盘锦丽景湖畔住宅小区建设项目可行性研究报告

盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 盘山麗 景湾 住宅小区建设项目 可 行 性 研 究 报 告 项目概况 项目名称：盘山 麗 景湾 住宅小区建设项目； 建设单位： 盘锦金马房地产开发有限公司盘山县分公司 ； 建设 地址：盘山新县城 县政府东侧； 建设内容 ： 会展中心、 住宅楼、小区公园 及 公共设施； 规划用地面积： 134249.5 m2； 总建筑面积 ： 185880 m2； 地上建筑面积： 180880 m2； 地下建筑面积： 5000 m2； 容 积 率： 1.38； 建 筑 密 度： 20.2% 项 目 总 投 资 ： 34955 万元； 销 售 收 入： 52046万元； 利 润 总 额： 12428 万元； 投资利润率 ： 35.55%； 投资利税率 ： 43%。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 1.1 项目实施背景与依据 盘锦市是 1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖 2个区、 2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。 盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市 155 公里；西距锦州市 102公里；南距营口市 65公里，鲅鱼圈港 146公里，大连港 302公 里；东距鞍山市 98公里。地理坐标为北纬 40 39 41 27、东经 121 25 122 31之间。总面积 4 071 平方公里，占辽宁省总面积的 2.75%。 盘锦大米闻名于国内外，是盘锦市主要出口商品之一。盘锦市尚有 2 万多公顷土地可以开垦利用，沿海滩涂逐年伸延，土地面积不断增加。 盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。 2000年底，辽河油田累计探明石油储量 21 亿吨，天然气 1 784亿立方米。中国第三大油田 辽河油田坐落于此，已开发建设 32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、 沈阳、茨榆坨等 12 个油气生产单位。原油稳定装置处理能力 600 万吨 /年。原油品类有稀油、稠油和高凝油。年处理天然气 5.62亿立方米，为石化工业提供了可靠的原料资源。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 盘锦市国民经济持续稳步增长。 2009 年，全地区生产总值实现 685亿元，是 2004年的 1.8倍， 2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长 24.4%，达到 43.4亿元，是 2004年的 2.3倍；全社会固定资产投资增长 47.9%，达到 543 亿元，是2004 年的 3.6 倍。万元生产总值综合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放实现 控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长 27.5%，高于全市 19个百分点。 盘锦市 抓住机遇，实现沿海发展的重大突破，拉开了盘锦从辽河时代走向海洋时代的宏大序幕。对沿海开发开放具有决定性意义的盘锦亿吨海港建设取得重要进展，依港兴区的开发框架加快形成。辽滨沿海经济区在荒滩上拔地而起，填海造地、道路、水系等基础工程形成支撑， 139 个重大项目进驻发展， 2009 年完成投资 120 亿元、累计达到 177 亿元，开始进入产业项目加速聚集的新阶段。石油装备制造基地被列入省沿海开发开放重点支持区域和国家火炬计划 特色产业基地。盘锦高新技术开发区、盘山新材料产业园、双台子塑料产业园等成为新的亮点。 对外开放水平显著提高。我们以主题概念推销盘锦，以集群招商壮大产业，湿地旅游周、石油装备制造博览会等走上世界舞台，新加坡益海嘉里、香港华润等一大批知名企业落户盘锦。累计实际利用外资 4.7亿美元，年均增长 64.9%；引进域外资金 493亿元，年均增长 218%。 2009年外贸出口达到 2.8亿美元，是 2004年的 1.9倍。口岸建设得到加强，港口吞吐量由 50万吨增加到 300盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 万吨，集装箱突破 1万标箱。 以开放促改革、促发展、促转 型的格局初步形成。国有企业战略性重组和产权制度改革取得重大进展，中油辽河油区、华锦集团等企业加快发展。行政审批电子监察系统在全省率先开通，取消、调整和下放市级审批项目 808 项。公共服务、投融资、要素市场等改革向纵深推进，政府机构、医药卫生体制和农村综合改革全面启动。民营经济占全市比重由 22.4%提高到 45.6%，牵动经济增长的生力军作用更加突出。 盘锦市城乡面貌明显变化、基础设施向现代化快速提升 。从战略高度谋划和推进基础建设， 5年来 累计完成投资 214.3亿元。疏港铁路、盘营客运专线和阜盘高速公路破土 动工，滨海大道、盘营线拓宽改造等主体工程完工，百平方公里公路密度由 51.3公里提高到 81.7公里，盘锦正加快向交通枢纽城市迈进。