对我国房地产业发展问题研究.doc

目录摘要21 引言32合肥市房地产市场的发展现状及存在问题42.1房地产投资过热，部分地区房价上涨过快4（合肥市房型设计与面积，片区房价，总体价格趋势分析）2.2房地产市场金融环境有待改善52.3房地产市场供应结构不合理，有效供应不足62.4房地产市场“有效竞争”缺乏72.5宏观调控的反思93、合肥房地产市场的发展趋势分析9（房屋多样化建设，以满足不同人群需求，经济房。）3.1房市措施建议103.2我国房地产业发展长期构想144。合肥房地产市场发展对策4、结论15参考文献17合肥市房地产业发展对策研究摘要：房地产业是我国的支柱产业，是国民经济的重要组成部分,其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。我国的房地产市场化起步较晚，发展不够成熟，宏观调控措施不够完善，金融环境有待改善等问题依然困扰着房地产业，特别是近几年，房价持续快速上涨，供需矛盾突出等问题已经严重威胁到房地产市场的安全，影响到民生问题。房地产市场遵循市场运行的一般规律，如果房价一直持续快速上涨的势头，市场自身迟早也会调整，但房地产业上下游关联产业多，与金融密切相连，自然调整将会付出巨大的代价，造成经济的波动和资源的浪费。当前，为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控制度建设。关键词： 房地产业 问题 措施1 引言 房地产业在不同发展阶段有着不同的特点，每一个发展阶段都面临着特殊的任务，也都面临着复杂的问题，而正是对房地产业发展方向的不断探索及对存在的现实问题的不断改革，才促使了房地产业的发展壮大。从新中国建立以后到改革开放以前，立足于落后的经济水平，我国房地产业采取了以计划为主的发展方式。而住房分配也以实物分配为主，1951年国家把房租支出比重确定为全部工资的7.48 %，1955年变为2.4 %，此后职工工资水平有所上升，而房租所占的比重却越来越低。这一制度在当时对于保障基本的供给与需求起到了一定的作用，而随着国民经济的发展却表现出越来越大的弊端。首先：居民对房产的投入水平十分低，而国家和企业却背负上沉重的负担。其次：计划的体制排除了市场机制对房产的配置作用阻碍了房地产的发展。最后：计划的配置助长了以权、私谋房之风，也不利于合理需求的满足。基于房地产业发展的弊端与问题，立足于已有的发展条件，自1978年房地产业开始了以市场为取向的改革，根据房地产开发重要指标及重大的制度改革的线索，我国的房地产市场发展经历以下几个阶段： （一）复苏阶段（19781986），这一时期提出了住房商品化的政策，进行了补贴出售新建住房等政策，尽管总体规模较小，成效有限，但开始了计划经济模式后的复苏和探索阶段。（二）市场化起步阶段（19871991），这一时期进一步深化改革，将土地所有权与使用权分离，在法律上允许土地使用权的买卖，进一步推进了房地产市场化。（三）快速发展阶段（19921997），不少投机资本进入房地产业，房地产市场发展速度远超国民经济发展速度。从1994年开始，国家通过宏观调控使结构失衡、开发过热等问题得到了一定的纠正，房地产业进入升温阶段，呈现良好的发展态势。（四）平稳发展阶段（19982002），这一阶段通过停止住房实物分配，逐步开始住房分配货币化，供给和需求的两方力量推动房地产市场进入繁荣期。（五）高速发展阶段（2003年至今），随着国民经济的良好发展，城市化进程的加快，居民投资需求增加等多种因素，巨大的房产需求被释放，房地产投资不断增加，结合到开发成本上升等原因，房价不断攀升。这一阶段是房地产市场各项矛盾突出的阶段，市场健康发展面临严峻挑战。 综观我国房地产业发展历程，市场化的改革方向为其注入了无限的生机与活力，然而市场化的改革却为房地产业带来了诸多挑战，美国的次贷危机源于房地产金融的非理性发展，如何完善房地产金融、化解房市泡沫、降低金融风险成为一大课题。恩格斯曾一度预言，住宅问题在资本主义社会无法有效解决，而我国作为以公有制为主体的社会主义国家又应当如何促进房地产业健康发展以解决广大人民群众的住房问题。