大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告

大悟 金色华府 国际酒店 项目 可行性研究报告 大悟县工程咨询 公司 二 一 年 七 月 大悟金色华府国际酒店项目 可行性研究报告 编制单位： 大悟县工程咨询 公司 发证机关：国家发展和改革委员会 注册咨询师 :于 辉 项目编制负责人：汪圣明 参加编制人员：黎文举、毛顺贤、陈文明 审 核：汪圣明 大悟金色华府国际酒店项目 目录 第 I 页，共 V 页 目 录 第一章 总 论 . 1 1.1 项目概况 . 1 1.2 研究范围及主要编制依据 . 1 1.3 可研报告主要结论 . 2 第二章 项目建设的背景与必要性 . 7 2.1 项目建设的背景 . 7 2.2 项目建设的必要性 .10 第三章 项目区域概况 .12 3.1 大悟县概况 .12 3.2 总体规划概要 .14 第四章 需求分析与建设规模 .16 4.1 需求分析 .16 4.2 建设内容及规模 .21 第五章 建设场地及建设条件 .22 5.1 建设场地 .22 5.2 建设条件 .22 5.3 工程前期工作情况 .24 第六章 土建工程方案 .25 6.1 设计依据 .25 6.2 总平面设计 .25 大悟金色华府国际酒店项目 目录 第 II 页，共 V 页 6.3 建筑设计 .27 6.4 结构设计 .30 第七章 安装工程方案 .33 7.1 给水排水设计 .33 7.2 燃气设计 .36 7.3 暖通空调设计 .37 7.4 强电设计 .42 7.5 弱电设计 .46 第八章 消防设计 .51 8.1 总体消防 .51 8.2 建筑消防 .51 8.3 消防给水 .52 8.4 消防暖通设计 .56 8.5 电气消防 .57 第九章 节能节水 .61 9.1 设计依据 .61 9.2 建筑节能 .61 9.3 电气节能 .61 9.4 暖通节能 .61 9.5 节水措施 .62 第十章 安全与卫生 .63 10.1 安全保护 .63 大悟金色华府国际酒店项目 目录 第 III 页，共 V 页 10.2 卫生防疫 .65 第十一章 环境影响分析 .66 11.1 施工期影响分析 .66 11.2 建成后影响分析 .67 11.3 环境评价结论 .68 第十二章 项目实施进度 .69 12.1 项目实施内容和建设阶段 .69 12.2 建设工期安排 .69 第十三章 招标方案 .71 13.1 招标范围及招标组织形式 .71 13.2 招标方式 .71 13.3 招投标相关要求 .72 13.4 评标委员会的人员组成和资格要求 .73 13.5 招标备案 .73 第十四章 投资估算及资金筹措 .74 14.1 投资估算的依据及说明 .74 14.2 投资估算 .74 14.3 项目总投资及单方造价 .74 14.4 资金来源 .75 14.5 资金使用计划 .75 第十五章 财务分析 .76 15.1 财务分析的依据和方法 .76 大悟金色华府国际酒店项目 目录 第 IV 页，共 V 页 15.2 基础数据 .76 15.3 服务规模 .77 15.4 生产成本估算 .77 15.5 营业收入与税金估算 .78 15.6 财务分析 .79 15.7 财务分析结论 .81 第十六章 项目建设组织与管理 .82 16.1 项目组织机构 .82 16.2 工程质量管理 .82 16.3 财务管理 .82 16.4 进度管理 .82 第十七章 风险分析及对策 .84 17.1 投资估算的风险 .84 17.2 建设资金断档风险 .84 17.3 销售风险 .84 第十八章 社会评价 .86 18.1 项目的社会影响分析 .86 15.2 与项目关系密切的主要群体分析 .86 18.3 主要社会效益分析 .87 18.4 负面影响与对策 .87 18.5 项目与所在地相互适应性分析 .87 18.6 社会评价结论 .87 大悟金色华府国际酒店项目 目录 第 V 页，共 V 页 第十九章 结论与建议 .88 19.1 结论 .88 19.2 建议 .88 附表： 附表 1： 借款还本付息计 算 表 附表 2： 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 3： 总成本费用估算表 附表 4： 利润及利润分配表 附表 5： 项目投资现金流量表（全部投资） 附表 6： 全部财务计划现金流量表 附图： 项目总平面布置图 大悟金色华府国际酒店项目 第 1 页，共 96 页 第一章 总 论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称： 大悟金色华府国际酒店项目 1.1.2 项目性质： 新建 1.1.3 建设地点： 大悟县 兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路 。 1.1.4 业主单位 简介 ： 项目业主 大悟华成房地产开发有限公司，是大悟 县委、县政府招商引进的重点企业。法人代表陈银波，男， 45岁，大专文化，经济师。 1982 年至 1993 年在鄂州市农工商总公司任商场经理， 1993 年至 1999 年在鄂州市地方志办公室工作， 2000 年至2008 年在鄂州市兴盛源房地产公司任总经理，现任大悟华成房地产开发有限公司执行董事、总经理。 1.2 研究范围及主要编制依据 1.2.1 研究范围 我公司受 大悟华成房地产开发有限公司 委托，对 大悟金色华府国际酒店建设项目 进行可行性研究并提交 可行性研究 报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方 案、投资估算及资金筹措、 财务分析、环境影响分析、 社会影响分析、 结论与建议等。 12.2 主要编制依据 大悟金色华府国际酒店项目 第 2 页，共 96 页 1、大悟华成房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书； 2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规； 3、大悟县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要； 4、大悟县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、规划设计条件等； 5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数 (第三版 )及建设部有关设计规范、标准； 6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及大悟华成 房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。 