内蒙古2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售中禁止的行为模拟试题.doc

内蒙古2016年下半年房地产估价师制度与政策：商品房销售中禁止的行为模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于_。 A0.5 B1.0 C1.1 D1.2 2、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格3、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。 A不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B该耕地的土地补偿费最少为60万元 C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 4、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为08，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。 A：475 B：600 C：450 D：490 E：借款合同5、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是_。 A1.061 B0.061 C0.500 D0.060 6、房屋建筑工程保修期从_之日起计算。 A工程竣工验收 B工程竣工验收合格 C使用单位接收 D使用单位入住 7、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序 E：工业用地的监测点评估价格 8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 9、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 10、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为。 A：75 B：83 C：125 D：167 E：借款合同11、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的_。 A相互影响性 B适应性 C不一致性 D保值性与增值性 12、_是指假定生产中所投入的生产要素中，只有一种为可变要素，其余要素固定不变，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。 A总产量 B平均产量 C边际产量 D单位产量 13、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。 A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同 B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定 C：按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积 D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比 E：执行层的组织协调14、下列不属于衡量会计信息质量原则的是_。 A客观性原则 B不相关连性原则 C可比性原则 D及时性原则 15、在房地产产品的生产过程中，_一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理 16、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ，房地价值为130万元按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。 A：08 B：16 C：24 D：4 E：工业用地的监测点评估价格 17、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。 A：商品房购销合同示范文本 B：商品房转让合同示范文本 C：商品房购买合同示范文本 D：商品房买卖合同示范文本 E：执行层的组织协调 18、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2 19、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A400 B450 C500 D540 20、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_。 A不得低于评估价格的50% B不得高于评估价格的50% C由政府决定 D不得低于按照国家规定所确定的最低价 21、下列不列入国民生产总值核算的是_。 A出口到外国的一批货物 B经纪人为一座旧房买卖收取的佣金 C政府给贫困家庭发放的救济金 D保险公司收到一笔家庭财产保险 22、_的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 A居住物业 B商用物业 C工业物业 D出租物业23、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用。 A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调 24、开发投资的投资者主要是。 A：赚取开发利润 B：保值增值 C：获得收益 D：消费 E：借款合同25、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。 A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。 (2009年试题) A：国有土地出让 B：国有土地转让 C：国有土地租赁 D：国有上地作价出资(入股) E：保留划拨土地使用权 2、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为_万元。 A417 B500 C460 D4503、土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属_所有。 A国家 B所在的村民小组 C农民个人 D农民集体 4、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的_。 A适应性 B相互影响性 C位置固定性 D各异性5、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为_万元。 A27.6 B28.2 C29.0 D29.9 6、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 7、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D200 8、物业管理的基本特征包括_ A社会化 B专业化 C市场化 D国际化 E规模化 9、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 10、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.67% B2.1% C2.3% D2.5% 12、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价 13、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为_m2。 A48.5 B49 C51 D45.514、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。 A豪华住宅用地 B非国家重点扶持的交通项目用地 C军事用地 D经济适用住房建设用地 E城市基础设施用地 15、房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A投资量大 B周期长 C风险性大 D开发费用投入时间变化大 16、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调 17、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。 A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素 C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述 D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述 E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本 18、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级 19、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。 A土地稀缺 B城市化进程快 C投机需求膨胀 D过度开发 20、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。 A有效面积系数 B权益投资比率 C贷款利率 D租金水平 E土地费用 21、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。 A消费者调查 B促销策略调查 C分销渠道调查 D技术发展调查 E竞争情况调查 22、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资23、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。 A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用 B：原有建筑物、构筑物补偿费用 C：场地平整费用 D：通水、通电、通路的费用 E：公共配套设施建设费 24、房地产估价原则可分为三个层