南京阿尔卡迪亚工业项目可行性研究报告

房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告 .doc 阿尔卡迪亚项目 可行性研究报告 荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司 二 00 四年十月 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 目 录 第一部分、项目总论 1 1 项目背景 1 1 1 项目名称 1 1 2 开发公司 1 1 3 承担可行性研究单位 1 1 4 研究工作依据 1 1 5 项目简介 1 2 可行性研究结论 1 2 1 市场预测 1 2 2 方案评价 1 2 3 投资估算与资金筹措 1 2 4 项目综合评价结论 第二部分、项目投资环境和市场研究 2 1 宏观市场背景 2 1 1 全国投资环境 2 1 2 南京市投资宏观背景 2 1 2 1 地理环境 2 1 2 2 经济环境 2 1 2 3 政策环境 2 1 2 4 人文环境 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 2 1 3 南京市房地产发展现 状 2 1 3 1 供应量与需求量 2 1 3 2 价格 2 1 3 3 近期市场描述 2 1 3 4 市场走势预测 2 1 4 宏观市场与本项目发展借鉴 2 2 区域市场分析 2 2 1 区域市场概况 2 2 2 供给分析 2 2 3 需求分析 2 2 4 区域房地产市场特征分析 2 3 项目板块分析 2 3 1 项目板块地段划分 2 3 2 项目所在地段总体规划 2 3 3 板 块功能 2 3 4 板块开发动态 2 3 5 板块价格水平 2 3 6 板块项目分析 2 3 7 板块内竞争关系分析 2 4 市场分析结论 第三部分、项目分析及评价 3 1 条件分析 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 3 1 1 用地条件、规划限制条件 3 1 2 项目成本条件 3 1 3 规模资源条件 3 1 4 品牌资源条件 3 2 地块建设条件 3 2 1 地形、地势、地质 3 2 2 抗震设防 3 2 3 气象 3 2 4 基础配套设施 3 3 项目 SWOT 分析 第四部分、市场定位及项目评估 4 1 发展商定位 4 2 项目形象定位 4 3 项目主题定位 4 4 产品定位 4 5 价格定位 4 6 客户定位 第五部分、项目开发建设进度安排 5 1 有关工程计划说明 5 2 开发计划 5 3 组织架构 第六部分、投资估算与资金筹 措 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 6 1 估算依据 6 2 取费标准 6 3 投资估算 6 4 资金投入计划 6 5 资金筹措 第七部分、销售及经营收入测定 7 1 各类物业销售收入估算 7 2 项目销售回款计划 7 3 销售利润 第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 8 1 项目不确定性分析 8 2 社会效益和影响分析 第九部分、可行性研究结论与建议 9 1 拟建方案的结论性意见 9 1 1 项目核心价值体系的建立 9 1 2 产品建议 9 2 可行性 研究结论 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 第一部分、项目总论 1 1 项目背景 1 1 1 项目名称： 阿尔卡迪亚 项目地点： 南京市沿江工业开发区 1 1 2 开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司 开发资质： 一级 法人代表： 耿建明 注册资金： 16500 万元 荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止 2004 年底，公司已成功开发了南京方州花园、 水榭花苑、 廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭 、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈 200 万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。 公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。 1 1 3 承担可行性研究单位： 荣盛房地产发 展股份有限公司南京分公房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 司 公司负责人：谢金永 公司地址：南京市六合区 现有员工： 30 人 南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。 1 1 4 研究工作依据 1、 土地使用权出让合同 2、 项目选址意见书 ，编号：宁沿管会建（ 2004）字第 017 号 3、 建设用地规划许可证 ，编号： 2004 10 017 号 4、岩土工程勘察报告，工程编号： 2005 08 K20 5、项目规划设计要点。 6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。 7、国家及地方有关规范标准。 1 1 5 项目的背景 阿尔卡迪亚 项目 的 建设符合 南京市 沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区 2003 年 7 月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公司在房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分 公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以 358412703.68 元的价格竞得该地块的土地使用权。 1 1 6 项目简介 地理位置 ：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区） 居住区 用地面积： 377949 总建筑面积： 713076 ，容积率： 1.88 其中：住宅建筑面积： 607837 商业建筑面积： 105239 居住户数： 5418 户，规划人口 19000 人 机动车车库或车位 1220 个。 1 2 可行性研究结论 1 2 1 市场预测 南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。 区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。 且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。 在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业 园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。 本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。 根据上述项目的 SWOT 分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。 