上海大通2010年山鑫置业金山石化招商项目定位与推广策划初案 (NXPowerLite)

房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 Innovation+Execution 山鑫置业金山石化 招商项目定位与推广策划初案 海量房地产资料下载！ 房地产营销策划大全 ， ： 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 前言 很荣幸，上海大通能参与贵公司金山石化商业项目的相关招商工作，我们汇集了市场调研、策划定位及业务等众部门的力量。从市场点切入进行分析，延伸到本案的定位点及如何按此定位来建议塑造本项目及整个项目分析，供贵公司参考。 希望通过我们的报告能为贵公司领导的决策提供帮助，能使贵公司因此项目取得最大的社会效益和经济效益。为此，上海大通愿与贵公司建立长期的合作，我们会继续提供完善优质的服务，共同缔造辉煌的佳绩。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 目录 市场篇 土地属性分析 .7 金山石化板块零售市场分析 .18 代表性竞争性项目分析 .43 项目区域人口与消费习惯简析 .57 项目定位篇 项目市场定位及租户组合建议 63 项目传播推广建议 85 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 研究目的与研究方法 我们理解上海山鑫置业有限公司正在着手对卫清西路地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步看法，我们确定主要目标如下： 针对金山石化市场现有商业状况及未来商业市场发展趋势进行全面分析； 基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位； 研究方法 政府相关部分访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体规划； 基于我司在房地产市场所积累的丰富市场信息，对市场进行评估和分析； 研究区域市场中代表性竞争项目； 研究目的 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 工作步骤 前期组建和准备 金山石化宏观零售市场分析 项目周边区域市场分析 需求分析 供应分析 交通分析 本项目初步定位建议 本项目租户组合建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 市场研究篇 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 土地属性分析 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 地块位置和现状 本案 本案地块位于上海市金山区石化板块内，东临杭州湾大道、南侧和西侧为山鑫阳光城住宅小区，北至卫清西路。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 本案地块由 2栋住宅及商业裙房组成。整个地块较为方正，目前地块基本已平整。 地块紧邻交通干道卫清西路，地理位置较好； 地块位置和现状 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 卫清西路 蒙山路 杭州湾大道 本地块 百联购物中心 乐购 本案地块东侧为杭州湾大道，是金山石化板块内的观光大道之一，路段环境较好；地块西侧为蒙山路，是石化板块人流聚集区之一，路段集聚了乐购超市等商业，与本地块相隔距离约 100米，目前已经形成一定商业规模；地块正北面为在建中的百联购物中心，未来会对本项目的招商造成一定的影响。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 区域结构调查 交通体系状况 本案地块紧邻卫清西路交通干道，出行便捷。从地块至 A4高速公路亭卫入口约 5公里，至 A30(A6)高速公路约 4公里，对外出行十分方便，达到莲花南路地铁站仅需 40分钟。 在公共交通方面，备受关注的金山上海南站的城际高铁项目是上海市重大项目工程，预计于 2010年 10月份建成通车。城际高铁途径金山客站、亭环、阮巷、叶榭、闵西、春申、莘庄、上海南站。预计分为金山直达上海南站班次和站站停班次。 直达班次由金山石化新城至南站时间约 30分钟，城际高铁金山车站距离本地块约 1公里。建成后将大大方便金山石化新城地区的出行。此外，本案地块附近有金山 1路、莲石专线等公交车，方便达到金山及上海市区。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 本地块 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 区域性质及功能特点 本案地块向西就是金山石化的主要商业街道卫零路；往南下行是建设中的城际高铁金山站商务区，距离本项目约 2公里左右；往东则是杭州湾大道，聚集了一些较新的楼盘；向北则是金山新城都市区和未开发工业用地，距离金山区政府约 1.5公里。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 本案周边商业设施十分俱全，主要依托蒙山路、卫清西路及卫零路；由地块至石化繁华区域约 1公里左右，车行时间不到5分钟。地块距离市中心较远，车行至莘庄和徐家汇分别需要40分钟和 1个小时左右。 