商业地产2007年合肥市望江路桐城路地块报告

中管网房地产频道 合肥市北阳江路与桐城路地块调研报告 2007年 1月 安徽鑫苑公司 中管网房地产频道 结论及建议 结论： 1、本地块属转让项目，据了解，该公司尚 未签订土地出让合同。 2、需要并购该公司的股权。 3、该地块商业价值较高，按照 160万 /亩地 价该地块总投资约为 56000万，按照住 宅均价 4300元 /平米总销售收入约为 72000万元，税后净利润率可达到 12.8%。 建议：该地块应深入接触，并请集团相关中心派人协助谈判。 中管网房地产频道 目录 1、项目概况 2、竞争性楼盘分析 3、项目定位 4、地块测算 中管网房地产频道 项目概况 项目概述 规划条件 宗地位置 宗地四至 宗地周边的社区配套 项目周边环境 中管网房地产频道 合肥北阳江路与桐城路交叉口地块项目概述 1、宗地位于合肥市包河区望江路南侧，桐城路西侧，北阳江路北侧 ,规划派河路东侧 ,紧邻北阳江路和桐城路 ,处于两路交叉口，南一环和南二环之间，区域优越，是合肥市的发展方向之一；距离我们手表厂项目非常近，距离主干道望江路有不到 1Km的路程。 2、宗地周边道路条件较好，交通便利，路对面即为公交站，多路公交车可以到达合肥市市区。 4、宗地周边还有部分待改造的城中村，附近的生活配套齐全，整体环境一般。 3、宗地位于合肥的二环城区范围内周围商业、教育、医疗等配套设施比较完善，居住氛围较浓。另外，宗地东面隔桐城路相望是安徽经管学院，人文教育环境较优。 5、宗地隔北阳江路南面是一个大型的正在开发的社区，基本已经竣工。 中管网房地产频道 宗地规划 条件要求比较苛刻 宗地规划要求： 1、 160万元 /亩（含契税，合楼面地价 1023元 /m2）； 2、多层住宅间距系数 1.23(建筑高度小于 18m)或 1.26(建筑高度不小于 18m)，高层住宅间距需做日照分析； 3、幼儿园按 15m2/人设置（学生按 3人 /100人考虑）； 4、车位：住宅按 1:1,商业按（ 0.8车位 /100m2营业面积）； 5、沿街不得设置凸阳台，沿街建筑立面方案需单独报审。 所属行政区域 位置 土地用途 建设用地面积 容积率 其他规划条件 总建筑 面积 万 亩 万 包河区 北阳江路与桐城路交叉口 商业 住宅 R2 5.4467 81.7 2.8 建筑密度 22%，绿地率 40% 19.2178 中管网房地产频道 一 环 二环 望 江 路 黄 山 路 太 湖 路 铜 陵 路 美 菱 大 道 马 鞍 山 路 长 江 路 路 湖 芜 宁 国 路 桐 城 路 宿 松 路 金 寨 路 路 西 肥 路 巢 合 省政府 省委 省人大 安徽饭店 高 新 开 发 区 政务新区 机场 滨湖新区 长 江 东 路 本案 2.7km 4km 4.6km 1.3km 合 作 化 南 路 地块在合肥的位置 位于包河区 ,南一环和南二环之间，具有一定的区位优势 中管网房地产频道 北面是绿城用地，还未开始施工。 西至规划派河路 东 南紧临北阳江路，路南是大型正在建设社区 东紧邻桐城路，路东是安徽经管学院 西 北 南 项目概况 宗地四至 （宗地北侧距城市主干道望江路约1000米，中间间隔未开始施工的绿城用地） 宗地概貌，现在是菜地 中管网房地产频道 周边配套 /商业 生活、医疗、教育配套齐全，区域成熟度较高 一 环 二环 望 江 路 黄 山 路 太 湖 路 铜 陵 路 美 菱 大 道 马 鞍 山 路 长 江 路 路 湖 芜 宁 国 路 桐 城 路 宿 松 路 金 寨 路 路 西 肥 路 巢 合 省政府 省委 省人大 安徽饭店 本案 长 江 东 路 合 作 化 南 路 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 小学 中学 大学 医院 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 超市 /商场 中管网房地产频道 项目概况 项目周边配套现状 教育配套齐全： 六十一中、六十九中、卫岗中心小学、太湖路小学、铁四局中学等，教育配套齐全。 