收楼统一口径2005-9-12(培训用).doc

收楼统一口径一、小区基本概况怎样？配套如何？ 答：项目共分为A、B、C三期，首期B地块开发100亩，总建筑面积约11万平方米，户数为793户，车位315个，容积率1.46%，绿化率46.6%。首期23栋7-12层带电梯洋房，30多种户型，由70多平方米2房单位到300平方米复式单位。二期C地块开发300亩，容积率1.3%,由别墅227户与小高层约1200户组成。三期A地块开发300亩，总建筑面积15平方米，别墅180房及洋房760户，车位约460个，容积率为1，绿化率40.6%。每户设有ADSL宽带上网、可视对讲机、小区内有红外线监护、背景音乐等智能设施，小区内有24小时保安巡逻。一期小区楼房与商铺已全部交付业主使用。会所内设有健身室、棋牌室、桌球室、兵乓球室、游泳池、儿童乐园；在新都大道与凤凰路沿路设有风情商业街，包括超市、24小时便利店、工商银行、美容院、中介公司、干洗店等。二期即C地块自2005年9月份开始交付业主，估计今年年底全部交付业主使用。会所内除设有与一期会所相同的各种康体设施外,还有阅览室、舞蹈室、K房；风情商业街，包括24小时便利店、中介公司、名匠装饰公司、干洗店等。三期现交付业主使用的只有别墅（2006年3月份第一批），洋房从2006年年底开始交付业主使用。会所现暂时有儿童乐园、网球场、游泳池，但均未开放。二、容积率、绿化率的概念是怎样的？答：容积率为小区总建筑面积与小区总占地面积的比例；绿化率指绿化面积（包括雕塑、绿化景观的面积）与小区占地面积的比例。三、承建商及建筑设计承 建 商：中天集团、广东房实工程总承包公司、广州市广核建筑工程公司、恒域建筑工程公司、荔湾建筑工程公司、南粤建筑工程公司、福建建筑工程公司建筑设计公司：深圳清华苑（C地块） 中山建筑设计院（B地块）四、管理费收费标准？由哪些部分组成？为什么要先交纳三个月管理费？以什么形式交纳管理费？如果不及时交纳管理费有什么后果？答：按照广州市物业服务收费管理实施细则（穗价2004200号）第八条，B区与C区住宅收费1.3元/m2，别墅1.9元/m2,商铺2元/m2；A区住宅收费1.5元/m2，别墅2元/m2，商铺2元/m2、。管理费是由物业管理公司管理服务成本、法定税金、企业利润组成的。每月10日前交纳费用。业主须在收楼时提供中国工商银行的帐号办理委托扣费手续，并存入足够的支付金额。若因余额不足导致扣费不成功的，所产生的滞纳金由业主负责。依广州市物业管理办法第五十六条规定，欠交按所欠的管理费总数每日1计算滞纳金，同时暂停对业主提供服务。另前期物业管理协议书第九条“违约责任”第5小点同样说明欠交后果。五、物业管理的服务内容包括哪些？答：1、房屋共用部位的维护和管理。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3、环境卫生管理。4、公共秩序及交通秩序的管理。5、车辆停放管理。6、治安防范管理。7、公共地方绿化维护和管理。8、灭“四害”。9、消防安全管理。10、社区文化活动。六、小区物业管理费从何时计收？因房子存在工程质量问题，业主能否拒交管理费和收楼？答：1、根据有关物业管理法规规定和商品房买卖合同补充合同约定，物业管理费的收取时间是开发商收楼通知书约定收楼时间开始计收，合同有特殊约定的除外。2、房子存在工程质量问题，我们会负责和开发商联系，跟进存在需要维修问题，业主收楼时我们也发放了房屋质量保证书和说明书，在保修范围内，开发商都会无偿负责维修；房屋已经过政府部门验收合格取得综合验收备案表，具备交付业主使用条件。业主以工程质量问题拒绝收楼和拒交管理费是不合理的。物业管理费的服务内容是另一问题，物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因开发商的问题而拒交物业管理费。业主只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，我司会协助业主与开发商协商解决。七、业主要求出示竣工验收备案表，应如何回复？答：业主收楼时，要求我司出示竣工验收备案表时，如竣工验收备案表已审批，立即出示给业主，如竣工验收备案表尚未审批回来，回答业主竣工验收备案表早已送到房管局审批，过几天才能审批下来，请业主先收楼，审批下来后再通知您，如果业主当时不愿收楼，我方不予勉强，表示歉意后请业主先行回去，等竣工验收备案表回来后，我司再通知业主前来收楼，并会按房屋买卖合同上的条款执行。八、如何分摊电梯电费？ 