公共设施状况及各项城区的机能 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 经过十几年的城市建设，金山石化板块的商业配套和生活配套已经较为完善了，医疗、教育、文化、娱乐、购物场所一应俱全。同时，上海著名旅游景点金山城市沙滩位于区域南端，距离本项目约 3公里，城市沙滩围海造景，环境优美，吸引了大量国内外游客观光。 公共设施状况及各项城区的机能 目前，金山石化新城区城市化扩展速度加快，商业设施日益完善，卫零路商业街、石化百货、瑞鑫百货等多种零售业态，基本能满足区域客群日常生活所需，随着百联购物中心的建成，区域零售业竞争将更为激烈。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 地块初步结论 根据上述分析，本案地块具有 7个特点： 地块形状较为方正，方便建筑布局和规划； 地块紧邻区域交通干道，出行较为方便； 地块距离 A4和 A30(A6)高速公路都比较方便，容易往来于市区； 城际高铁即将建成，缩短了项目和市中心的距离； 地块距离市中心较远，日常主要的生活配套依托于卫零路，当然石化板块内各种生活和商业配套俱全，可以满足日常生活需要； 地块周边的景观环境较佳，西侧为观光大道，给予本案一定的环境支持； 金山石化商业市场发展成熟，商业项目竞争激烈。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 结论： 我司认为金山石化板块距离上海市中心较远，当地的商业消费群体绝大部分是本地人，本地块也不例外。但由于地块距离百联购物中心较近，因此对本项目未来招商将产生较大的竞争压力，同时分流本项目客户群，因此本项目的产品定位将是至关重要的，如何形成区域错位竞争，从而达到良好的招商率是我司目前要重点思考的问题。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 金山石化板块零售市场分析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 说明 本节将概览本项目所在的区域内的主要零售点，以及分析其 零售市场的趋势和市场竞争。 石化板块零售情况概览 石化板块主要零售点概览 石化板块未来主要零售点概览 石化板块零售供应总结 代表性竞争项目分析 区域商业业态分析 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售情况概览 以瑞鑫百货、石化百货为主体的商业中心是目前石化地区的中心商圈，也是石化地区最大的商业中心，在这个商业中心内包括了大卖场、百货公司、家电城等多种零售业态，目标客户大部分为石化及周边居民，以满足他们的日常生活需求为主要功能。 近年，在石化商圈内既有传统的百货商业，也有些低档位的沿街商铺。随着百联购物中心的建成开业，使石化板块内的零售市场的竞争更加激烈。 根据政府规划，将以金山大道为中心，向东西南北延伸，逐步改变条状商业布局，形成网络状、块状或条块结合的三大功能区，形成老区、新区、海滨区商贸服务业聚集区。 随着金山城际高铁的建设通车，未来将有更多的高素质的新兴人口导入，将有助于提升石化板块的整体消费档次。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈现状 一条主线 金山大道 景观带 现代服务业聚集区 三个节点 中心商圈 卫零路 分中心 卫清西路、易初莲花 分中心 蒙山路、乐购超市 三个板块 金山大道 区政府所在地 卫零路、卫清西路 主要商业聚集地 滨江板块 水上休闲 旅游板块 本案位置 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 现有大型零售物业供应 编号 物业或项目名称 1 石化百货 2 蓝色生活广场 3 瑞鑫百货 4 乐购超市 5 易初莲花超市 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 现有大型零售物业供应 01000020000300004000050000600007000080000900001000001978 1999 2009 2010土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 截至目前，金山石化商圈内大型零售物业总建筑面积约为 20万平方米； 石化商圈目前在营业的大型零售物业，基本在 1999年之后，其中石化百货在 2001年经过重新调整后对外开业。而 2010年 10月建成营业的百联购物中心，将打破区内早期传统零售物业居多的局面。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 物业基本情况 物业情况 开业时间 1999.9 营业面积 15850 楼层数 7 经营状况 类别 百货 经营者来源 国内及国际品牌 消费者来源 附近居民 市场定位 中档 业态列举 化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮 租户列举 百丽、艾格、拉沙贝儿、金利来 瑞鑫百货 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货 物业基本情况 物业情况 开业时间 2001.1 营业面积 10000 楼层数 5 经营状况 类别 百货 经营者来源 国内及国际品牌 消费者来源 附近居民 市场定位 中档 业态列举 化妆品、鞋包、服装、家居、运动休闲、餐饮 租户列举 老庙黄金、美宝莲、锐步、安莉芳、 EDC 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 