大伙房水库输水一期工程完工，病险水库除险加固取得阶段性成果，华润城市热电、华能风电等项目进展顺利，基础设施支撑发展的作用进一步增强。 城市建设和管理水平显著提高。建设改造中华路、双兴路、公园大街等城市道路 45条，辽河城市段形成景观，辽河美术馆、湖滨公园等区块展现了发展新形象，城市环境质量和宜居水平明显提升。加大规划执行力度，持续推进亮化绿化、市容整治和违建拆除，土地征拆工作逐步走向 法制化、规范化。我市跻身全国创建文明城市工作先进市和省级园林城市行列， 2009 年城市公共盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 文明指数在全国 114个城市评选中名列第 11位，位居东北三省第1 名。 农村生产生活条件明显改观。各级财政累计投入新农村建设资金 126 亿元。提前三年在全省率先实现村村通油路。绿化整治村屯 360 个，沼气和秸秆气化工程受益农村人口 2.1 万人。建成农村九年一贯制学校 31 所。实现农村有线电视“村村通”。推进“万村千乡市场工程”，新建、改造农家店 965家。县城和小城镇建设进程加快，县域城镇化率达到 32%。 生态盘锦建设 扎实推进。建成污水处理厂 5座，日处理能力达到 32万吨。辽河流域治理成效显著，城市垃圾填埋场、螃蟹沟综合整治等工程投入使用，辽河流域盘锦段连续八年保持出境水质优于入境水质，湿地生态环境得到有效保护。城市空气质量优良率达到 95.1%。有林面积增加到 26 万亩。集约节约利用土地取得积极成效，耕地连续十年占补平衡。 盘锦市民生质量持续改善、人民生活向全面小康阔步前进 。 2009 年，城市居民人均可支配收入 18500 元，农民人均纯收入 9000 元，分别比 2004 年增加 8991 元和 4370 元。社会消费品零售总额年均增长 17.3%，达到 156.9亿元。 盘锦建筑业生产持续发展，经营效益稳步提高。全年 100 户具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑企业共签订工程合同额 85 亿元，实际施工的房屋建筑面积 66 万平方米。全员劳动生产率 163 272元 /人，比上年增长 10.6%；实现利润 1.1亿元。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 盘锦市房地产开发业。全年商品房屋施工面积 72 万平方米；竣工面积 32 万平方米。商品房屋销售面积 32 万平方米，其中销售给个人 32万平方米。商品房销售额 6.4亿元。年末全市商品房屋空置面积 9.2万平方米。 2009年全年全社会建筑业增加值 24.8亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.2%。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值 89.7 亿元，竣工产值 61.7 亿元，房屋施工面积 129万平方米。 2009年房地产开发投资 19.7亿元，比上年增长 51.5%。其中，商品住宅投资 14.8 亿元，增长 22.3%。商品房竣工面积 49.4万平方米，增长 14.8%。商品房销售额 9.5 亿元。其中，住宅销售额8.9亿元，所占比重为 94.7%。 2009年全社会固定资产投资 270.2亿元，比上年增长 34.3%。其中，城镇投资 248 亿元，增长 34.4%；农村投资 22.2 亿元，增长 32.8%。 全市 7个特色园区，完成投资 32.1亿元，比上年增长 1.1倍；开工建设项目 167个，比上年增长 41.5%，园区基础设施投资 9.5亿元。 全市计划总投资 500万元以上重点项目 382个，完成投资 246.7亿元；超亿元以上建设项目 29个，完成投资 188.2亿元。 在城镇投资中，第一产业投资 1.8 亿元，增长 43.8%；第二产业投资 189.4 亿元，增长 25%；第三产业投资 56.8 亿元，增长盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 76.7%。 2008年末城市污水处理厂日处理能力达 10万立方米，污水处理率达到 35.97%。集中供热面积 1355 万平方米。建成区绿化覆盖率达到 37.79%。 近年来 盘山县审时度势，以科学发展观统领全局，将构建社会主义和谐社会的要求贯穿始终，围绕“农业富民、工业强县、生态立县”发展目标，实施工业化、城镇化、产业化、生态化四大战略。按照一个加快，两个提高，三个开发，六个突破的要求，完善一城、五区、一带三个布局，突出经济强县、城乡统筹、生态县建设，社会事业全面发展及人民生活水平全面提高五个重点，将盘山推上了一个新的起点。 盘山县新县城基础设施投资全面铺开。上半年，新县城开工项目 15个，完成投资 1.1亿元，同比增长 95%。其中，投资 8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资 1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设；投资 1亿元用于建设建筑面积 2.4万平方米的县级医院、九年一贯制学校等，目前项目已开工。 小城镇重点基础设施建设突出便民、为民。