2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》冲刺模拟试题及答案（三）

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（三） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）的特 征。 A指向性 B实效性 C潜在性 D可能性 2、房地产经纪人一味迎合客户的要求，从而在协议中定下某些难以兑现的条款，这种情形容易产生因（）引起的风险。 A操作不规范 B经纪人道德 C承诺不当 D客户道德 3、 房屋租赁是指（）将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给现租人的行为。 A房屋所有权人 B房屋使用权人 C房屋委托代管人 D A或 C 4、买方代理制度在美国已实施近（）年，对于消费者权益的保护以及市场交易效率的提升都有一定的贡献。 A 10 B 15 C 20 D 30 5、盈利能力控制的主要内容是（）和财务指标控制。 A销售收入控制 B营销成本控制 C营销效率控制 D以上都不是 6、在推广费用的制定过程中，（）方法能导致推广支出超量或广告支出不足。 A量力而行法 B销售百分比法 C追随法 D目标任务法 7、关于房屋出租或出售，下列说法中错误的是（）。 A共有房屋出租和出售必须得到共有人的书面同意或委托书 B共有房屋出租和出售只要得到共有人的口头同意即可 C委托代理出租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租和出售的合法书面证明 D已抵押的房屋出租，应当有经抵押权同意出租的书面证明 8、房源的开拓要遵循及时性、持续性和（）。 A集中性 B规范性 C合法性 D共享性 9、（）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标。 A.尽快恢复正常经营秩序 B.保证 公司持续发展 C.维持生存 D.减少忧虑 10、房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（）。 A经纪人 B物业管理者 C户主 D业主 11、某项目主力户型以三居室为主，对于本区域而言面积偏大，这一条件在 SWOT、矩 阵中应以（）条件。 A SB W C OD T 12、陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于（）引起的风险。 A操作不规范风险 B经纪人道德风险 C房源保管风险 D服务协 议风险 13、“提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向”的方式引导的客户类型（）。 A试探型 B引导型 C加强型 D成熟型 14、 ()是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。 A市场占有率 B预期收益率 C市场需求率 D有效供给率 15、为保证完成商品房预计销售目标，某企业设立市场营销副经理主管销售人员和营 销职能部门工作，这种组织机构是（）。 A简单的销售部门 B独立的市场销售部门 C现代市场营销部门 D现代市场营销公司 16、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（）。 A.物业的用途 B.物业的权属状况 C.物业自身及其周边环境的物理状态 D.委托方在委托过程中的心理状态 17、在委托合同签订环节，居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署，其佣金（）。 A由卖方支付 B由买方支付 C交易双方共同负担，减半收取 D交易双方各负担一半 18、（）是反映房地产市场及其发展变化趋势及规律、状况的知识、消息、情报和资料的总和，是房地产供求状态的一种基本标志。 A行动方案 B房地产市场调查需 要收集的信息 C初步调查 D调查设计 19、在不成熟的房地产经纪市场中，优质房源往往成为同业追逐的对象。居间业务中 防止撬盘最有效的手段是（）。 A独家委托 B押扣房屋权属证书 C要求卖主交出房屋钥匙 D收购该房屋 20、房地产开发企业采用（）模式，仅适用实力雄厚的大企业。 A选择专门化 B产品专门化 C市场专门化 D完全覆盖市场 21、开展房地产居间业务时首要考虑的问题是（）。 A.选择区域 B.选择方向 C.选择客源 D.选择房源 22、确认产权最有效的方式是到（）核实。 A派出所 B.开发公司 C.物业管理公司 D.房地产权属登记部门 23、利用一部分客户的成效去说服另一部分客户，制造 “羊群效应 ”是（）的表现形式。 A.抢购促成法 B.涨价促成法 C.从众促成法 D.压力促成法 24、为适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略是（）。 A整数定价 B现金折扣 C季节折扣 D渗透定价 25、在建筑策划方法中 ,研究建筑功能和空间的组合方法是属于 ()阶段的内容。 A.总体规划到建筑策划 B.建筑策划到建筑设计 C.总体规划到建筑设计 D.建筑设计到营销策划 26、客源的挖掘和建立是为了（），赚取服 务佣金。 A保证供给 B满足需求 C满意服务 D促成交易 27、房地产居间的服务意识不包括（）。 A.亲切的态度与和蔼的笑容 B.让客户感觉好 C.纠正免费服务的误区 D.外表是尊重客户也有益自身 28、在新建商品房销售过程中，结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象，这项工作的地点最好选择在（）。 A售楼处模型前 B售楼处区域图前 C售楼处洽谈区 D售楼处外围或样板房 29、卖方独家代理的成交时间为（）左右。 