蓝色海岸生活广场 物业基本情况 物业情况 开业时间 2009.10 营业面积 19075 楼层数 5 经营状况 类别 商业广场 经营者来源 国内及国际品牌 消费者来源 附近居民 市场定位 中档 业态列举 化妆品、书店、服装、 KTV、运动休闲、餐饮 租户列举 85度 C、 DQ、 KTV、屈臣氏 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 卫零路商业街 物业基本情况 物业情况 开业时间 2007.4 营业面积 - 楼层数 1/2 经营状况 类别 沿街商业 经营者来源 国内品牌 消费者来源 附近居民 市场定位 低档 业态列举 餐饮、饰品、服饰、鞋包 租户列举 KFC、久久丫、百味林、来一份 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 乐购蒙山路店 物业基本情况 物业情况 开业时间 2006.2 营业面积 - 楼层数 3 经营状况 类别 大卖场 经营者来源 国内品牌 消费者来源 附近居民 市场定位 中档 业态列举 餐饮、饰品、服饰、鞋包、家电、卖场 租户列举 两岸咖啡、安踏、 来一份 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 未来大型物业供应 物业名称 建筑体量 开业时间 百联购物中心 86300 2010.10 0200004000060000800001000001200002009 2010至 2010年，石化板块内未来大型零售物业供应总共有 2个，其总建筑面积超过 10万方；其中百联购物中心总建筑面积达 86000方，是金山区域内最大体量的购物中心。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化地区整体商业供应量 项目名称 建筑面积 市场定位 功能定位 商业形态 石化百货 10000 中档 百货 百货 瑞鑫百货 15850 中档 百货 百货 蓝色海岸 生活广场 19075 中档 餐饮、服饰、KTV 商业广场 百联 购物中心 86300 中高档 餐饮、百货 百货 本项目 22000 中高档 百货 主题百货 总计 153225 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商业业态分析 服饰饰品箱包鞋类餐饮类家用电器广告图文旅馆美容美发文具用品药房杂货店装潢银行电信 其他房产中介卫零路商业街业态分布示意图 卫零路是金山石化板块的最早发展起来的商业街，整个商业街基本已沿街商铺为主，整体经营档次不高，业态繁多； 其中以服饰和餐饮为主要业态种类，从经营状况来看，较为理想。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 卫零路商业实景图 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商业业态分析 便利店银行房产中介装饰装潢服饰美容美发娱乐休闲家居数码电子书店公司超市其他餐饮卫清西路沿街商铺业态分布示意图 拐入卫清西路后，商业氛围呈辐射下降态势，基本以房产中介居多； 卫清西路蒙山路是区域第二大人流聚集区，主要依托乐购生活广场； 卫清西路基本以大型餐饮为主，集合大型娱乐场所。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 卫清西路实景图 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商业业态分析 其他便利店银行房产中介装饰装潢服饰美容美发娱乐休闲家居数码电子超市公司干洗店药店餐饮蒙山路沿街商铺业态分布示意图 蒙山路商业集中区主要在乐购超市附近，平日人流量较大； 蒙山路以南商业氛围急剧下降，出现较多空置商铺； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 蒙山路实景图 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈商业业态分析 便利店美容美发服饰杂货店娱乐休闲广告宾馆婚纱餐饮北随塘河路沿街商铺业态分布示意图 北随塘河路是一条以餐饮为主的步行街，集中了大量的中低档餐饮； 该路段租金处在区域最低，仅 1.2元 /平方米 /天； 空置商铺较多； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 北随塘河路实景图 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目周边商业租金分析 0246810121416卫零路 卫清西路 蒙山路 北随塘河路从目前市场可得知的信息，租金报价最高的是卫零路商业街； 本区域中，未来主要商业项目为百联购物中心，预计未来租金将呈现又一个高点，在未来对于本项目具有较为直接的借鉴意义； 从租金的分布来看两级分化较为明显，虽然基本属于同一个区域，但彼此间差异性较大。 随着本区域商业氛围进一步的成熟，本区域的租金水平在未来可能有进一步攀升的态势，为本项目的入世创造了较为积极的氛围。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 竞争压力分析及规避措施 石化地区商业 档次 中高档 专卖店 餐饮 中档 卖场 百货 中低档 百货 服饰 社区配套 中档定位的 特色 文化休闲、 餐饮娱乐、 主题商业 ？ 