鹏润花园前期物业服务合同.doc

鹏润花园前期物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方(以下简称甲方)：单位名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 受委托方(以下简称乙方)：单位名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。根据中华人民共和国合同法、国务院第379号令物业管理条例及有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将自行开发建设的鹏润花园，委托乙方实行专业化、规范化的物业管理，订立本合同。第二条 物业基本状况物业名称:物业类型座落位置： 总建筑面积：约 万 平方米其中：花园洋房： 万平方米； 联排别墅： 万平方米；。第三条 物业的承接验收一、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；4、设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；5、隐蔽工程验收记录；6、土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；7、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防爆报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8、建筑物的沉降、变形、防震、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9、工程质量事故的发生和处理记录；10、图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11、关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12、材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；13、所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。14、甲方与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；15、物业保修文件及使用说明文件。16、有关该工程项目的其他重要技术决定和文件；以上资料将作为物业公司接管移交并管理之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。二、物业验收条件甲方应保证验收移交的物业，必须满足以下首要条件：1、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；2、供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；3、房屋幢、户编号业经有关部门确认4、 提供必要的专业技术介绍和培训；5、 清洁被验收的场地、设备和机房。三、拒绝验收对以下情况，乙方有权拒绝验收接管物业；1. 严重违反国家有关法规；2. 未能通过有关政府职能部门的验收；3. 甲方未按规定向乙方移交接管资料的；4. 工地与交付物业不能有效隔离；5. 机房不能完全独立封闭；6. 其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。四、乙方承接物业时，甲方应与乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋共用部位，包括主体结构、外墙、屋顶、楼面、门厅、门窗玻璃、公共卫生间、阳台、公共走廊、楼道及其扶手、护栏等；2、共用设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、烟道、共用照明、天线、路灯、沟渠、池、井、楼内消防设施设备、高低压配电设备、安全监控设备、建筑物防雷设施等；3、其他附属公共配套设施，包括物业大门、值班岗亭、围墙、道路广场、绿地、物业标识、垃圾屋（桶）及中转站、公告栏、停车场（库、棚）游泳池、休闲娱乐设施、信报箱和共用设施设备使用的房屋等。五、于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前款规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。六、本物业交付使用后的质量责任，根据国家建设工程管理质量条例和房屋建筑工程质量保修办法等规定执行。1、共用部位保修期如下：地基基础和主体结构，在合理使用寿命年限内承担保修； 屋面、墙面，防水5年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 墙地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 2、共用设施设备保修期如下：电梯_月，监控智能化设备_月，消控设备 _ 月，道路_月，绿化_月，水泵_月，门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月； 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月； 保修时间确定及计算：自甲乙双方完成验收移交并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共用部位及共用设施设备保修责任内，如存在质量问题，按第_种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。 在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_种方式处理：（一）甲方负责返修；（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。第四条 甲方保证交付使用的物业通过竣工验收合格并符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二章 委托管理事项第五条 房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、基础、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 第六条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、楼内消防设施设备、建筑物防雷设施等。本物业的供水、供电、燃气由相关主管部门抄表到户，设备、设施的维修、养护、管理职能由相关主管部门行使。第七条 本物业规划红线内附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等。第八条 本物业规划红线内共用绿地、花木，建筑小品等的维护和管理。第九条 本物业规划红线内的附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，包括商业网点、智能化设施、文化体育娱乐场所等。第十条 公共环境卫生的管理，包括：公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第十一条 交通与车辆区内行驶及停放秩序的管理。