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房地产专业术语解释 (1)（更新时间： 2006-2-28 文章录入： admin）1 、商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的为外销商品房和内销商品房两种。2 、外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外台）的企业，其他组织和个人。3 、内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居4 、复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米），复式住宅的下层供进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。5 、跃层式住宅跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 6 、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构积。 7 、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为 一手 ，第二次交易则为 二手 。北京的已购公房和经济适用房上了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。8 、产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 9 、房地产产权？答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和10 、按揭按揭是英文 mortgage （抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 11 、住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按 统一管理 的原则管理住房公积金。（3）按 专项使用住房公积金。12 、印花税印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的据，税率为万分之五。13 、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为 3%5% 。14 、个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。15 、个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。 16 、房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基般在 2.2 米以上的永久性场所。 17 、商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。18 、房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后有。 19 、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。20 、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于种。21 、微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解职工住房困难和社会住房特困户的房屋。22 、解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。23 、再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 24 、廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 25 、花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。26 、公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。27 、安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、 1% 3% 的管理费、贷款利息和税金等28 、经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。29 、住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 30 、成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。31 、非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。32 、公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。33 、商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服 34 、国有房产是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国产、自管产、军产三种。 35 、自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 36 、集体所有房产是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 37 、私有 ( 自有 ) 房产是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。 38 、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在品房时应签预售合同。39 、有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完使用权和有限的处分权、收益权。40 、钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。41 、钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。42 、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土43 、混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是柱是用钢筋混凝土建造。44 、砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。45 、房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪 0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m m ）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔屋面的楼梯间、水箱间不计层数。46 、地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在 2.2m 以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超 1/2 者。47 、半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3 ，且不超过 1/2 者。48 、假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于 1.7m ，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层间的局部层次。49 、搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。50 、低层住宅指一层至三层的住宅。51 、多层住宅指四层至六层的住宅。52 、中高层住宅指七层至十二层的住宅。 53 、高层住宅指十层及以上的住宅。54 、塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。55 、单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。56 、通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 57 、房屋使用面积答是指住宅中以户 ( 套 ) 为单位的分户 ( 套 ) 门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层 ( 夹层 ) 、阁楼、 ( 暗楼 ) 等面积。住宅使用面积按住宅平投影线计算。58 、成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。59 、房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部定。60 、房屋预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商面积依据。61 、房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，证、结算物业费及相关费用的最终依据。62 、房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。63 、商品房的销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。64 、共有建筑面积共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都建筑面积。65 、房屋施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。66 、房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。67 、房屋竣工面积是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的面积总和。68 、楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。69 、实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。70 、预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房71 、单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 72 、期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买品房预售合同。73现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品后，立即可以办理入住并取得产权证。 74 、商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；商品房的均价是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。75 、复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。76 、跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。77 、水景商品房是指依水而建的房屋。78 、TOWNHOUSE正确的译法为城区住宅（也叫联排别墅），系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 79 、灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。80 、商住住宅是 soho （居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。81 、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。82 、外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然窗台较低甚至为落地窗。83 、中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 中空玻璃 ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封大大提高。84 、基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。85 、均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销 86 、七通一平是指土地 ( 生地 ) 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨水、污水、电力、暖气、电信、道路通以及场地平整的条件，以进场后迅速开发建设。87 、三通一平是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。 88 、商品房“五证”房地产商在预售商品房时应具备 国有土地使用证、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程开工证 、 ，简称“五证”。其中 国有土地使用证售许可证 和 商品房预售许可证 分别 由国土资源部门和房屋管理局核发； 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 由规划部门核发； 开工证 由建设行政主管部门核发。89 、酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布的服务，让人有宾至如归的感觉。 90 、智能家居布线系统（RUN）是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电 ( 电话频、 BA) 地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。91 、房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。92 、营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。93 、房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。94 、营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。95 、印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。96 、个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。97 、纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳98 、房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。99 、房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 100、土地收益金 ( 土地增值费 ) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入向财政部门缴纳的价款。 101、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。102、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。103、土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地务机关征收的一种税赋。104、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道项费用 ( 万元 /ha) 。105、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管工程建设投资及必要的管理费用 ( 元 /m2) 。 106、房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法归属关系的行为。107、总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。