宏观调控作为房地产市场调节的重要手段起着不可替代的作用，林素钢（2007）要求实现“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”标准对房地产业宏观调控政策的绩效作出初步评价，而这也是现阶段宏观调控不断改革的目标所在。从房地产周期理论角度来看，我国房地产市场长期发展已处于繁荣阶段，而巨大的需求与投资在打造繁荣的同时又隐藏着泡沫危机。如何找准措施着力点实现软着陆，如何打造长远的发展机制，是本文探讨的两个重要方面。2 我国房地产市场的发展现状及存在问题2.1房地产投资过热，部分地区房价上涨过快自1999年以来，中国的房地产业保持了21%的年平均增长率，整个产业的发展远远快于国民收入的增长。房地产投资常年占到固定资产投资的较大比重，近三年来，房地产开发投资规模均以25.6%的速度增长，为GDP增速的三倍左右，2007年房地产开发投资达到25288.84亿元，同比增长30.2%。部分地区房价的上涨已经超出普通民众所能接受的范围。联合国人民委员会与世界银行（1992）认为，房价收入比在46倍之间比较符合居民承受能力，由此看来，我国城市的房价水平明显偏高。表1-1、中国城镇住房价格与固定资产投资结构（19972007）年份住宅销售均价（元/平方米）城镇房地产投资占全国固定资产投资的份额（%）城镇住宅投资占城镇房地产投资的份额（%）城镇房地产投资总额（亿元）19971790.0012.7448.433178.3719981854.0012.7257.593614.2319991857.0013.7464.304103.2020001948.0015.1466.454984.1020012017.0017.0566.476344.1120022092.0017.9167.107790.9220032197.0018.2766.7410153.80年份住宅销售均价（元/平方米）城镇房地产投资占全国固定资产投资的份额（%）城镇住宅投资占城镇房地产投资的份额（%）城镇房地产投资总额（亿元）20042608.0018.6767.1613158.2520052937.0017.9268.2715909.2520063119.0017.6670.2219422.9220073645.0012.7471.1225288.84表1-2、不同类型的住房平均销售价格增长率（2003-2007） 单位：% 年份住房销售平均价格增长率别墅、高档公寓销售平均价格增长率经济适用房销售平均价格增长率20035.020.227.56200418.7134.527.39200512.614.6311.6920066.2012.874.47200716.8613.451.45数据来源：黄石松，陈红梅.房价之谜M.北京：社会科学文献出版社，2009.119.我国近年来房地产投资过热及房价增长过快一方面表明房地产业大有发展契机，能影响到整个宏观经济的走向，另一方面也表明房地产业还处于初期发展阶段，缺少标准化的约束，呈现出非理性的增长方式。吴德进、李国柱（2007）认为，推动房地产价格上升的因素分为“空间因素与时间因素”。姚玲珍（2008）认为，推动房价上升的因素包括旺盛的市场需求与不合理的房地产供应结构。结合到当前一段时间的房市运行，房价上升的因素有:1. 国民经济的发展、人均GDP的增长与人均可支配收入的增加为我国房地产业在金融、市场、材料供应上创造了良好的条件。2. 房地产市场供需出现矛盾，大量的住房需求刺激了供给，而投资大多集中在普通商品房，投资过热而推高房价。3. 温海珍、吕雪梦、张凌（2010）认为：“房价与地价之间存在内生性关系，相互影响的方向均是正向的”。土地作为稀缺资源，而地方政府采取拍卖的方式出让其使用权，在市场预期向好的时候低价被不断抬高，增加了开发成本，促使房价上升。4. 我国房地产市场基于稳定的国民经济发展及较大的市场有效需求等因素，取得了良好的市场预期，造成了各方资金的投机炒作，进一步推高了房价。