5A级写字楼标准详解及案例

Company name 5A级写字楼标准及案例研究 摘要： 本文从 7个方面详细阐述了 5A级写字楼应该具备的标准，并列举上海、北京两地地成功的写字楼案例进行说明。 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 5A是 automation的缩写，即智能化或自动化。 狭义的 5A，也就是 5A的本义，有如下五项内容指 OA（办公智能化），BA（楼宇自动化）， CA（通讯传输智能化）， FA（消防智能化）， SA（安保智能化） 但目前 5A多用作衡量一个写字楼的品质等级， 5A级写字楼多指甲级以上品质的的写字楼，即广义的 5A。 本文中的 5A指的是广义的 5A，即甲级或甲级以上写字楼，通过 7个方面阐述 5A级写字楼应该具备的标准，并列举案例说明。 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 良好的区位环境包括交通环境、办公环境、商业环境和文化环境。 商业环境： 位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业氛围和业态良好，存在较少制约因素。 交通环境： 临近两条以上的主干道，便于驾车、出租车到达，另外配有便利的公共交通，有地铁和公交车直达。 文化环境： 周围人文环境良好，靠近大学、研究机构、历史遗迹等等，如上海的五角场和北京的中关村。 办公环境： 国际化水准的写字楼既要有便捷的交通和优良的商力条件，又要有一个良好的办公环境，达到闹中取静的理想状态 地段位置以及写字楼品质是决定写字楼租赁需求的租金价格的首要因素。上海超过 70%的甲级写字楼都集中在南京西路商务区、陆家嘴商务区等中心商务区。与周边区域相比，这些核心商务区租金水平和出租率都明显较高。 地段包含的要素很复杂，包括商业氛围、业态等因素。 例如：上海北京东路的东银大厦和科技京城，它们处于南京西路商务区，地理位置优势明显，但是之前也曾面临着较多制约因素，如老式里弄、路面狭窄、沿街遍布五金商铺，影响了商业的商务价值，随着北京路整体定位的调整，这些制约因素才逐渐消失。 北京上海两地主要 CBD及写字楼案例 上海： 虹桥、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴中央商务区、新上海商业城、竹园 代表写字楼： 恒隆广场（南京西路）；港汇广场（徐家汇）；金茂大厦（陆家嘴）；中环广场（淮海路）；上海国际贸易中心（虹桥）； 上海写字楼板块分布情况 南京西路沿线12%淮海路沿线16%陆家嘴地区32%虹桥地区27%徐家汇地区6%人民广场地区5%其它区域2%北京： 北京中心商务区、王府井、中关村、金融街、燕莎、建国门、东二环、东长安街 代表写字楼： 世纪财富中心（ CBD);华润大厦（东长安街）；融科资讯中心（中关村）；凯晨世贸中心（金融街）；燕莎中心（燕莎）；SOHO尚郡（建国门）；新保利大厦（东二环） 表 1-1 北京各中心商务区写字楼租金排行 （ 2009年一季度） 其他城市中心商务区 深圳： 国贸、蔡屋围、华强北、福田中心区、车公庙、南油 广州： 天河体育中心、珠江新城、中山路沿线、东风路、环市东路 天津： 小白楼区域、友谊路、南京路沿线、海河沿岸、天津经济技术开发区 青岛： 香港中路、山东路沿线、中山路沿线、海尔路商务区 大连： 人民路两侧、三八广场、中山路沿线、新开路区域 南京： 新街口、广州路珠江路沿线、山西路鼓楼区域 厦门： 轮渡思北中央商务区、滨北金融中心、滨南商务圈、富山商务圈 成都： 中央商务区、人民南路沿线 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的整体外观和知名度，其他包括建筑质量、空间布局、层高、规模等等，在这些方面一些新建的写字楼，尤其是 2000年以后兴建的写字楼具备一定优势。高端客户，尤其是近期写字楼租赁的主力 国外金融企业对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而不过分看重租金成本。 一些具体的指标包括： 建筑质量 ： 建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求 空间布局： 建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70的使用率 层高和面积 ： 单层面积超过 1000平米，建筑面积超过 5万平米，单层面积够大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米 。 关键词： 知名度、建筑质量、建筑规模、层高、使用率 金茂大厦 位于上海浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区，于 1999年竣工，楼高 420.5米，目前是上海第 2高的摩天大楼（截至 2008年 8月）、中国大陆第 3高楼、世界第 8高楼。 大厦采用超高层建筑史上首次运用的最新结构技术，整幢大楼垂直偏差仅 2厘米，楼顶部的晃动连半米都不到，这是世界高楼中最出色的，还可以保证 12级大风不倒，同时能抗 7级地震。 大厦总建筑面积 28.7万平米，使用率在 70%以上，层高 4米，净高 2.7米。 装修风格： 产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协调统一。 用材用料： 外立面： 外立面采用高档次的国际化外装修，进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料 大堂和走廊： 宽敞的大理石大堂和走廊 公共部分地面： 应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯 公共部分墙面： 大理石、高级墙纸或高级漆 电梯间： 电梯间应为不锈钢、大理石 卫生间洁具： 卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、 T0T0等等 。 关键字： 外墙、大厅、装修 金茂大厦 的外墙，由大块的玻璃墙组成，反射出似银非银、深浅不一、变化无穷的色彩； 大厅，圆拱式的门框，给人高大宽敞明亮的感觉； 墙面，地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。 