上半年， 9个建制镇重点基础设施项目 16项，累计投资 1500万元，同比增长 90%。其中新修柏油路 20 公里，投资 1025 万元；新修砂石路 52公里，投资 150万元；投资 120万元新修暗排 2公里、明排 3公里；投资 50万元新安装路灯 120盏；投资 400万元改造自来水管线 20盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 公里重点基础设施的建设，不仅极大地改善了人民群众的生活条件，符合了民心民意，为经济发展储备了丰厚的能源，特别是在项目建设上表现尤为突出。项目层次高。完善的基础设施建设使国内外大集团、大企业、大项目乐于落户。上海杰事杰、成都康泰等企业就是典型代表。项目体量大。上半年开工建设的投资超千万元的 120个项目中，超亿元的 19 个。项目形成的优势特色产业鲜明。振兴生态造纸、新材料等具有明显地方特色的产业迅速兴起，优质特色农副产品生产加工和交易前景可观。项目推进产业结 构优化升级作用明显。通过大项目建设推进产业水平提升，一改变过去小打小闹、低水平粗放式的生产经营模式，引进吸收一批带动力强的大项目、好项目，推进了产业结构的优化，使更多的二、三产业项目落地生根。完善的基础设施建设，使盘山变成了一个“大磁场”，吸引了企业和资本的强势注入，它所衍生出来的“乘数效应”将使盘山经济迅速腾飞。 1.2 承建单位 概况 盘锦金马房地产开发有限公司成立于 2000年， 注册资本 1000万元， 隶属于辽宁辽河油田恒泰利实业（集团）有限公司。坐落在 盘锦市兴隆台区渤海路， 具有房地产开发三级资质，从事房地产 的开发及销售、房屋租赁等业务，具有专业技术职称人员 13人，年开发能力 5 万平方米。近年来，公司在董事长的领导下，通力合作，相互协调，以市场为导向、以开发为重点，以经营为龙头，以质量为根本，初步形成了一个积极上进、 勇于开拓的企业团队。盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 2002年，公司被评为辽宁社会信赖房地产企业。 公司坚持“以人为本” 的发展 理念，力争为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。由公司开发的兴油小区及综合开发兴油小区等项目开发房屋达 10万平方米。 工程合格率 100%，优良率 20%，用户满意度达到 100%。其中兴油南区 1#楼等工程荣获辽宁省优质主体结构工程称号。 公司近两年来取得的业绩有， 2008年综合开发兴油小区住宅 ，建住宅楼 7 栋，其中 4 栋高层，共建筑面积为 4.6 万平方米，该工程获得了盘锦市建设工程辽河杯市优质工程的称号。 2009年开发的欢喜岭新区住宅楼工程，共建住宅楼 10 栋，建筑面积 4.65万平方米， 投资 7000万，其中住房 400套，车库 161个，该工程将于 2010年九月初竣工 。 2010 年， 拟开发环境优美、品味典尚、设施功能配套的 盘山麗 景湾 住宅小区。 公司 将秉承以往的 优良作风，坚持以人为本、创造精品、 追求卓越、奉献社会的经营理念，继续为盘锦市的发展做出贡献。 公司竭诚 与社会各界携手并进、 共谋发展，同创美好未 来 。 1.3 编制依据与研究范围 1.3.1 编制依据 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国环境保护法 城市用地分类标准与规划建设用地标准 (G B137-90) 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 城市道路交通规划设计规范 (GB50220 -95) 城市居住区规划设计规范 (GB50180 -93) 【房产】产业结构调整指导目录（ 2007） 盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2003 辽宁省建筑工程计价定额（ 2008） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 建设 盘锦盘山丽景湖畔住宅小区 项目建议书 1.3.2 研究范围 项目建设的必要性分析、市场分析； 建设条件分析 、工程进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案； 消防、环保和卫生 方案 ；投资估算与资金筹措；财务效益分析 ，结论与建议。 通过对 项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性的综合评价， 为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 第二章 项目 建设 的必要性 2.1 城乡一体化发展新格局的需要 盘锦市政府统筹城乡发展布局。结合第三轮总规修编，编制完成覆盖城乡的总体规划，认真做好主体功能区、土地利用等规划工作，科学布局和定位重点发展区域，落实城镇化支撑节点。探索实施行政区划调整，合理划定县区发展空间。规划建设一批功能定位清晰的产业集聚区，鲜明地树起产业形象，推动企业向园区集中、园区向城镇集中、劳动力向城镇转移，促进城镇化与工业化良性互动。规划形成枢纽型、网络化、功能性基础设施体系。依托道路主干线、油田采油区以及中心镇，加快合乡并镇 和城镇整合步伐，形成多点支撑的一体化发展空间格局。 