某物业财务报告

精品文档濮阳市XX物业服务有限公司2017年12月财务情况说明书暨2017年经营状况总结一、2017现金流状况(Cash flow Status)分析：2017年末货币资金余额854,181.73，本年现金流负向差值933,076.06元，现金流呈净流出状态。本年末资金结余（85万）=上年资金结余（约38万）+年初天伦实业归还借款（140万）-本年净流出（93万）二、现金流入主要来源及收费分析 (Analysis of Cash Inflow)分析：经营性现金流入的主要来源为预收的物业费（含公共电费、装修管理费）、装修押金、收取业主的电费、收取业主的水费、收到的利息及其他款项。预收的物业费中又包含第一年交房和第二年续费两部分。2017年共交房116套，预收物业费333,883.00元；交付商铺6套，预收物业费36,048.00元；物业续费（2017-2018年度）626,361.00元。物业经理因工程质量问题，给出物业费优惠2户，共计900.00元。各月续费催缴明细月份续费户数续费金额（元）10月24 49,562.00 11月108 211,387.00 12月185 365,412.00 合计 626,361.00 续费率统计序号到期户数到期月份已续费户数续费率172017年9月457.14%242017年10月375.00%36212017年11月34655.72%452017年12月120.00%合计63735455.57%三、有关收入的确认 （Revenue of the year）1、物业费（不含税）：采取一次收取全年，逐月确认的方法。2017年度共确认该项收入1695192.39元。2、电费：本年收到居民交来电费328345.60元，全额确认收入。3、水费(差额征收，不含税)：本年收到居民交来的水费115181.00元。本年公司支付给自来水公司的水费63141.80元。水费实际应收52039.20元，确认不含税收入50523.39元。4、其他： 收入项目收入金额（元）地下车位服务费收入 20,560.00 对外借款利息收入（其他业务收入） 16,190.00 电梯轿厢广告租赁收入 9,844.00 监控安装不合格罚款收入（营业外收入） 5,000.00 废品收购承包收入（其他业务收入） 4,000.00 出入证销售收入 2,580.00 地下车位地锁安装收入 2,400.00 门禁卡销售收入 2,110.00 小区售水机占地费收入 1,000.00 临时停车费收入 140.00 业主掏分水器罚款收入（营业外收入） 10.00 合计 63,834.00 三、成本费用构成及分析(Analysis of Cost & Expense)本年成本费用项目构成及占比如下成本费用项目名称12月发生额（元）本年累计金额（元）全年合计占比工资166,123.00 1,105,559.00 51.76%电费117,548.31 788,810.33 36.93%垃圾清运费6,000.00 46,040.00 2.16%服装费20,413.00 33,938.00 1.59%电梯维修费0.00 28,800.00 1.35%材料工具费24,675.00 31,912.10 1.49%绿化费1,600.00 15,500.00 0.73%其他办公费(办公饮水、招聘等）2,890.00 13,442.00 0.63%办公用品1,284.00 10,768.00 0.50%职工培训费（消防证、高压电工证）8,970.00 8,970.00 0.42%节日实物福利0.00 8,511.00 0.40%慰问费0.00 7,500.00 0.35%税金及附加384.07 6,284.44 0.29%食堂用具0.00 5,441.00 0.25%非正常损失（娄庆广办证费用无法收回）0.00 5,000.00 0.23%办公家具2,236.00 4,846.00 0.23%消防安全费4,620.00 4,620.00 0.22%员工餐费（供气、供暖时提供的加班餐）260.00 4,305.00 0.20%固定资产折旧费542.82 6,513.84 0.30%原经理车辆补助0.00 3,000.00 0.14%计算机及复印机耗材0.00 2,150.00 0.10%打车费400.00 1,565.00 0.07%业务招待费0.00 880.00 0.04%化粪池清理费0.00 840.00 0.04%原经理通讯补助0.00 720.00 0.03%银行账户维护费0.00 470.00 0.02%银行手续费16.80 251.74 0.01%税收滞纳金0.00 2.12 0.00%利息收支差额-3,671.46 -10,766.90 -0.50%合计354,291.54 2,135,872.67 100.00%由上表可知，物业最主要的两项开支为人力成本和电费。本年各月实付的工资如下表1月份 93,806.00 7月份 97,164.00 2月份 95,569.00 8月份 76,534.00 3月份 88,543.00 9月份 84,318.00 4月份 104,780.00 10月份 85,794.00 5月份 90,180.00 11月份 88,061.00 6月份 89,577.00 12月份 87,818.00 目前我物业各部门人员已趋于稳定，月平均工资总额在9万元左右。重点分析：电费情况在2017年入账的电费788810.33元中，162238.24元为上年电费的挂账款，本年实际发生的电费为626572.09元。其中居民用电的电费为330564.24元，公共区域用电和办公区用电合计296007.85。物业向居民收取的电价为0.56元/度，国家电网向物业公司收取电费的电价为0.523元/度，其实质为物业公司从国家电网购电后向居民出售，因此将收取居民的电费作为收入，物业公司向国家电网交纳的对应电量的电费作为成本。本年向居民售电收入为328345.60元，向国家电网交纳电费的成本为330564.24元，故电费利润为-2218.64元。电费亏损的原因为居民欠费。办公用电和公共区域电费因无电表，无法区分。两项月均消耗电费24667.32元。本年物业费收入中包含公摊电费203000.00元，另外93007.85元电费需由物业公司承担。四、来年现金流预测及管理建议 (Cash Flow Outlook & Management Suggestions)现金流入方面：2018年已交房未续费的金额为819,599.00元；地下车库虽已启用，但实际经营情况并不乐观，暂不做预测；水费收入约5万元。现金流出方面：人员工资约108万元，电费约30万元，其他各项开支约25万元，应退装修押金486400.00元。总现金需求约212万元。综上所述，目前物业公司在2018年存在125万元左右的资金缺口，经营状况不容乐观，形式非常严峻。建议管理部门开源节流，狠抓细节。根据本年经营状况，对管理部门提出如下建议：1、 在本年的经营中，发现人浮于事的情况较为普遍：保安上班不站岗，门岗不登记，玩手机，夜班睡觉找不到人。保洁在楼道偷懒，甚至在地下室解手等等。建议：一方面，随着小区环境日渐稳定，建议精简人员，把肯干能干的留下来 ；适当提高工资标准，招聘素质相对较高的工作人员。找10个不干活的一个人发2000，工资费用是20000，找6个认真负责的，一个人2500，工资费用是15000。用人方面，物业经理应严把选人关。另一方面，应建立健全检查制度，切实有效的对工作人员进行监督考核。2、 本年经营中，浪费现象时有发生。当年人均工装费用约为670元，再次购买的原因一方面是有些员工离职带走，大部分是因为上年工装质量不行，淘汰造成浪费。原本2年2套变成了1年两套。夏季办公室常有人不在办公