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化商圈零售供应总结 石化商圈目前的商业形态仍是以商场与沿街底铺相结合，以服务周边社区内居民的日常生活消费为主要功能，整体定位中低档，走大众化消费路线； 石化板块作为区域商业中心，周边大量的人口数量以及未来城际高铁开通后带来的新兴人群，都将使得区域整体的消费倾向更加多元化。因此，不同类型的餐饮、家庭型娱乐设施以及各种特色商业都将在石化获得更大的发展空间； 本项目的所在区域内的主要零售项目均集中在项目的西侧及北侧，这些项目势必会截流来自于本项目西北侧的消费群体，因此，本项目外围的消费者不可避免的会分流到卫零路等商业街； 本项目北侧的百联购物中心，对本项目的影响力不可忽视，尤其在零售品牌专卖店和餐饮等方面，因此，本项目应尽量避免在此类业态上与其直接竞争。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 代表性竞争性项目分析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货 地理位置：卫零路 85号 商业形态：石化最早开业的百货公司 发展商：金山实业投资发展有限公司 经营模式：自营 建筑面积： 10000平方米 项目分期：一期 市场定位：中档 辐射范围： 5公里范围内居民 核心目标客户：周边消费能力一般的年 轻人、周边居民 开业时间： 1978年建成， 2001年重新定位开业 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货一楼化妆品饰品女鞋区 商场一楼主要为化妆品、黄金饰品、女鞋为主； 整体档次一般； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货二楼女装内衣 二楼主要经营女装； 经营档次中档 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货三楼运动休闲 三楼主要以经营品牌运动服饰、鞋类为主； 经营档次中档 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货四楼男装、皮鞋 四楼主要以经营男士西服、鞋类为主； 经营档次中档 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货五楼家纺、针织用品 五楼主要以经营家纺类、针织用品类为主； 经营档次中档，客流量较少 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 石化百货是目前金山石化区域内开业最早的一家百货公司，成立于1978年，在 2000年 10月进行改扩建， 2001年 1月 6日重新开业； 2005年 9月对建筑外立面、商业动线等实施改造和调整。 对于本项目而言，石化百货的发展、调整之过程具有较好的借鉴意义。我司建议本项目的建筑设计必须包含有新颖的元素，在外立面的设计、商场内部设施的装修以及建筑材料的运用上能够起到吸引消费者眼球的作用； 石化百货综述 对于本项目的影响 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 蓝色海岸生活广场 地理位置：卫零路 169号 商业形态：开放型购物广场 发展商：石化城市建设综合开发公司 经营模式：自营 建筑面积： 19075平方米 项目分期：一期 市场定位：中档 辐射范围： 5公里范围内居民 核心目标客户：周边消费能力一般 的年轻人、周边居民 开业时间： 2009年 10月 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 业态组合： 1F: 服饰、化妆品、餐饮、品牌专卖店 2F：服饰、美容美发、餐饮 3F：新华书店、儿童用品、摄影、婚纱 4F：城市金座 KTV 主要品牌列举： 85度 C、 DQ、味千拉面、棒约翰、必胜客、豆捞坊、 集集小镇、屈臣氏、佰草集、麦考林、美特斯 邦威、 森马、贵人鸟、老庙黄金 商家数量：约 50家 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 该项目是目前石化地区较为新颖的开放型购物广场，商户满租率较高； 该项目引进了 DQ、味千拉面、棒约翰、 85度 C等年轻一代较为熟知的品牌，因此整体经营状况较好。但 2楼以上楼层人流量普遍不高，有部分空置商铺； 对于本项目而言， 09年开业的蓝色海岸生活广场整体定位与本项目相对较为接近，但是由于其租金组合上存在一定的缺陷，因此本项目将规避业态定位上产生的影响，以主题购物中心模式入市。 蓝色海岸生活广场综述 对于本项目的影响 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百货 地理位置：卫零路 555号 商业形态：百货公司 发展商：金山烟草公司 经营模式：自营 建筑面积： 15850平方米 项目分期：一期 市场定位：中档 辐射范围： 5公里范围内居民 核心目标客户：周边消费能力一般 的年轻人、周边居民 开业时间： 1999年 9月 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 业态组合： 1F: 化妆品、黄金饰品、箱包皮具、烟酒、女鞋 2F：女士服装、女士饰品 3F：男士服装、皮鞋 4F：运动休闲、床上用品、小家电、学习用品 主要品牌列举：花花公子、卡帝乐、双星宝贝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡狮龙、阿玛尼、克里斯汀、阿迪达斯、彪 马、 TCL 商家数量：约 50家 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 瑞鑫百货综述 对于本项目的影响 该商场也是目前石化地区较早开业的百货公司之一，是烟草集 团旗下的国营百货公司； 项目为传统的百货商场，布局较为统一，商业动线过于繁琐； 对于本项目而言，瑞鑫百货是目前在营业中最靠近本地块的百货公司，但本项目未来从项目产品力着手，拉开与瑞鑫百货的错位竞争，充分运用新颖商业元素等加强自身竞争力。