居住小区“地下车位管理费”探讨.doc

居住小区“地下车位管理费”计算方法近来发生多起针对“地下车位管理费”的争议。为维护安定团结，有必要对“地下车位管理费”问题进行研究，以辨明道理，帮助有关机构和人员找到解决问题的合理途径。已购买地下车位的业主是否应缴纳“地下车位管理费”？应缴多少钱？这个问题须结合所在小区地下车库的具体情况来分析。1，居住小区按交通组织设计的分类居住小区按交通组织设计来分类，可分为“人车混流”和“人车分流”两大类：“人车混流”指的是小区地面道路既供人员行走，又供车辆通行；地面设有专用停车（场）位；居民可“驾车经地面道路直达所住楼房口”而不是“驾车出入小区必须经由地下通道”。目前我国采用“人车混流”交通方式的小区居多。“人车分流”指的是小区地面道路只供人员行走，不供一般客车通行（货车、救火车、搬家车等特殊情况除外）；地面不设停车（场）位；居民用客车（或出租车）出入小区必须经地下通道抵达所住楼房地下入口，然后乘电梯到家。“人车混流”小区的地面道路常有汽车携尾气通过，甚至道路边常停满车辆，对居民行走和休闲多少有所影响。“人车分流”小区的地面道路平时基本无汽车通行和停放，无车辆废气排放，因此小区居民的行走安全度高，空气质量好，全体居民乐于在地面通道、广场和花园休闲游戏和交友，共享“人车分流”的利好。“人车分流”的小区必定有“地下车库”以满足客车进出小区和停车需要。“人车混流”的小区不一定设地下车库，但现在新建小区多数也设地下车库以增加停车位数。考虑是否应收取和收多少“地下车位管理费”的问题时，首先应看该居住区是“人车混流”还是“人车分流”。两类小区在业主建筑面积分摊、地下车位建筑面积计算、地下车库的经常费来源等问题上有较大差异。理清这些差异，就能看清两类小区的“地下车位管理费”应有的差异。2，业主购房时建筑面积分摊“人车混流”小区的全体业主的客车都有权使用地面道路进出小区。没有购买（或分配或获赠）地下车位业主的客车一般不走地下通道。在这种情况下，开发商不能把地下通道、车库管理用房（办公、设备、厕所等）的建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）公摊给全体购房业主。因而“人车混流”小区的公摊建筑面积比例相对较小。“人车分流”小区全体业主的客车都无权使用地面道路进出小区，全体业主都享受“人车分流”的利好。没有购买（或分配或获赠）地下车位业主的客车也非走地下通道不可。在这种情况下，按照“谁得益，谁承担”的原则，开发商一般都把地下通道、车库管理用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）公摊给全体购房业主。因而“人车分流”小区业主的公摊建筑面积比例相对较大。从商品房买卖合同中一般都有针对公摊建筑面积和附属设备的附件。3，地下车位建筑面积计算“人车混流”小区的没有取得地下车位产权或使用权的业主不需要承担地下道路、车库管理用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）的分摊。按照“谁得益，谁承担”的原则，这些建筑面积与设备器材都必须由地下车位分摊，因而每个车位应计的建筑面积较大。一个100车位的地下车库的建筑面积通常为35005000平方米，平均每车位的建筑面积为3550平方米。“人车分流”小区按照“谁得益，谁承担”的原则，把地下道路、地下车库用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）都分摊给了全体业主。这些建筑面积与设备器材就不能再分摊给地下车位了，因而每个车位应计的建筑面积很小。“人车分流”小区已购买地下车位业主领到的车位产权证上列明的单个车位的建筑面积通常就等于车位的使用面积约12.5平方米。4，地下车库经常费处理地下车库的经常费指的是除建筑和设备投资以外为维持日常经营所需要列支的费用，包括IC卡识别、照明、通风、安防、通讯等系统和器材的折旧、维修、更换、补充，安保、保洁、管理人员的工资福利，水电热力消耗，以及增值税等财务费用等。按照“谁得益，谁承担”的原则，“人车混流”小区的没有取得地下车位产权或使用权的业主基本不使用地下车库，因而不必分摊地下车库经常费。所有的地下车库经常费均应由地下车位分担，因而即使业主购买了车位，也需要每月分担相对较高的经常费。“人车分流”小区的所有业主（包括没有取得地下车位产权或使用权的业主）的客车都必须使用地下通道进出，并且所有业主都共享“人车分流”小区的环境利好。按照“谁得益，谁承担”的原则，地下通道的经常费理应由全体业主承担，具体而言就是全体业主通过缴纳物业费同时取得小区地面和地下通行权。各“人车分流”小区通常都会把地下通道与地面通道的管理共同纳入“物业管理合同”。凡是纳入“物业管理合同”的都是物业费包含的项目，也就是说：地下通道的经常费是纳入物业费的。