宝山土地规划研究报告

宝山土地规划研究报告（内部资料稿）泰实医疗2019年11月目 录第一部分 上海宝山总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）3第二部分 宝山区2035总体规划的解读52.1 宝山区的目标定位中规中矩52.2 一带两轴的说法，前所未有62.3 吴淞工业区北区是上海的市级副中心72.4 宝山区总体规划中，几个重点地区92.5 宝山区打造三大分区12第三部分 中国宝武宝山转型区域项目规划19一、上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）据上海发布，市政府最新批复同意上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035），要求按照将宝山建设成为上海国际航运中心的重要组成部分的目标，确保提升罗泾港区功能，完善吴淞客运中心和周边邮轮服务示范区建设，优化黄浦江和长江宝山段生产性岸线和生活性岸线分布。1宝山区总体规划要以功能提升、结构优化调整为核心，立足全域规划，加强城乡统筹，注重两规融合，体现多规合一，符合宝山区实际情况和发展要求，促进城乡发展一体化，加快推进宝山区建设。2要落实规划建设用地“负增长”的总体要求，严守人口规模、土地资源、生态环境、城市安全底线，实现可持续发展。严格管控宝山区常住人口规模，优化人口布局。到2035年，宝山区规划常住人口不超过210万人，其中城镇常住人口207.5万人左右。坚持最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度，到2035年，规划建设用地规模不超过244.3平方公里，耕地保有量不低于1.41万亩；到2020年，永久基本农田保护任务不低于2.55万亩。到2035年，生态空间面积86.8平方公里，生态保护红线面积3.5平方公里，森林覆盖率达到20%，人均公共绿地面积不低于15平方米，地表水水环境功能区达标率达到100%，生活垃圾无害化处理率达到100%。加强市政基础设施和防灾减灾设施规划建设，提升城市生命线安全运行能力、应急响应能力和灾后恢复能力。3要落实上海市城市总体规划（2017-2035年）明确的空间体系，体现新时期宝山区发展的战略要求，形成“一带两轴三分区”的空间格局。构建“主城区部分（中心城、主城片区）-新市镇-乡村”的城乡体系，以罗店城镇圈为抓手，统筹乡镇资源要素，挖掘空间发展潜力，按照撤并、保护、保留三类方式对乡村地区进行分类指引。按照“多中心、网络化”的规划布局要求，形成“1+9+X”的公共中心体系。4要按照将宝山建设成为上海国际航运中心的重要组成部分的目标，确保提升罗泾港区功能，完善吴淞客运中心和周边邮轮服务示范区建设，优化黄浦江和长江宝山段生产性岸线和生活性岸线分布。在全市轨道交通网络系统的基础上，深化完善宝山区级中运量系统，明确规划形成4条市域线和11条市区线的走向；完善交通枢纽布局，在市级杨行枢纽的基础上，新增5个地区级枢纽和15个重要的综合换乘枢纽。要加强创新产业城区建设，形成上海现代服务业的重要集聚地与先进制造业的重要高地。优化产业空间布局，规划形成“2+5+12+N”的产业园区布局体系。要以“让多样性的城市居民享有适宜的住房”为发展目标，加快改善居住条件，优化住房供应结构，加大保障性住房建设，完善租购并举的住房体系。到2035年，规划城镇居住用地规模61.8平方公里，住宅套数103万套。要加强对历史文化遗产的整体性保护，积极挖掘地区非物质文化遗产和独特的老工业文化、革命文化等历史底蕴，形成宝山区独特的文化历史传承。要加强城市设计，凸显宝山现代化滨江新城区的风貌特征，塑造具有繁华活力、生态休闲特色的滨江风情风貌。根据不同风貌分区特征，确保形成高识别度的吴淞市级副中心特定风貌区、现代明快的都市风貌、淡雅清丽的近郊地区以及传统农林本色地区的色彩特点。