【商业地产】成都花园上城地产项目价格策略-75PPT

成都花园 上城价格策略 目录 价格策略 产品解读 客户分析 市场背景 汇报目的 第一部分：汇报目的 通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园 上城 的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。 第二部分：市场背景 宏观市场背景 典型竞品楼盘比较 宏观市场 0102030400 6 年1 - 8 月各月商品住宅供应与成交对比情况供应成交供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.321月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月供应 13.34 3.48 27.7 16.64 19.14 32.21 35.83 26.85成交 20.7 14.55 19.46 21.36 23.16 20.3 25.31 20.32供销比 0.64 0.24 1.42 0.78 0.83 1.59 1.42 1.321、 2、 4、 5月市场供应量低于成交量，供销比小于 1 3、 6、 7、 8月市场供应量高于成交量，供销比大于 1。 06年 1-8月城西住宅市场分析 06年 1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位 二至三环之间商品住宅供销比为 0.9995，供应量略小于成交量。 01002003000 6 年1 - 8 月五城区商品住宅环域供应与成交对比情况供应成交供应 4.98 11.18 44.39 277.98 147.47成交 28.75 16.71 67.56 278.13 115.83内环以 内至一 一至二 二至三 三环以06年 1-8月城西住宅市场分析 06年 1-8月城西住宅市场分析 132.96138.82 138.53151.64175.18 165.1634.02 29.26010020006年1-8月五城区商品住宅方位成交与交易对比情况供应成交供应 132.96 138.53 175.18 34.02成交 138.82 151.64 165.16 29.26城东 城南 城西 城北06年 1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位 城西商品住宅供销比为 1.06，供应量略大于成交量。 0 6 年1 - 8 月五城区商品房成交价格走势34003600380040004200440046004800商品房住宅商品房 4318 4247 4363 4230 4639 4481 4515 4593住宅 3977 3932 4001 4058 4167 4392 4339 43361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月2006年 1月至 8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势 06年 1-8月城西住宅市场分析 1 8月住宅价格上涨 9.5 价格月均递增速度： 1.1 0 6 年1 - 8 月五城区住宅环域成交均价37003800390040004100420043004400450046004700成交均价成交均价 4584 4537 4605 4033 4050内环以内 内至一环 一至二环 二至三环 三环以外二环至三环之间成交均价为： 4033元 / 06年 1-8月城西住宅市场分析 0 6 年1 - 8 月五城区商品住宅成交均价010002000300040005000成交均价成交均价 3710 4345 4445 3535城东 城南 城西 城北城西成交均价为： 4445元 / 06年 1-8月城西住宅市场分析 1. 1、 2、 4、 5月市场供应量低于成交量，供销比小于 1 3、 6、 7、 8月市场供应量高于成交量，供销比大于 1。 2. 06年 1-8月二至三环间，供销比为 0.9995 3. 06年 1-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为 1.06 4.06年 1-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势， 6月达到最高值 4392元 / ， 7、 8月开始回落 5. 06年 1-8月二至三环间住宅成交均价 4033元 / 6. 06年 1-8月城西住宅成交均价 4445元 / 小结 典型竞品楼盘比较 竞品分布 鹭岛国际社区 中海 .龙湾半岛 花间集 优品道 天合凯旋城 成都花园 .上城 竞争性楼盘一览表 项目 开发商 物业形态 总建面 面积区间 均价元 / 价格区间 鹭岛国际社区 滕王阁地产 电梯 （板式） 75万 120 220 5600 5300 5900 天合凯旋城 天合地产 高层电梯 （点式） 161549.6 87 200 5100 4200 6000 优品道 博瑞地产 高层电梯 （板式） 约 45万 60 140 5700 5400 6000 花间集 炎华置信 电梯 （板式） 约 20万 74 170 5400 5000 5980 中海 .