医疗配套齐全： 宗地附近有省立儿童医院、市三院等，十分方便 商业配套齐全： 宗地附近有合家福超市、好旺旺连锁超市、金江小商品市场、百大商业大厦等商场，小尾羊火锅、梦豪大酒店等各种档次的餐饮娱乐配套 文化、体育、娱乐设施配套： 宗地周边有金柜飚歌城、华东体育中心、百脑汇、雄风大型溜冰场等设施较全，但是档次一般 银行、邮局等生活配套： 宗地附近有农行、中行等，但是距离较远，略有不便 中管网房地产频道 项目概况 项目周边环境 空气及污染状况： 宗地周边绿化一般，空气状况一般。 噪声污染： 宗地周边没有大型的工业厂房，噪声污染小，对本项目影响不大。 居住氛围及治安、危险源情况： 宗地周边小区众多，已经形成浓厚的居住氛围，周边配套能够满足业主的基本生活； 该区位于新的市政府附近，整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和项目。 其它： 宗地周边有在建和即将竣工的商业建筑和住宅小区，将推动该片区的生活配套和商业 配套的完善。 中管网房地产频道 竞争楼盘分析 楼盘位置图 在售住宅项目 合肥楼市分析 中管网房地产频道 一 环 二环 望 江 路 黄 山 路 太 湖 路 铜 陵 路 美 菱 大 道 马 鞍 山 路 长 江 路 路 湖 芜 宁 国 路 桐 城 路 宿 松 路 金 寨 路 路 西 肥 路 巢 合 省政府 省委 省人大 安徽饭店 长 江 东 路 本案 合 作 化 南 路 宗地周边 3km以内楼盘位置 3km内投放量 66.6万 m2， 2km以内投放量为 8.3万 m2 柏林春天 多层 /小高层/高层 3700 金地国际城 小高层 /高层 4000（小户型4500） 万振逍遥园 多层 /小高层 /高层 3700 望湖苑 多层 /高层 3700 田逸苑 小高层 /高层 3700 仕嘉名苑 高层 3800 创景花园 高层 4300 城市天地 小高层 /高层3700 绿地海顿公馆 高层 4000 望江路手表厂项目 中管网房地产频道 2006年住宅类商品房销售排行 项目 金额 /排名 套数 /排名 面积 /排名 套均面积 均价 套均总价 元一柏庄 5.9亿 /1 1500/2 184425/1 123 3199 39.33 元一名城 4.3亿 /2 1288/3 140677/2 109 3057 33.39 金地国际城 4.13亿 /3 1527/1 91098/4 60 4534 27.05 九溪江南园 2.77亿 /4 803/4 106628/3 133 2598 34.50 维也纳森林小区 2.7亿 /5 546/9 73323/6 134 3682 49.45 柏林春天 2.37亿 /6 572/7 68303/8 119 3470 41.43 城市绿苑 2.35亿 /7 593/5 72305/7 122 3250 39.63 信旺华府骏苑 2.29亿 /8 551/8 77109/5 140 2970 41.56 城市天地 1.92亿 /9 526/10 金色池塘 1.85亿 /10 荷塘月色花园 57542/9 香江生态丽景 51965/10 名邦锦绣年华 584/6 中管网房地产频道 项目附近楼盘销售情况 中管网房地产频道 蜀山区边缘项目楼盘销售情况 中管网房地产频道 马鞍山路楼盘销售情况 中管网房地产频道 项目附近楼盘总销售情况 项目周边的贴身区域中，三房为供应的主体，两房次之，一房所占的比例不大，销售速度中，二房的销售率最高，三房的市场销售有一定的阻碍，其主要为大面积的三房，四房与复式存在一定的滞销现象。 中管网房地产频道 合肥市楼市及区域楼市分析 中管网房地产频道 项目定位 中管网房地产频道 项目定位 市场分析 本项目特点 机会探索 项目定位 周边楼盘 以小高层、高层为主 以中高端为主 均价 3700左右 以中、大户型为主 产业支撑 周边区域内的商业 /零售业发达，政府机关等事业单位多 金寨路 IT业一条街 周边的餐饮等服务业众多 周边的大中专院校和中 小学众多 周边的医院和药店众多 区位属性 位于包河区，房地产市 场比较活跃 在南一环和南二环之间， 区位优势明显 区域内的产业 /商业比较密集，收入相对较高，有一定的购买力 项目属性 规模适中， 14万 m2 交通便利，位于市区、靠近 主干道 配套完善、居住氛围好 宗地周边 2公里内的楼盘 非常少 中、小二房供应较少 区域内中、小户型销售情况很好 市场机会 预期目标 较快速度 适当的利润率 项目定位 市场领先者 中高档 小高层、高层和商业 均价 4200 周边的老国有企业众多 江淮汽车厂 距离手表厂项目较近 ,对公司品牌的宣传有利 ,也有利于项目推广 