进一步加快城镇化进程。创造有利于缩小城乡差距的物质基础和体制条件，完善城市功能，推动内涵式发展，增强综合承载力，不断提高城镇化水平。加快主城区“退二进三”步伐，把主城区改造与特色街区建设、服务业发展结合起来，优化城区产业结构。下放权力，明确区级责任，形成两级政府三级管理的体制。推进城乡网格化管理，提高城乡管理水平。支持盘山新县城建设和大洼县城改造提升。大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东、城北小区和小六队、小郭等区域为 重点，加快城乡结合部、城市平房区、危旧房及城中村改造，全年改造面积 200万平方米以上。加大辽河、一统河、六零河等整治绿化力度，推进湿地生态工程，全年完成造林绿化 6盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 万亩。 建设城乡统一的基础设施体系。统筹城乡经济社会发展、资源配置和生态环境保护，统筹建设水电路、公交、信息等基础设施，重点抓好 80个建设项目。推进疏港铁路、盘营客专等项目加快进度，开工建设沈盘货运铁路，完成盘营线、新港路、中华路、中新线、泰山路、西外环、兴于快速干道等 296 公里公路工程，做好沈盘城际铁路和城市轻轨前期工作。加快大伙房水库输水工程二 期、华润城市热电、 500千伏鹤乡变电站等项目建设步伐。启动“数字盘锦”建设，加快交通、城管等信息资源开发与应用，争取成为全省首座智能化交管城市。推进建筑节能和城区集中供热计量改造，提高污水垃圾处理率，落实减排措施，完成“十一五”节能减排任务。 推进城乡公共服务均等化。统筹建立城乡就学、就医、就业、社保等公共服务体系，重点推进优质社会事业资源向农村延伸。促进教育均衡发展，加快职业教育资源整合，争取北方工业学校成为国家级（中职）示范校。抓好医药卫生体制改革试点，加强公共卫生服务体系建设，积极应对重大公共卫生事件 。强化创业孵化、培训、指导和扶持“四位一体”的创业促进机制，以创业带动就业。完善社会保障体系，扩大社会保险覆盖面，确保各类保险金足额及时发放。繁荣文化事业和产业，鼓励引导社会资本投向公共文化服务领域，支持新闻出版、创意文化等发展。落实全民科学素质行动计划纲要。建立人口与计划生育工作新机盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 制，不断优化人口结构和素质。推进国防和民兵预备役建设，加强双拥共建，妥善安置复转军人、随军家属。搞好全国第六次人口普查。深化油地融合，全面做好民族宗教、防震减灾、妇女儿童、老龄慈善、残疾人等工作。 作为全省城乡一体化综合改 革试验区，这是省委、省政府赋予盘锦的重大使命。我们要抓住机遇，大胆实践，努力实现城乡一体化发展的率先突破。 2.2社会 保障和改善民生的需要 盘锦市着力做好就业和社会保障工作。重点抓好 12件实事，主要包括：培训失业待业人员 4 万人次，扶持 1 万人自主创业，全年实名制就业 5 万人，转移就业农村富余劳动力 2 万人，确保城镇零就业家庭动态为零。开发公益性岗位 700 个，面向高校毕业生提供基层管理和公共服务岗位 200 个。启动新型农村社会养老保险。城镇企业退休人员养老金（月）人均提高 107 元。农村低保（月）人均提高到 276 元 。扩大城乡困难群众二次医疗救助覆盖面，提高在乡复员军人等优抚对象待遇水平。建成市老年服务中心、儿童福利院和农村常年病人托管中心，新建 2 所中心敬老院，改造 2所高标准乡镇敬老院。妥善解决失地农民社会保障、户籍等问题。提高孤儿最低养育标准，机构集中养育孤儿（月）人均提高 333元，社会散居孤儿（月）人均提高 593元。 盘锦市着力解决上学难、看病难、住房难问题。重点抓好 14件实事，主要包括：完善扶贫助学体系，保证每一名贫困家庭学盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 生不因贫困失学。抓好校舍安全检测改造和校车配备管理等工作。新建市第四完全中学和市实验幼儿园 。新农合人均筹资标准由 100元提高到 150元，报销最高限额提高到 4万元。建成市中心医院，竣工 2 个社区卫生服务中心新建项目。抓好农村孕妇免费住院分娩、贫困白内障患者免费救治等惠民项目。 改造、新建农村贫困户土危房 600 户。建设经济适用房 8.5万平方米，新增廉租房 948套。规范物业管理，建设 10 个物业管理示范小区。推进集中供热，城区、县城集中供热普及率达到 98%以上。妥善解决历史遗留的城区居民已住房屋房照办理问题。 着力改善群众生产生活环境。重点抓好 20件实事，主要包括：建成覆盖城乡的生活垃圾集中收集、运输和处 理系统。绿化整治村屯 300 个，绿化弃管小区 15 万平方米，城区植树 25 万株。实施农村清洁和小康环保行动，新建农村户用沼气池 1000 个。搞好8 万农垦职工饮水工程改造。抓好农村有线电视“屯屯通”，推进城乡广播电视数字化。新建乡镇综合文化站 6 个、农家书屋 148个。改造建设农家店 100家，新建农资网点 91家。改造、新建小街小巷 68条，拆除违章建筑 9.1万平方米，规划建设公共停车场（位） 3万平方米。改造提升湖滨和中兴公园。完善城乡公交线路和站点布局建设，更新公交车辆 110台，建立公交 IC卡管理系统。开辟公民因私出境绿色 通道。开工建设市全民健身活动中心和老干部活动中心，建成市职工文体活动中心。 