A一个月 B一个半月 C两个月 D三个月 30、在对委托的房屋进行 广告宣传时，最紧要的是（）。 A内容真实 B形式多样 C有个性 D打动准客户 31、在客户信息开发策略中，用直接回应拓展方法吸引最有价值的客户，是以（）为中心的营销手段。 A客户 B广告 C自我宣传 D市场 32、市场营销的目标就是使（）成为多余的。 A产品 B定价 C分销渠道 D推销 33、对房源的业主（委托方）进行（），这是保证房源信息时效性的重要手段。 A周期性访问 B访问信息的累积 C房源信息的循环利用 D不定时访问 34、下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是（）。 A实地调查法 B座谈会 C成交客户问卷调查 D二手资料调查 35、（）在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为。 A政治法律环境调查 B社区环境调查 C社会文化环境调查 D经济环境调查 36、（）定价策略是以提高市场占有率为主要目标的。 A高价策略 B低价策略 C中价策略 D稳定价格策略 37、一般而言档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性就（）。 A.越高 B.越低 C.不变 D.不能确定 38、产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售的营销策略是（）。 A纯销售模式 B纯租赁模式 C租售结合模式 D其他方式 39、下列表述中，不符合房地产定价原则的是（）。 A提高市场占有率 B反映市场供求 C掌握定价范围 D体现价值 40、新设立的经纪机构多半是先介入（）经纪业务。 A住宅市场 B商业市场 C工商市场 D非住宅市场 41、买卖二手房发生纠纷最多的因素是（）。 A没有结清电话费 B没有进行煤气过户 C没有进行有线电视过户 D卖方户口没有及时迁出 42、容易造成经纪人“留盘”行为的信息共享形式是（）。 A公盘制 B私盘制 C分区公盘制 D 公开信息制 43、目前在中国的经纪机构中，使用买方独家代理的机构少之又少，而且所提供的服务范围也仅限于（）。 A别墅的买卖客户 B商业项目买卖客户 C高端的租赁客户 D一般的租赁客户 44、在美国流行的 MLS，其实质是（）。 A将所有房源信息共享 B只有业主委托的房地产经纪人拥有业主的联络方式 C各个区域的房地产经纪人需要合作 D一宗交易只需一名房地产经纪人 45、产品定位就是（）。 A形成标准化产品 B形成系列化产品 C形成差异化产品 D形成综合化产品 46、 FB法则是指将房地产经纪人 个人能力与团队优势转化为（）。 A经纪人利益 B团队利益 C业主利益 D经纪公司利益 47、在购房者越来越年轻的情况下，（）成为房地产经纪公司搜集和发布房源信息的重要途径。 A报纸广告 B路牌广告 C派发 DM宣传单 D互联网 48、介绍楼盘定位及形象的书面资料，多采用图片及较容易产生联想的感性语言来展现项目卖点宣传资料为（）。 A形象楼书 B功能楼书 C折页 D置业锦囊 49、调研人员亲临现场对调研对象进行观察而获得调研信息的调研方法是（）。 A.直接观察法 B.间接观察法 C.实际 痕迹测量法 D.行为记录法 50、下列属于房地产经纪人道德风险的是（）。 A虚报成交价 B乱收费 C客源资料外泄 D伪造签名 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、高开低走定价策略一般适用于（）。 A一些高档房，开发商高价开盘成功，基本完成预期营销目标 B期房销售 C人气较旺的待售小区 D房地产开发项目销售量小 E小区销售处于宏观经济衰退阶段 2、在考察房地产销售人员工作效率时需要考虑的影响因素有（）。 A.所辖区内的市场潜力 B.所辖区内新房的竞争力 C.广告强度 D.商品房的 具体情况 E.消费者的具体情况 3、房地产营销控制方法主要有（）。 A年度计划控制 B盈利能力控制 C成本控制 D战略控制 E房地产营销审计 4、寻找房地产市场推广主题的方法主要有（）。 A从需求定位寻找 B从产品定位寻找 C从客户定位寻找 D从形象定位寻找 E从区位定位寻找 5、在房地产定价技巧中，渗透定价策略优点的是（）。 A低价容易拓展销路 B将投资及早收回来 C高质高价的印象 D成本会因规模生产而降低 E较长期占领市场 6、关于企业品牌战略与楼盘品牌战略的关系表述正确的是（ ）。 A二者在时效上有矛盾 B最终目的一致 C楼盘品牌可以促进企业品牌 D企业品牌可以带动楼盘品牌 E代理商对二者都很关心 7、在签署卖方独家代理协议时，房地产经纪机构和房地产经纪人应注意（）等问题。 A要注意收集客户的相关信息资料 B明确委托期限 C详细说明双方的权利和义务 D详细说明违约责任 E中途毁约 8、广告效果测定的方法包括（）。 A.直接评估法 B.实地调查法 C.信息反馈法 D.财务指标衡量法 E.专家意见法 9、经纪人提高风险识别能力说法正确的有（）。 A.经纪人要树立风险防范意 识，这是提高风险识别能力的基本前提 B.经纪人要对可能发生的各类风险有所认识 C.经纪人的业务操作流程要尽量规范化 D.在现实中，很多风险的发生，与经纪人的业务操作流程没有关系 E.经纪人应不断巩固、加强自己的各项专业能力，这是提高风险识别能力的有效手段 10、下列属于面向存量房屋的交易子市场有（）。 A销售 B租赁 C转让 D抵押保险 11、信息欠缺风险因素主要有（）。 A房屋产权 B虚报成交价 C房屋质量 D房屋销售许可 E产权瑕疵 12、房地产市场分析的内容包括（）等指标。 A空置率 B供应量 C结婚率 D回报率 E就业率 13、在房地产定价技巧中，撇脂定价策略优点是（）。 A利用高价即使销售比较少的数量，可以将投资及早收回来 B在消费者心理容易形成高质高价的印象 C延长销售期限 D成本会因规模生产而降低 E较长期占领市场 14、房地产经纪机构门店选址的条件有（）。 