房地产品具有消费品和资本品的双重性质，我国目前的房地产投资过热及房价上涨过快等问题的出现符合着双重性质，但是寻找到一个合理有效的机制防止房地产市场大涨大跌，对房地产市场甚至国民经济的健康发展、民生的保障依然意义重大。2.2房地产市场金融环境有待改善 1998年4月，中国人民银行发布关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费通知，标志我国住房金融制度正式建立。住房金融制度的建立对于加大资源配置的效率、促进房地产业快速发展起着重要的作用，而房地产金融制度的完善对房地产业健康发展亦是意义重大。徐滇庆（2006）认为“房价上涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患”，的确，回顾日本金融危机及美国次贷危机可以发现，房地产泡沫与金融危机之间有着较大的关联性。至2006年5月末，全国商品房空置面积约为1.22亿平方米，同比增长17.8%，商品房住宅空置面积约为6700万平方米，增幅13.4%，而空置一年以上的商品房占总空置面积比重为65.6%，由此可见房地产市场金融依然存在较大风险。关于房地产市场是否存在泡沫之争由来已久，但任没有权威的定论，其原因不仅在于信息披露的问题更在于房地产泡沫的隐蔽性。长链条、多环节、实体层面与金融层面交织错纵，且历来房市的崩溃往往在市场一片向好之时，使得金融风险控制很有难度，因此加强管理与预警很有必要。陶海波、楚东坡（2009）认为，房地产泡沫引发金融危机的机理在于：“房地产业的高利润率和低利率的货币政策及金融的过度支持，导致资金过度涌入，从而导致产业结构失衡，引发结构性通货膨胀；政府宏观调控滞后，金融机构收缩信贷，由此带来市场低迷，刺激了房地产泡沫的破灭；作为资金密集型行业的泡沫破灭造成金融资产质量下降，呆账坏账增加，由此对金融市场体系造成冲击”我国房地产金融除了存在较大风险以外依然存在诸多问题，首先，从至今供给角度来看：1.房地产融资渠道单一，商业银行提供的资金占有很大比重。2.金融创新能力缺乏，金融运行效率低下，降低了服务水平与风险防范水平。3.国际热钱的聚集于炒作推高了房价也增加了金融风险。4.住房公积金制度不够完善。缴、存在不同地区不同企业间不平衡，资金运用率低，仅为53.54%，大量资金需进一步规范其合理合法之用。其次，从资金需求角度看：1.不合理住房需求大，占有资金量大，其中包括大量的炒作资金需求，不但占用了大量资金反而推高了房价。2.房贷资金向高收入群体、房产大企倾斜，难以满足低收入群体及中小房产开发企业的资金需求，导致正真有效需求难以启动，保障民生困难。最后，我国房地产金融还存在：1.房地产金融资产评估体系不健全，制约了房贷质量。2.金融的政策配合度不高，使得国家宏观调控效度不够。金融是国民经济的“润滑剂”，完善的房地产金融是房地产业健康发展的有力保障，房地产金融的改善也将作为金融发展的长期任务。2.3房地产市场供应结构不合理，有效供应不足随着我国房地产市场化改革的不断深入，巨大的需求被释放，同时拉动房地产供给的不断扩大。随着我国经济社会的不断发展，人们普遍最求高质量的房地产品，具体要求表现在房屋大小、所处地段、居住环境等方面，地方政府也渴望通过土地的拍卖获得大量的财政收入，从而普通及高档商品房的建设规模不断扩大，房价也不断抬高，如此扩张的结果便是增加了房屋空置率，2008年，全国商品房屋空置率上升到1.64亿平方米，其中商品住宅空置面积达到0.91亿平方米。然而，我国有着特殊的国情，土地属于非再生资源，可利用土地更是有限，既要保障一定的耕地面积，而且鉴于现有的土地政策，又要满足日益增长的对高质量房屋的需求是很困难的。况且，我国的住房需求十分多元，既包括源源不断的大学毕业生的住房需求，又包括庞大的农民工队伍，大量的资金用于高价商品房建设导致了我国房地产市场不合理的供应结构，不符合我国的国情，既不利于房地产业的健康发展，也不利于民生的保障和社会的安定。