第十二条 配合和协助当地公安机关，维护区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。第十三条 管理与物业相关的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件、住用户档案等。第十四条 组织开展社区文化娱乐活动。第十五条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、按有关文件规定允许收取的，其它专项物业管理服务费用。3、接受有关部门委托代收代缴的费用；第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并按标准提供有偿服务。第十七条 对业主和物业使用人违反临时管理规约和物业使用守则的行为，乙方有权针对具体行为并根据情节轻重，采取教育、规劝、制止、公示、向有关行政主管部门报告以及法律、法规允许的相应其它处理措施。第十八条 其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；2、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；第三章 物业管理服务标准第十九条 乙方按市优标准，对小区实施专业化、规范化的管理。具体服务质量标准如下：一、房屋外观房屋外观基本完好、整洁，依法制止私搭乱建现象。二、设备运行1、房屋共用设施设备运行正常（设备本身老化等除外）。2、确保由发展商给物业公司的设备在移交时安全、正常运行，并进行日常维护。三、环境卫生1、保持环卫设施齐全、整洁。2、保持环境卫生整洁，公共部位每天两次清扫。3、垃圾日产日清；4、定期消杀“四害”；四、绿化1、绿化符合规划要求。2、花草长势良好，无大面积虫害枯死现象。3、绿化修剪、养护及时，整齐美观。五、公共秩序维护1、每天24小时门岗执勤，巡逻巡视每小时不少于一次。2、秩序维护人员持证上岗、文明值勤，热情有礼；3、发现治安隐患及时处理。六、消防1、有应急处理办法，遇事及时报警，并协助保护现场。2、在业主（住户）中，经常开展预防火灾的宣传教育活动。3、消防设施完好、能正常投入使用。七、交通秩序与车辆停放1、保持交通道路畅通，标识明确，车辆停放有序。2、停车场地设施完好。3、阻止无关车辆进入物业管辖区域。八、房屋装修管理1、提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知住宅区业主和使用人。2、与业主或使用人协商订立房屋装饰装修管理服务协议，3、做好房屋装饰装修的日常监督管理。第四章 物业管理服务费用第二十条 物业管理服务费1、本物业的管理服务费用按下列标准执行。花园洋房物业管理服务费标准按建筑面积：0.60元/m2.月收取；联排别墅物业管理服务费标准按建筑面积：0.8元/m2.月收取；空置房管理费与上述标准一致。2、乙方在业主入伙时预收一年的物业管理服务费；业主交纳物业管理费的起始时间自业主办理入住手续之日起开始收取，但若因业主自身原因延期办理入住手续则自开发商开出的交房通知单签发日期为准开始向甲方缴纳物业服务费用。3、甲方未销售的房屋和业主未办理入伙手续、领取钥匙的，由甲方自本项目通知入伙之日起按上述物业管理费标准支付乙方空置费，空置费每季度结算一次。4、甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费（含空置费）的，乙方有权从逾期之日起按每日未交数额的万分之五向其收取滞纳金。5、业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送交乙方备案并负连带责任。6、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。第二十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，实施有偿服务。甲方有权对乙方的有偿服务收费标准进行审核和监督。第二十二条 其他物业管理项目的管理服务费：1、物业管理服务中未计入的共用设施设备（如水泵、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。2、业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自己负责、自行办理，乙方不承担相应的保险、保管责任。3、车位使用费，由乙方按当地政府主管部门及物价部门的规定标准，向车位使用人收取。4、装修垃圾清运费：住宅用户按建筑面积每平方米3元收取，装修垃圾必须袋装化并自行运到小区内指定地点，由甲方清运至住宅区外统一处理。（此费用不包括业主拆除房屋墙体产生的建筑垃圾清运费用，业主拆除房屋墙体产生的建筑垃圾应自行清理也可委托物业公司清运，清运费用由双方另行约定。）5、根据项目的情况及行业惯例，本物业项目开办费共计（15万元）由甲方在该物业交付2个月前支付乙方，用于乙方购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归甲方所有或全体业主。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。6、鉴于项目的接管验收、组建管理处等工作需要，物业管理正式进驻项目最少在交付前二个月开始；由于业主未领房，管理费无从收缴，甲方在物业接交2个月前一次性提供给乙方 6 万元的物业前期介入接管费。该项费用用于支付业主领房前2个月乙方的各项管理服务成本；7、项目具体接交时间甲方应提前60日通知乙方，以便于乙方提前介入管理如遇特殊情况，甲方通知乙方的交付时间仍然需要延后的，则甲方按每月3万元支付乙方人力成本。8、由于本项目规模较小，物业管理费定价过低。甲方在合同期内同意补贴乙方亏损补贴 万元（大写： ），于合同签订时支付，第二十三条 专项维修资金的管理和使用维修基金的筹缴、管理与使用，遵照宿迁市住宅专项维修资金管理实施细则执行。第五章 双方的权利和义务第二十四条 甲方的权利和义务1、在业主委员会成立之前，参照省、市物业管理行政主管部门制定的业主临时公约（示范文本）负责制定业主临时公约，在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人予以书面承诺，并在与物业买受人订立的买卖合同中包含本合同的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2、在房屋销售时协助乙方与业主签订前期物业管理协议文本，并要求业主和物业使用人遵守。3、在房屋交付使用时同时协助乙方与业主办理入住手续，如业主未与乙方办理完毕入住手续或支付物业相关费用，则不能发放房屋钥匙，不能领房。4、审定乙方拟定的物业管理制度，并检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告。6、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在保修责任内，如存在质量问题，按以下方式处理：委托乙方负责对建筑单位工程返修的监督，督促建筑单位负责返修；如建筑单位未履行返修义务，乙方在征得甲方同意后有权自行实施，费用由甲方在工程保证金中扣出支付给乙方。7、甲方按规定在项目综合竣工验收合格后、交付使用前向乙方无偿提供总建筑面积3的管理用房及和4商业用房（产权属于全体业主），给乙方使用。其中应包括提供一定面积低楼层的管理用房以方便服务业主。