1.3 可研报告主要结论 1.3.1 项目建设必要性 地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原， 107 国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。 优越的地理位置和不断改善的投资环境，使大悟县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向大悟，这对本来就比较薄弱 的大悟服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。 其必要性主要体现在： 大悟金色华府国际酒店项目 第 3 页，共 96 页 1、 项目的实施 是提升对外开放和经济发展的需要。 2、 项目的实施 有利于 大悟县整体 经济 目标的实现 。 3、 项目的实施是 提升大悟旅游服务设施和完善城市服务功能的需要 。 1.3.2 建设内容及规模 项目占地 21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度 50 米 12 层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。 总建筑面积 16300 ，其中：地上建筑面积 14720 ，地下建筑面积 1180 ，配套设施 400 。 1.3.3 工期安排 根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计 18 个月， 即 2010 年 4 月 2011 年10 月。 1.3.4 投资估算、资金来源及使用计划 1、投资估算 大悟金色华府国际酒店项目 总投资 10000 万元，其中：第一部分建筑工程费用为 2874 万元，第二部分 酒店设备及工、器具购安装费5184 万元，第三部分 其他费用为 1457.8 万元，预备费为 287.4 万元 ，建设期利息 117 万元，流动资金 79.8 万元 。按总建筑面 积 16300 平方米进行分摊，单方造价 6134.97 元 /平方米。 2、资金来源 项目总投资 10000 万元， 其中 业主自筹 7000 万元，银行贷款 3000大悟金色华府国际酒店项目 第 4 页，共 96 页 万元 。 1.3.5 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号 项目 数量 1 建设指标 1.1 地上总建筑面积（） 14720 1.2 地下总建筑面积（） 1180 1.3 配套设施（） 400 1.4 客房数（间） 110 1.5 停车位（辆） 70 1.6 建筑层数（层） 12 1.7 建筑高度（米） 50 2 经济指标 2.1 总投资（万元） 10000 2.1.1 第一部分工程建设费用（万元） 2874 2.1.2 第二部分酒店设备及工、器具购置安装费（万元） 5184 2.1.3 第三部分其他费用（万元） 1457.8 2.1.4 预备费（万元） 287.4 2.1.5 建设期利息 117 2.1.6 流动资金（万元） 79.8 2.2 利润指标 2.2.1 达产量收入（万元） 2680.9 2.2.2 达产量总利润（万元） 869.7 2.2.3 达产量净利润（万元） 652.3 2.2.4 总投资收益率（ %） 8.69 2.2.5 全部投资内部收益率 所得税前（ %） 24.32 所得税后（ %） 22.38 2.2.6 投资回收期 所得税前（年） 6.92 所得税后（年） 7.38 2.2.7 净现值 所得税前（万元） 4408.1 所得税后（万元） 2824.96 大悟金色华府国际酒店项目 第 5 页，共 96 页 1.3.6 结论与建议 该项目建成后将成为大悟县委县政府定点接待单位和会议中心，项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有 重要的意义。 项目建设符合大悟县城市总体规划、大悟县旅游产业规划，对于推动大悟县经济的发展有重要的作用，得到了大悟县各界的大力支持。 项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。大悟县旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。 项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前 24.32%，所得税后 22.38%；投资回收期：所得税前 6.92 年，所得税后 7.38 年；净现值：所得税前 4408.1 万元，所得税后 2824.96 万元。达产年利润总额： 869.7 万元；达产 年净利润： 652.3 万元；总投资收益率： 8.69%。项目各效益指标满足投资预期要求。 从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。 项目进行酒店建设，对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有大悟金色华府国际酒店项目 第 6 页，共 96 页 重要的意义。 项目建设条件具备 ，社会效益明显，是十分必要和可行的。 建议大悟县发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。 大悟金色华府国际酒店项目 第 7 页，共 96 页 第二章 项目建设的背景与必要性 2.1 项目建设的背景 2.2.1大悟县 2009年经济分析 从已公布的统计数据来看， 2009 年大悟国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在： 1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。 2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。 3、市场消费 繁荣，零售总额稳增。 4、社会消费品零售总额累计完成 446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平； 5、出口逐月回升，增速明显加快； 6、市场物价微升，职工居民收入有所增加； 7、财政金融保持稳定，存差略有扩大； 8、企业景气上升，信心指数提高。 2.2.2大悟县历年酒店经营情况分析 大悟金色华府国际酒店项目 第 8 页，共 96 页 大悟县历年宾馆酒店客房出租率59.00%56.00% 57.00%60.60%53.30%62.50%64.30% 64.10%73%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%平均入住率 59.00% 56.00% 57.00% 60.60% 53.30% 62.50% 64.30% 64.10% 73%99年 2000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1、从 2003 年低谷期开始，大悟县酒店的入住率逐年提升，在2007 年达到阶段性顶峰； 2、 2003 年大悟县酒店的入住率和 2002 年相比有较大 幅度的下降，其原因是受到 SARS的影响。 