龙湾半岛 中海地产 电梯 （板式） 约 35万 94 160 5800 5600 6200 成都花园 .上城 成都花园开发建设有限公司 高层电梯 （点式） 约 16万 106 213 开发商：中海地产 占地：约 210亩 物业类型：叠拼 16 18层小高层 建筑面积：约 35万 首批次房源： 288户（电梯） 均价： 5800元 / 面积区间： 94 160 中海 .龙湾半岛 中海 .龙湾半岛 户型点评 总户数： 288户 面积区间： 94 160平米 户型：两房、三房、四房 龙湾半岛户型面积配比13%0%19%37%0%31%0%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上顶跃下沉龙湾半岛户型配比13%56%31%两房三房四房中海 .龙湾半岛 D3户型 D3户型： 155 ， 四室二厅二卫 户型评价 餐厅厨房不成线，被人流主动线分割； 卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间 客卧带有大阳台而主卧没有 中海 .龙湾半岛 D1户型 D3户型： 139 ， 三室二厅二卫 户型评价 “工作间”不实用 主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台 功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅 3米，客卫与工作间却占用 3.4米的开间 客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。 客卫有“回污”现象 中海 .龙湾半岛 C5户型 C5户型： 120 ， 三室二厅二卫 户型评价 餐厅开间仅为 2.3米，桌椅难以摆放 客卫仅 4.5m，太小 所有的门集中在一个通道上，感觉像住宾馆。 开发商：炎华置信 占地：约 110亩 物业类型：叠加洋房、高层花园洋房 建筑面积：约 20万 总户数：约 430户 均价： 5400元 / 面积区间： 76 170 花间集 环境优势 花间集 户型点评 花间集户型配比16%75%9%两房三房四房总户数 430户 面积区间： 94 160平米 户型：两房、三房、四房 花间集 G1户型 户型评价 厨房旁的洗衣间无法使用，纯属面积浪费 客厅仅有 12.6m与次卧面积相当，功能面积配比有问题 主卫有一三角空间浪费 客卧开间仅为 2.7m，摆完床后留不出通道 次户型的通风采光存在严重问题 G1户型： 120 ， 三室二厅二卫 花间集 G4户型 户型评价 餐厅面积太小，仅 4.0 次卧开间太小仅 2.7米 此户型仅有一个面积为 4.5 的卫生间，整体实用性不佳。 G4户型： 100 ， 三室二厅单卫 花间集 G6户型 户型评价 大门入口后必须绕开餐桌，餐厅设置有问题 除次卧带有一露台外，客厅与其主卧均没有设置阳台 客卫开间仅为 1.8m，成为狭长的空间，其布置与使用均不方便 此户型三面都与其他房源临近，存在对视问题 G6户型： 112 ，三室二厅双卫 花间集 J16户型 户型评价 该户型中客卫是个“暗卫” 客卧开间仅为 2.7m，在摆上家私后就会显得非常狭窄 J1户型： 127 ，三室二厅双卫 开发商：天合地产 占地： 80余亩 物业类型：高层 建筑面积： 161549.6 总户数： 1085户 均价： 5009元 / 面积区间： 87 200 凯旋城 天合 .凯旋城户型点评 共 16种户型，总户数 1085户； 三居室占 73%，是绝对的主力户型； 面积段 140-160平米为主力面积段； 只有极少数户型的各功能区域面积比不协调； 大面宽、浅进深的设计，使得采光方面很到位 在“十字”楼座中，解决相近住户中短距离对视的问题，该项目利用转角飘窗、生活阳台、非功能区相近等方式进行处理，基本上解决了此类问题； 很多款户型除了尺寸和比例，功能区域的设计非常的相似。 凯旋城户型配比8%72%20%两房三房四房凯旋城户型面积配比9% 0%17%0%23%20%31%0%0% 1 0 0 以下100-110110-130130-140140-150150-1601 6 0 以上顶跃下沉天合 .凯旋城 H户型 总户数： 60户 户型分析： 主卧的门与公用卫生间的门连成一条直线； 阳台飘窗设计的很多，能够提高住房的通透性、舒适感； 公用卫生间太小； H户型：面积 123.39 ，三室二厅二卫 天合 .凯旋城 N户型 N户型：面积 126.50 ，三室二厅二卫 总户数： 86户 户型分析： 主卧门与公共卫生间门成一条直线 ； 天合 .凯旋城 A户型 A户型： 150.16 ，三室二厅二卫 总户数： 85户 户型分析： 大开间、小进深设计，采光效果不错 入户、主卧、书房与客厅相通的三大露台设计，均朝东南向，提升居住品质 书房、次卧、主卧、卫生间的四个门非常紧凑，私密性无保证，给人住宾馆防备的感觉； 户型比较实用，居住功能性强，但是各功能区域面积配比不协调，客厅面积太小，显得不大气。 天合 .