前厅，八幅铜雕壁画集中体现了中国传统的书法艺术； 通往宴会厅的走廊，更是一条艺术长廊，体现出一种高雅的品位和豪华的气派。 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 设备配备 3A-5A以上的标准，包括： 供电系统 日常电力供应须为 10KV高压两路供电； 低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井； 所有独立电表均安装于每层低压电井内； 另配备进口发电机组作应急电源； 办公层电容量为 60VA/ 120VA/ ，后备电源每层容量达 60KVA 左右。 空调系统 国际品牌中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15 20 左右； 具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为 VAV BOX 加采暖功能； 办公室内设计温度为 22 24 、湿度 55%，新风量为 10 升 /秒 /人，入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为 25 左右； 每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为 26 28 间。 卫星接收系统 采用卫星地面自动跟踪接收系统，收看中外电视频道。 电梯 客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台为最少 16 人、 1200Kg，速度最低为 2.5m/s，每次大堂等候时间不超过 30 秒 ; 电梯分层区域每区大约为八到十五层，集群控制 ; 升降机有 IC 智能卡控制系统。其功能为非办公时段保安管理操作功能 ; 最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯。 ; 有远程监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头。 音响系统 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统。 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。 楼宇自动化 设备控制监视点 监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机 /新风机、照明系统、保安巡更系统等等。 保安监控系统 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信 道门均配门磁监控。 数据通信系统 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备 10 条IDD 长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构化布线系统，总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100 mps 1000 mps 频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 合理的业态布局能够使写字楼的整体服务水平有所提高。近两年建成的甲级以上写字楼都是集商场、餐饮、娱乐、办公于一体的综合性物业，很多甚至设置专门的商务中心。 甲级以上写字楼应有的商务、生活配套设施： 会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅； 专用地上、地下停车场，停车位充足，车位配比不得低于0.5个 /100平米； 满足日常生活的商店， 适合商务会餐的饭店， 星级宾馆， 午间放松或娱乐设施 其它如，公园、运动设施和图书馆 关键字： 配套、餐饮、银行、商场、酒店、时尚品牌 上海恒隆 广场位于南京西路，建成于2001年，总高 288米， 66层，建成时为浦西第一高楼。恒隆广场除了坐拥南京路餐饮、银行、商场、酒店等高档齐全配套以外，自身配建的高档百货商店也云集了世界顶尖时尚品牌，包括 Hermes，LouisVuitton， Cartier， Chanel，Dior， Escada， Fendi， Prada，Versace，等，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣。 另外，恒隆广场与梅龙镇广场、中信泰富并称为 “ 静安金三角 ” 。 物业及开发商 定义 楼宇品质 装饰标准 设备标准 业态配套 良好的区位环境 5A级写字楼 开发商的背景 经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验； 这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业 ，如恒隆、和记黄埔、中信泰富、方兴地产（金茂）、新鸿基、茂业集团、香江国际、华润、万通、绿地等等 物业服务 写字楼增值的重要因素 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理； 配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化； 建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理； 24小时的维护维修及保安服务； 越来越多的写字楼与世界知名写字楼物业公司合作。 国际知名物业公司的使命： 1 投资建议与咨询服务，包括投资的战 略方案制定和实施； 2 中介服务和商业化代理； 3 物业管理服务和设施管理 世界五大行： 1 第一太平戴维斯（英国） 2 世邦魏理仕（美国） 3 仲量联行（美国） 4 戴德梁行（港、新、欧合资） 5 高力国际（澳大利亚） 另外还有宾至国际（美）、阿特金斯（英）等等。 关键字： 开发商、物业、恒隆集团、仲量联行 上海港汇广场位于徐汇区中心商务区，是由香港恒隆集团投资和开发的顶级写字楼项