答：依据合理分摊,按公安门牌号码，15层为第一段，系数为1；510层为第二系数为1.2；1015层为第三段，系数为1.4；如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（N-1）*0.2，首层不使用电梯的用户不用分摊。九、公共地方的电费应由谁负责？ 答：按照，属于小区的公共地方的电费如二次供水水泵电费公共区域的照明等由业主平均分摊，其中走廊、楼梯的电费（以供电局提供的电费为准）由本栋楼住户分摊。 十、专项维修基金所有权属于谁？为什么要收取专项维修资金？专项维修资金用途是怎样的？如何收取、监督？ 答：按照中华人民共和国国务院令第379号物业管理条例第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业公司需动用专项维修基金时必须经业主大会同意，再向房管局办理申请支取资金手续。 住宅(含别墅)按房屋建筑面积40元/ m2交纳,非住宅按50元/m2交纳，不足物业总投资2部分则由购房者按业主大会决定的方案交纳。 业主交纳专项维修基金后，我司会在房管局的监管下存入建行（专户专存），发放智能IC卡给业主，持卡可以24小时查询资金情况。一般半年内可以取到卡（因为批量办理，故时间方面比较长）。十一、专项维修基金交纳时间？业主是否可以直接交纳到建行？专项维修基金于办理收楼手续时交纳，均由我司统一收取后，统一到建行办理。如业主强烈要求自行到建行交纳的，则让其于收楼前到建行交纳，将建行出具的有效凭证（原件）交回我司，另写份保证书（内容为因业主自行交纳而造成的一切后果、责任由业主自己负责）。物业助理应尽量说服业主在我司交纳，避免由于业主自行交纳所引起的纠纷。十二、契税业主是否可以自行交纳到房管局？我司正常情况下不允许业主自行交纳。如业主确实有需要,则让业主在办理收楼手续前向售楼部申请,需经得售楼部书面同意，方可办理收楼手续。但业主因申请造成不能按时收楼的责任由业主负责，管理费业主需按房屋收楼日期向我司按时交纳。（以售楼部发出收楼通知书上的收楼日期为准） 十一、如果有业主拒绝交纳管理费，贵公司如何处理？ 答：按照中华人民共和国国务院令第379号物业管理条例第六十七条：违反物业服务合约规定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，依广州市物业管理办法第五十六条，可按每户加收所欠的管理费总数每日1计算滞纳金；物业管理企业也可以向人民法院起诉，并按所欠的管理费总数每日1计算滞纳金。十二、房屋交楼的标准是怎样的？ 答：按照售楼部与业主签订的商品买卖合同的规定。（标装的标准有不同等级：有普通版装修、标准装修、以及升级版装修）交楼标准有吉屋、标装和升级版装修。十三、物业管理公司的办公时间，服务投诉电话？ 答：1）B区与C区每天早上8时30分下午17时30分；服务、投诉电话020-3689722024小时保安服务热线： 一期雍华廷B地块二期花样巴黎C地块：020-369822232）三期A区雍逸豪廷每天早上8时30分下午17时30分；服务、投诉电话36990908 24小时保安服务热线：四、物业公司日常提供什么服务？答：分为日常服务与有偿服务。日常服务包括公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共设施设备的维护和保养、24小时的保安服务社区文化的组织；有偿服务包括房屋私有部位的养护、房屋室内维修服务、家居清洁、家居绿化养护院园苗木种植等服务。十五、房屋是否有防白蚁、防雷设置？答：按照国家建筑规范的要求，在房屋建筑过程已做好防白蚁、防雷的设施。十六、小区具备什么安全设施？若出现物品被盗情况，物业公司如何处理？答：小区的保安实行24小时值勤及电子巡更制度，区内安装小区围墙红外线监控、小区内一体化电视摄像监控、小区门禁一卡通、每户可视对讲系统。保安电子巡更点通布小区各个角落。如果出现物品被盗的情况，我司会全力协助公安机关破案。（此时物业助理必须明确管理费的概念、用途。）十七、装修如何办理手续？（参考装修流程）答：根据建设市110号文住宅室内装饰装修管理办法同时为保障业主房屋装修质量，业主或有业主委托书的装修负责人亲临住户服务中心办理相关手续，提供装修相关图纸及装修公司的资质证书等证件，并填写装修申请书和装修承诺书后，由物业公司对所装修内容进行审核，审核合格后，业主或装修公司交纳相关费用，即可入场进行装修。十八、房产证由哪个部门出具？怎样领取房产证？要多长时间才能办理好房产证？ 答： 房产证由广州市花都区国土资源管理局出具。收楼后二年内办理好房产证。