A.繁华地段 B.确保可持续性经营 C.充足的潜在客户群体及房源 D.当地居民收入水平高 E.通畅的交通条件和客户可达性 15、按照预测对象的范围，房地产市场预测分为宏观预测和微观预测，下列选项中属于微观市场预测的有（）。 A.人口结构变化 B.企业产品价格 C.经济发展速度 D.企业产品市场占有率 E.企业利润 16、房地产市场环境调研主要包括（）。 A政治法律环境调研 B经济环境调研 C社会文化环境调研 D社区环境调研 E房地产价格调研 17、在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（）。 A包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理 B包括人自己管理，物业管理费用包括在 租金里 C包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司 D业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费 E业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费 18、写字楼的特性包括（）。 A与宏观经济正相关 B客户具有个体属性 C产品技术性 D销售商务性 E项目运作专业性 19、要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子”的不良形象，房地产经纪机构一个实 施（）。 A规范管理 B给大客户一定折扣 C树立企业形象 D提倡同业合作 E收取预付佣金 20、目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制 ，公盘制的主要缺点有（）。 A工作效率低 B房源信息不能实现共享 C会出现“留盘”行为 D房源信息较易外泄 E不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 21、新建商品房销售前，房地产开发企业应当准备的销售须知文件主要有（）。 A价格须知 B产权登记须知 C购楼须知 D购房相关税费须知 E抵押贷款须知 22、竞争导向定价方法主要有（）定价法。 A理解价值 B随行就市 C需求差异 D主动竞争 E被动竞争 23、对于承租客户房地产经纪机构应搜集的信息包括（）。 A物业产权人 B承租 物业用途 C最高能承受的价位 D入住时间要求 E付款方式 24、形象定位遵循的原则有 ()。 A.易于项目展示和传播 B.与项目产品特征符合 C.一定要高档 D.与目标客户群的特征符合 E.一不定期要参照竞争项目 25、房源信息公盘制的优点主要有（）。 A促进了机构所有房源信息完全共享 B不利于房地产经纪人收集房源信息的积极性 C促进了房地产经纪人工作效率 D会出现“留盘”行为 E防止了房源信息外泄 26、对于卖方客户房地产经纪机构应搜集的信息包括（）。 A物业产权人 B物业位置 C周边环境 D公共设施配套 E预算费用 27、关于个人所得税的免税条件包括（）。 A个人转让自用 10 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得 B个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得 C纳税人出售自有住房并拟在现住房出售 1 年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 D纳税人出售自有住房并拟在现住房出售 3 年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金 额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 E纳税人出售自有住房并拟在现住房出售 5 年内按市场价重新购房，出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，根据重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 28、建筑队策划方法的特征主要有 ()。 A.物质性 B.经济性 C.个别性 D.综合性 E.观赏性 29、从广义上讲，房地产项目可行性研究包括（）。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.项目评估和决策 D.详细可行性研究 E.项目分析 30、客源开拓的策略主要有（）。 A将精力集 中于市场营销 B致力于发展与客户之间的关系 C培养正确的判断力和敏锐的观察力 D搜寻服务供应商 E以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用， E 房地产开发公司准备竞标开发。 1.若 E公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是（）。 A.公司的财力 B.投资人的倾向 C.地块的区位条件 D.地块的法律条件 2.若公司 E委托 H房地产经纪公司做市场调研，则 H公司主要应该做（）的调研。 A.行情 B.中心 区土地存量 C.房地产消费者 D.房地产消费行为 3.若 H公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在商圈的设定分析方面，可采取的方法有（）。 A.项目实证分析比较法 B.独立调查的方法 C.利用政府商业主管部门通过调查而存有的资料 D.商圈的层次区分法 4.若商场已建成准备租赁，则（）。 A.当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格。 B.