表3-1：目前城乡实际存在的住房分类 廉租房经济适用房公共住房 经济租用放集资（合作）房“限价”商品房 商品房普通商品房高档商品房体制外建房 “小产权房”（违法违规房） “城中村”农民出租房农村农民自建房 农村住房农村合作建房我国房地产市场存在供应结构不合理的问题，其主要变现在： （1）.需求巨大，13亿人口需要解决住房问题，而有效供给有限，依然有一部分人无房可住而采取借宿、露宿的方式。（2）.住房质量有待提高，城市低收入群体、外来低收入群体、非正规就业群体挤在城郊棚户区，居住环境十分恶劣。（3）.“房地产市场供应的产品多不能满足趋于理性的住房选型”。调查显示：32.6%的的人员选择多层普通住宅，选择小高层选型达25%以上，选择高层、超高层的人员不到6%。每套面积120平方米以下的住房需求占总数的8成，选择2室及3室的占84%。而市场多不能满足这样的需求，由于房价增长超出收入水平的增长，大户型成为积压的主要品种。（4）.保障性住房建设矛盾重重。经济适用房存在以下问题：“低收入者”难以界定，大量非低收入者购得房产，一般城市里经济适用房价格只比普通商品房低10%上下，2005、2006年商品房开发中经济适用房仅占4.8%和5.1%，未达国家规定的20%的标准。廉租房存在资金来源不足、保障对象不明确等问题。我国需要大量开发优质的房地产品以满足日益增长的需求、改善居住环境，也需要大量开发保障性住房以满足中低消费群体的住房需求，大量国内外经验表明“城市住房保障计划是不可能依靠市场自发履行的”，探索出有中国特色的住房计划，实现房地产市场供求结构平衡也是对市场机制和宏观调控机制的一大挑战。2.4房地产市场“有效竞争”缺乏房地产市场具有竞争的不充分性，学界正在争论我国房地产市场是“垄断竞争”还是“寡头竞争”是，竞争的不充分性却普遍受到接受，姚玲珍（2008）认为房地产市场竞争不充分的原因包括：1.房地产产品差别比较大。2.房地产市场信息不对称比较严重。3.较高的进入障碍。4.房地产供给缺乏弹性等原因。承认房地产市场的竞争不充分性并找到其原因的目的在于：在尊重房地产市场发展的客观规律及客观条件的基础上形成“既有利于公平竞争，又能充分利用规模经济”的“有效竞争”格局。房地产市场的竞争环境对房地产业的健康发展十分重要，目前，我国的房地产业竞争存在诸多问题，其中包括：1.房地产市场集中度低，房地产地区集中度高据统计，1999年底，我国共有房地产企业25762家，2007年达到62518家，企业平均开发面积为4409.3平方米，仅一栋楼的水平。房市集中度低既增加了宏观调控的难度也不利于规模经济的利用，阻碍了服务水平的提高。目前，我国70%以上的房地产投资集中在东部地区，其中50%集中在北京、上海、浙江、广东、江苏5个省份，房地产地区集中度相当高，促使东部地区房地产投资过热，而中西部地区却缺乏足够的建设资金，不利于房地产业的健康发展。2.房地产市场品牌效益不高 按照帕累托80/20市场规律：一个成熟理性规范的产业，20%的企业将占领该产业80%的份额，形成有序竞争的局面，出城良性的循环和发展，而我国的房地产市场远没有达到这个水平。中国房地产TOP10研究组于2004年11月发布中国房地产品牌价值研究成果显示：“我国房地产品牌价值差异较大，行业领导品牌凸显；房地产品牌扩张日益加速，品牌发展呈多元态势；房地产的品牌影响力度不及其他行业的品牌，品牌建设和竞争意识有待加强”无论从房地产市场的快速发展来看，还是从房地产品的需求角的来看，房地产业都将进入品牌竞争时代，只有打造优秀的品牌，才能使企业加强与消费者的联系从而扩大市场占有率，才能产生巨大的社会价值及现实的经济价值，使稀缺的土地资源、有效的资金、匮乏的高素质人力资源形成整合效益。3.我国房地产业的“垄断性市场结构”王阿忠（2007）认为：“中国住宅用地由供给政府完全垄断，市场的进出壁垒等原因呈现寡占型市场结构”。的确，政府完全垄断用地市场虽然有利于城市的科学规划，但也会导致一些地方政府利用土地使用权的出卖来增加财政收入，而市场进出机制客观上为“地王”的出现创造了条件，增加了开发成本，也不利于一些优秀企业整合土地资源。