业主本人持身份证的原件和回执到房管局发证窗口领取房产证。十九、小区开通往返广州的穿巴收费如何？ 答： 小区开通雍华廷往返广州以太广场的村巴，中途停靠站点：机场生活区、中医药学院（三元里）。收费标准：凭业主/住户证每人次票5元，未持证者每人次票10元，证件只限本人使用，转借不能享受优惠。二十、业主出租物业时，怎样与物业管理公司办理手续？管理费用应由谁交纳？ 答：根据广东省物业管理条例第十五条：业主转让或出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五内，将业主转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。 根据物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带责任。 二十一、小区是否有学校、诊所？附近有什么学校、医院？答：在小区二期有蓓蕾幼儿园。附近还有其它幼儿园、圆玄小学（新都大道）、田美小学、三东小学、云山中学、邝维煜纪念中学（新都大道）、育贤中学、秀全中学（秀全路）、花都新华镇第五小学（宝华路）等。附近有花都中医院、花都人民医院、胡忠医院、人爱医院。二十二、有什么公交车到新华？收费如何？答：4号车（长途客运站花山两龙），在雍华廷坐车3元，在客运站往返4元；510路车（杨屋车站人和）、12路（国华三东）、7线B路（长途客运站豪利花园），车费用2元；以上公交车均在雍华廷设有上落点。富都客车由狮岭往返桂花岗10元，在南航花园设站，停靠点：花都各停车点均停站。二十三、怎样才能成立业主大会？业主大会与委员会有什么权利与义务？答：根据广东省物业管理业主委员会规定第十一条：物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达30%不足50%，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。花都雅居乐A、B、C区为一个物业管理区，约3200户，目前约800户入住超一年，未达30%，尚未具备成立业主委员会的条件。二十四、物业管理公司的资质分为几个资质？你们公司为几级资质？物业管理费是按什么标准定价的？答：依据建设部物业管理企业资质管理办法之规定，物业管理企业划分为三个等级，即一级、二级、三级。本公司是三级资质，但我们公司是按一级资质的标准提供服务。按广州市物业服务收费管理实施细则第八条高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价，提供高档次服务、低档次收费。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。售楼时，已将物业管理费收费标准告知业主，并由业主签署确认。二十五、小区的车场有什么类别？车辆如何停放，收费如何？ 答：分为室内停车场、架空层及露天停车场三种（其中室内和架空层车位只出售不供出租）。车辆停放按指定的位置停放。收费标准请详阅物价局批复的停车场车位管理服务收收费费标准二十六、业主已购买车位，为什么要交纳使用费？答：叶主购买了车位，即购买了车位的所有权，但车场的日常清洁、水电费、保安巡查等费用是需要业主分摊的，小区车位管理费为每个50元/月。二十七、业主已交纳管理费，为何要交费让物业管理公司搬运装修垃圾？答：管理费的服务范围不包括搬运业主装修垃圾的费用。根据穗价1999132号文件“关于明确我市物业管理收费有关问题的通知”第二点的第2小点：装修余泥清运费原则上由业（用）户自行清理，需要物业管理公司清运的，按实际发生费用收取并报分管物价部门备案。二十八、房屋出现问题应该由谁负责？费用如何？答：住宅质量保证书是对房屋保修的根据。保修期内，属非人为因素的，由建设单位保修；属人为因素的，由责任人修复；在保修期外，私有部位，业主自行修复；公共部位由物业公司依照管理协议与物业管理法规规定进行处理。二十九、房屋的公共部分、共用设施包括那些？答：根据广州市物业管理办法第38条：房屋的共用部分包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施包括物业的上下管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。三十、小区是以开放式管理或是封闭式管理？如何保证小区进出的管理？答：居住区采用全封闭管理，只有凭业主卡/住户卡或经业主同意的来访客人才能进入居住区，而商业区采用半封闭管理，部分商业设施可对外经营。