【商业地产】安徽天徽古玩城商业行销报告2008年-73PPT

山东新泰商业街策划方案 上海升合房地产经济有限公司 第一章、古玩城的推广需以整体项目为着力点 古玩城消费者分析 本地专业 古玩 收藏者 省内外各城市专业古玩收藏者 省内 业余收藏爱好者 来合肥及周边景点观光的旅游者 合肥本地大众消费群体 古玩城分析 古玩城经营者分析 在合肥本地经营多年古玩的经营者 省内、外周边城市专业经营者 具有较长远发展眼光的投资者 爱好古玩，拥有较强经济实力的收藏者 古玩城分析 经营者的需求 经营商家选址要素市政规划25%地段30%人流量35%相关政策7%其他3%市政规划地段人流量相关政策其他对于商家而言，选择了好的店址，开店几乎就成功了一半。 古玩城分析 从古玩城消费者的分析来看这一群属的消费者与其它商业形式的消费者相比数量较少，远不足以支撑一个项目的销售经营。同时古玩的经营对人流量有着严格的要求。从这一方面来说，我们建议在一期古玩城的宣传推广还是以整体项目推广为主，以期吸引足够人群，带动古玩城项目的销售 小 结： 合肥市旅游业状况 555.1238.9621.847.3695.463.174833.7985.61048105.47152020002004006008001000120014001600单位：（万/人次）2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年年份合肥市旅游业发展一览表游客总人次 旅游总收入统计预测 旅游总收入 单位：亿元 摘自： 合肥市统计公众信息网 综合市场分析 合肥市各区属接待游客量 合肥各区属接待游客量一览2312111539251110173724121820262410172128051015202530354045蜀山区 包河区 瑶海区 庐阳区 其他百分比：%2004年 2005年 2006年 2007年摘自： 合肥市统计公众信息网 综合市场分析 从项目综合性商业集群的整体角度去宣传推广，借助政务区作为合肥新兴的政治和文化中心这个跳板，不仅能够吸引本地消费者，同时还会吸引大量的外来游客，从而为本项目带来更多的消费群体，给经营者以足够的信心 。 小 结： 经营者类别消费接触度 : 28 26 27 30 28 3228333136115111215128271113 82430总计 小于等于2 4 2 5 3 4 3 5 3 9 4 0 4 9 5 0 6 5大卖场 步行街 百货商店品牌专卖店 高档特色餐饮 传统食杂店休闲娱乐场所市场决定商业 经营者分析 消费者需求 理想商业模式 文化、旅游 (22%) 娱乐休闲 (17%) 餐饮服务 (16%) 一站式购物 (21%) 现代快捷购物 (24%) 置换商业模式 : 我们通过消费者对不同的商业类型接触度和消费情况分析，置换出本相目的商业业态配比 经营者需求分析 项目各商业比列 : 项目商业各业态比重30%25%10%9%15%16%精品购物餐饮服务娱乐休闲文化旅游我们通过对消费者消费习惯的分析，来对本项目业态进行大致的配比。 小 结 充足的消费群体是我们首先考虑的，而单一的古玩城远远吸引不了那么多人群，只能通过整体项目商业的推广，利用整体所有的优势，来吸引充足的消费人群；其次才是市场环境和完善的配套服务；而优厚的政策也大大鼓励经营者的信心。 项目要满足投资者和经营者的需求，必须充分考虑如何达成客户的经济利益！ 本章总结 : 业主和投资者 消费群体 天徽 商业地 产项目 商家的决定性因素 给予投资者的信心者 完成项目销售 项目最直接的需求者 商业经营者 第二章、古玩城及项目整体的定位分析 整体项目定位问题 本案第一部分，我们从整体着手 ,首先进行整体项目市场消费者定位及他们的需求定位分析；其次重点阐述 项目整体的文化特色；最后就是在特有的文化下如何进行业态划分和项目的文化细节打造。第一部分的大篇幅扩展主要是为了突出一期古玩城的开发、销售与推广。 总体 目 标 概念 3新 规 划 新商 业 街 风 貌 新多元化空 间 新主力店定位 开 创土地最高 价 值 短期 经 营策略 商店街 主 题 广场 休闲娱乐中心 古玩城 基础建设 资金回收 创造话题 炒热成交 总 体定位作 业 规划 总 体经 营 计划 规划 长 期 经 营策略 长 期物 业 管理 3新 规 划 浑 然一 体 基础建設 资金回收 创造话题 炒热成交 一、本项目的文化特征 整合经济产业 社会效益 优化商业结构 城市形象名片 文化产业 切合文化政策导向 经济效益 天 徽 商 业 项 目 投入低回报高 增强综合竞争力 舒适的购物氛围 +合理业态分布 +独创文化区域 +完善的配套服务 +专业的商业经营管理 文化核心概念 ： 政 区 