凯旋城 B户型 B户型： 145.05 ，三室二厅二卫 总户数： 85户 户型分析： 超过 13平米的入户花园，非常气派、休闲； 客厅餐厅相连， 4.6米开间通透气派； 主次卧的转角飘窗设计的很好； 厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费； 天合 .凯旋城 D户型 D户型：面积 87.03 ，二室二厅一卫 总户数： 85户 户型分析： 户型实用型处理方面还是不错； 阳台设计在次卧，主卧没有； 卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳； 餐厅与厨房被主人流线分割； 鹭岛国际社区 开发商：滕王阁地产 占地： 422亩 物业类型：多层 +小高层 +高层 建筑面积： 75万 入市均价： 4800元 / 现有均价： 5600元 / 面积区间： 120-220 开发商：博瑞地产 占地： 413亩 物业类型：高层、小高层 建筑面积：约 45万 总户数： 410户 入市均价： 4380元 / 现有均价： 5700元 / 面积区间： 60 140 优品道 项目 开发商 均价（元 / ） 价格区间（元 / ） 鹭岛国际社区 滕王阁地产 5600 5300 5900 天合凯旋城 天合地产 5100 4200 6000 优品道 博瑞地产 5700 5500 5900 花间集 炎华置信 5400 5400 中海 .龙湾半岛 中海地产 5800 5600 6200 成都花园 .上城 成都花园开发建设有限公司 竞争性楼盘价格比较 面积 m 优品道 鹭岛国际社区 中海龙湾半岛 天合凯旋城 花间集 90 110 130 150 170 190 成都花园.上城 220 70 竞品推出房源面积区间集中在 90 150 项目 竞争性楼盘面积区间 市场空白点（顶跃、下沉） 项目 总套数（电梯） 一房 两房 三房 四房 顶跃、下沉 备注 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 龙湾半岛 288 0 0% 36 12.50% 162 56.25% 90 31.25% 288套房源为此次推出的电梯公寓 花间集 430 0 0% 70 16% 322 75% 38 9% 针对其电梯公寓 凯旋城 1085 0 0% 90 8% 780 71.50% 215 20.50% 整个户型配比 优品道 423 72 17% 66 16% 278 67% 0 0% 三期即将推出物业 成都花园 .上城 324 0 0 42 13 263 81 19 6 1、 6楼房源 竞争性楼盘户型配比 竞争性楼盘推盘节奏比较分析 中海龙湾半岛 花间集 鹭岛国际 凯旋城 优品道 9月 10月 10月 28 10月 21日 可能开盘（内部认购） 排号 开盘（推约 300 套） 排号 （长春藤时）蓄客 蓄客（ 05年） 开盘（推 288套） 开盘（推 313套） 11月开盘（推 680 套） 蓄客（ 2期时） 11月中旬开盘（推 300多 套） 蓄客 蓄客、排号 开盘（推约 324 套） 成都花园 .上城 蓄客（ 8.31） 排号 剩余 100套左右的房源销售 （明年 3月左右推出新房源） 上市会 排号 推盘时间较为重叠，均为十月底 推盘量为 1600套左右 根据竞品推盘时间， 建议在 10月 19日左右抛出成都花园 .上城测试均价 建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间 竞争性楼盘推盘节奏比较结论 竞品小结 成都花园 .上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。 竞争性楼盘主要户型面积区间集中在： 90-150 面积区间，竞争激烈。 片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房） 竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在 10月 19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。 竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本项目以低开高走的形式入市。 第三部分：客户分析 客户需求分析 客户与产品 客户需求分析 客户情况 成都花园 .上城 客户积累时间： 8月 2日 -10月 14日 来访客户： 1160组 铂金卡入会客户： 675组 来访客户户型需求分析 成都花园. 上城来访客户房型需求分析（8 . 2 - 1 0 . 1 4 ）321623110538450200400600800来访客户来访客户 321 623 110 53 8 452房 3房 4房 顶跃 下沉 未告来访客户户型需求分析 来访客户房型需求分析（ 8 . 2 -1 0 . 1 4 ）28%53%9%5%1%4%2房3房4房顶跃下沉未告知客户与产品 户型配比统计表 面积区间 100 以下 100-110 110-130 130-140 140-150 顶跃 下沉 总套数 42 78 42 56 87 15 4 户型以 100-150 三房为主，与来访客户三房需求量较多一致。 成都花园 .上城产品户型配比分析 成都花园上城1 、6 楼户型面积配比13%24%13%17%27%5% 1% 1 0 0