而小区进出管理分为主入口保安岗、各区入口保安岗、24小时保安巡逻等多重保安措施。三十一、小区能否养宠物？对不遵守规定的业主如何处理？ 答：根据业主临时公约第二条第四项业主在本物业内不得有违反环境卫生管理的行为，第4小点除领有政府有关饲养宠物许可证和健康证明，其余不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物。违者按业主临时公约的约定承担违约责任，物业公司保留诉讼权利。广州市新的治安管理处罚条例已将宠物扰邻列为其中一类，正式文件尚未发下来。三十二、土地使用期的年限？起计时间？房屋使用年限到期，如何办理续约手续？答：土地使用期为70年，B地块从1998年12月31日至2068年12月31日。C地块从1998年12月20日至2068年12月20日，A地块从1998年12月30日至2068年12月20日。到期后按国家当时的政策办理。（住宅70年、车位、商铺40年）三十三、为什么土地使用期的年限为70年，但房屋质量保证书的主体结构只保证50年？答：根据中华人民共和国建设部令第80号文说明，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。本司的设计文件规定的是50年，所以房屋质量保证书上写明为50年。三十四、房屋建筑面积如何计算？答：房屋建筑面积由套内建筑面积 + 分摊面积组成（本栋楼内的公共地方，如走廊、大堂、走火通道等）。房屋的面积测量是由花都房管局测量。三十五、面积确认及面积差异处理方式？ 答： 商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），按以下原则处理：（1）、差异值为0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;（2）、差异值为0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；（3）、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。计算公式：（实测面积减合同签约面积）除以合同签约面积三十六、别墅区是否可以安装太阳能热水器？安装空调、拉闸、防盗网、蚊纱窗、太阳能热水器有哪方面的规定？ 答：可以安装，但建议业主最好不要安装；安装空调、拉闸、防盗网、窗花、防蚊纱窗、太阳能热水器，需到住户中心办理申请手续，并交纳300元押金（单项安装），业主报装装修申请时让其将以上装修内容均填写（不管业主是否有这方面的需要），以避免二次申请收取押金的麻烦。空调应装在房屋预定的位置或由物业公司指定的位置；拉闸、防盗网、窗花、防蚊纱窗一律安装在室内；太阳能热水器只允许别墅安装，洋房屋顶属于公共地方，一律不允许安装太阳能热水器。安装前需签署安装太阳能热水器保证书，安装采用统一的采光板且由物业公司指定位置和坐向，安装后屋顶瓦片、漏水等问题不予保修。安装完毕，请通知住户中心验收，按规定安装者可办退款手续，押金原额免息退还。三十七、有没有预留电热水器插座？可不可以安装？ 答：由于工程设计上，是考虑用管道煤气，所以没有预留电热水器的电源插座。电热水器的用电量较大，建议最好不要使用电热水器,如业主擅自安装，日后出现跳闸、烧电源等故障，业主自行负责维修，物业公司不予受理。三十八、房内用的是什么木地板？有什么优点？使用过程中要注意什么？有没有保修期？ 答：分复合木地板和实木地板两种。1）复合木地板；优点：硬度高、耐磨、耐高温、防火、易清洁；平时清洁时注意不要用温度过高的拖把清洁；2）实木地板；优点：光爽、高贵、耐磨，清洁易打理。有保修期一年，若属工程质量出现问题一年内负责保修。三十九、高层供水是否会出现水压不足的情况？答：不会。都有加压系统（二次供水，采用变频式供水设备，确保水压长期保持稳定，保证水压充足）。四十、房屋属何种结构？楼宇防震多少级？答：钢筋混凝土框架剪力墙结构，按7级二度设防。四十一、阳台面积如何计算？答：按水平投影面积的一半计算。四十二、电梯选用什么牌子？质量如何？答：雍华廷洋房和雍逸豪廷洋房、别墅均选用广州日立电梯公司的高档电梯。质量优良。四十三、砼（混凝土）、砖墙粉刷界面处理的施工要求答：为了防止砼（混凝土）、砖墙接会处粉刷出现裂缝，致使外墙渗水，要求所有砖墙的梁下口与砖墙及柱砼与砖墙接触处加设铁丝网（每侧不少于10厘米，总宽不少于20厘米），钉铁钉固定后（严禁铁钉固定在砖缝处），方可粉刷。