1 2 2 方案评价 项目 的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个 工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。 1 2 3 投资估算与资金筹措 销售收入 ： 182632.8万元 销售税金 ： 10136.1万元 税后收入 ： 172496.7万元 总投入 ： 137889.4万元 利润 ： 34607.3万元 利润率 ： 25.10% 项 盈亏平衡时住宅均价为 1841元 /。 盈亏平衡时的销售率为 79.9%。 目 启动资金约 15000 万元，其中：土地款 10000 万元、建设启动资金房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 5000 万元，其他所需投入资金 由项目滚动开发自己解决。 1 2 4 项目综合评价结论 通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定 ；产品的市场定位合理，符合市场需求特点 ； 目标客户明确 ；具有一定的获利能力； 项目风险较小 ， 因此项目是可行的。 第二部分、项目投资环境和市场研究 2 1 宏观市场背景 2 1 1 全国投资环境 2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部 曾 发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务 院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从 20 提高到 35 以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打 压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ， 土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。 从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 2 1 2 南京市投资宏观背景 2 1 2 1 地理环境 南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。 全市总面 积 6597.6 平方公里，城区面积200.85 平方公里。户籍总人口 553.04 万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元 世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。 2 1 2 2 经济环境 根据南京市统计局发布数据：上半年 南京 市完成生产总值 902.81 亿房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 元，同比 增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。 2 1 2 3 政策环境 对 项目 影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。 2 1 2 4 人文环境 南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近 600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室 18 个 ,国家工程技术研究中 心 10 个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会 400余个，其中省、市级学会 200个。拥有科技人员近 40 万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 院士、中国工程院院士 63人。 南京地区现有各类大专院校 37 所，中等专业学校 50 所 。 小结： 南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。 2 1 3 南京 市房地产发展现状 房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公 厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市 场表现为供需平衡被打破，房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业 “ 阵容 ” 非常庞大，大大小小共有 421家。今年这些开发商中，总共有 125家 “ 无开发工作量 ” ，即这些开发商连 1平方米的房子也没开发出来。 另外，市场开始出现了：部分项 目采取降价打折推盘，有的项目 为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大， 2003 年全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。 2 1 3 1 供应量与需求量 根据南京市统计局发布的数据， 2004 年 1-6 月，南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达 216.35 万平米，同比增长 48.4% ，新建商品房销售额 84.92 亿元，同比增幅高达 78.4% ；其中新建商品住宅销售 187.05 万平米，同比增长 39.7% 2 1 3 2 价格现状 南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：江宁房价：均价： 3300-3400 元 /平方米 城北： 4800 元 /平方米 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 城中： 8000 元 /平方米 浦口： 2900 元 /平方米（ 长江 大桥一带） 江浦： 2700 元 /平方米 河西： 5500-6500 元 /平方米 5900 元 /平方米 /平方米（均价） 南京市准购房者对南京房价的评价 ： 连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。 2 1 3 3 近期市场 描述 即将过去的 2004年，南京楼市发生了历史性的变化 商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工面积将首次突破2000 万平方米。这表明，除去今年已批准上市销售的大约 1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约 1000 万平方米的总量要在明年上房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 市，从而成为明年的楼市 “ 增量 ” 。因此， “ 存量 ” 加上 “ 增量 ” ，明年南京商品房市场的总供应量差不多在 1200 万平方米上下。 2 1 3 4 市场走势预测 今年南京预计大约 800 万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适 度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。 “ 明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。 ” 这里至少有 3个理由：明年国家仍将采取稳健的调控措施；本月起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。 2 1 4 宏观市场与本项目发展借鉴 未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展 观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。 2 2 区域市场分析 2 2 1 区域市场概况 沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口 18.5 万人， 2003 年实现财政收入 3.5 亿元； GDP 为 26 亿元人房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 民币；零售额 13 亿元，年增幅 10%。区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。沿江工业开发区交通 方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。 1、人口情况 根据 2001 年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为 185841 人，其中：卸甲甸街道办事处 47878 人、西厂门街道办事处 29579 人、三潘街道办事处 67281 人、葛塘镇 17174 人、长芦镇 23929 人。在 185841 个在籍人口中，沿江工业开发区人口约 6.7 万人、企业人口约 12 万。另外区内流动人口约4.5 万，整个沿江开发区总人口合计 23 万。 2、各大企业人口及收入情况 各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在 12 万的企业人口中， 各个大型企业的在职人数分别如下：扬子石化 1.5 万人、南钢集团 1.5万人、南化集团 1.3 万人、华能电厂 750 人、南京电厂 2000 人、扬子巴斯夫 300 人（筹建人员），合计 4.6 万人。各个大企业附属企业及当地中小企业人口 7.4 万人。近几年五家大型企业每年增加员工合计大约 500 人。 根据 2003 年统计数据，沿江工业开发区人均年收入 16220 元。具体各个大型企业人均年收入如下：扬子石化 4 万元 /人 年、扬子巴斯夫 5 万元 /人 年、南京电厂 2.5 万元 /人 年、华能电厂 6 万元 /人 年、南钢集团 2.5万元 /人 年、南化集团 1.5 万元 /人 年、机关人员 2.3 万元 /人 年。五家大型企业的中层人员的收入水平都在 6 万元 /人 年以上，部分高层人员年收入达到 100 万元。 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 小结 ：这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。 2 2 2 供给分析 1、现有福利房和自建房存量 350 万平方米 沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。这部分总量约 350 万平方米。其中：扬子石化 100 万平方米、南化集团 100 万平方米、南钢集团约 50 万平方米、其他 100 平方米。 几个大型企业福利房具体情况 如下： 企业名称 福利房规模及类型 主要户型及面积 最后一批福利房的分房对象 最后一批福利分房时间 扬子石化 100 万平方米、 1.4万户，多层和高层 40 60 平方米（多层）70 90 平方米（高层） 96 年以前参加工作员工。 2004 年 南化集团 100 平方米，以多层为主集合少量平房 60 平方米为主 96 年以前参加工作员工。 计划继续筹建 南钢集团 多层住宅 50 万平方米 60 平方米为主 85 年以前参加工作员工 2001 年 备注： 南化集团 96 年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建 10 万平方米集资房。 2、到 2010 年市场总供应量 180 平方米 沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。而城区剩余的一点土地在 2003 年已经全部推向市场，合计约 1500 亩土地。从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约 180 万平方米 （包括 本项目 ）。 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 2 2 3 需求分析 沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约 14.3 万，流动人口约 4.5 万人。假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为 35 平方米。则城区人口住房需求总量 500万平方米。 小结： 市场上供需总量基本持平。 2 2 4区域房地产市场特征分析 一、分析依据：市场调研 （ 1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主 要通过入户问卷调查完成。调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放 220 份问卷，其中有效问卷 200 份，有效率达 90.91%. （ 2）调查对象的甄别：调研的甄别条件是年收入在 2 万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。 二、调查结果分析 消费者基本情况 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以 36 岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般都是在杨子有一定工龄的职工， 他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。 从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。 被访者年龄情况3 0 岁 以 下11%31-3511%36-4022%41-5025%5 1 以 上31%被访者所在工作单位杨子38%南化29%南钢12%其他21% 被访者职业构成6.00%35.00%19.00%3.00%7.00%13.00%2.00%6.00%9.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%中层管理人员一般员工技术人员工程师国家机关员工体力劳工者专业技术人员自营工商人士自由职业者无业失业退休人员房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了 35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。 从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中 /中专和大专组成两者一共占了所有被访者的 68%，本科生也仅仅占了 10%,比 初中学历的还少了 11%。 