垄断性市场结构在一定程度上阻碍了“有效竞争”的形成。4.非正当竞争手段涌现 近来，小产权房不断涌现，其背后隐藏着：住房保障制度不完善，市场秩序不规范，土地出让不合理等问题。虽然政府多次宣布小产权房为违法违规建筑，但其消极影响依然很大，处理好小产权房的问题对打造良好竞争环境也十分重要。2.5宏观调控的反思 市场经济的条件下资源配置以市场配置为主并结合到国家的宏观调控措施，以此实现资源的合理配置，自我国房地产开使以市场为导向的改革后，房地产业不断发展壮大成为国民经济的支柱，与此同时也出现了诸多矛盾，需要不断完善宏观调控措施才能实现房地产业的健康发展。2004年以来，我国房地产市场和宏观调控跌岩起伏，形势复杂多变，问题层出不穷，而房地产市场宏观调控也经历着不完善到完善、成熟到不成熟的转变，总结起来，有以下几个方面的问题值得我们反思：（1）.宏观调控目标体系、绩效考核体系及房地产各项指标体系尚需完善 完善的宏观调控目标体系是宏观调控的重要前提，也是宏观调控绩效考核的重要支撑，单纯的以投资金额多少、项目多少、GDP的增加多少来作为房地产宏观调控的目标及绩效考核已经不能适应经济的进一步发展。房地产指标的不完善降低宏观调控的力度与效度，不利于打造良好的市场环境。（2）.房地产业相关立法有待进一步完善 近来，小产权房涌出、强制拆迁事件频发等问题既不利于经济发展也不利于民生保障，市场呼吁更完善的法律出台以进一步市场环境。（3）.“宏观调控政策频繁出台，有些政策缺乏科学性与长远性”对政策的把握程度直接体现着政府的行政能力。宏观调控的平凡出台虽有一定的效果但造成的观望气氛影响到正常的投资与消费。缺乏科学性与长远性的政策制约了宏观调控的效果，甚至造成消极的影响。（4）.保障性住房建设存在许多问题我国的住房保障计划关系到经济、民生问题，但目前依然存在包括土地划拨难、资金来源少、认证标准不完善等矛盾，严重影响到住房保障体系的完善。（5）.政策的分类指导不够 我国房地产业发展地区差异十分大，政策一刀切的做法无法解决各个地区的问题，加大对不同地区的政策分类指导十分有必要。（6）.地方政府对政策的执行力度不够2006年调控文件强调“优先保证中低价位、中小套型普通住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”而具体的实施效果则远远低于这一标准，造成供应结构失衡问题一直难以改善。（7）.信息披露力度有待加强目前我国政府在房产供应信息、土地划拨信息、政策措施透明度等方面多有不足，不利于市场供求信息的传导。3 我国房地产业的发展建议找到我国房地产业发展的科学模式与道路需要对房地产业的发展回顾、对已有发展思路的研究，还需要对现有发展中突出的问题进行研究，进而发现问题、解决问题。1998年以来，我国房地产业改革大大加快了步伐，总体上看，“我国房改的方向是正确的，房地产业已经成为我国的支柱产业；改革和发展的成果惠及了大多数城镇居民；产业对经济增长的贡献率不断提高”。但，问题总是随着改革、发展同步产生的，对问题的研究与反思的过程也是思路创新及问题的解决过程。本文的前半部分已经系统地分析的总结了我国房地产业发展的诸多问题，下面将提出具体的措施应对及发展建议。3.1房市措施建议3.1.1.进一步加大力度控制房价前段时间控制房价的措施频频出台，虽然无法做到彻底根除病因，但已经取得良好的效果。我国部分地区房价上涨缘于供需脱节、投资炒作。已经超出了消费者的承受能力，如果进一步大谈扩大消费、放宽经融则必然造成房市的非理性繁荣，从而造成经济的大起大落。因此房价调整已成必然，只是时间的问题。频频出台的调控措施已经造成消费者的观望情绪，进来，部分地区商品房交易量骤减，有的楼盘交易量甚至为零。虽然房市调整会产生出许多问题，如：房地产金融风险加大，房价大幅动荡，市场秩序恶化。但，长远看房市调整也会有许多益处：（1）供求调整 ，强制打压不合理需求，为保障性住房建设创造条件。（2）市场调整，大量低效率的开发商被市场淘汰，为好的竞争环境的形成创造条件。