当许多同类的或相近的商店或购物中心建成于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格 C.商场的租金通常是由一个固定租金加上一个百分比来确定 D.商场的 租金主要取决于客户的整体赢利状况 2、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划在某城市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行全程营销策划。乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。 1.乙公司的项目定位属于（）。 A.产品定位 B.形象定位 C.客户定位 D.功能定位 2.在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（）。 A.房地产行情分析专家 B.建筑设计专家 C.社会观察分析专家 D.城市经济观察专家 3.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限 制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（）。 A.自然可行 B.计划可行 C.财务可行 D.技术可行 4.若该项目总建筑面积为 200000m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为 1500元 m2，销售费率为 15%，目标成本利润率为 25，那么该项目实现目标利润的销售价格是（）。 A.2941元 m2B.3125 元 m2C.3676元 m2D.3922 元 m2 5.该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（） 。 A.难点户型的均价调整 B.难点户型的层差和朝向差调整 C.难点户型的广告推荐 D.难点户型的总价提高 6.由于该市的老年公寓很少，且 60岁以上老年人占全市总人口的 12，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（）。 A.广告推广 B.活动推广 C.关系推广 D.形象推广 3、某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。 1.甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有（） 。 A.区位及其交通便捷度 B.物业管理水平和服务状况 C.市场需求 D.建筑施工 2.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的（）等需求信息。 A.建筑面积 B.空置率 C.用户行业 D.用户规模 3.甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（）。 A.写字楼供给行情 B.写字楼供给的市场反响 C.写字楼租赁企业 D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况 4.甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析（）的发展前景。 A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第一、二、三产业 5.对写字楼来说，其影响因素的风险程度从高到低的次序为（）。 A.政策风险、社会风险、经济风险 B.社会风险、政策风险、经济风险 C.政策风险、经济风险、社会风险 D.经济风险、社会风险、政策风险 4、某先生投资万元购买了一套住宅，首付万，其余抵押贷款，贷款利率为，贷款期限为年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析： 1.该先生的投资方式属于（）。 A房地产买卖经营投资 B房地产置业消费投资 C房地产置业租赁投资 D房屋租赁投资 2.购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（） 等因素。 A城市经济发展水平 B产业结构影响 C客源的流动性 D市场供应量 3.如果该住宅出租月租金收入为元 m2，各类税费、经营费用等分摊下来元月，则本案例的投资回收期是（）。 A年 B年 C年 D年 4.假设月还款额为元，如果偿还年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。 A万 B 万 C万 D万 2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务冲刺模拟试题及答案（三） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后（试题答案） 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、 C 2、 C 3、 D 4、 C 5、 B 6、 A 7、 B 解析：共有房屋出租和出售必须得到共有人的书面同意或委托书；委托代理出租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租和出售的合法书面证明；已抵押的房屋出租，应当有经抵押权人同意出租的书面证明，若要出售则必须解除抵押后方可出售。 8、 A 9、 C 10、 D 11、 B 12、 C 13、 B 14、 A 15、 C 16、 C 17、 D 18、 B 19、 A 20、 D 解析：完全覆盖市场：房地 产企业针对所有消费对象，开发不同房屋类型的系列产品。这种模式仅适用实力雄厚的大企业。 21、 A 22、 D 23、 C 24、 A 25、 B 26、 D 27