四十四、抹灰的施工要求答：抹灰前，必须对已完成主体工程质量进行验收，验收包括墙体、砼本身质量、护角（护角必须用1：2水泥沙浆，不得降低强度等级）灰饼冲筋、预埋管线、线盒等质量验收合格后才能施工，在砼表面刷水泥浆拉毛，（应注意涂刷均匀，不应随意乱涂。）并对墙体和砼面浇水湿润以防空鼓起壳，才能抹灰，抹灰要求表面平整，顺滑密实。四十五、墙体预埋管线、线盒的施工要求答：采用ISO9000质量认证的广东顾地线管、线盒、预设于砖墙及楼面混凝土中，水平度、垂直度均达到国家施工和验收的优良工程标准。四十六、对于近路的噪音污染如何解决？答：靠路边的玻璃窗全部采用真空隔音玻璃。（厨房及洗手间玻璃窗除外）四十七、两户打通须交什么费用？答：业主可选择自行打通或委托发展商打通，费用按实际工程预算。四十八、能否在自己的大门外装防盗门？答：因为考虑到整个楼层的美观，B区前期指定了两种款式（位置于26栋一楼和地下车库），现安装防盗门要求：不锈钢材料、安装时门打开方向与原入户门反方向（即不能阻碍走火通道和电梯）按物业 四十九、别墅区阳台是否可以安装雨篷？有何规定？答：可以安装不锈钢有机玻璃。安装前需到住户中心办理安装申请手续，按照物业公司规定的位置安装（每种户型安装的位置都不一样），不得擅自参考其它住户安装的位置，安装位置请到住户中心咨询。 A区雍逸豪廷只允许D1型原设计无飘台位置可以安装。五十一、洋房、别墅区生活垃圾收集时间及堆放地点？答：洋房每栋一楼统一设置垃圾桶，业主需将生活垃圾拿到一楼投放，不能堆放在自家门口或走火通道上；别墅收集时间每天傍晚7时至次日8时，请业主把生活垃圾袋装好摆放在大门旁，由清洁工统一清运。五十二、雍华廷业主/住户是否能在C地块与B地块小区内自由出入？C地块洋房与别墅是否分开管理？答：雍华廷虽属同一物业管理区，但由于业主居住点不同，因而分块管理，B、C两块的IC卡不能通用。但C地块洋房和别墅是相对独立管理。温 磬 提 示一、水费、电费、煤气费、电话费、电视费的收费标准是怎样的？如何交纳？如何开通？ 答：1）、水费住宅1.4 元/吨 商 铺1.8元/吨； 电费住宅每度 0.61元 商铺每度1.1元； 2）、根据广州市物价局文件穗价200440号文件，多层管道煤气初装费为3000元/每户（即9层以下含9层），高层（9层以上）住宅的管道煤气初装费为3500元/每户，复式管道煤气初装费3500元/每户，别墅管道煤气初装费为3500元/每户。煤气费现定价是13.5元/m3。（以政府定价为准）3）、根据穗花价200219号文件，有线电视初装费每户400元，根据花价200037号文件有线电视维护费每户15元/月。煤气开通：办理入伙手续后，即可申报开通，只需带户主身份证原件及购房合同/按竭合同，到新华镇龙珠路1号金菊花园49号富都煤气公司办理开通手续，联系电话开通时须交50元IC卡工本费及预存一定煤气费,我司只交付了两个火点的费用（别墅单位多开通一个火点需交点火费300元/个）。煤气公司承诺自报装之日起15个工作日内开通。 有线电视开通：办理入伙手续后，即可申报开通，只需带户主身份证原件，到体育路34号一号办理开通手续，联系电话开通时洋房需交580元/户，别墅需交1160元/户（均包一年维护费）。 电话开通：户主只需带身份证原件（如代办的须带代办人身份证原件）到营业厅办理有关开通手续，需交初装费300元/户，电话开通后才可开通ADSL等业务，地址：新都大道（邝维煜中学南侧），联系电话 5）、供电所：需业主带电表局编号或电字号到华南路23号一楼办理通电手续。联系电话、租用室内小车位多少钱/月？室外停车场多少钱/月？摩托车停车多少钱/月？自行车多少钱/月？ 答：室内停车250元/月、室外停车150元/月、摩托车室内停车50元/月（政府定价），但我司只收30元/月（室内），室外摩托车位为临时车位，按次收费，自行车10元/月。备注：1、一期已停办汽车月保（续期的月保除外）。2、一期电动车不充电的10元/月（停放在露天），如充电则30元/月（停放地下车库）；二期电动车不管是否充电一律收费30元/月。（因为设有车棚） 已购买室内停车位的业主每月交50元的车位维护费。（含照明、；日常清洁、保安巡逻等）按日收费标准：小车：5元/24小时/次；摩托车/电动车：8-18时1元/次，18-次日8时2元/次自行车：8-18时0.5元/次;18-次日8时1元次(自行车只对外来客或拜访者收费) 三、如何办理IC卡？收费多少？办理IC卡权限？答：业主/住户卡需业主本人亲自交办卡人员3张小一寸彩照（住户，必须是业主的直系亲属才可办理，指父母、子女、配偶、爷爷、奶奶），业主交5张小一寸彩照相片前来住户中心，洋房每张30元；别墅区每张30元。遗失补办每张50元（遗失的IC卡需挂失，后拿1张相片前来