精品文案-2009年海口市碧海御园房地产项目可行性研究报告

碧海御园房地产项目 可行性研究报告 咨询机构： 开发商 海 南 炜 华 房 地 产 开 发 有 限 公 司 二零零 陆 年十一月 椰风 海韵 小桥流水 百鸟尽欢。 艾德企划 2 一生痴何处 无梦到御园 尊贵 温情 嬉水 运动 专心打造一个舒适健康 、 高尚人居所在是本案的中心诉求 我 现 在就要 动 身起程，因 为她 无 论 白天黑夜， 3 我都能听 见 海水拍打堤岸的低 沉 声 音。 当 我站在马 路 边 或灰色的人行道上，我听 见她 就在我的 灵魂深 处 。碧海御园的秀 丽 笑眠地站在耶 风 的海 边 ，是 哪个 造物主 对她 的 钟爱 给 了我 终 生 梦 想的实现 。 碧海御园意境写真 “她”拟人化的碧海御园 目录 1.总论 . 1 2. 市场环境分析 . 4 2.6 项目提出与简介 . 8 2.6.1 项目可行性研究主要结论 . 9 表 1-1： 主要结论参数 . 10 4 3.项目投资环境与市场研究 . 11 3.1 项目投资分析 . 11 3.1.1 国家政治经济环境及有关房地产政策动向 . 11 3.1.2 海南房地产市场受政策的影响程度 . 12 3.1.3 海口市经济社会情况及管理、政策等因素 . 16 3.2 项目地块评价 . 17 3.2.1 项目地理位置 . 17 3.2.2 项目地块规划状况 . 17 3.2.3 本项目地块独特的优势 . 18 图 2-1： 碧海御园项目鸟瞰之一 . 18 图 2-2： 碧海 御园项目鸟瞰之二 . 19 图 2-3： 项目现状 . 19 3.3 房地产市场分析 . 21 3.3.1 全国房地产市场综述 . 21 3.3.2 全国房地产行业盈利水平总体评价 . 25 3.3.3 海南房地产市场综述 . 25 图 2-4： 海口市商品房价格变化图 . 26 3.3.4 2004 年海口市房地产市场综述 . 26 图 2-5： 2003 2004 海口市房地产开发投资 比较图 . 29 图 2-6： 2003 2004 海口市房地产市场走势图 . 30 图 2-7： 海口市商品房销售比较图 . 30 3.3.5 2005 年前三季度海口市房地产市场综述 . 31 图 2-8： 2005 年 1 9月海南省房地产投资状况 . 32 图 2-9： 海口市土地价格指数变化图 . 33 表 2-1： 海口市城市建设用地现状汇 . 33 图 2-10： 2005 年 1 8月海口市房地产投资构成 . 34 3.3.6 2006 年海口市房地产市场预测 . 34 4项目全程营销策略 . 37 4.1 项目总体定位 . 37 4.2 竞争板块与竞争项目分析 . 37 4.2.1 竞争板块 . 37 4.2.2 海景楼盘概述 . 37 4.2.3 楼盘比较 . 38 表 3 1： 竞争性海景楼盘比较 . 44 4.3 项目营销策略 . 44 4.3.1 营销综述 . 44 4.3.2 竞争因素分析 . 45 4.3.3 项目定位 . 46 5 5项目总体规划方案 . 53 5.1 经济技术指标与规划基准条件 . 53 表 4-1： 碧海御园技术经济指标表 . 53 5.1.1 区位环境及气候条件 . 54 5.1.2 项目抗震设计 . 54 5.1.3 规划设计依据 . 54 5.1.4 规划设计的指导思想 . 54 5.2 规划布局 . 55 5.2.1 布局原则 . 55 5.2.2 平面布局规划目的 . 55 5.2.3 平面布置 . 56 5.3 道路交通规划 . 57 5.3.1 道路系统 . 57 5.4 绿地景观规划 . 58 5.5 给水规划 . 59 5.5.1 生活用水量计算： . 59 5.6 排水规划 . 60 5.6.1 污水工程 . 60 5.6.2 雨水工程 . 61 5.7电力规划 . 62 5.8电信工程规划 . 62 5.9燃气规划 . 62 5.10 建筑单体设计 . 63 表 4-2： 用水量表 . 64 5.11 公寓建筑装修标准 . 64 6.项目管理 . 66 6.1 项目管理体系 . 66 图 5-1： 项目管理目标体系 . 66 6.1.1 项目建设阶段划分 . 67 图 5-2： 项目阶段划分 . 67 6.1.2 项目责任体系与流程 . 67 图 5-3： 项目管理结构 . 69 图 5-4： 项目管理流程 . 69 7.项目建设组织机构与人力资源配置 . 69 7.1 项目组织说明 . 69 7.2 人力资源配置 . 69 6 图 6-1： 项目管理组织架构图 . 70 8.项目实施计划 . 71 8.1 有关本项目计划的说明 . 71 8.2 本项目装修标准 . 71 8.3 项目实施进度表 . 73 9.投资分析 . 75 9.1 项目基本参数及预计施工进度安排 . 75 表 8-1 碧海御园项目建筑技术参数一览表 . 76 9.2 项目开发价值（销售收入） . 77 表 8-2 本项目销售收入一览表 . 77 9.3 土地成本 . 77 表 8-3 本项目建安工程造价构成一览表 . 77 9.4 建安工程成本 . 77 表 8-4 本项目建安工程造价构成一览表 . 78 表 8-5 本项目土建 工程、造价构成一览表 . 78 表 8-6 本项目机电设备安装工程造价构成一览表 . 78 9.5 前期费用 . 79 表 8-7 本项目前期费用构成一览表 . 80 9.6 项目其它不可预见费 . 80 表 8-8 项目其它不可预见费计算表 . 80 9.7 应缴纳之开发期税、费 . 81 表 8-9 项目应缴纳开发期税、费构成一览表 . 81 9.8 红线内、外市政及公建配套工程费 . 82 表 8-10 . 红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表 82 9.9 静态总投资额 . 