（3）房价调整作为契机将进一步推动各项体制的变革。对进一步加大力度控制房价，本文作如下建议：（1）“坚持抑制不合理需求”国发201010号关于一直不合理住房需求提出2点措施，其一：“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，对于首套自住房贷首付比例及第二套住房首付比例和利率做了明确要求，但对于第三套及以上住房信贷，首套及二套房认定标准应加快制定。其二：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，虽然有此政策，但许多税收政策并未研究成熟，需要加快速度研究。（2）优化土地供应结构，增加住房有效供给吴德劲、李国柱（2007）认为，“优化土地供应结构应当：控制非住宅和高档商品房建设；增加保障性住房建设的土地供给；增加紧凑型、小户型比例；住房建设的高、中、低档次的合理规划”。优化土地供应结构是增加住房有效供给的前提，有效供给的增加也将对满足合理消费打击不合理消费产生有效作用。（3）纺织国际热钱炒作国际热钱完全以盈利为目的，在一定时期可以起到促进房地产业的发展的作用，但是大量的聚集会助推供应、增加成本、吹大泡沫，严重影响房市安全，此番防止国际热钱炒作并非完全排斥外资，而是合理控制其总量与投资结构。3.1.2.防范金融风险,改善房市融资环境 融资环境对我国房地产业发展至关重要，当然作为一把双刃剑其有利也有弊，如果运用得好便能推动投资、拉动消费、保障民生，如果发展的不得当便会引发金融危机。当前我国房市正处于改革和调整期，房地产压力不言而喻，降低并化解金融风险成为金融改革与创新的重要任务。立足现状着眼长远，本文对我国房地产金融发展提出以下建议：（1）完善风险预警机制当前，我国各界对房地产市场是否存在泡沫看法不一，最主要在于房地产业各项经济指标的不完善，因此，陶海波、楚东坡（2010）年提出“完善宏观经济调控参考指标体系中的各项房地产经济指标”的建议，以期有效防止房市泡沫。（2）建立多元化的房市融资渠道目前我国房地产主要的融资渠道有：企业自有资金，预收账款，银行信贷，房地产开发债券，上市融资等。银行信贷占主体，其他融资渠道由于有许多制约尚未受普遍采用，因此造成融资面窄，金融风险大等问题。因此我国应建立多元化的融资渠道。首先：“调整和完善住房公积金制度”。目前我国住房公积金制度为封闭式的政策性住房金融，可以改革缴存比例，提高利用率，公积金贷款与商业抵押贷款相结合的贷款模式。，改革住房公积金管理机构。其次：促进专业性住房机构的建立与完善，分担商业带跨步的融资额。最后：建立和完善住房抵押贷款二级市场，促进资金流通。（3）“促进房地产金融创新，提高运行机制效率”促进房地产金融创新有助于从融资方式上加大方式支持力度，同时，建立和完善金融配套法规和增加国家对金融的支持力度。（4）“完善房地产金融中介服务”目前，房地产金融中介服务质量差、市场混乱，当从房地产融资评估体系，完善中介保证机构，整顿中介市场秩序等方面加强力度。3.1.3.体制的改革 自1998年来，我国体制改革大步推进，为房地产业发展做出巨大贡献，而房地产的发展为体制大改革创造了诸多条件。目前，房市问题重重，找到房市发展的体制掣肘对房地产业发展至关重要，本文拟提出如下建议：（1）土地供应制度的改革土地制度的改革应向着稳定房价、科学的城市规划、保障公共住房用地的方向推进，也要注重对开发商的综合测评，而非出价高低。随着城市用地的扩张，对农村土地的占用也会越来越多，应考虑到对耕地的保护与对农民利益的维护。（2）政绩考核指标体系的改善政绩考核体系应不仅考虑到经济的增长，还应考虑到结构的合理、民生的保障、环境的保护，以此来监督政府完成宏观调控的目标。3.1.4.进一步创新和完善住房保障体系随着房地产市场化发展的不断深入,市场在扩大房地产投资开发，改善居住环境上起着越来越来重要的作用。但是，“城市住房保障计划是不可能依靠市场自发履新的”我国房市发展还处于初期，保障性住房还必须依靠政府的宏观调控，住房保障体系的建立也必须保“人人享有适当住房”以改善民生。