中管网房地产频道 总体定位 中档 市场领先者 市场追随者 市场补缺者 市场占位 客户及产品定位 中档 形象定位 高档 中高档 中档 高档 中高档 市场挑战者 强势进入合肥市场，利用该项目的影响力在合肥树立鑫苑品牌 居住氛围很好，周边商业氛围较浓，人流物流畅旺 以中高档的品质楼盘吸引周边的中高收入人群和市区 /其他区域内的中高收入人群 中管网房地产频道 客户来源分析 客户来源比较广泛，但是相对较分散 一 环 二环 望 江 路 黄 山 路 太 湖 路 铜 陵 路 美 菱 大 道 马 鞍 山 路 长 江 路 路 湖 芜 宁 国 路 桐 城 路 宿 松 路 金 寨 路 路 西 肥 路 巢 合 省政府 省委 省人大 安徽饭店 本案 长 江 东 路 合 作 化 南 路 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 小学 中学 大学 医院 文 文 文 文 文 文 文 文 文 文 超市 /商场 项目客户来源主要有 ： 1、公务员； 2、 老国有企业 ； 3、 商业 /零售业从业人员 ； 4、 餐饮等服务业从业人员 ； 5、 学校（大、中专院校，中小学）的老师 ； 6、 金寨路上的 IT一条街 ； 7、 医院/医药 ； 8、南二环北侧的江淮汽车厂； 9、市区和其他区域的中高收入人群。 江淮汽车公司 中管网房地产频道 核心客户 客户定位及价格定位 市区和其他区域的中高收入者、投资者 来源：本区域 职业：有固定收入的职业、公务员、教师、医生 目的： 25 50岁 收入：年收入在 3万元及以上 重要客户 游离客户 区域内第一次置业者 周边企事业单位的员工 ,政府机关工作人员 来源：本区域各行业中高收入人员 职业：个体工商户、第三产业从业人员 目的：第一次置业 年龄： 3055岁 收入：年收入在 3万元以上 客户定位 价格定位 均价 4300元 /平方米 中管网房地产频道 产品定位 户型 面积 比例 单价 总价 (万） 预计销售 二房二厅 65 90 70% 4000 26-36 30% 三房二厅 90 120 25% 4000 36-48 30% 舒适三房或四房 120以上 5% 4000 50以上 30% 1、建议不做一房一厅的小户型。因为按照合肥市的规定小区的车位比例为 1： 1， 做小户型会增加大量的车库面积； 2、产品定位依据套型 90平米以下占 70的政策，和区域竞争分析显示中小二房、三房供应量偏少、消化速度快特点。 中管网房地产频道 地块成本测算 中管网房地产频道 技术经济指标 序号 名 称 合计 1 地块面积（亩） 101.00 其中：规划净地（亩） 81.70 2 地上建筑面积 161306.67 3 总建筑面积（ m2） 192178 3.1 可售面积 158007 3.1.3 阳台面积 7000 3.1.4 高层 18（ m2） 123007 3.1.7 办公（ m2） 20000 3.1.8 商业（ m2） 8000 3.2 非可售面积 34171 3.2.1 地下人防（ m2） 11983 3.2.2 普通车库（ m2） 12889 3.2.3 半地下车库 6000 3.2.6 社区及配套用房（ m2） 1500 3.2.7 幼儿园（ m2） 1300 3.2.8 会所 500 4 规划容积率 2.8 8 车位数 1470 9 总户数 1230 11 可售楼面地价 1022.74 12 起拍地价（万元） 16160.00 中管网房地产频道 成本估算表 序号 项 目 18层办公 18层高层 商业 合计 2 万 m2 13.00 万 m2 0.80 万 m2 15.80 万 m2 投资金额 单方造价 投资金额 单方造价 投资金额 单方造 价 投资金额 单方造价 万元 （元 / ） 万元 （元 / ） 万元 （元 / ） 万元 （元 / ） 一 土地费用 2072.60 1036.30 13472.61 1036.30 829.04 1036.3 16374.26 1036.30 二 前期费用 459.04 229.52 2463.89 189.52 183.30 229.12 3106.22 196.59 三 基础设施建设费 373.50 186.75 2427.89 186.75 149.40 186.75 2950.79 186.75 四 建筑安装工程费 2900.00 1450.00 