83 9.10 资金筹措计划及财务费用 . 83 9.10.1 资金筹措 . 83 9.10.2 财务费用 . 84 9.11 房地产销售有关税、费 . 84 表 8-11 本项目物业销售有关税费一览表 . 84 9.12 本项目销售费用 . 85 表 8-12 本项目销售费用一览表 . 85 9.13 本项目所得税 . 85 表 8-13 本项目经营所得税一览表 . 85 9.14 静态开发总投资综述 . 85 表 8-14 静态开发总投资构成比例（按总建筑面积分摊 ）一览表 86 表 8-15 . 静态开发总投资构成比例（按总可售面积分摊 ）一览表 86 9.15 项目全部开发总投资综述 . 87 表 8-16 项目全部开发总投资构成比例（按总建筑面积 分摊）一览表 87 表 8-17 项目全部开发总投资构成比例（按总可售面积 分摊）一览表 87 10.可行性研究财务数据的预测和选定 . 88 7 10.1 建造成本 . 88 10.2 商品房价格与余房率 . 88 9.3 利息 . 89 10.4 计算期 . 89 10.5 相关税、费 . 89 10.6 土地增值税 . 89 10.7 所得税 . 89 11. 项目财务效益分析 . 90 11.1 项目赢利能力 . 90 11.1.1 财务内部收益率（ FIRR） . 90 11.1.2 财务净现值（ FNPV） . 91 11.1.3 资本回报率（静态） . 91 表 10-1 静态投资效益分析 . 92 11.1.4 静态投资回收期 . 93 11.2 项目的不确定性分析 . 94 11.2.1 项目盈亏平衡分析 . 94 11.2.2 项目敏感性分析 . 94 表 10-2 本项目敏感性分析表 . 94 11.2.3 概率分析 . 95 表 10-3 不确定性因素变化的概率值 . 95 11.2 风险分析 . 95 11.2.1风险提示 1政策风险 . 95 11.2.2风险提示 2市场风险 . 96 11.2.3风险提示 3建材与能源成本变化的风险 . 96 11.3 结论建议与存在的问题 . 96 11.3.1结论与建议 . 96 11.3.2 存在的问题 . 97 附表 1：静态总投资资金筹措计划表 . 98 附表 2：全部投资现金流量表 . 99 附表 3 自有资金现金流量表 . 101 附表 4：项目损益表 . 102 附表 5：概率分析表 . 103 附表 6：偿还贷款计划表 . 105 附图 1：本项目盈亏平衡图 . 106 附图 2：本项目静态投资构成图 . 107 1 碧海御园项目可行性研究报告正文 1.总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 : 碧海御园 1.1.2 项目建设地点： 项目地块 坐落在被予为海口的外滩的 海口湾最中心的地段 1.1.3 项目现状 :基本达到五通一平 ,并办理相关证件。 1.1.4 项目建设内容和规模 : 碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式 风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度 , 根据一区收集到的市场信息 ,客户信息基础上 ,不断深化完善延伸 , 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。 昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约 6.83 公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有 6,000 多平方米的中心花园、 6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积 18,170 m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积 26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。 第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧， 规划用地面积 41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。 本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成， 内含高尔夫练习场 。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在 5000 6000 元每平方米，预测碧海御园 2年后的价格至少达到 8,000 元 /m2。 主要经济技术指标如下 : 用地面积 : 41,644m2 建筑面积 : 115,288m2 其中 : 住宅面积 : 74,428m2 2 会 所 : 1,648m2 商业面积 : 5,475m2 车库面积 : 32,205m2 容积率 : 2.0 绿化率 : 45 建筑密度 : 18.2 1.1.5 项目开发手续 :本项目已经过政府立项审批 ,并办理土地使用权证。 目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。 1.1.6 开发公司简介： 该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于 2002 年，注册资本 1,008 万人民币；注册地址为海南省海口市 蓝天路 38 号友利大厦 3 层 D 号室，法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。 