“国际经验表明房地产离开切实有效的保障计划必然长周期地大涨大跌”，目前，我国房地产供求结构不合理，房价上涨又进一步激化了这一矛盾，因此进一步创新和完善住房保障体系对我稳定房价也有重要意义，本文拟对我国住房保障体系的完善作如下建议：（1）制定切实有效的保障计划我国房市发展处于初期阶段，住房保障计划由来已久，但还存在许多问题。在计划尚不够完整缺乏科学性，在执行上力度不够计划完成情况较差。由此我国住房保障计划还有待进一步完善，以在新时期发挥更有力的作用。（2）促进保障方式的多元化，采取更灵活的住房建设及安排我国住房需求复杂多样，保障方式也应当多样，进一步促进保障方式的合理化，特别是促进廉租房建设、推进“人头”到“砖头”的创新性较强的保障方式的发展。（3）加强住房困难标准界定，完善保障性住房管理机构目前，住房困难保准的界定还存在许多问题，造成保障效果不高，覆盖面低等问题，有赖于在标准和体制上的创新此外，在退出机制上也因该进一步完善，住房建设是的“承租条件”及“租金补助”不仅要依靠主管部门的严格管理，还应依靠其他部门甚至司法部门的协作与配合。最后，在日常管理中，对擅自改变用途、擅自改变房屋结构、违章搭建、违章转租转接等行为应建立有效的快捷处理机制。（4）“创新保障性住房建设、融资机制” 保障性住房建设利润比较低，且回收周期比较长，因此长期由政府担负起资金来源的重任，以至建筑总规模小，无法满足需求，财政负担也变得很重。因此需要创新保障性住房建设、融资机制，强化政府引导，引入市场机制，依靠群众自强的建设方式。3.1.5.引导消费、引导舆论消费是拉动经济增长的一大马车，消费也引导着生产。随着我国经济发展，我国住房消费水平越来越高，普遍最求高水平高质量的房屋，这固然有利于内需的扩大，但不符合我国的国情，特别是在这一需求的预期引导下间接促成了房价的过快上涨，我国大住房消费引导应当注意以下两个问题： （1）引导适度消费，对大量占有公共土地资源的住房应加以更高的消费税及物业税，对过度超前消费而又无力还款的应不予贷款。（2）引导理性消费，引导消费以满足个人实际需求为主，反对铺张浪费，盲目最求豪华。目前，我国各界对房市观点不一，其中甚至隐含着政府、开发商、消费者之间的博弈。因此应加强房市发展的舆论引导，是市场更加理性。3.1.6.促进房市“有效竞争”的形成房市有效竞争的形成主要依靠于市场手段。从房地产业发展集中度的角度看，过多开发商用机市场的状况有赖于市场的调整，依靠价格、供求、竞争机制强制淘汰落后的开发商。从房地产业发展的地区集中度来看，随着东部地区的不断开发完善，其开发成本会不断上升，开发利润也会不断下降，而中西部地区随着经济的发展，基础设施的完善，金融环境的改善，房地产开发的价值会有所提升，成为投资的热土。从房市品牌竞争的角度看，长期的发展会提升市场的竞争意识，优秀品牌会不断出现，进而服务及管理水平会不断提高。房市有效竞争的形成也依赖着政府的宏观调控，要求政府完善市场准入制度，土地供给制度，要求政府进一步加大力气促进中西部发展，要求进一步完善相关法律，加大执法力度，规范市场竞争。3.1.7.其他政策建议 （1） 完善宏观调控目标体系近来，政府宏观调控频频出台，但效果不佳，其中的一个重要原因便是没有完善的宏观调控目标体系。任木荣、苏国强（2010）把宏观调控目标分为“政治目标与经济目标，宏观目标与微观目标，现实目标、短期目标与长期目标，总量目标、结构目标与质量目标”试图为我国房地产业的发展与控制构建一个框架，但宏观调控目标体系还需要进一步研究以适应当前的房市运行，指导当前的宏观调控措施，并着眼长远为房地产业长远发展提供指导。（2）完善房地产业相关法律，加强执法力度法律手段是宏观调控的重要手段，近来房地产业相关法律不断完善，但依然存在许多不足，特别是房市各项纠纷影响大、形势复杂、牵扯面广，需要完善相关法律加以解决，规范经济主体行为，维护良好的市场秩序。（3）宏观调控措施注重把握关键，照顾全局宏观调控没有把握关键将会造成房市运行的混乱，影响到正常的投资与消费，现阶段房市发展的关键在于抑制房价过快上涨、加强保障性住房建设。