被访者学历结构大专30%中 专 / 高 中38%初中21%本科10%硕士1%被访者在大厂的居住年数3 年 以 下3%4-8年11%9-15年14%1 6 年 以 后72%3 年 以 下4-8年9-15年1 6 年 以 后房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在 16 年以上，而且在大厂 生活超过 30 年的人也大有人在。这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老的员工在大厂区还算多数。 消费者住房现状 从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有 58%的人还住在两室一厅里。但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。 被访者现在居住户型一室一厅13%两室一厅58%三室一厅29%被访者现在居住的面积61-7013%51-6035%5 0 以 下30%91-1001%81-901%71-8018%房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。两室一厅的房子，只有 51-70 平方米。不仅如此， 50 平米以下的房子还有 30%的人在住， 71 平米以上的仅占了 20%。这 些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。 从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。 被访者的住宅现在居住的人口数1人6%2人17%3人58%4人3%5人16%被访者对住房现状满意程度满意14%基本满意43%不满意40%非常不满意3%房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过 14%，基 本满意占了 43%，不满意和非常不满意也占了 43%，说明总体上大厂人对自己的住房现状很不满意。 从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性 差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。 25.09%22.34%15.81%15.29%12.89%8.59%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%面积小户型不合理 物业管理差 社区档次低安全性差环境差被访者认为不满意住房现状的原因房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 消费者需求状况分析 从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状是相呼应的。而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。 从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有买房消费者购房原因0.360.260.12 0.110.060.03 0.02 0.020.01 0.010.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%原住房面积太小原户型不合理 子女结婚用房 方便子女上学社区规模小，品质差物业管理不好 自己结婚用房交通不方便拆迁房产投资消费者计划的购房时间两年之内19%三年之内68%一年之内8%半年之内5%房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 大算的只占了 13%，而三年之内买房的人去占了 68%，说明了大厂区潜在的购房需求还 是很大的。 从上图中也同样可以看到，除过对单位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。 消费者买房时最关注因素0.220.060.04 0.040.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%单位面积价格户型房屋面积 社区环境 交通状况子女上学方便与否离父母住的地方远近房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从上图可以看出，消费者在看房选房时看中消费者愿意承受总房价25万以内46%26-3039%31-355%36-407%41万以上3%的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济型。而从消费者愿意承受的总房价数字统计 结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在 25 万元一次下。仅次于它的也是在 26-30之间的总房款定位。 37.00%33.00%30.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%客厅 主卧 次卧买房最关注的三个空间房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在 80-110 之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。现在居住的面积过小使得居民对 80-90平米和 120平米的区分没有太大观念上的关注。 计划购买的套型34%18%36%10%1% 1%两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫跃层从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。三房两室一厅比起三房 两室两卫畅销要的多。 消费者的计划购买面积91-10042%101-11022%131-1401%121-1305%111-1206%80-9024%房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 从计划购买的住宅类型来看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢 9层左右的小高层。 小结： 区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。 2 3 项目板块分析 2 3 1 项目板块地段划分 本 项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。对该板块的细分，可定为三类地段： 第一类地段为： 从长江大桥到高新技术开发区的浦口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发 滨江新城为代表的几个规模在1000 亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和潜在供给量都非常大。此区域拥有国家级高新技术开发区及南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。 