首 席 商 业 基 地 = （ 1）本项目以文化产业定位 务 文 化 业态分布合理，购物环境高雅，娱乐、休闲、 购物一站式服务 文化氛围 配套服务 商业布局 建筑 政务新区首席 商业、文化基地 营 销 诉 求 （ 2）本项目是政务文化新区的文化核心 （ 3）本项目是安徽的产业文化核心 安徽产业文化 省会合肥 蚌 埠 芜 湖 亳 州 政务文化新区 项目整体业态分布比重图购物35%餐饮服务25%文化、娱乐20%休闲、旅游20%购物 餐饮服务 文化、娱乐 休闲、旅游二、项目整体的业态分布和业态特色 项目各商业类别占项目总体的大 致比重 二、项目整体的业态分布和业态特色 本 项 目 理 想 业 态 配 比 种类 物业细分 配比 购物 精品商场 30%-35% 品牌专卖 购物街 餐饮服务 高档餐饮 20%-25% 特色饮食 快餐 娱乐 K歌城 40%左右 电玩城 大型网吧 休闲 酒吧 咖啡馆、茶馆 文化 古玩城 旅游 酒店、宾馆 古玩城项目具体问题 在这一部分中我们主要是解决一期古玩城项目在市场、销售、业态规划及后期推广等一系列问题。首先还是从古玩城消费者分析开始，分析他们需求；其次是我们古玩城的业态分布情况与分析；接下来就是我们对项目后期管理所做的建议；最后是我们将如何进行项目的后期推广 。 古玩城的消费者是谁 天徽 古玩城 合肥本地大众消费群体 项目周边稳定的生活消费人群 来合肥及周边景点观光的旅游者 省内及周边大城市文化市场的专业消费群体 省内、外各城市业余的收藏爱好者 强调未来发展的重要消费 群体，给予古玩经营者以 足够的信心 1.古玩城业态分布 理由：负层灯光设计规格更完美，且古玩字画对光线敏感，对收藏展览有一定的环境要求国。也是为了突破负一层工艺品区客流量。 负二层： 拍卖厅 艺术品展览厅 仓储 项目前期古玩城文化特色 理由：负一层能为特色手工、仿古工艺品提供较大空间，房租较便宜。而特色手工的主要消费群体是年轻人，负一层的区位对于消费的影响较其它年龄要小一些。 负一层： 特色手工艺品 仿古工艺品街区 一层： 书画街区 古玩精品商区 玉器、珠宝专卖区 理由：以古玩精品和珠宝等精致物品吸引客流，一层主要是奠定项目的形象，吸引各层面的消费者，其中主要的消费人群是合肥当地高端人群，主要的带动项目整体人气 理由：二层招入合肥本地及外地古玩老店、名店，打造成我们项目的名片，吸引收藏者与游客，及艺术品爱好者。是古玩城最核心的地方 。 二层： 古玩字画、文化商品、工艺品 文化艺术衍生产业 理由：交易大厅民、文化鉴定主要是针对专业、高端客群 需要一定的私密性、安全性，同时可带动一、二、的客流 三层： 交易大厅 文物鉴定 动手吧 三层： 制陶区 丝绣区 风筝区 珠串区 剪纸区 中国结区 理由：三层开发动手吧，就是中国传统民间手工艺体现中心，分为制陶、剪纸、珠串、刺绣等等区域，将开发成为本项目的体验传统文化特色中心，在项目营销中着重突出，大力宣传发扬传统文化，做为事件营销的一大文化特点。 陶 吧 剪纸吧 珠串吧 中国结坊 第三部分：项目整体招商问题 本案第一部分 根据项目体量的大小及销售需要。就招商方式： 本地现有市场招商 +本地开发型招商 +外地市场招商。本地现有市场的加盟和本地市场的再开发，是为本市场前期聚集人气的最好途径，然而外地市场招商将会是整个招商环节的重点，提高本市场的知名度与美誉度，必须落到对外地市场的招商力度上。所以我们对招商的方式、策略和活动等作了系列建议。 一、招商策略 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规 整合。 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内亮点品牌。这是保证整体 层面上档次先决条件。 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。 与合肥政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育系列广场文化活动。为众 商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯 性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣 传基点。 二、品牌形象定位 鉴于本案商业潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国内业界知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播天徽古玩城在业内行业标志与先驱的形象地位。 三、招