18330.94 1410.00 968.00 1210.00 22198.94 1404.94 五 公共配套建设费 917.76 458.88 5965.73 458.88 367.10 458.88 7250.59 458.88 六 开发间接费 32.45 16.23 207.82 15.99 11.51 14.39 251.78 15.93 七 预备费 125.74 62.87 801.74 61.67 44.54 55.67 972.01 61.52 八 资本化利息 148.10 74.05 962.67 74.05 59.24 74.05 1170.00 74.05 九 管理费用 137.62 68.81 873.41 67.18 51.06 63.82 1062.09 67.22 十 营销费用 0.00 0.00 0.00 0.00 8.08 10.10 1268.14 80.26 期间费用 285.72 142.86 1836.08 141.23 118.38 147.97 3500.24 221.52 十一 合 计 : 7166.81 3583.40 45506.69 3500.33 2671.26 3339.07 56604.82 3582.43 单方造价 3583.40 3500.33 3339.07 3582.43 中管网房地产频道 投资利润 序号 项目名称 办公 18层高层 商业 合计 1 建筑面积（万 m2） 2.00 13.00 0.80 15.80 2 可售面积（万 m2） 2.00 13.00 0.80 15.80 3 销售均价（元） 4500 4300 9000 4563 4 销售率（ 100%） 100% 100% 100% 100% 5 销售收入（万元） 9000.00 55902.87 7200.00 72102.87 6 单方成本（元 /m2） 3583.40 3500.33 3339.07 3582.43 7 总成本（万元） 7166.81 45506.69 2671.26 56604.82 8 营业税及附加（万元） 495.00 3074.66 396.00 3965.66 9 增值税（万元） 90.00 559.03 72.00 721.03 10 税前利润（万元） 1248.19 6762.49 4060.74 10811.36 11 所得税（万元） 411.90 2231.62 1340.04 3567.75 12 税后利润（万元） 836.29 4530.87 2720.70 7243.61 13 投资利润率 11.67% 9.96% 101.85% 12.80% 中管网房地产频道 中管网房地产频道 桂芳园 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市场推广观点 应变 中管网房地产频道 观点 1、市场在变了 判断 ： * 布吉地产 99年是一个分界线， 99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导 品牌项目各领一时风采；但在 99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现， 如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市 场的主流； 结论 ： * 布吉地产市场在变化了，对于桂芳园而言，其第五期、第六期的市场推广正处于市场 的质变其，其整合市场攻击的方式也必然随之发生变化； * 桂芳园第五期、第六期整合市场攻击，由于市场的变化，攻击的核心点更重要的是市 场地位的建立，一方面需要从众多的领袖品牌中脱颖而出；另外一方面，需要不断引 动市场的关注点，核心的目标是引导目标群到楼盘现场； 中管网房地产频道 观点 2、品牌在变了 判断 ： * 以往的布吉地产并没有强烈的品牌概念，其促销的核心点是价格；但由于布吉地产同 样进入大地产时代，其促销的方式已经完全不同了，品牌成为促销的核心点，不同的 生活方式和现场的实景感受已经成为最重要的攻击点； 结论 ： * 桂芳园已经是布吉非常优秀的地产领导品牌，如何让买家取得对项目的认同？如何让 买家感受到物超所值？