本项目建设符合盘锦市政府关于“着力解决上学难、看病难、盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 住房难问题”，“大力推进土地承包经营权流转，搞好土地增减挂钩，启动村屯整体改造试点，以铁东、城北小区和小六队、小郭等区域为重点，加快城乡结合部、城市平房区、危旧房及城中村改造，全年改造面积 200 万平方米以上”的规划。因此，该项目建设是十分必要的。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 第三章 市场分析 3.1 盘锦市总体环境分析 辽宁省盘锦市是 1984年经国务院批准建立的省辖市。位 于辽河冲积平原的最南端，地理坐标在北纬 40 41 -41 27，东经 121 31 -122 28之间。西、北邻锦州，东界鞍山，南临渤海辽东湾。辖兴隆台、双台子两区和大洼、盘山两县。区域面积 4071平方公里，总人口 120.8万。盘锦属温带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温 8.6，无霜期 170天，年平均降雨量 627毫米，年日照时间在 2700小时以上。盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝，被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油和天然气，油气储量占全国已探明的总储量 的 10，是我国第三大油田 -辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的商品粮、优质大米和水产品基地。 3.1.1项目选址分析 本项目选址 在 盘山新县城 府前大道 北侧，介于广场东路和沟盘运河之间、北临府北一路。 西边是盘山县县委县政府所在地，是盘山县政治、经济活动的 中心。项目建成后该住宅小区 将成为盘锦市 城乡居 民理想的生活区 。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 3.1.2建设 项目地理位置 见下 图 3.2 项目发展优势 3.1.1 盘山县 城市建设及交通优势 新县城基础设施投资全面铺开，投资 8200万元主要用于曙光路、府东北路北段、跨沟盘运河桥、沟盘运河景观带等建设；投资 1.5亿元用于污水处理厂及供电、供暖、供气等基础设施建设； 详见下图 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 盘锦建 市后 下了大气力，以国省干线为重点，城镇出口为龙头，盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 大力发展县乡公路。现在县级以上公路总里程达到 1419 公里。高级、次高级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度 35.8公里/百平方公里，全省第 2位。即将竣工的沈山（沈阳 -山海关）高速公路通过境内 58.3公里；与沈大、京沈两条高速公路相 连接的盘海高速公路，通过境内 51.9公里，目前正在施工中；沟海铁路横贯盘锦境内，正在修建的秦沈高速铁路也从盘锦穿过。沿海沿河有码头 54处，较大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已正式投入使用。盘锦没有飞机场，但距四周几大机场都很近，距锦州机场 100 公里，距沈阳机场 160 公里，距大连机场 300 公里，距北京机场 600 公里。可以说，盘锦的交通网络四通八达。 3.2.2 知名度优势 目前国内房地产市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌、知名度竞争阶段，房地产企业开始重视依托品牌、知名度、物业 等 优质 服务体系 进行 开发 建设 。 盘锦金马房地产开发有限公司自 2000 年成立以来，先后综合开发了兴油小区住宅楼工程、欢喜岭新区住宅楼工程等多项住宅小区开发建设。获得了政府、社会、客户的好评，有了一定的知名度。为盘锦市的知名企业，作为盘锦市 知名商业品牌的吸引力，将吸引更多的客户 。这一优势体现在 住宅小区的销售与经营 上。 3.3盘锦市的房地产环境分析 3.3.1 盘锦市房地产现状 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 2009 年，盘锦市房地产开发总量 240 万平方米。其中，住宅地产 215万平方米，商业地产 20万平方米 ,工业地产 5 万平方米。全年住宅地产新开工面积 170万平方米，竣工面积 80万平方米。在建项目主要有紫苑名都、水木清华、日月兴城、广厦新城、蓝色康桥、恒泰尚城、振雷花园小区、锦湖小区、新宇酒店等项目。 2009 年计划新开工面积 280 万平方米，其中，住宅地产 140万平方米，商业地产 40万平方米，工业地产 100万平方米。目前新建项目主要有长湖新城、湖滨四季城二期、泰山新苑、鼎信佳苑、铁西小区三期、圣凯家园、润城苑三期项目、晟华苑二期、秉耀工业地产项目等。 3.3.2 盘锦市房地产需求量状况 盘锦市每年商品楼需求量在 200万平方米左右。一是城市区域新婚购房需求 。从近年统计结果看，每年新婚夫妇在 5000对左右，新婚人员大多与父母分居，独自购买商品楼。