沙洋工业园纺织服装工业城项目建议书

沙洋 纺织服装工业城建设 项 目 建 议 书 沙洋 重点项目办 二六年九月二日 目 录 一、概 况 二、项目建设的必要性 三、选址方案和项目地现状 四、项目规划设计和主要建设内容 五、项目投资范畴 六、项目的组织与运作 七、项目进度安排 八、环境保护 九、投资估算与资金来源 十、经济效益估算 十一、结论与建议 一、概 况 1、项目名称： 沙洋 纺织服装工业城建设 2、项目承办单位： 沙洋项目办 沙洋 高新技术开发区管委会 3、承办单位地址： 沙洋 高新 技术产业开发区 电 话： 传 真： 联系人： 4、项目主管单位： 沙洋 高新技术产业开发区 管委会 5、项目建设地址： 沙洋 延溪 6、项目总体规划： 6.1、总用地规划控制面积 14.5 平方公里，本建议书按先期开发 10 平方公里设计，基础设施建设期按五年安排，平均每年开发 2.0 平方公里左右；园区安排纺织服装企业100-200 家；总投资（含业主项目投资）预计 120 亿元，形成各具功能的工业园区、行政服务区、服装服饰会展、生活服务区、高级休闲区等布局合理的现代新型的纺织服装工业城。 6.2、本工业城由 沙洋 园区管委会管辖，成立 专门工业城区投资开发有限公司，统一规划、统一布局、统一建设、统一管理。 6.3、项目按照“高起点规划、高标准设计、高效能管理”的要求，打造功能齐全、设施完整、专业性强、技术含量高、环境优美，集生产、销售、科研、展示、休闲、物流为一体的综合性纺织服装城。 二、项目建设的必要性 1、 沙洋 发展纺织服装工业具有良好产业基础 沙洋 的纺织服装工业起源于上个世纪 60 年代末，不仅有纺织、染整、漂染、印花、化纤、服装等门类齐全的生产企业，而且也是 我 省规模最大、管理最先进、技术水平最高的纺织工业基地，成为了 我省 纺织的象征。 但是，由于信息、交通、观念等方面的差异，到了上个世纪 90 年代，其领先优势逐步被泉州、石狮、晋江等沿海新兴纺织工业城市所取代。进入新世纪后，在 沙洋 市委、市政府的高度重视下， 沙洋 不仅在观念上、投资环境上发生了根本变化，制定一系列优惠配套政策吸引外来投资，而且 沙洋 拥有高度集中的专业人才群体和丰富的劳动力资源优势，更有全省唯一的纺织专业学校。这种多元化的投资环境和优势， 沙洋 已经成为福建省首选的投资创业区域。目前 沙洋 的纺织服装业发展形势喜人，有更快更好发展局势。因此，建设 沙洋 纺织服装工业城，大力发展纺织服装产业，对于 加快 沙洋 工业化建设、调整产业结构、扩大劳动就业，改善城市形象具有十分重要意义。 2、建设纺织服装工业城时机已经成熟 近年来沿海地区土地、劳动力、能源等基本要素供给趋紧，价格不断攀升，劳动力密集型制造业失去了在本地再发展的优势，沿海劳动密集型产业向内陆规模性转移的序幕已经拉开。 沙洋 作为福建省的内陆城市。土地资源丰富，不仅地价比泉州低廉，更重要的是这里的水电资源也很丰富，有着“天时、地利、人和”的优势来与泉州、晋江、石狮等沿海发达城市转移生产力对接。随着交通不断改善， 沙洋 与沿海地区的合作更加密切。酝酿多年的泉三 高速公路已开通，是 沙洋 经济发展的一个新机遇，泉州 -沙洋 三小时经济圈将形成，泉州乃至沿海地区的纺织服装产业得以转移延伸到 沙洋 。 3、发展纺织服装工业有利于推进城市化进程 纺织服装产业属于轻工业和劳动密集型产业，每投资 1万元即可提供 1-3 个就业岗位，而且对劳动力文化素质要求不是很高，能够最大限度地吸纳普通劳动力，特别是女性劳动力就业，大幅度提高非农产业就业人口的比率，增加城镇居住人口，推动城市工业化进程。 4、发展纺织服装业有利于优化产业结构 沙洋 是老工业基地， 沙洋 市区几家大型国有企业，由于工业污染比较严 重，容易受到国家宏观调控政策的影响，城市运营成本较大，对轻工业的发展产生“驱逐效应”。