5要依据罗店-罗泾-月浦城镇圈的规划要求，进一步形成产城融合发展，协调突出各镇功能特色化、设施共享发展，为后续指导新市镇总规、控详规划、村庄规划和专项规划的编制提供依据。到2035年，规划保护村3个，保留行政村31个，农村地区常住人口为2.5万人。6要从公共服务设施、公共交通、产业、公园绿地、绿道等方面，明确近期发展目标，制定近期行动计划。通过构建“监测-评估-维护”机制，科学实现规划实施动态监测、定期评估和及时维护。二、宝山区2035总体规划的解读（一）宝山区的目标定位中规中矩从宝山区的位置来看，其总体规划的定位一直是中规中矩的。在宝山区2035年总体规划的发展定位中，基本上是兼顾了宝山区内的每一个地区，没有特别突出的也没有特别落后的。宝山区2035年总体规划的目标定位如下所示。宝山区2035年总体规划的目标定位从宝山区2035年总体规划的目标定位中看见，也没有特别突出宝山的任何一个地区：主城片区占了宝山区的一般，新兴产业和先进制造业（智造业）主要在宝山区的北部，宝山滨江地区也是地块了宝山区。（二）一带两轴的说法，前所未有上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)提到了一个说法，这是从前宝山区的规划没有提出过的，那就是一带两轴。宝山区2035总体规划中的一轴两带如下所示。宝山区2035总体规划中的一轴两带宝山区2035总体规划中的一轴两带的含义为：一带就是T型的滨江发展轴：长江、黄浦江、蕰漕浜属于滨江带两轴就是宝山公路发展轴和沪太路发展轴一轴两带其实又是一个平衡的概念，从宝山区的滨江主要指的是宝山区的东部，而沪太路位于宝山区的西部。由此可见，相对落后的宝山区西部，未来将是发展的重点方向。而宝山区东部的滨江地区，其实发展的潜力有限，因为大部分地区已经开发了。（三）吴淞工业区北区是上海的市级副中心宝山区总体规划中虽然亮点不够土地上，但是确定了一个关键的概念：吴淞工业区的北区是上海的市级副中心，也是上海四个新增的市级副中心中位于北部的一个。宝山区总体规划中市级副中心和地区中心的结构如图所示。宝山区总体规划中市级副中心和地区中心上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)关于市级副中心和地区中心的结构的描述如下所示。宝山区总体规划中市级副中心和地区中心宝山区总体规划中设立了：1个市级副中心和9个地区中心。在意料之中，宝山区的9个地区中心基本上是“平均主义”，呈现网格状平均分布在宝山区的各个地方，基本上是1+2+3+3的分布。而位于宝山区的市级副中心吴淞市级副中心，就是吴淞工业区北区，这点虽然现在看来吴淞工业区还是一片工业区，然而未来这确实宝山区能发展的仅有几个地区之一。吴淞工业区未来的转型发展，也是上海发展过程中最重要的一环，也是一个腾笼换鸟的重要过程。上海总体规划中的市中心和副中心如图所示。宝山区的吴淞市级副中心位于吴淞工业区北区，这是由地理位置决定的：作为上海的新增四个市级副中心，需要位于外环线以外作为宝山区的市级副中心，能利用的地区也只有吴淞工业区两个条件凑在一起，宝山区的市级副中心就只能是吴淞工业区北区。宝山区的吴淞工业区北区上海宝山区吴淞工业区未来的发展，不仅是完成上海市宝山区2035年总体规划的目标，也是最有代表性的上海老工业区转型。（四）宝山区总体规划中，几个重点地区上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)中的几个重点地区分布于宝山区的各个部分，大概有下面几个区域。上海宝山区的宝钢地区，依然是上海的产业重地，也是未来宝山区产业格局中非常重要的一环。上海宝山区的宝钢地区上海宝山区的顾村公园，这是宝山区最出名的几个地区之一，顾村公园即是一个公园，也是改善上海西北部生态环境重要的一环。上海宝山区的顾村公园上海宝山区罗店地区的美兰湖，美兰湖是一个如诗如画的名字，而实际上美兰湖却只是一个小湖。