物业公司收取了物业费就必须把地面和地下通道都管好，才能保证小区的人流和车流顺畅、安全。购买了车位的业主缴纳物业费后就不必再次承担地下通道经常费的分摊。5，“地下通道”与“地下车库”“地下车库”由“地下通道”和“地下车位”两部分组成。“人车混流”小区的建筑容积率范围的“地下通道”的建筑面积分摊给了各车位而不属于全体业主，因此每个地下车位的建筑面积3550平方米中就包含有地下通道的建筑面积。地下通道的经常性费不由物业费支付而必须由各车位分摊。“人车分流”小区的“地下通道”涵盖的是地下车库中已分摊给所有业主的建筑面积，包括地下道路、地下车库用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）。它是全体业主的客车进出小区的必经通道，也是全体业主共有的财产或设施。小区所有业主只要交了物业费，就意味着已交“地下通道”经常费，取得地下通道通行权。“人车分流”小区的“地下车位”指的是每个车位业主分别私有的12.5平方米建筑面积。6，是否应缴纳“车位管理费”？该缴纳多少钱？“人车混流”小区的车位主虽然购买了车位产权，但由于地下车库系车位主专用，不能由全体业主缴纳的物业费来开支地下车库的经常费，所以车位主理应缴纳“车位管理费”。地下车库的经常费除以车位数就得到“车位管理费基数”。该基数加上合理利润和增值税，就是财务管理机构要求车位主按期缴纳的“地下车位管理费”。“人车分流”小区的车位主有在自有车位的停车权，缴纳过物业费就取得地下通道的通行权（含人机服务、水电热消耗和安保等权益），但是每个12.5平方米的车位也有清扫和尽量不让外来车辆占用车位的问题。这些服务是地下车库管理单位对各车位专门提供的服务，是不涵盖在地下通道通行权或物业费中的。这样，“人车分流”小区的车位主也应该缴纳“车位管理费”：以每个12.5平方米车位的保洁和尽量不让外来车辆占用车位等服务作为基数，加合理利润和税金。由于工作量和责任都不大，一般每月只需交很少钱。开发商出售车位时必定向业主介绍过当时的“车位管理费收费标准”，业主同意这个标准才会购买车位。这个由买卖双方均知晓的价格属于合理价格。地下通道经常费中已经包含的地下出入口警卫、道路疏通、水电、设备器材折旧维修等不应再加到“车位管理费”中。车辆盗抢、损坏等属于保险公司的专有服务，依法不能纳入车管公司收费范围。7，人防空间用作地下车库“人车混流”与“人车分流”小区的开发商都可能把地下人防空间设计成平时用作车库、战时用作防空。人防空间不存在产权归属问题，但开发商作为投资人按现行规定可拥有管理和经营权。也就是说：对于设在人防空间的车位的一部分到全部，开发商有权决定是否把平时的使用权短期或长期按出租或赠与或无偿提供方式转移给他人。此处的“他人”不是任何人。按现行规定，小区内的车位应首先提供给小区居民，也即开发商或物业公司管理的人防空间的车位的赠与或无偿提供的受主，应该是本小区居民。若受主非本小区居民，则其可能因为没有在此经常停车的需要而再转租给本小区未购买车位的居民而长期获取稳定收益，期间存在开发商或物业公司行贿和受让人受贿的嫌疑。权力机构人员到小区视察时可免费停车到临时停车位，没有理由长期占有车位。开发商或物业公司有义务向业委会通报人防空间所含车位的具体安排。人防空间的建筑和设备已纳入开发成本，不需要使用者再分摊。用作地下通道的经常费用分摊应视该地下通道是否属小区全体居民使用。“人车混流”小区人防空间平时用作车库的经常费用应由各车位分摊。“人车分流”小区人防空间用作车库的经常费用应由全体业主缴纳的物业费开支。车位管理费的确定原则与纳入建筑容积率的地下车库相同。8，物业公司有权将部分服务转交专业服务公司承担物业公司在开发商或业主委员会的授权或委托范围内，可以将部分服务转交第三方专业机构承担。例如把小区绿化工作委托给专业绿化公司，把小区保洁工作委托给专业清洁公司，把地下车库管理工作委托给有资格的车库管理公司等。对第三方机构的委托人和付款人均应是物业公司。物业公司应合理使用收取到的物业费，控制好各部分开支，并向业主公布物业管理财务账目。物业公司不能因部分服务转移委托而把本应由物业费承担的费用转让第三方机构重复承担，也不能让第三方机构向部分或全体业主重复收费。“人车分流”小区物业公司若转请车库管理公司对地下车库提供服务，应将经过政府竣工验收并由用“商品房买卖合同”提供给全体业主使用的地下车库全套设备和器材（包括IC刷卡通行系统、照明、通风、供排水、消防、安防系统等）转交车库管理公司使用。车管公司不能擅自改变经过专业机构批准和验收的地下车库各系统的设计（含管理系统）。未经原批准机构和业主委员会同意的更改，由该车管公司自行承担责任。地下通道经常性费用（出入口24小时保安、水电费、清洁费、IC和照明通风等系统维护）仍应由全体业主缴纳的物业费支付。车位业主已交过物业费就不再有重复支付地下通道