因此，大力发展像纺织服装这样相对“清洁”（无污染或低污染）的轻工产业，可以增强 沙洋 轻工业和整个工业实力，扩大就业和城市规模，并带动第三产业的发展，使 沙洋 的工业结构、产业结构得到优化。 5、发展纺织服装工业有利于打造城市品牌形象 “品牌”及知名度对产品附加值和企业的财富积累有乘积效应，而产品、产业知名度特别是对生活类产品的知名度最能有效地提高城市知名度。国内不少城镇靠服饰“品牌”来提高知名度，把纺织服装产业作为城市的明片，如 宁波、石狮、大连、虎门等城市（镇）因服装产业发达而声名远扬。 6、 沙洋 是纺织服装工业发展的福地 沙洋 高新技术开发区是省级五个高新区之一，是 沙洋 的重点建设项目。 沙洋 园区规划控制土地总面积 18 平方公里，“五通一平”开发总投资约 20 亿元，规划建设成集工业、商贸、仓储、金融、居住为一体的高新技术产业聚集区和繁荣文明的新城区。自 2000 年 8 月开始筹建，目前已有三 体食品有限公司、大 恒 木业有限公司、厦 西 集团 沙洋 重型机器有限公司等 50 多家工业企业落户园区。其中纺织服装工业就有 4 家， 山和 印染厂也由市区异地改造移入本园，对纺织服装业可就近提供原料。 园区交通便捷。鹰厦铁路、 205 国道和闽江支流沙溪航道从园区外围经过；福银高速公路在园区西侧设有互通口；兴建中的 沙洋 机场和向莆铁路新站距园区 3 公里；三泉、三厦高速公路接口就近不到 2 公里， 300 吨级货轮可直航福州马尾港。 沙洋 高新技术开发区采用市场经济的管理模式，提供完善的城市化道路、供水、供电、邮电、排水、排污等市政基础设施；提供有关税费的减免优惠；提供优质的投资服务，实行“一个窗口对外，一条龙服务”制度，为入园企业的引进、批办、筹建、生产提供全程服务。 特别在企业用工方面， 沙洋 县委县 政府成立招工工作领导小组，设立招工办，挂靠 沙洋 劳动保障局。 沙洋 招工办以“帮你找工作，帮你招工人”为宗旨，面向县内外、省内外为企业和各类求职者服务，建立用工信息库，定期举办的劳动力供需见面会，与厦门市、泉州市等企业建立了劳务协作关系。同时制定了十项关爱外来工的措施，其中包括：发放就业保障卡，改进就业服务；建设外来工廉租小区，改善居住条件；加强职业技能培训，免费提供一次性培训；免收外来工子女借读费和学杂费，完善务工条件；设置最低工资标准，实行工资承诺；平等政治待遇，可参评劳模，每两年评选表彰与鼓励一批用工规范企 业与优秀外来工等，以营造吸引人才、留住人才的氛围。 三、选址理由与项目地现状 （一）项目选址理由 项目地位于 沙洋 城市北侧，工业城北接富口延溪，南临沙洋工业 园，西靠富 西 ，东于官庄接壤，与 沙洋工业 园 相距6 公里。 项目区域呈丘陵、山间盆地结合地貌格局，区内地形起伏较大，海拔高度基本在 130 250 米之间，是一个与周边自然环境紧密相连的脉络状丘陵地貌。总面积达 14.5 平方公里。 项目选址地属于层积岩粉沙岩类，不在地震带内；河流上游有二座小水库，气候条件良好，水文地质优越。 现有企业少，大部分为尚未开发的山丘，以 及部分农居，比较易于拆迁补偿，开发前景广阔。缺点是农保田较多，总面积达 359.2 公顷（ 5388 亩），项目地内至少 240 公顷。分别从 沙洋工业 园 的长富路、长兴路开通两条隧道就能与 沙洋工业 园 区和 沙洋 城区连成一体，隧道长度分别 3-4 公里。 项目用地还有一个地址是琅古园可供备选，相对延溪而言，地势不够平坦，其优势是： 沙洋工业 园 有高电坝上河面宽近 500 米，岸上自然及人文景观丰富，景色旖旎，也是一处开发项目良好地段。地处古县，历史悠久，规划中的向莆铁路接口在园区边的万能车站，可以节省隧道投资，但必须增加二座桥梁建设项目。 以上项目地可以进一步研究选择。本建议书以项目落户于 沙洋工业 园 富溪境内予以叙述。 （二）项目土地现状 项目土地类别情况如下： 1、农保田： 359.2 公顷（ 5388 亩） 2、水田： 29.8 公顷（ 447 亩）； 3、果地： 182 公顷（ 2732 亩）； 4、荒地： 51 公顷（ 765 亩）； 5、居地： 126 公顷（ 1892 亩）； 6、水域： 59.467 公顷（ 892 亩）； 7、道路： 14.47 公顷（ 217 亩）； 8、林地： 699.73 公顷（ 10046 亩）。 现有企业有 沙洋 良种场、 沙洋 园艺场。现状居住用地主要为延溪村、白溪村住 宅。其余用的皆为山地、农地，现状山体植被较好，树种主要为松树。 （三）项目地水电情况 1、电价： （ 1）普通工业用电： 0.54 元 / KW.h （ 2）根据用电容量分别计费： 10 千伏，基本电价 16.0元 /KWA，另加 0.5元 /KW.h； 35千伏，基本电价 16.0元 /KWA，另加 0.485 元 /KW.h； 2、水价： （ 1）工业用水： 1.35 元 /M3；含污水费合并价： 1.75 元/M3 （ 2）饮用水： 1.1 元 /M3；含污水费合并价： 1.5 元 /M3 四、项目规划设计和主要建设内容 （一）规划布局 按照“一个城市中心 ”和生活服务组团、服饰加工组团、织布工业组团、辅料包装生产工业组团、漂染工业组团、物流组团的“六个组团”建设规划为目标实现以下合理布局： 1、工业规划区：城内按照功能不同划分若干工业区：抽丝及织布工业区、漂染及后整理工业区、服装生产及服饰加工区；商标、钮扣、拉链、织带、印花等服饰辅料包装生产工业区，形成一条完成的纺织服装生产的产业链。 2、行政服务区：设有投资服务中心（包括国土、规划、发改、公安、消防、工商、税务、计生、社保、海关、银行等），实行“一站式办公、公示制收费、一条龙服务” ,为企业办理有关手续。 3、服装服饰会展区：包括会展、展示、商务和纺织服装商家网上交易中心、纺织服装行业信息咨询中心、物流配送中心以及专业技术职业培训基地。为企业提升纺织服装技术创新能力和竞争能力提供平台。 4、生活服务区：包括职工生活居住小区（按入住居民10 万人规划）、中小学校、医院、商场超市等配套设施。方便职工居住、购物、上学和就医。 5、高雅休闲区：利用项目地独特的自然风光，建设及休闲、健身、娱乐为一体的酒店、高级公寓、疗养中心、开放式森林公园，为居民提供休闲和健身场地，为客商提供舒适的住宿条件和高雅的娱乐设施。 也可以根据 投资商可能规划建设高尔夫球场，水上乐园等项目 （二）项目用地规划 1、总控制规划面积 14.5 平方公里，初步规划： （ 1）工业区用地： 8.9 平方公里，占总面积 61.29%； （ 2）行政服务区用地： 0.9 平方公里，占总面积的 3.44%； （ 3）生活服务用地： 1.2 平方公里，占总面积的 8.2%； （ 4）仓储用地： 0.07 平方公里，占总面积的 0.4%； （ 5）公共设施用地： 0.5 平方公里，占总面积的 3.44%； （ 6）市政公用设施用地： 0.20 平方公里，占总面积的1.38%； （ 7）道路广场用地： 2.1 平方公里，占总面积的 14.46%； （ 8）绿地等用地： 0.92 平方公里，占总用地的 6.34%。 （ 9）发展备用地：工业区东侧官庄村用地作为发展备用地，用地面积约为 2 平方公里，远期纺织工业城规划用地可以增至 16 平方公里。 2、基础设施建设 （ 1）道路网系统 适应工业城繁忙交通要求，按照“大路网”开发模式，结合地块形成“三横四纵”方格网状路网构架。有七条干道为骨架。 1）主干道：红线宽度为 60 米和 42 米，以交通景观功能为主，为工业园区与市区及周边交通联系中枢，主要与将来泉三、厦三高速路接口，规划园区外环通道。 2）次干道：规划红线宽度为 24 米。支路在区内均衡设置，主要用于地块的划分及交通出入，红线宽度为 16 米。 3）连接隧道：采用中部两条隧道分别与 沙洋工业 园 长富路、长兴路对接，长度 3 4 公里，距离短，有利于中部土地价值提升，形成快捷通道。 