第三章 建设工程合同管理.doc

第三章 建设工程合同管理第一节 合同概述合同的订立1、 合同订立的程序，应当采用要约、承诺方式2、 要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。3、 要约的生效：要约到达受要约人时生效4、 要约的撤回和撤销：要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时达到受要约人。5、 几种要约不得撤销： 要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销 受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。6、 承诺的生效。承诺通知到达要约人时生效。7、 合同的成立：承诺生效时合同成立8、 合同成立的地点：采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。9、 格式条款提供者的义务：提供格式条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务关系，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。10、 格式条款的解释：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致时，应当采用非格式条款。合同的效力1、 合同的成立：双方当事人依照有关法律对合同的内容进行协商并达成一致的意见。2、 合同生效：合同产生法律上的效力，具有法律约束力。3、 附条件和附期限的合同： 附条件的合同。附生效条件的合同，自条件成就时生效。 附期限的合同。附生效期限的合同，自期限届至时生效。4、 效力待定合同： 限制民事行为能力是指10周岁以上不满18周岁的未成年人 不能完全辨认自己行为的精神病人 无权代理人代订的合同5、 无效合同的情形 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 恶意串通，损害国家，集体或第三人利益 以合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益 违反法律、行政法规的强制性规定6、 合同可以变更或者撤销的情形因重大误解订立的 在订立合同时显示公平的7、 撤销权消灭 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权 具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权合同的履行1、 合同履行的原则：全面履行的原则；诚实信用原则2、 质量要求不明确问题的处理方法：按照国家标准行业标准履行3、 价款或者报酬不明确问题的处理方法： 按照订立合同时履行地的市场价格履行； 依法应当执行政府定价或者政府指导价的 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。4、 提存：由于债权人的原因致使债务人难以履行债务时，债务人可以将标的物交给有关机关保存，以此消灭合同的行为。合同的变更和转让1、 合同的转让： 权利（债权）转让 义务（债务）转移 权利义务概括转让2、 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但下列三种情形不得转让 根据合同性质不得转让 按照当事人约定不得转让 依照法律规定不得转让债权人转让权利的，债权人应当通知债权人3、 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意合同的权利义务终止1、 合同的权利义务终止：债务相互抵消2、 标的物的提存： 债权人无正当理由拒绝受领 债权人下落不明 债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人 法律规定的其他情形3、 债权人领取提存物的权利期限为五年违约责任定金：约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同争议的解决1、 合同争议的解决方式有：和解、调解、仲裁或者诉讼2、 调解：经过第三者的说服与劝解，使发生争议的合同当事人双方互谅、互让、自愿达成协议。3、 仲裁裁决具有法律约束力。不执行的，另一方当事人可以申请有关下全的人民法院强制执行，但当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁机构作出决定或者请求人民法院作出裁定。4、 诉讼是指合同当事人依法将合同争议提交人民法院受理，建设工程合同的纠纷一般都适用不动产所在地的专属管辖，由工程所在地人民法院管辖第二节 建设工程造价管理相关合同建设工程项目中的主要合同关系1、 业主和承包商是两个最主要的节点2、 工程承包合同：工程承包合同；工程勘察合同；工程设计合同；设备材料采购合同；工程咨询或项目管理合同；贷款合同；其他合同（工程保险合同等）3、 工程承包合同：EPC承包合同和工程施工合同4、 工程施工合同：施工总承包合同；单项工程或者特殊专业工程承包合同建设工程合同类型1、 建设工程勘察、设计合同 工程勘察、设计合同的内容 发包人的责任 勘察、设计人的责任：不符合要求或者未按期限提交勘察、设计文件拖延工期，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、实际、减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失2、 发包人的权利和义务 发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度、质量进行检查 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。 