正是桂芳园整合市场攻击的关键节点； * 认同价值点，品牌攻击是最好的方式，桂芳园第五期、第六期同样需要再度提升品牌； 让更的人更加认同桂芳园的品牌价值； 中管网房地产频道 观点 3、竞争方式变了 判断 * 以往的布吉地产的竞争是硬件的竞争，即楼盘与楼盘之间的竞争；目前的布吉地产是软 件的竞争，即领导品牌与领导品牌之见的竞争；硬件竞争强调的是价格、地段、配套； 软件竞争强调的是品质与生活方式的不同； 结论 * 由于竞争的方式变化了，桂芳园第五期、第六期的整合市场的攻击点同样也与前期的攻 击点即有关联，同时又有不同，不同点主要在于生活方式； * 桂芳园第五期、第六期生活方式的攻击点，在于高品质、高尚社区的品牌形象，其无论 从户型、规划、社区环境、社区配套、教育、休闲、物业管理都全面提升，体现完全不 同的生活方式； 中管网房地产频道 观点 4、目标群的要求变了 判断 ： * 以前布吉地产是深圳罗湖及香港的后花园，其目标群主要来源于深圳罗湖区及香港买 家，其买家的要求主要看中布吉地产的价格； * 从目前的布吉地产来看，目标群的要求同样在发生变化，以注重价格为核心导向，开 始转变为注重品质、注重社区环境、注重物业管理、注重休闲配套； 结论 ： * 由于目标群对布吉地产的要求发生了变化，同样对于桂芳园第五期、第六期的整合攻 击的主题，也需要适应市场的变化，如目标群注重的品质的提升； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击主题需要体现出高品质的生活方式，如与世界同步 的生活概念等等； 中管网房地产频道 观点 5、生活形态变了 判断 ： * 以前的布吉地产属于驿站式的居住方式，人们只是在布吉逗留；目前由于布吉地产带 动了布吉的城市发展，因次，其对布吉地产产生的影响是由逗留变化为居留；其已经 开始把布吉当做家来看待，并在布吉开始生活； 结论 ： * 由于生活形态的变化，桂芳园第五期、第六期的整合攻击的方式也需要适应生活形态 的变化； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击方式的不同点在于强调社区活动，如儿童夏令营、 社区狂欢节等等，全面展现完全不同的生活； 中管网房地产频道 观点 6、推广的方式变了 判断 ： * 由于布吉地产的区位性非常强，占领布吉关、深惠大道、布吉中心，已经完成了市场 攻击的信息点；但由于大地产项目的出现，目前布吉地产产生了误区，项目已经推广 了 2年甚至更长，中城康桥的户外广告 2年并没有新的更换，市场的面孔已经乏旧了， 究竟如何才能再度形成市场的关注热点？ 结论 ： * 市场推广的核心目的在于不断引发市场的热点，不断形成目标群对其的关注点；仅仅 靠传统的市场推广方式已经完全不能满足新的刺激点的关注，尤其是大地产项目； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击概念同样需要新的刺激点，建议第五期、第六期重 新建立市场的推广形象，其新的形象依然是在总体的桂芳园统筹下； * 新形象包括第五期、第六期的名称、新标志、新广告主题语，以新的形象全面刺激市 场的关注； 中管网房地产频道 桂芳园观点的统一 1、市场在变了； * 攻击目标：一定要率先建立挂芳园的江湖地位； 2、品牌在变了： * 攻击核心：全面展现桂芳园的价值； 3、竞争在变了； * 攻击点：与众不同的生活方式； 4、目标群在变了； * 攻击内容：高品质的生活内涵； 5、生活形态变了； * 攻击组成：社区活动、社区人文的展现； 6、推广方式变了； * 推广方式：新分期名称、新形象、新主题； 中管网房地产频道 桂芳园第五期品牌规划 1、第五期核心卖点： * 人工湖； 2、第五期名称： * 映月湾 桂芳园第五期 ； 3、第五期推广主题： * 365天浪漫假期； 4、第五期诉求核心： * 亲水岸浪漫生活方式； 5、第五期支持点： * 桂芳园成熟的社区配套； 中管网房地产频道 第五期核心卖点 * 规划设计：以水景为核心的亲水岸生活方式； * 环境设计：鸟语花香的湖景环境； * 户型特点：家是庭院的一部分； * 会所：园林泳池、网球场、健身室、阅览室、乒乓球室、桑拿浴室、儿童游戏室，新奇之旅的 开始； * 学校：幼儿园等教育设施； * 物业管理：国际著名戴德梁行物业管理公司 * 社区人文：香熏美容、插花、舞蹈、音乐班 中管网房地产频道 附件 1：布吉区域主力布局 中城康桥花园 桂芳园 中海怡翠山庄 