4）停车场：社会停车场和工业企业内部配建的停车场。工业城内布置两个停车场，每个占地面积约 5 公顷。 （ 2）给水排水工程 1）给水工程。纺织工业城总用水量约 4 万吨。目前 沙洋工业 园 区有二个自来水厂，近期日供水达 3 万吨，远期日供水能力 5-10 万吨。由 沙洋 第三水厂提供生活生产用水，且项目 用地水源丰富，富溪无污染，现有二座小水库都可以作为工业用水补充。远期可以根据生产生活发展实际，新建日供 5 万吨自来水厂。 2）排水排污工程。工业园区排水体制采用雨污分流制，雨水就近排入延溪，污水总用水量约为 3.2 万吨 /日，在延溪下游新建日处理污水能力 4 万吨的污水处理厂，占地面积7 公顷。 （ 3）供电工程 目前 沙洋工业 园 内已建有 220 千伏输变电一座，近期用电可从 沙洋工业 园 区分出，沿龙笔山架设高压线可通项目地，约 6 公里。远期供电由项目地自建 110KV 输变电以满足用电需求。 （ 4）供热工程 为了减少污染，便于集中整治 烟尘，设计集中供热系统，节省业主投资，又节能降耗，提高社会和企业经济效益。 （ 5）电信工程 纳入城区网，并建成环路。工业园区达到规划建设要求后，在 沙洋工业 园 区在原有的交换机基础上，进一步扩容，采用宽带网，实现工业园区电信网络数字化、综合化、智能化、个人化、标准化，通过“信息高速公路”加强与外部联系，促进纺织服装工业城的经济实现跨越式发展。 五、项目投资范畴 本项目建议书投资，以丘陵地平整，道路等基础设施建设即“七通一平”为建设投资范畴，建设具有较完备的道路、供水、供电、供热、排水、排污、通信等。 本建议 书按先期开发土地面积 10 平方公里建议设计。 六、项目的组织与运作 纺织服装工业城按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的目标，统一规划、分步实施，实行“一站式办公、公示制收费、一条龙服务”运作机制。 成立纺织服装工业城项目领导小组，加强对项目工作领导。由 沙洋工业 园 区管委会具体负责项目管理工作，作为 沙洋工业 园 二期开发。 七、项目进度初步安排 按照“统一规划、分步实施、滚动开发”的原则进行，政府负责项目用地征用和补偿，其他由市场运作完成，要求： 1、基础设施建设年限： 5 年； 2、 2007 年 -2011 年为项目基础设施实施阶段，每年土地开发完成 200 公顷（ 3000 亩）以上。 3、基础设施建设按配套完成。 八、环境保护 按照围绕“整体规划、总量控制”和“谁主管、谁负责”的要求，认真落实环保“三同时”规定，坚持可持续发展之路。深化项目前期阶段环评工作，区内新建一个日处理 4 吨的污水处理厂，以确保污水达标排放。 搞好环境绿化工程建设，减少环境污染。主要是： 1、高起点规划设计。搞好绿地系统规划，充分利用本项目地依山傍水，碧水环绕的自然条件，以周边山体为背景，主干道两侧留出不小于 10 米的绿带，工业厂区与行政 办公区之间设置隔离防护林带，把区内局部绿化与整个工业成主题相结合，按照园林式绿色工业区目标统筹布局和建设。 2、限制、整治空气污染源。严格评估入园项目，对已经进园项目严格管理，按环评内容严格实施，实行达标排放。要求使用对环境无污染的燃料。 3、加强粉尘污染源管理和限制：工业区与办公、生活、休闲区间设计阔叶乔木林带，阻挡和吸滞粉尘；生活垃圾实行定点投放 垃圾箱 小型垃圾转运站 垃圾处理厂进行无害化处理。 九、项目投资估算和资金来源 （一）项目投资： 项目总投资预计 120 亿元（包括企业项目业主投资）。按照分 步实施的原则进行，按土地先期征用 10 平方公里计算，则征地和基础设施建设部分投资估算如下： 1、征地审批费用： 10 平方公里，预计 3.0 亿元（每 666.7平方米按 2.0 万元计算） 2、征地补偿： 10 平方公里，预计 3.0 亿元（每 666.7 平方米按 2.0 万元计算），本项资金拟由政府负责； 2、土地平整费用： 10 平方公里，预计 5.25 亿元（每 666.7平方米按 3.5 万元计算）。 