计划购买的住宅类型小高层48%多层42%高层8%连体别墅2%房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 第二类地段为： 目前 的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间， 市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存在流失现象。由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小， 第三类地段为： 六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区 20 公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低 200 400 元 / ，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居民仍有一定的吸引力。 阿尔卡迪亚项目处于江北板块的第二类地段 沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。 2 3 2 项目所在地段总体规划 住宅规划 沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。 配套规划 地段内总体的配套设施比较齐全。同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 够。 道路规划 地段内的道路规划成熟，道路网发达。项目周围的经五路和纬二路将在 2005 年 10 月份修建完成。 小结： 目前在水、电配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。 2 3 3 地段功能 沿江 工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。 2 3 4 板块开发动态 江北 板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点 ，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为南京市民置业的有一片热土。另外，南京市政府为了刺激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。 江北板块今年来推出的楼盘如下： 第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、 嘉泰隆 、翡翠城、华侨城、旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。 第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。 第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 百合园。 小结： 随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘 之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。 2 3 5 板块价格水平 江北 板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，总体上可以划分为三个价格区。 地 段 楼 盘 均 价 第一类地段 旭日华庭 2900 元 /平方米 华侨城 2900 元 /平方米 江畔明珠广场 2930 元 /平方米 明发滨江 3100 元 /平方米 第二类地段 福基国际花园 2400 元 /平方米 藤泰 花园 2400 元 /平方米 第三类地段 华欧国际友好城 2600 元 /平方米（精装修） 龙池翠洲 2400 元 /平方米 新加坡花园城 2200 元 /平方米 由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向第一类地段流失将会变得很明显。 2 3 6 板块项目分析 第一类地段项目分析 ： 1、 江畔明珠广场 装修状况： 毛坯 建筑类别 ： 小高层、多层 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 物业地址： 浦口大桥北路 20号 交通状况： 149路、 159路、 136路、 614路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线 。 开 发 商： 南京泰山房地产开发有限公司 销 售 证： 办理中 （无销售证） 起 价： 2600 元 /平方米 ， 均 价： 2900 元 /平方米 最低价： 2830元 /平方米 ， 最高价： 3150元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 主力 户型 ： 3 室 2厅 124.78 、 2室 2厅 125.09 2 室 2 厅 94.93 、 2室 2厅 90.89 开盘时间： 2004-10-5 占地面积： 70300平方米 ， 容 积 率： 2.64 停 车 位： 650 个 ， 建筑面积： 184500平方米 绿化率： 35.46% 2、 石林 快乐城 装修 状况： 毛坯 建筑类别： 多层 物业地址 ： 浦口浦珠路 126号 交通状况： 汉江线 、鼓珍线、 盐浦线 开 发 商： 南京石林房地产开发有限公司 销 售 证： 浦房销第 04010号 房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 均 价： 2750元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 物业类别： 普通住宅 开盘价： 2500元 /平方米 3、 恒辉 .翡翠城 物业类别： 公寓 付款方式 ： 一性次或按揭 装修状况： 毛坯 建筑类别 ： 小高层、多层 物业地址： 浦口浦珠北路 110号 开盘时间 ： 2004-8-10 交通状况： 603、盐浦线 、鼓 扬 线、江汉线、浦葛线 入住时间 ： 2005-1-1， 开 发 商： 恒辉房地产 占地面积 ： 73000平方米 ， 销 售 证： 浦房销第 04018号 建筑面积 ： 115000平方米 ， 均 价： 2600元 /平方米 容 积 率 ： 1.50， 售 楼处地址 ： 浦珠北路 110 号 绿化率 ： 36% 总 户 数 ： 936 停 车 位 ： 285 4、 明发滨江新城 整个社区占地 1600 亩，建筑 面积 160 万平方米，其中住宅建筑 面房地产 E 网 -房地产与物业管理实用资料库 积 140 万平方米，商业建筑 面积 20 万平方米。 绿化率： 40%， 建筑形态： 包括小高层、高层及联排别墅、独 立别墅。 交通： 江汉线、鼓扬线、 603W、盐浦线、浦葛线等多 配套 ：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。社区内设有五所幼儿园、两所小学、一所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。 景观 ：与筹建中 11 万平方米北堡中心公园连成一片，独享 2.4 公里长江黄金岸线 卖点诉求： A、 土地未来 B、建筑生活 C、风景灵韵 11 月 28 号开盘，首期 60 万平米 开盘起价： 2608 元 /平方米 最高价： 4200 元 /平方米 （观景楼） 第二类地段项目分析： 1、 腾泰花苑 建筑类别： 多层、小高层 付款方式： 一次性或按揭 ， 房地产