2.2.3大悟县 2010年酒店整体经济预测及分析 进入 2010 年，大悟酒店业市场持续向好， 1 4 月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”长假期间，大悟县酒店开房率更高达 85%以上。具体表现如下： 1、随着融入武汉城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐渐建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来大悟进行农业观光，客观上增加游客数量。 2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对 局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大悟金色华府国际酒店项目 第 9 页，共 96 页 大； 3、经过近几年的宣传，大悟县的旅游和酒店业在大悟县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。 2.2.4大悟县现有酒店经营状况分析 1、入住率分析 2007 年大悟县酒店的年入住率仍然达 64，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在 70 90之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅 游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。 2、酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过 4000 平方米，楼层基本上低于 10 层，尤其是投资性较强的星级酒店；而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到 10层。 3、酒店管理公司分析 星级酒店的管理企业分为三种情况： A、发展商自管 B、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的大悟县星级酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，大悟金色华府国际酒店项目 第 10 页，共 96 页 聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，一般采 用自管或聘请顾问的形式管理。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要 大悟是全国著名的革命老区和将军县，孕育了徐海东、刘华清、聂凤智等 100 多位共和国高级将领和领导人。周恩来、董必武、李先念、徐向前等党和国家领导人曾在大悟留下光辉的战斗足迹。大悟也是民国大总统黎元洪的故乡。每年中央、省、孝感市各级领导来大悟指导、调研工作的频率高，可大悟不能正常接待，还要绕道一百公里外的武汉、孝感食宿，客观上增加了工作成本，急需一个高规格的接待环境。 到目前为止，大悟县城还没有一家能提供 高水平接待能力的酒店，而其他县基本上每县城都拥有一家四星级以上大酒店。从其他县市的情况来看，兴建一家四星级以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。由于该项目是大悟县委县政府招商引进的重点项目，所以大悟县政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。 2.2.2项目的建设是促进大悟旅游业发展的需要 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴 随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，湖北 省大悟金色华府国际酒店项目 第 11 页，共 96 页 委、省政府在制定湖北省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的支柱产业，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。 大悟有着丰富的旅游资源，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给大悟旅游业的发展注入了强有力的生机，这为项目建设带来了良好的契机。 2.2.3 项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要 大悟是鄂北重 镇，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的客人前来旅游和投资，但是，大悟目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此， 随着 大悟经济 的不断发展 和城市地位的不断提升，建设一个能够体现大悟城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。金色华府国际酒店是 展示 大悟 形象的 重要 窗口， 其建设工程显得尤其重要。 2.2.4项目建设能促进大悟县经济和社会的发展 金色华府国际酒店的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好 的经济效益。同时金色华府国际酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。 大悟金色华府国际酒店项目 第 12 页，共 96 页 第 三 章 项目区域概况 3.1 大悟县概况 3.1.1 地理位置与区域范围 大悟县位于湖北省东北部，大别山西端，环水上游，东临红安，南接黄陂、孝昌，西连广水，北望河南省的信阳、罗山、新县。县域南北长 48.8km，东西宽 42.2km，面积 1986km2。低山丘陵约占总面积的 88%。溪涧、河流交错穿插，地形较为复杂，地形特征大 体上是“八山半水分半田”，是国家级贫困县。县城二郎店位于县城西部，南距省会武汉 151 公里，西南距孝感市政府驻地 95 公里。大悟县现辖 17个乡镇， 359个村， 15万农户， 63万人。 