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不动产售后回租案例评析 不动产售后回租案例评析 北京大成（银川）律师事务所 丁铮 【案情简介】 原告国泰公司诉称，被告孙某授权尹某作为其委托代理人与国泰公司签订融资租赁合同，约定孙某以售后回租方式租赁涉案四套商品房，租金总额为5080万元，租期36个月。同日，孙某授权尹某与国泰公司签订房屋买卖合同并办理了产权变更登记。融资租赁合同签署后，国泰公司依约履行了合同义务，孙某却未依约支付租金，故国泰公司主张解除融资租赁合同、由孙某向国泰公司返还涉案四套房屋并赔偿国泰公司到期租金、逾期利息、罚息、律师费等经济损失共计6400余万元。 【一审法院观点】 一、尹某作为孙某的代理人与原告国泰公司签订融资租赁合同并未超出委托事项，且被告孙某虽未到庭参加诉讼，但已按照融资租赁合同的约定支付了两期租金，亦应视为对融资租赁合同的认可。因此，本案融资租赁合同应认定为为有效合同。根据委托合同的约定，尹某作为代理人有权代收房款和租金，故国泰公司根据尹某的指示付款亦为当事人真实意思表示，合法有效。 二、依据最高院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条之规定，及本案融资租赁合同中载有“孙某若连续逾期两期租金或累计逾期四期租金，国泰租赁公司可以解除本合同，收回全部租赁物并自行处置该租赁物”的约定，截止到租赁期限届满，孙某仅支付了前两期租金，剩余四期租金未再支付，致使国泰公司的合同目的无法实现，国泰公司诉请解除融资租赁合同收回房产应予支持。 三、根据最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十二条之规定，孙某应向国泰公司返还租赁房屋四套并赔偿损失。孙某拖欠国泰公司租金共计4720万元，损失可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。另，根据租赁合同第十五条第6项的约定：“一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他费用”，故国泰公司在本案中委托律师参加诉讼所支付的费用366700元也应包括在损失范围之中。至于租赁物的回收价值，即本案房产价值，依据最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十三条之规定，国泰公司的损失范围应确定为：欠付租金与相应的利息损失及律师费366700元之和，再扣除4000万元的房产价值。 【再审法院观点】 被告孙某认为原判决存在民诉法第二百条第一、三、四、六、十项规定的情形，向最高院申请再审，最高院经审理认为： 一审法院已经依法向孙某公告送达了包括开庭传票在内的诉讼文书，孙某未到庭，一审法院依法缺席判决，并无不当，民诉法第二百条规定的再审事由中也不包括管辖问题，故孙某关于原判决程序违法的再审申请理由不成立。但是，因孙某经合法传唤后未参加诉讼，致孙某与尹某签订的委托合同是否伪造等基本事实未能查明，这些事实对本案所涉融资租赁合同的效力有无影响，需要在查明后再做认定。但即使孙某与尹某签订的委托合同真实有效，尹某以孙某代理人的身份签订的融资租赁合同中涉及本案其中一套房产的回租部分明显超越代理权。原判决认定孙某与尹某于2010年3月31日签订的委托合同关于该房产授权的表述为：“委托人孙某委托受托人尹某全权代表我办理出售及出租上述房产的相关事宜：网签及签订买卖合同；领取售房款、收取租金；协助买方办理银行贷款手续、办理抵押登记及解押等一切事宜。”可见，该一切事宜仅指出售和出租的一切事宜，并不是未加限制的一切事宜。即使该委托书真实有效，尹某也并未取得对该房屋进行融资租赁回租的代理权。原判决在未能查明是否存在表见代理及孙某本人追认的情形下，直接认定该部分有效，适用法律确有错误，属于民诉法第二百条第六项规定的情形，裁定指令山东省高级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。 【实务评述】 本案中，国泰公司的诉请最终能否获得支持，离不开事实依据和法律依据的支撑。理论上，国泰公司购得孙某所有的四套房产后由出租给孙某使用，是融资租赁法律关系中典型的售后回租情形，国泰公司作为买受人依约支付购房款，孙某依约交付房屋并协助办理产权过户手续，后国泰公司作为出租人交付房屋，孙某作为承租人按期付租，依据最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释第一条之规定，“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定”、“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”如国泰公司所述与事实相符，该案应被认定为融资租赁法律关系。 而事实上，本案中孙某是否有与国泰公司建立融资租赁法律关系的意思表示，需要结合其对代理人的授权范围、对涉案合同的履行态度等情况综合认定，最高院认为原判决未能查明是否存在表见代理及孙某本人追认的情形下，直接认定其中一套房产的回租部分有效，属于适用法律有误，如果国泰公司不能进一步提供证据证明孙某授权其代理人与国泰公司就该房产建立了融资租赁法律关系，国泰公司的预期合同利益可能将得不到全面保护。 另在法律依据方面，国泰公司在主张返还租赁物的同时主张赔偿损失，损失赔偿范围应为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额，其诉请的6400余万元应扣除4000万元的房产价值，这就提示我们在设计诉讼请求时要对诉请获得支持的可能性进行评估，避免发生承担案件受理费的情形。此外，国泰公司在合同中明确了“违约方须承担守约方为实现债权而支出的律师费”，由于我国现行法律规定仅在知识产权侵权、债权人行使撤销权、担保权诉讼、不正当竞争等部分案件中对律师费有相关规定，所以国泰公司的该项诉请并没有明确的法律依据，但该项合同约定属于当事人自由意志的体现，且不违反国家强制性法律法规，笔者认为应当受到法律保护，但实践中一部分地区的法院目前仍然不支持该项主张。实践中，融资租赁公司一方因为业务量较大，通常采用格式合同，且在合同订立过程中管理不够严谨，甚至有融资租赁合同签订时出租人一方没有人员在场的情况，笔者曾代理过的案件中就有出租人将合同交由出卖人签订后寄回出租人的情形（非指售后回租），这在合同真实性的把控上