新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园 1 期、 2 期、 3 期、昌炜玉园一区等； 省房地产企业协会组织了海南省 2004 至 2005 年度房地产开发 20 强排序活动中， 新昌炜 荣获海南地产前 12 强；公司 在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。 新昌炜 一贯秉承 以人为本、追求卓越 的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经 形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层精英。在现有的 96 名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占 80 %。 新昌炜 执著于 信誉为重、品质为先 的企业文化与服务精神，贯彻 诚信服务，构筑精品 的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过 10 多年的创新发展， 新昌炜 现已拥有与核心业务相适用的管 理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。 炜华组织管理机构如下 董事长 3 1.1.7 可行性研究的依据 1、各项原始资料及有关数据； 2、海口市国有土地使用证； 3、海南省统计局统计资料； 4、海口市统计局统计资料； 5、海南省建设厅相关文件及资料； 6、碧海御园规划设计方案 7、国家、部委、省现行的技术规范和 定额 8、住宅建筑设计标准 1.1.8 承担可行性研究工作的单位 中国生产力学会策划专家委员会 海口艾得企业策划有限公司 海南新昌炜投资有限公司 海南炜华房地产开发有限公司 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 （ 1） .本项目位处被誉为海口的外滩 海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重 点选取了滨江、滨海和港口这三大 “题材 ”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格一路走高。而随着区域土地总经理 副总经理 总工程师 副总经理 合同部 施工部 工程部 办公室 报建办证部 财务部 材料部 嘉居公司 4 价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。 2005 年初海口市政府又出台了“一线海景地今后禁止开发商品房 ”政策，这将进一步提升一线海景高档社区的地位。在海口外滩如火如荼地规划和实施时，一批品位高档的一线海景楼盘已悄悄地在新外 滩的填海区 海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产，很快以其不可复制的绝版地段、稀缺的滨水资源，万绿园、会展中心、超豪华酒店、美食娱乐、高尔夫等时尚休闲场所拥簇周边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。 据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，容积率超低，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前海南市场上基本没有同类产品。 玉和花园 一期的销售自从开盘就一路飘红， 甚至开创了海南购房新的销售摸式及销售速度， 360 多套商品房已基本售完，并积累了大量的二期意向客户 各种迹象表明， 碧海御园项目 的市场前景是乐观的，依然能成为行业 、 媒体、购房者关注的热点。 （ 2） .2006 年以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计， 1 至 9 月，海口市房地产业完成投资 36.45 亿元，同比增长 8.9%，全市商品房销售面积 132.98 万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为 3011.04 元 /平 方米，比去年同期增长 15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。 海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获 “中国最佳人居环境 ”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。 “十一五 ”期间海口市将致力于 “品质海口工程 ”的规划建设，已将 “玉沙村 ”、 “海甸溪北岸 ”、 “长堤路 ”等三大旧城改造项目列为规划重点； 海口市核心滨水区的建设（本项目所在地），无疑将更坚定大家对海口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化、娱乐、体 育、景观为一体的城市多功能带，它的建成必将成为海口的“名片”和“窗口”；规划中的海口湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所、酒店等设施，将成为真正意义上的“滨海富人区”。这些项目的建设必将掀起海口新一轮购房热潮。 2. 市场环境分析 2.1 海南省自然社会经济概况 2.1.1 海南省自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清 新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、 最低平均气温 18.8，年平均