物业管理商业用房由乙方自主经营，其收入按法规规定用于补贴本物业维护、管理费用。8、物业管理用房的装修由乙方提出设计方案，经甲方审核后，由甲方免费予以装修。9、对交付管理的物业，应配备智能安防系统、门卫岗亭、小区门口道闸、消防器材、绿化标识牌、信报箱、垃圾桶、宣传栏等小区配套设施，完善各项设施、设备，达到封闭式管理的要求。10、甲方按照物业管理条例之规定，负责收集、整理本物业所有的档案资料，并在办理物业承接查验手续时向乙方移交。11、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用时，由甲方承担偿付责任。12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费用时，协助乙方催交。13、委托并协助乙方对违反物业管理法规政策及住户公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应催缴、催改措施。14、按约定支付乙方空置房管理服务费及项目开办费、物业前期介入接管费。15、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、社区文化活动。16、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。17、在物业竣工交付使用时，同时负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书和竣工验收证明。18、在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；19、在本项目依法成立业主委员会后，甲方享有的小区物业管理委托权、监督权自然转移到依法成立的业主管理委员会。20、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第二十五条 乙方的权利和义务1、根据有关法律法规及本合同的规定，制订该物业的各项经营管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，在合同期内盈亏自负，但不得损害业主的合法权益，获取不当利益。2、在项目入伙时，乙方有权根据物业管理有关条例规定，与业主签订业主临时公约。3、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。4、负责编制房屋及附属设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方议定，按有关规定报审后由乙方组织实施。5、有权依照法律法规、本合同和业主公约的规定对违反业主公约及物业管理法规的行为进行处理。6、有权选聘专业公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将本项目整体管理责任及利益转让给其他人或单位。7、本项目房屋本体及设施、设备保修期内的维修责任由甲方督促施工单位负责，乙方负责管理和监督。8、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导。9、接受甲方和业主的监督。10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。11、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。12、开展社区文化活动和便民服务工作。13、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、资料；移交本物业的公共财产；甲方有权指定专业审计机构，对本物业的管理财务状况进行财务审计，审计费用由甲方支付。14、乙方有权与施工单位沟通处理物业遗留工作，或向甲方通报，征得甲方同意后自行处理，费用由甲方支付，可在保修金中扣除。15、乙方不承担对物业使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专项合同规定除外)。16、合同期内具备成立业主委员会条件时，配合建设单位、街道、居委会上午等部门按法定程序成立小区业主委员会，并报当地政府物业主管部门备案（具体成立条件及程序，按当时国家及当地政府法律、法规规定执行）。17、至少每6个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。18、法规政策规定由乙方承担的其他责任。第六章 委托管理期限第二十六条 委托管理期限 伍 年。自 2008 年 4月 30日起至 2013 年 5 月 1 日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第七章 违约责任第二十七条 甲方违反本合同以及附件的约定，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济补偿。第二十八条 乙方违反本合同以及附件的约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。第二十九条 乙方擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。第三十条 甲方逾期交纳未售房屋的物业空置费及项目各项经营补偿费的，乙方有权从逾期之日起按每日未交数额的千分之三向其收取滞纳金。 第三十一条 甲方、业主、非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取法律手段上诉至当地人民法院。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，乙方可在告知甲方30天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业服务区域。第三十二条 在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；6、因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；7、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害； 8、因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害；9、本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；10、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由的。第三十三条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方未按本合同约定的管理指标和内容，而造成的管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理 (产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准) 。第八章 附 则第三十四条 本合同期满前 3 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十五条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员