评估步骤第六节 土地使用权评估的市场法本节应掌握：土地使用权评估市场法的基本公式； 熟悉：市场法的评估程序； 了解：土地使用权评估市场法的特点。一、基本原理二、土地使用权评估市场法的特点三、适用范围四、土地使用权评估市场法的基本公式五、市场法的评估程序第六章无形资产评估（5学时）第一节 无形资产概述本节应掌握：无形资产的存在形式和分类； 熟悉：无形资产的特性； 了解：无形资产的概念。一、无形资产的概念二、无形资产的特性三、 无形资产的存在形式和分类第二节 影响无形资产评估的主要因素和评估程序本节应掌握：无形资产评估程序； 熟悉：影响无形资产评估的主要因素；一、影响无形资产评估的主要因素二、无形资产评估程序第三节 无形资产评估的收益法本节应掌握：收益法的运用； 熟悉：收益法评估无形资产的前提条件；一、收益法评估无形资产的前提条件二、收益法的运用第四节 无形资产评估的成本法本节应掌握：成本法的运用； 熟悉：无形资产的成本特性；一、无形资产的成本特性二、成本法的运用第五节 无形资产评估的市场法本节应掌握：无形资产市场法评估的一般分析； 熟悉：运用市场法评估无形资产应注意的问题；一、无形资产市场法评估的一般分析二、运用市场法评估无形资