按每对新婚人员购买 100平方米商品楼计算，需求约在 50万平方米。二是油田职工由外围迁入市区购房需求。近年来，辽河油田职工退休后有迁入市区居住愿望，需求量约 30万平方米。三是旧房调新房需求。盘锦市每年因旧房调新房或小房调大房等因素，商品楼需求约 40万平方米。四是被动需求。每年因房屋拆迁，回迁安置等，需求量约 50万平方米。五是其他需求。每年因外来人口迁入、农转非、投资等原因，形成的商品楼需求约 30 万平方米。 3.3.2 盘锦市房地产价格走势 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 （ 1）双台子区： 2005年平均价格 1467元 / m2，较上年度涨幅 20.75%。 2006年平均价格 1725元 / m2，较上年度涨幅 17.59%。 2007年平均价格 2200元 / m2，较上年度涨幅 27.53%。 2008年平均价格 2800元 / m2，较上年度涨幅 27.27%。 2009-2010年 平均价格 3500元 / m2。 （ 2）兴隆台区： 2005年平均价格 2051元 / m2，较上年度涨幅 4.69%。 2006年平均价格 2285元 / m2，较上年度涨幅 11.41%。 2007年 平均价格 2800元 / m2，较上年度涨幅 22.53%。 2008年平均价格 3200元 / m2，较上年度涨幅 14.28%。 2009-2010年平均价格为 3500元 / m2。 3.4 市场定位与策略 3.4.1目标市场选择 (1)家庭现金储蓄在 30万元以上的家庭是投资者目标市场； (2)单身白领阶层； (3)结婚但无子女的两人家庭； (4)地产投资者 3.4.2市场定位 以盘锦市的三口家庭、青年白领阶层和投资者为销售对象，将该项目打造成引领健康、时尚、自由、现代生活方式的健康形象。同时以优良的配套设施，绝佳的地 理位置使该项目成为未来几年盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 内的经典楼盘，吸引投资者的目光。 具体讲有以下价值点： (1)健康、保健 会所、咖啡厅等设施齐备。运动就在窗外，生活处处精彩； (2)时尚。网上银行、证券、购物， e 时代时尚生活方式，都可以在小区内轻松实现，真正做到 SOHO式家庭办公； 3.4.3营销推广策略 (1)项目的销售渠道为自主销售，通过企业内、外部培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，使项目的营销工作有杰出表现。依据项目进度和销售费用计划，不同时期选择不同媒体组合运用。 (2)实施概念营销，不仅营销本 地产，而且营销小户型公寓概念和该项目的品牌形象。 (3)由于该项目地处办公、生活 区，且周边自然环境好，租房需求 大，因而建议在项目推广初期将投资者作为首攻的目标市场。 (4)户型设计考虑小户型住宅。 (5)小户型的营销推广应采取针对性的促销宣传手段，选择针对阶层偏好的媒体，并针对目标市场展开劝说投资的宣传，避免大规模无效的促销。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 第四章 小 区规划 4.1 小 区现状 4.1.1地理位置 盘山 麗 景湾 住宅小区位于盘 山县政府至 305 国道段 ，南临 府前大道、北界府北一路，距京沈高速公路盘锦北站出口 1km、铁路货运太平站 2km， 区域位置优越。 4.1.2土地利用现状 园 区 规划用地面积 13.42 公顷，现状地势平坦，用地类别主要 为现状住宅和市政建设 用地。 4.1.3道路交通现状 国道 305 是 盘山新县城对外交通联系的主要道路，用地范围内的现状道路 为新县城府前大道、 规划的内环东路、府北一路 。 4.1.4现状综合评价 盘山 麗 景湾住宅小区地处盘山县政治、经济和文化活动的中心，周边商业氛围浓郁、 交通条件便利，有着明显的 位优势， 是建设民生安居工程的宜居首选。 4.1.5外部配套条件 该项目周围基础设施达到七通，即通道路、上水、下 水、电、煤气、暖气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 优势分析： （ 1）良好的政策与机遇 （ 2）便利的对外交通条件 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 （ 3）商业氛围浓郁 （ 3）地势平坦，易于开发建设 4.2 规划依据、原则与建设规模 4.2.1规划依据 中华人民共和国城乡规划法 城市规划编制办法建设部（ 2006 年 4月 1日） 城市规划技术标准、规范 盘山县 总体规划（ 2010 2020） 4.2.2规划原则 （ 1）园区空间规划布局坚持科学定位，合理布局，功能完善，宜居颐养 的原则。 （ 2） 园 区的规划结合城市社会经济发展，做 到经济效益、社会效益、环境效益结合统一的可持续发展原则。 （ 3）按照社会化服务、市场化经营、合理布局的原则完善基础设施建设。 （ 4） 以人为本，强化生态意识，美化园区景观，创建人性化、生态型的居住 环境。 4.2.3建设规模 该项目是高、中、 低 层交错；公用设施、景观、健身配套的现代化 住宅 小区。 该 项目 占地面积 134249.5 m2，总建筑面积 153456 m2，其中地上建筑面积 148456 m2；地下建筑面积 5000 m2。