除了把握关键还应该照顾全局，对完善法律、完善金融等方面也应进一步加强。（4）宏观调控措施既要统一指挥又要分类指导目前，我国政策的出台做到了统一指挥，在分类指导上做得也不够，根据不同地区的不同特点做出分类指导对房地产业发展至关重要。（5）加强宏观调控的科学性与执行力 许多宏观调控出台以后，拿到地方的执行程度十分有限，其中原因既包括措施本身缺乏科学性与可行性没有考虑到地方的特殊性，也包括地方政府不重视对政策的贯彻执行，应当在考核制与问责制上多下功夫。（6）强制信息披露刻不容缓 信息的不对称将在一定程度上造成垄断，垄断又将产生不合理的供给、需求与价格，应该强制信息披露以稳定市场。3.2我国房地产业发展长期构想回顾已有历史，立足已知现实，我国房地产发展要向着一个明确的目标前进，达到理想的状态，从而为现有的问题提出措施建议。（1）.进一步深化市场改革，实现以间接管理为主的宏观调控房地产市场宏观调控不可或缺，关系到经济持续发展和社会的稳定，房市的供求矛盾、金融市场的风险都需要政府进行疏导。但，市场的繁荣和发达才是产业发展的长期目标。引入竞争，整合资源是残叶发展的重要手段；提供优质的产品，改善居民居住环境，促进城市化健康推进是产业发展的重要目的；创造就业，促进经济发展是产业发展的重要作用，而这一切都依靠着房地产市场的进一步深化与发展，政府的宏观调控则应转变为以间接管理为主。我国房改起步较晚，当前矛盾复杂多样，需要政府强有力的调控，然而过多的干预依然存在不足，如：管理过死，市场活力不足，效率不高；政府“寻租”行为多发，影响公平正义；政府干预过多，市场形成观望情绪，影响到投资于消费。实现以间接管理为主，推进市场繁荣，是产业发展的长远模式。（2）.品牌竞争激烈，服务水平大幅提升，文化价值多元品牌竞争是房市竞争的高级阶段，其中蕴含着巨大的经济效益，大量的管理、服务、创新水平低的企业已经退出市场，许多优秀品牌出现，品牌竞争激烈，不但是稀缺的土地资源得到整合，还大幅提升了服务水平。品牌竞争也蕴含着巨大的社会效益，优秀品牌传播着独特的文化理念，是文化价值丰富多元。（3）.合理的住房分类供应体系住房分类供应既“按居民不同收入水平进行住房供应的方式，有人称为规范化的住房供应方式”合理的住房供应体系立足于差别化的消费需求和消费能力，有效的调节了住房供应和平抑了房价，实现了“人人享有适当的住房”的目的，是我国公共住房政策的理想模式。（4）.旧城改造与新区建设同步发展房地产的发展与城市化进程的推进有着密切的联系，而许多城市在推进城市化的过程中出现的问题值得反思，旧城改造与新区建设同步发展有助于实现科学的城市规划，有利于土地等稀缺资源的合理利用，有利于社会的和谐发展。这需要我们在土地制度、市场秩序维护、立法等方面做进一步的探索。（5）.凸显多元的城市文化城市文化是城市的灵魂，是支撑城市发展的深层次动力。城市规划与房地产开发除了应体现多元的价值定位，还应着眼于打造城市文化，特别是向现代化、便捷、环保、绿色等方向定位。4、结论自1978年，我国房地产开始了以市场为取向的改革，从而找到了房地产业的科学发展之路，解放了生产力，提高了生产效率，为房地产业的进一步发展奠定了基础。2003年以来，我国房地产业迎来了高速发展阶段，巨大的需求被释放，也拉动了投资的不断扩大，使得房地产业实现了繁荣。然而，没有矛盾就没有发展，市场化改革之前，正是房地产业活力不够、政府负担太大的矛盾推动了改革；改革之后，也正是供求结构失衡、房价上涨过快等矛盾推动着我们对房地产业健康发展的模式及措施的探索。特别是2008年，爆发了全球范围内的金融危机，我国房地产业面临着严峻的挑战，也获得了发展的机遇。目前，世界经济已逐步开始复苏，我国房地产业也在复苏之后呈现出多样的问题。本文系统地研究了我国房地产业存在的问题，发现：房地产投资过热、部分地区房价上涨过快，房地产市场金融不完善，供求结构不合理、有效供应不足，房地产市场“有效竞争”缺乏，宏观调控政策不完善等几大问题严重制约着我国房地产业的健康发展。针对这些问题，本