不过美兰湖周围的环境的确是名符其实，很美。上海宝山区的美兰湖下图是上海宝山区的淞宝地区，也是宝山区区政府所在地，随着宝山区比较平衡的发展，淞宝地区也不再是宝山区唯一的中心。上海宝山区的淞宝地区（五）宝山区打造三大分区宝山区的南北中三大分区的概念，并不是一个概念，而是在十年前宝山区的总体规划中就有的改变，只是在本次宝山区的新的总体规划中得到了落实。三大区域的划分彻底打开了宝山区多中心发展的模式，也彻底结束了宝山区郊区时代以行政中心淞宝单中心的模式。宝山区之前的单中心是一种落后的发展模式，属于郊区时代的残留产物。上海宝山区2035总体规划中的三大分区示意图如下所示。上海宝山区2035总体规划中的三大分区上海宝山区2035总体规划中的三大分区说明如下所示。上海宝山区2035总体规划中的三大分区上海宝山区2035总体规划中的三大分区的说明其实非常简单，就以上海外环线S20、郊环线G1501划分成南、北、中三大区域：宝山区南区域：属于上海中心城区宝山区中区域：属于上海主城片区的宝山部分宝山区北区域：属于城镇地区上海宝山区2035总体规划中的三大区域的是多中心发展标志，宝山区不再是一个郊区类型的地区，而是全面的城区发展，因此三大地区哪个都不能落下。宝山区的三大分区，看似是一个上海宝山区2035总体规划中的新概念，实际上却是一个在10多年前就有的概念。宝山区一份老规划中的三大分区也是上海中心城宝山部分，宝山新城分区，北部综合产业区。宝山区老规划中的上海中心城宝山部分如图所示。宝山区老规划中的上海中心城宝山部分宝山区老规划中的宝山新城分区如图所示。宝山区老规划中的宝山新城分区如图所示宝山区老规划中的北部综合产业区如图所示。宝山区老规划中的北部综合产业区时过境迁，这一份2006年宝山区老规划终于在2035年总体规划中得到落实和修正：南部：宝山区外环线以内的地区，继续是上海中心城宝山部分中部：宝山区外环线和郊环线中间的部分，从宝山新城变为上海主城的宝山片区北部：宝山区的城镇地区，三个大镇继续多组团发展宝山区北部的城镇地区并不是一个简单得城镇宝山区老规划中的区域总体规划如同所示。宝山区老规划中的区域总体规划在十多年前，宝山区的总体规划的三大分区很难落实，因为当时的宝山区并没有现在如此高的发展水平。当时的宝山区想要多中心发展，的确是顾此失彼，而在现在的宝山区，多中心发展已经成为了既成事实。在上海宝山区2035总体规划中落实，也就是水到渠成的事情了。从另外的一个方面来说，上海宝山区2035年总体规划继续夯实三大分区的概念，也是保持了宝山区多中心发展，迅速建成上海北部重要节点的一个目标。三、中国宝武宝山转型区域项目规划宝山吴淞地区是中国近代工业的发祥之地，也是上海历史悠久的传统工业基地之一。如今一场变革即将打响，随着中国宝武宝山转型区域首发项目的正式启动，未来宝山吴淞将作为上海新的四大城市副中心之一，一座国际创新城在此拔地而起，其中宝武三大园区“吴淞国际艺术城”（宝钢不锈地块）、“吴淞口国际科创城”（宝钢特钢地块）和“长江口创智产业园”（罗泾地块）将交相辉映，点亮申城北部。中国宝武宝山转型区域首发项目启动，是中国宝武和上海市、宝山区对接“中国制造2025”、“双创四众”国家战略，落实上海“三大任务”“四大品牌”和加快上海具有全球影响力的科创中心建设的重大行动。此次首发项目启动所在的中国宝武宝山转型区域，涉及中国宝武所属的上海不锈地块、宝钢特钢地块、罗泾地块等。8月31日，宝武“吴淞国际艺术城”、“吴淞口国际科创城”和“长江口创智产业园”三大园区将举行揭牌仪式。同时，特钢L型厂房改造、宝山宾馆改造、一钢白玉兰、罗泾厂区指挥中心、月浦镇租赁租房、湄浦路智慧制造研发总部、不锈钢地块暨转型区开放利用工程等首发项目集中签约。“打响第一枪”的特钢首发区域位于宝杨路、同济路交界，占地面积约350亩，规划建筑面积近50万平方，其中首发项目计划体量28万方，预计投资25亿元，将在未来1-2年内陆续开发建设。