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 居民总户数 1266户。其中高层住宅楼 10栋、 720户，中低层住宅楼 28栋、 546 户。 配套设施：地下停车位 285个、半地下停车位 125个；展会会馆 4800 m2（ 2 层）；带状公园（含健身设施） m2；小区道路面积 m2；小区路化面积 m2。 小区规划设计充分体现了人性化的不同需求，设计了高、中、低楼层；健身娱乐景观公园；公用设施配套、满足不同层次用户需求。 4.3 用地规划 4.3.1 住宅 用地 规划范围内的住宅 用地总面积为 24677m2，占规划总用地的18.38， 住宅用地的规划集中体现集中性和“关联性”的原则，根据整个住宅 区的规划结构，每个地块都保持了比较均等的区位优势 。 4.3.2 商业用地 规划范围内的会展中心用地面积为 2400 m2，占规划总用地的1.79，靠近府前大道 、 305国道地理环境优越。 4.3.3道路、绿化用地 园区内的绿化用地以住宅楼的间距绿化景点为主，以路边绿化隔离带为附，道路及防护绿地面积为 107172.5 m2，占规划总用地的 79.83%。 4.3.4 公园、健身用地 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 公园健身用地 26800 m2（不在规划用地范围内） ， 左临内环东路、右浜沟盘运河，为宜居养身提供了优雅的环境。 4.3.5规划用地见下表 表 4-1 规划用地构成表 序号 用地代码 用地类别 用地名称 用地面积（公顷） 比例 (%) 1 R3 1031 住宅用地 2.47 18.41 2 1032 服务设施 0.24 1.79 3 1033 道路用地 2.42 18.00 4 1034 绿 地 8.29 61.80 合 计 合 计 总用地 13.42 100.00 6 G11 6011 丽景湾公园 2.68 另建 4.4 道路交通规划 4.4.1 对外交通 小 区主要依靠 305国道 和 府前大道 作为对外交通联系道路。 4.4.2道路网规划 道路交通是建设现代 住宅小区 的主 要基础设施，以现状道路为基础、以总体规划中确定的城区主干路为网络， 建立 栋与栋之间 以方格网为主要特征的网络骨架，形成有效、便捷、明确的交通系统。规划道路用地占地 2.42公顷，占规划总用地的 18。 园区道路均为沥青砼路面。 进小区主干路：园区环路 道路红线宽为 12米 ； 支路：为了实现 住宅 道路网具备应有的可达性， 楼间纵横均设有支路 ，规划道路红线宽度为 9米 。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 4.5 绿地 规划 麗 景湾住宅小区 绿地系统规划体现“点、线、面”三个层次 相结合的概念，注重路边绿化与楼距 空间相衔接，形成以“绿、路”为一体的绿化网络。园区的绿化系统主要由路边 绿地和防护绿地构成，注重 住宅小 区的生态环境建设。 4.6 空间景观 规划 按照创造格局清晰住宅小区 景观秩序与视觉联系，保证空间界面的连续变化，注意内外空间的交融和渗透等景观设计原则，由标志、节点、界面、区域、视线廊道等构成的景观体系。 （ 1）景观轴线：结合小区的道路规划网，以及小 区 的楼群结构，将结构体系的“主轴线”构筑成整个小 区的景观主轴线，创造连续不断的景观效应。 （ 2） 景观节点：小区的景观轴线上结合道路交叉 口的设计布置多个景观节点，也成为每一种楼群 的形象代表。 （ 3）开放空间：依据服务范围、服务对象，采取不同尺度的开敞空间。营造人性化的游憩休闲环境。 4.7 土地使用强度控制 土地使用强度得控制主要包括用地面积、容积率、建筑密度和绿地率等。 （ 1）用地面积 本项目规划占地 134249.5 m2，建筑面积 27077m2，绿地面积82900 m2； 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 （ 2）容积率 容积率 1.38； 住宅区不小于 1.2，符合相关强度控制标准。 （ 3）建筑密度 建筑密度 20.2%；住宅小区不小于 20%，符合相关强度控制标准。 （ 4）绿地 率 绿地率 61.8%；住宅区 30%，符合相关强度控制标准。 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 第五 章 项目实施方案 5.1 小 区 地址选择和 建设 条件 5.1.1厂址自然地理概况 盘山 麗 景湾 住宅小区选址在盘山 新县城公安局北东侧。 园区规划用地面积 13.42 公顷，现状 规划区内 地势平坦，用地类别为现状住宅和市政建设用地。 5.1.2气象资料 （ 1）气温： 平均气温 8.3 夏季最高平均气温 28.2 冬季最低平均气温 15.7 极端最高所温 35.2 （ 2）风向、主导风向： 冬季东北北（ NNE） 夏季西南南（ SSW） 风速：最大（地面上 10m处 10min统计数字） 25.7m/s 平均风速： 4.46m/s 标准风载： 70kg/m2 （ 3）降雨量： 年平均降雨量 616.6mm 日最大降雨量 142.2mm 一次暴雨持续降雨量 3天 236.4mm 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 5 分钟最大降雨量 13mm 10分钟最大降雨量 22.8mm （ 4）降雪量： 最大降雪厚度 150mm 雪荷载： 35 kg/m2 （ 5）湿度： 年最热月份平均相对湿度 82% 年最冷月份平均相对湿度 54% 年平均相对湿度 70.5% （ 6）气压： 年平均大气压 1016.22毫巴 最大气压 1046.20毫巴 最低气压 983.30毫巴 5.1.3工程水文地质资料 根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为 110130Mpa，海拔标高为 3.33.9m。 