建设工程竣工后，发包人应当及时进行验收建设工程造价咨询合同1、 建设工程造价咨询合同 建设工程造价咨询合同标准条件 建设工程造价咨询合同专用条件 建设工程造价咨询合同执行中共同前述的补充及修正文件2、 建设工程造价咨询合同标准条件3、 建设工程造价咨询合同专用条件第三节 建设工程施工合同及总承包合同管理建设工程合同计价模式1、 总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同 固定总价合同，工程规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包工作内容较为简单的工程部位 可调总价合同2、 单价合同，大多用于工期长、技术复杂、业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程3、 成本加酬金合同，将工程项目的实际造价划分为直接成本费和承包商完成工作后应得酬金两部分，业主需承担工程项目实际发生的一切费用，因而也就承担了工程项目的全部奉献。而承包商由于无风险，其报酬往往也较低。建设工程施工合同类型的选择1、 如果国内工程施工中有较大部分采用新技术和新工艺，由于对施工难度估计不足而导致承包亏损，不宜采用固定价合同，而应选用成本加酬金合同2、 有些紧急工程要求尽快开工且工期较紧时，可能仅有实施方案，还没有施工图纸，宜采用成本加酬金合同。建设工程施工合同示范文本1、 由协议书、通用条款、专用条款三部分组成。2、 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分3、 通用条款中与建设工程价款结算暂行办法“价款结算办法”不一致之处，以“价款结算办法”为准。4、 通用条款不能完全适用于各个具体工程，为反映发包工程的具体特点和要求，专用条款只为合同当事人提供合同内容的编制指南，具体内容需要当事人根据发包工程的实际情况进行细化。5、 附件：“承包方承揽工程项目一览表”、“发包方供应材料设备一览表”（包工包料没有此表）“房屋建筑工程质量保修书”等三个标准化表格形式的附件。6、 合同价款及调整 合同价款：招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程的合同价款由发包人、承包人依据工程预算书在协议书内约定 合同的计价方式：固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同7、 可调价格合同：通常用于工期较长的工程8、 合同价款的调整因素包括： 法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同 工程造价管理部门公布的价格调整 一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时9、 工程预付款，工程是否实行预付款，取决于 工程性质 承包工程量的大小 发包人在招标文件中的规定10、 建设工程施工合同争议的解决办法 单方违约导致合同确已无法履行，双方协议停止施工 调节要求停止施工，且为双方接受 仲裁机构要求停止施工 法院要求停止施工建设工程总承包合同管理1、 EPC（设计采购施工），该承包商负责一个完整工程的设计、施工、设备供应等工作。2、 业主在工程项目立项后即开始招标3、 业主的主要权利和义务 选择和任命业主代表 负责工程勘察 对施工文件的修改或对不符合合同的工程进行纠正通常不够成变更 业主有权检查与审核承包商的施工文件4、 承包商的主要责任 设计责任 承包商文件：承包商文件应足够详细 施工文件：承包商应编制足够详细的施工文件，并对施工文件的完备性、正确性负责 工程协调 合同专用条件中另有规定，即使将任何工程设备或其它主要货物即将遇到现场的日期通知业主。5、 合同价款及其支付 合同价款：总承包合同通常为总价合同，支付以总价为基础 承包商应支付其为完成合同义务所引起的关税和税收，合同价格不因此变化，除因法律、行政法规变更的除外 合同价格的期中支付，可以采用按月支付或分期（工程阶段）支付方式建设工程分包合同管理1、 专业分包合同文件的组成：专业分包合同的当事人是承包人和分包人2、 承包人应使分包人充分了解其在分包合同中应履行的义务3、 合同价款：中标函和协议书中进一步明确。分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系4、 分包合同的计价方式，应与主合同中对该部分工程的约定相一致，可以采用固定价格合同、可调价格合同或成本加酬金合同中的一种。5、 开工。分包人应当按照协议书约定的日期开工。分包人不能按时开工，应在约定开工日期前5天向承包人提出延期开工要求，并陈述理由。承包人接到请求后的48小时内给予同意或否决的答复，超过规定时间未予答复，则视为同意分包人延期开工的要求。6、 因非分包人的原因而使分包工程不能按期开工，合同工期相应顺延7、 支付管理。分包人在合同约定的时间内，向承包人报送该阶段已完工作的工程量报告。承包人应在专业分包合同约定的时间内支付分包工程款，逾期支付要计算拖期利息。8、 承包人接到工程是依据主合同发布的涉及分包工程变更指令后，以书面确认方式通知分包人。9、 只要验收合格，竣工日期为分包人提交竣工验收报告之日。建设工程施工劳务分包合同管理1、 劳务分包合同的内容：只有一个施工劳务合同和三个附件2、 附件：“工程承包人供应材料、设备、构配件计划