第一期建设的L型厂房项目，改造后总建筑面积约为5万平米，投资6.88亿元。这一上世纪50年代的钢铁生产厂房，在未来的改造升级中将有机融合工业风貌和现代科技的外观和内涵，导入创意办公、研发办公、展示展览和功能配套等丰富的优质项目，助力特钢区域形成开放、共享、展示、交流的活力产业氛围。说起吴淞工业区，就不得不谈谈她辉煌的历史。吴淞位于三江交汇口，近代两次自主开埠使吴淞成为中国近代工业的发祥之地，诞生了中国工业的无数个“第一”。20世纪三十年代，中国第一家工业炼气厂投产；20世纪三十年代，中国第一家工业化制糖厂投产；1938年，上海第一钢铁厂在宝山落户。至此，吴淞地区开启了作为钢铁工业基地的历史，钢铁工业成为推动宝山发展进程的核心力量。1958年，在全国大炼钢铁的背景下，上海五钢在宝山投产。随之上海铁合金厂、上海钢管厂、吴淞化工厂、上海硫酸厂等骨干大型企业先后集聚于此，吴淞工业区初具雏形。1978年，随着改革开放的到来，全国最受关注的第一个大型钢铁企业宝钢项目上马，以钢铁业为代表的重工业在宝山得到快速发展。吴淞工业区成为了上海最大的冶金、化工、建材和有色金属的老工业基地，一批重要的央企、市属企业纷纷落户，聚集了工业企业180多家。宝山形成了“一业特强、多业并存”的产业发展格局，在重工业的支撑带动下，宝山综合实力和城市面貌实现了巨大的跨越。然而，伴随着城市发展带来的周边空间拓展以及人们环保意识的增强，吴淞工业区的弊端越来越显现出来，吴淞工业区传统重化工业的发展模式与产业发展导向之间的矛盾愈加凸显。园区转型面临诸多痛点和难点，老工业区长期沿袭的粗放式发展模式再不转换就走不下去了，吴淞工业区的转型与更新迫在眉睫。2000年来，市区两级政府全面启动吴淞工业区产业结构调整和环境综合治理，先后投资28亿元，全面关停17家污染企业、40条污染生产线，并拆除违法建筑近10万平方米，整治违法排污40余家，取缔违法经营60余家，消除安全隐患160余处，摘掉了重污染的帽子，并基本消除“五违”和环境极度脏乱差现象。2010年以后，宝山区在市委、市政府领导下，在有关市级部门的支持和帮助下，与宝武集团精诚合作，开展了大量区域发展、功能定位、城市设计、政策创新等研究工作，并基本完成了吴淞创新城产业发展规划和转型发展规划。吴淞创新城将形成以新材料和新硬件“两新”产业为引领、科创+文创“双创”产业为驱动、高端新兴商务商业和高品质特色旅游业为配套的“两新、双创、两高”产业发展格局，形成“滨水创新活力带、前沿产业创新区、双创产业集聚区、枢纽核心商务区、生态智慧发展区”在内的“一带四区”产业布局。通过前期的努力，位于长江、黄浦江交汇处沿线的老码头、老港区、老堆场、老厂房等进行一系列整体的功能和结构已启动转型调整，上海玻璃博物馆、半岛1919、中成智谷、吴淞科技园等一批先行先试转型项目相继建成运营。上海2035城市总规将宝山定位为中心城主城片区，吴淞定位为副中心，按照市委“上海面向未来战略性新兴产业和新型城市发展的一面旗帜”的要求，宝山区注重发挥吴淞工业区文化底蕴、存量土地资源优势、大企业转型优势，努力将其打造成为全国老工业基地转型发展的产城融合示范区。相信在不远的将来，吴淞创新城将凝聚市级中心的活力、滨水地带的魅力、新兴产业的实力、教育研发的智力，打造为产城融合、功能复合、中心聚合、空间围合、机制竞合的开放式、多功能、生态化、智慧型创新城区。宝钢搬迁一直是大家关注的重点，它的动向对所在地区发展的影响十分重大。上海规划的工业用地包括“104区块”、“195区域”和“198区域”等。其中，195区域是可以做转性的，做各个园区的土地改建，变更商务区，最有可能高度市场化，最有市场价值，存量用地的意义在于这个区块内；198区域的地块则规划做农田，是村镇级的工业园区，属于“关停并转”的范畴，市场价值也不高。 而宝钢股份出于产业转移腾出的地块属于104区块，该区块有升级换代的需求，不能简单看作是存量土地待开发。宝钢在宝山有33平