5.2 标准和依据 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范 110kv及以上送变电工程启动及竣工验收规范 DL/T7822001（参照执行） 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 送变电工程质量验收评定标准及强制性条文实用手册 建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300 2001 建筑电器工程施工质量验收规范 GB50303 2002 公路地面工程工质量验收标准及国家强制性条文 混凝土结构工程施工及验收规范 GB50204 2002 5.3 总图布置 根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总体规划的要求，总平面在保证安全距离的同时 ，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益。 竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设的要求，为居民生活和小区 管理创造良好的条件。 满足场 内道路运输和人流疏散 的要求。 建筑构物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。 建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。 5.4 工程设计 5.4.1 建筑内容 该项目建筑内容见下表 盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 表 5-1 建筑构物汇总 表 序 号 项 目 名 称 面积（ m2） 备 注 1 低层 3900 2层、 5栋 2 中层 91120 5层、 23栋 3 高层 57595 18层、 6栋 4 高层 23465 11层、 4栋 5 会展中心 4800 2层 6 地下停车场 5000 地下和半地下 合计 185880 5.4.2 建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优 势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有 时代气息的现代建筑新形 象。 本工程为一类建筑，耐火等级为一级，采用钢筋混凝土框架结构，局部屋面采用钢结构屋架，抗震设计烈度为七度。 5.4.3 结构设计 1、住宅楼 主体采用框架结构，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。 内墙仿瓷、外墙涂料、水泥麻灰地面， 进户门为防盗门、内门盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 为装饰木门，塑钢窗。 其余为用户自行装饰。 2、会展中心 欧式建筑、 2层 、 层高 4.2m,150 16m、建筑面积 4800 ，层高 4.2m。 主体采用框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土，屋顶采用钢结构屋架，墙体采用空心砖砌筑。 内墙面为乳胶漆、前墙面为 陶瓷面砖、其余三面为彩涂料，塑钢窗、欧式装饰门，不锈钢楼梯扶手，理石地面。 3、公园 借助沟盘运河水系，构建麗景湾公园，建筑面积 26800m2, 种植花草乔木、布置景点、游船垂钓、荷花鱼塘、健身器材及场地， 成为新县城重要景点之一。 结构设计基本参数： 1、 使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为50年； 2、 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性系数r 1.0； 3、 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类； 4、 建筑场地：建筑场地类别为类，场地特征周期为 0.400s； 5、 抗震设防：本工程的 抗震设防烈度为 6度。设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度为 0.05g。结构的阻尼比取 0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为 6 度；按盘山 麗 景湾住宅小区建设项目 可行性研究报告 建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等级的烈度 7度。 6、 抗震等级：本工程