3.1.2 气候条件 大悟县属北亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛、光照充足、无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。大风日数是全省最多地区，八级以上的大风平均每年 25.6天。风向 6-7 月偏南风最多。其余各月为偏北风，以东北风向最多，频率为 24%。 (1)气温 多年平均气温 15.9 16.1 极端最高气温 43.1 （ 1959年 8月 23 日） 极端最低气温 -16.5 （ 1977年 1月 30 日） (2)降水 多年平均降雨量 1113.7 大悟金色华府国际酒店项目 第 13 页，共 96 页 多年平均降雨日 103 天 (3)湿度 平均相对湿度 70% (4)雪 基本雪压 0.4KN/ 多年最大积雪深度 280 毫米 (5)风 风向： 全年主导风向为北 -北东风 夏季主导风向为东南风 冬季主导风向为北风 平均风速： 春季 3.0 m/s 夏季 2.8 m/s 秋季 2.4 m/s 冬季 2.7 m/s 基本风压： 0.3KN/ 3.1.3 基础设施条件 地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原， 107 国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。 3.1.4 经济发展概况 2008 年，大悟县生产总值 51.93 亿元，同比增长 14.9%，其中一、二、三产业增加值分别比上年增长 5.0%、 20.3%、 17.6%；财政收入大悟金色华府国际酒店项目 第 14 页，共 96 页 3.17亿元，同比增长 32.08%；全县固定资产投资完成 29.65 亿元，同比增长 50.97%；单位生产总值综合能耗比 2006 年底降低 4.6%。全县全部工业实现增加值 12.22亿元，比上年增长 18.6%；规模以上工业实现增加值 9.27亿元，比上年增长 30.4%。 3.2 总体规划概要 3.2.1 功能定位与总体发 概况展规划 2007年 11 月，武 汉理工大学设计研究院编制完成了大悟县城市总体规划 (修编 )2006 2020，确定大悟县城市性质为：大悟县城区是鄂北交通枢纽，重点发展交通物流和资源加工业的山水园林宜居城市。 近期发展规模： 规划期限 2006-2010 年 ,用地规模 11 平方公里 ,人口规模 11.5万人。 3.2.2 发展目标 1、用地布局规划 近期居住用地主要选择城北新区和城西南片区，均衡布局，建设新居住小区，配套中小学。疏散老城区人口，完善老城区改造。 新建县级体育中心，占地 10 公顷，在城北片区和火车站片区建设商业区。 置换和搬迁城区中心地 段污染、闲置和破产企业，重点建设城西片区工业园和火车站仓储物流区。 2、道路交通 大悟金色华府国际酒店项目 第 15 页，共 96 页 对外交通：近期建设孝感北站至广水站的快速公路，建设麻竹高速大悟境内戴湾至孝感北站一级公路，并延伸至大新，建设城区到火车站快速路、大新至广水市孝子店的京珠高速连接 107 国道加密线，适时建设宣化至红安七里坪的旅游公路。建设客运站。 城区交通：完成城北路网建设，启动快速路工程。建设一中人行景观桥。 规划建设停车场 8 处；新建生活性货物流通中心一处；新建火车站公交站场，占地 2.5公顷。 3、公共绿地 新建京珠高速入口带状公园，新建澴河滨 水绿带，新建黑河和城东南涵洞入口及联络线黑河边街头绿地，建设黑河和水厂及五桥三处拦水景观式橡皮坝。 4、电力电讯 新建大新 110kv变电站，新建工业园 110kv变电站。 新建火车站电信分局，新建工业园电信分局，占地均按 800-1000平方米预留控制。 新建数字电视工程，新建有线电视入户工程。新建火车站邮件处理中心，占地按 0.15-0.2公顷预留控制。新建火车站邮件转运中心，占地按 0.25公顷预留控制。 5、其它基础设施 新建污水处理厂及垃圾处理厂。 大悟金色华府国际酒店项目 第 16 页，共 96 页 第 四 章 需求分析 与建设 规模 4.1 需求分析 4.1.1大悟酒店业现状 1、从利好因素对大悟酒店业的支撑来看 随着武汉城市圈“两型”社会战略的实施和东部沿海产业向中部逐步转移，大悟作为承接产业转移的主要阵地，每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来大悟投资、考察，另外随着旅游资源的不断开发，也会有大批游客来大悟观光旅游，这些团体频频光顾大悟，将会给大悟的酒店带来的滚滚客源； 其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是大悟酒店业得以蓬勃发展的原因之一； 另外，大悟地处京珠、麻竹高速的交汇点，地理条件相当优越。相对于孝感、河 南信阳而言，同等级的酒店在大悟其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量消费者。 正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于大悟酒店行业。 2、从酒店经营状况来看 从经营的角度来看，大悟 酒店 市场收入中，会务、 客房、餐饮和娱乐 四 大 收入 ， 特别是娱乐业，它已成为大悟一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了大悟一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。 3、从酒店竞争能力来看 大悟金色华府国际酒店项目 第 17 页，共 96 页 大悟现有酒店规划相对落后。大悟酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美 誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。 这是由大悟酒店业的发展历史所决定的：一方面，大悟酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，大悟酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了大悟酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没出现。 4.1.2大悟酒店消费者研究 经过详细的调查，就大悟范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利： 1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路 ）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动； 2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等； 3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要 -健身、游泳、桑拿、 KTV、美体、球类等等； 4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈； 大悟金色华府国际酒店项目 第 18 页，共 96 页 5、大悟商务酒店逆黄金周现象特别明显。