3、基础设施建设：分五年目标建设完成。预计投资 5.83亿元。其中： 新建自来水厂 ：远期在园区内根据需要，新建日供水能力 5 万吨水厂，预计投资 0.6 亿元（管网配套每公里预计 1.0万元，未计入）。 新建污水处理厂 ：日处理污水能力 4 万吨，预计投资 0.48亿元（管网每 10 公里预计投资 3800 万元左右，未计入）。 供热系统工程 ：预计 5000 万元； 道路、管网、绿化等其他基础工程（含隧道建设）建设 ：预计 4.25 亿元 6、项目前期经费预计： 1000 万元。 以上预计总投资： 17.18 亿元。详见附表一。 （二）资金来源 1、政府负责土地补偿部分资金。 2、其他投资资金由市场化运做投入。 3、入园企业主资金用于具体项目建设。 4、根据项目情况，政府支持项目业主申请 上级有关政策资金扶持。 十、经济效益 估算 （一）投资成本估算 按照本项目建议书所指投资范畴进行估算（不包括业主投资的整体项目）： 1、每 666.7 平方米面积的土地平整开发成本按 3.5 万元计算。 2、土地审批、拆迁补偿费用：每 666.7 平方米土地面积各按 2 万元计算，于项目建设期等额分销，共 6.0 亿元， 5年建设期，每年均摊 1.2 亿元。 3、管理和运营费用：管理组织人员按 24 人计算，年办公费用、招待费用、运输费用、工资等管理费用估算为 134.48万元，其中工资按 84.6 万元估算。 4、前期经费： 1000 万元按 5 年等额摊销，每年 200 万元。 5、滚动开发资金投入：按 1000 万元，项目完成后回收（第六年）。 以上详见附表二 （二）经济效益估算 1、综合经济效益估算 本项目的社会和企业经济效益范围较广，以综合效益进行 评估。（见附表三：收入表、附表四：损益表、附表五：现金流量表） （ 1）主要经济效益指标：项目全部建成达产后，入住企业 200 家，平均产值 5000 万元，预期销售产值达 100 亿元，平均每家企业实现利税 350 万元计算，预期利税 7.0 亿元以上。 （ 2）第三产业收入：包括会展展示、商务、信息咨询、物流配送、职业培训、 学校、医院、商场超市等营业收入预期每年达 3.0 亿元。 （ 3）带动效益：主要是开放式森林公园旅游收入。如能够实现高尔夫球场项目建设，则带动效益更加明显。 高尔夫球项目预期总投资约为 40000 万元，年经营成本预期为 577 万元，年营业收入 5798 万元，投资利润率约为10.5 2、基础设施投资效益评估 本项目按照基础设施投资估算，全部投资完成企业入住后，则预期效益目标为： （ 1）总产值：预期 100 亿元； （ 2）年销售收入：按产值的 80%计算预期为 80 亿元； （ 3）税金总额：每年税金总计约为 6.53 亿元左右。 （ 4）所得税：按企业实现利润的 33%计征，每企业平均 50 万元计算则估算约为 0.75 亿元左右； （ 5）销售收入：主要为土地出让收入。如每 666.7 平方米面积预计 20 万元，预期总收入 30.0 亿元左右； （ 6）投资利税率估算： 4.2+6.3 17.2=61.04%。 3、综合社会效益： （ 1）入园企业数：按照平均企业占地 50 亩计算，可以接纳 130-200 家左右，为企业搭建良好发展平台。 （ 2）安排劳动力就业 8-10 万人左右。 （ 3）带动 沙洋 经济结构调整，消化农村剩余劳动力，推进城镇化进程，促进城乡经济快速健康 和谐发展，项目建设必将给 沙洋工业 园 延溪带来根本性变化，形成新型工业小城市。 （ 4）提高 沙洋 城市品位。一是通过服装品牌，服装展示等各种宣传渠道，树立城市形象。二是通过旅游业的发展，带动城市品位的提升