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目区域人口与消费习惯简析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 0100000200000300000400000500000600000农业非农农业 209100 214800 222700 228500非农 309600 306100 200100 2064002006 2007 2008 2009区域人口结构分析 金山区是目前人口流动较快的区县之一；截至至 2009年，全区总人口约 44万； 整个金山石化板块人口约 10万人； 金山人口增长幅度较为平稳； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 由于距离市中心较远，因此目前石化地块的居民基本倾向于在本地区消费，而石化商圈内的零售物业可满足居民日常消费； 和其他市郊不同，石化由于存在城市沙滩等旅游、娱乐设施，外来旅游消费也在石化板块的消费中占到相当的比重； 随着金山城市化的进一步发展，金山高收入人群所占的比例将越来越大。同时，伴随七宝旅游娱乐的不断完善和发展，旅游业对金山经济以及商业的带动作用也会越来越大。这都会带动消费人群消费结构的变化，对衣着、医疗保健、教育娱乐的需求将随着收入的上升不断增长。但我们预计区域高档消费的发展可能尚需时日，整体的消费水平会以中档为主。 消费结构及变化趋势 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 现实需求旺盛，区域传统商业过多； 石化的消费水平不低，但目前金山的产业以工业为主，服务业以及商业配套还停留在传统百货及沿街低档商铺，若本项目抓住市场空白点，将来发展的空间较大； 未来随着城际高铁的开通及外来人口的导入，金山石化的整体消费水平还将得到较大的提升。 需求评价 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 区域消费群体以石化本地居民及周边临近街道居民，市区消费群体相对较少； 居民基本以家庭、好友形式为主； 节假日人流相对较多； 平日 18： 00后，商圈内人流大幅增长； 附近的居民一般去卫零路商业街购物较多。 消费评价 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位篇 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目市场定位及租户组合建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 我们将面临的挑战有哪些： 如何突破现有石化商圈的市场局限性？ 如何准备把握项目的商业模型及定位？ 我们的目标市场在哪里？ 我们发展空间有多大？ 如何定义我们的目标消费人群？ 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目 SWOT分析 本案紧邻石化卫零路，未来可构成石化商业中心； 即将建成通往上海南站的城际快铁金山客站距离本案约 1公里左右； 拥有较好的地块开发条件； 开发商的实力及口碑； S W O T 区域内人口增长有限； 对消费者及零售商区域影响力有限； 区域内现有的商业发展成熟； 金山区的房地产市场处在长三角经济圈的价格洼地，但其具有交通枢纽、工业基础雄厚以及“黄金海岸线”的三大优势，未来升值潜力巨大； 区域传统百货居多，新颖的主题商业中心存在一定市场机遇； 未来将有国内外旅游客构成的消费群体； 区域内商业竞争； 百联购物中心的直接竞争； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 经由上分析，我们不难发现： 项目地理位置的优势明显； 需要突破现有商圈模式并对其形成强大的改进推动力； 利用城际高铁的交通优势，扩大自身发展的空间； 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 商业模式解读 创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。 中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式、第三代 SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心 (LIFE STYLE)。 第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中餐饮、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。 土地属性分析 金山石化板块零售市场分析 代表性竞争性项目分析 项目区域人口与消费习惯简析 项目市场定位及租户组合建议 项目传播推广建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 一 个 主 题 以流动的水为主体，营造一个集购物、餐