大悟拥有 众多 的 企业 ，这些企业的 老板、高级 管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分 ， 因此 大悟 的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务 都很多 。 但是在黄金周，由于大悟旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了大悟酒店业务逆黄金周的现象。 6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是 5 分钟车程，次级商圈为 5 分钟车程，三级商圈半小时车程。 度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同： 1、从自然条件来说，度假酒店最好位于山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点； 2、度假酒店 因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要； 3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如球类运动、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要； 4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议； 5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底 蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。 4.1.3大悟酒店消费者特征 ： 大悟金色华府国际酒店项目 第 19 页，共 96 页 调查表明： 1、从职业角度看，大悟酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的 65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者； 酒店消费者职业分布图1 1 .4 3 %8 .0 0 %8 .5 7 %3 8 .8 6 %8 .0 0 %4 .0 0 %1 1 .4 3 %0 .0 0 % 1 0 .0 0 % 2 0 .0 0 % 3 0 .0 0 % 4 0 .0 0 % 5 0 .0 0 %中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他2、从籍贯角度看，大悟酒店消费者主要是来自豫浙 一带以及本省的武汉、孝感、黄冈一带，另外还有一部分是来自长三角的客人。这些客户很多是因为自己在大悟拥有投资，或者是作为母公司派到大悟的高级管理人员；而来自长三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来大悟作商务逗留的；而且近年来受大悟酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为大悟酒店消费市场一支不可忽视的力量。 3、从入住酒店的时间上看，来自海外和长三角的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；省内客户因为是长驻大悟，一般在大悟都拥有自己固定的住大悟金色华府国际酒店项目 第 20 页，共 96 页 所，他们去酒店消费时往往 在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高； 4、从消费偏好来看，一般来说，来自海外和长三角客户更注重保健、休闲、安全与保密（水疗、游泳、书吧），另外，因为体格的缘故，他们对房间的空间要求比较多一些；本省客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、 KTV、酒吧）以及相关服务； 5、另外，平均来讲，大悟酒店所接待的业务中，有 20%左右的业务为省市政府部门的会议、考察、度假、旅游，大悟本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会； 6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据 50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育； 5 . 1 4 %1 4 . 2 9 %2 2 . 2 9 %3 0 . 8 6 %1 3 . 1 4 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %初中 大专 研究生及以上酒店消费者文化程度分布图7、从收入角度来看，大悟酒店消费者特征比较独特：低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少； 大悟金色华府国际酒店项目 第 21 页，共 96 页 4 1 . 0 3 %3 2 . 0 5 %2 3 . 0 8 %2 . 5 6 % 1 . 2 8 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %0 - 1 万 1 - 5 万 5 - 1 0 万 1 0 - 2 0 万 20 万以上消费者收入分布图4.1.4项目档次定位 ： 项目定位：白金四星级 1、到目前为止，大悟周围县区基本上都拥有本地的四星级大酒店，大悟属于“中部塌陷”地区，兴建一座四 星级大酒店能弥补这个缺憾； 2、如果兴建一座四星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他县区消费的客人留在大悟，为大悟创造价值；如果兴建一座低于四星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围县区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本县酒店市场的竞争； 4.2 建设内容及规模 项目占地 21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度 50 米 12 层，并在