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房地产基础知识一、 国有土地使用权获得的方式1 出让（出让方式招标、拍卖、协议） 2转让3 划拨（划拨土地没有使用期限限制）二、 国有土地使用权出让年限（最长）1居住用地70年 2工业用地50年3教育、科技、文化卫生、体育用地50年4商业、旅游、娱乐用地40年5综合或其它用地50年三、 房屋的建筑分类1从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构钢结构（纽约市贸大厦）2从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）4按房屋使用性质分： 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑5按建筑结构的分类：建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构） 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。其他结构：（简易结构）承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。 不同建筑结构的优缺点比较：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。四、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼板（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。五、 基础基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基础必须坚固、稳定而可靠。1 按受力性能分：刚性基础、柔性基础2 按构造形式分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础六、 地基地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。为了保证建筑物的安全，必须保证基础压力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然地基。人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。七、墙体：（1）墙的分类：按平面位置：外墙和内墙按墙的方向：纵墙和横墙通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。按墙的受力分：承重墙；非承重墙八、楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。按施工方法：现浇、预制。九、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯十、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。（1）屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（2）平屋顶小石子保护层屋面作法如下：铺改性沥青防水层20厚1：2.5水泥砂浆找平层1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。钢筋混凝土现浇板十一、裂缝裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。该类裂缝危害最大。温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。砖混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。框轻现浇 板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。i. 房屋建在明显不均匀填土地基上或地基土压缩性有显著差异处；ii. 建筑平面的转折部位；iii. 高度差异（或荷载差异）处；iv. 建筑结构（或基础）类型不同处；v. 分期建造房屋的交界处。温度裂缝基础不断开，沉降缝基础相应位置断开。实际工程中两缝常合二为一。十二、地热供暖的好处：散热面积大，不占用室内空间，套内面积增加，而且保温性能好。同时头凉脚热会促进人的血液循环，增加身体免疫力，有助于您和家人的健康。十三、熟地（七通一平）：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气，电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。净地（三通一平）：是指土地具备通水，通电和道路通以及场地平整的条件。十四、商品房公开销售时开发商应具备五本证书：1.国有土地使用证 2.建设工程施工许可证 3.建设工程规划许可证4.建设用地规划许可证 5.商品房预售许可证开发商将商品房交付使用时,应向业主提供:住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位住宅使用说明书：说明承重结构，管线部位，不得拆改部位，和其他使用注意事项。十五、购房相应税款：契税：当房屋所有权发生变更的时候，需向税务部门交纳相应的税款。房屋维修基金：用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造，此笔费用一次性收齐。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。十六、