万隆苑 盈翠家园 康达尔 帝景峰 大世纪花园 信义假日名城 德福花园 荣超花园 中加名园 百合山庄 布吉检查站 中管网房地产频道 附件 2：领导品牌竞争比较 项目 基本状况 价格（均价） 中城康桥花园 * 50万平米超大社区 3800元 /平米 * 国家康居示范小区 中海怡翠山庄 * 规模大 3900元 /平米 * 环境好， 3万平米怡翠谷 信义假日名城 * 35万大型社区 3000元 /平米 * 法国风情小镇 桂芳园 * 纯美式商业广场 4200元 /平米 * 800米绿化长廊 中管网房地产频道 桂芳园 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市场推广观点 应变 中管网房地产频道 观点 1、市场在变了 判断 ： * 布吉地产 99年是一个分界线， 99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导 品牌项目各领一时风采；但在 99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现， 如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市 场的主流； 结论 ： * 布吉地产市场在变化了，对于桂芳园而言，其第五期、第六期的市场推广正处于市场 的质变其，其整合市场攻击的方式也必然随之发生变化； * 桂芳园第五期、第六期整合市场攻击，由于市场的变化，攻击的核心点更重要的是市 场地位的建立，一方面需要从众多的领袖品牌中脱颖而出；另外一方面，需要不断引 动市场的关注点，核心的目标是引导目标群到楼盘现场； 中管网房地产频道 观点 2、品牌在变了 判断 ： * 以往的布吉地产并没有强烈的品牌概念，其促销的核心点是价格；但由于布吉地产同 样进入大地产时代，其促销的方式已经完全不同了，品牌成为促销的核心点，不同的 生活方式和现场的实景感受已经成为最重要的攻击点； 结论 ： * 桂芳园已经是布吉非常优秀的地产领导品牌，如何让买家取得对项目的认同？如何让 买家感受到物超所值？正是桂芳园整合市场攻击的关键节点； * 认同价值点，品牌攻击是最好的方式，桂芳园第五期、第六期同样需要再度提升品牌； 让更的人更加认同桂芳园的品牌价值； 中管网房地产频道 观点 3、竞争方式变了 判断 * 以往的布吉地产的竞争是硬件的竞争，即楼盘与楼盘之间的竞争；目前的布吉地产是软 件的竞争，即领导品牌与领导品牌之见的竞争；硬件竞争强调的是价格、地段、配套； 软件竞争强调的是品质与生活方式的不同； 结论 * 由于竞争的方式变化了，桂芳园第五期、第六期的整合市场的攻击点同样也与前期的攻 击点即有关联，同时又有不同，不同点主要在于生活方式； * 桂芳园第五期、第六期生活方式的攻击点，在于高品质、高尚社区的品牌形象，其无论 从户型、规划、社区环境、社区配套、教育、休闲、物业管理都全面提升，体现完全不 同的生活方式； 中管网房地产频道 观点 4、目标群的要求变了 判断 ： * 以前布吉地产是深圳罗湖及香港的后花园，其目标群主要来源于深圳罗湖区及香港买 家，其买家的要求主要看中布吉地产的价格； * 从目前的布吉地产来看，目标群的要求同样在发生变化，以注重价格为核心导向，开 始转变为注重品质、注重社区环境、注重物业管理、注重休闲配套； 结论 ： * 由于目标群对布吉地产的要求发生了变化，同样对于桂芳园第五期、第六期的整合攻 击的主题，也需要适应市场的变化，如目标群注重的品质的提升； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击主题需要体现出高品质的生活方式，如与世界同步 的生活概念等等； 中管网房地产频道 观点 5、生活形态变了 判断 ： * 以前的布吉地产属于驿站式的居住方式，人们只是在布吉逗留；目前由于布吉地产带 动了布吉的城市发展，因次，其对布吉地产产生的影响是由逗留变化为居留；其已经 开始把布吉当做家来看待，并在布吉开始生活； 结论 ： * 由于生活形态的变化，桂芳园第五期、第六期的整合攻击的方式也需要适应生活形态 的变化； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击方式的不同点在于强调社区活动，如儿童夏令营、 社区狂欢节等等，全面展现