108、初始登记指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。109、转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有110、变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记（房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形）。111、他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。112 、注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。113、房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。 民法通则 规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这的四项基本内容。114、房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。115、房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。116、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保 房屋所有权证 、 房屋共有权证 、 房屋他项权证 或者 房地产权证 、 房地产共有权证 、 房地产他项权证 。117、所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。118、共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是 房屋所有权证 明共有房屋的归属。119、他项权证指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。120、宅基地证农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发 集体土地使用证 。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。 121、房屋部分产权职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给 房屋所有权证 ，产别为“私产（部分产权）”，注的标准价房，总价款：鬃元，售房单位：鬃鬃，产权比例为：鬃（个人），鬃（单位）。”122、强制拆迁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的 , 由市人民政府责成有关部门实施强制拆迁 , 或者由房屋拆申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁之前 , 拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项 , 向公证机关办理证据保全。123、拆迁把经城市规划、土地管理机关批准 , 将原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除或其他防碍项目实施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。124、拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织附属物的单位。125、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。126、房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照 城市房屋拆迁管理条例 的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行以实行房屋产权调换。127、问：货币补偿基准价答：被拆迁房屋的货币补偿基准价 , 是指由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建的平均单价确定 , 报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。128、房产折旧指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的年限分配。其公式如下：房产每年折旧额 = 房产原值（计价时的净值） 残余价值 + 清理费用 / 房产预计使用年限（尚能使用129、房屋耐用年限通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限 100 以上适用于高层建筑。二级耐久年限 50 100 年适用于一般性建筑。三级耐久年限 25 50 年适用于次要的建筑。四级耐久年限 15 年以下建筑。130、房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。131、保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。 132、共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设备使用的房屋等。 133、商品房维修基金是指按建设部 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 ( 建住房 1998213 号 ) 的规定，新建商品住宅 ( 包括经济后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。134、公共维修基金额是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。135、住宅共用部位共用设施设备维修基金 ( 简称维修基金 ) 是指按建设部 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 ( 建住房 1998213 号 ) 的规定，商品住房售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用修和更新改造。 136、居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间。137、卧室供居住者睡眠、休息的空间。138、起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。139、厨房供居住者进行炊事活动的空间。 140、卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。141、使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 142、套型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。143、层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在 1987 年发布的 住宅建筑模数协调标准 中混结构住宅建筑层高采用的参数为： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。144、室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度板厚度的差叫“净高”。145、住宅开间住宅的开间就是住宅的宽度。在 1987 年颁布的 住宅建筑模数协调标准 中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、 2.4 米、 2.7 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 152 问：住宅进深答：146、住宅进深住宅进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的 住宅建筑模数协调标准 中，明确规定了砖混结构住宅建筑的 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通深不宜过长。 147、平台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。148、露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋台。149、过道住宅套内使用的水平交通空间。150、壁橱住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 151、壁龛利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 152、吊柜住宅套内上部的贮藏空间。153、走廊住宅套外使用的水平交通空间。154、架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 155、阁楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。156、骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。157、单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、158、幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 159、廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。160、柱廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 161、檐廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。162、挑廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。163、通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，答：架空通廊。164、门廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。165、阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施 , 供居住者进行室外活动、晾间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳166、封闭阳台原设计及竣工后均为封闭的。167、非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。168、凹阳台凹进楼层外墙（柱）体的阳台。169、凸阳台挑出楼层外墙（柱）体的阳台。170、底阳台房屋一层的阳台。171、挑阳台房屋二层（含二层）以上的阳台172、房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示负数表示；房屋层高在 2.20 米（含）以上的计算层数。173、房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20 米（含）以上的，计算地上层数。174、房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在 2.20 米（含）以上的地下室的层数。175自然层一般指楼层高度在 2.28 米以上的标准层次及在 2.70 米以上的住宅。 176、技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。177、附属层 ( 夹层 )指介于自然层之间的夹层。178、避难层高层建筑中用作消防避难的楼层。179、自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。 180、中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。181、标准层平面布置相同的住宅楼层。182、结构 ( 设备 ) 转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行换，则该楼层称为结构（设备）转换层。183、建筑容积率 ( 建筑面积毛密度 )是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 (m2/ha) 或以总建筑面积 ( 万 m2) 与居住区用地 ( 万 m2) 的比值表示。附在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。184、建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 (%) 。185、绿化率绿地率 , 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 (%) 。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设路绿地 ( 即道路红线内的绿地 ) ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。186、户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅重。 187、面积误差比面积误差比 = （产权登记面积合同约定面积） 100% 合同约定面积 188、住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 ( 层 ) 。 189、高层住宅 ( 大于等于 11 层 ) 比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 (%) 。190、小高层住宅 (7 10 层 ) 比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率 (%) 。191、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 192、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 ( 含宅间绿地和宅间小路等 ) 的总称。 193、公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面面积之和公用建筑面积分摊系数 194、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 195、居住区 ( 级 ) 道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。196、小区 ( 级 ) 路一般用以划分组团的道路。 205 问：组团 ( 级 ) 路答：上接小区路、下连宅间小路的道路。 206 问：宅间小路答：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 207 问：公共绿地答：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其绿地等。 208 问：配建设施答：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 209 问：其它用地答：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建等。 210 问：道路红线答：城市道路 ( 含居住区级道路 ) 用地的规划控制线。 212 问：公共服务设施用地答：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 213 问：市政公用设施用地答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。 214 问：楼宇按揭答：即楼房抵押货款，是房地产信贷中的一种抵押担保方式，楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定，约定付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保，在履行债务时，银行有权处分抵押物并民事法律行为。 215 问：银行按揭答：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由 1 年到 30 年不等。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段216 问：智能化大厦答：又称 智能型大厦 是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦筑，即：建筑设备自动化系统（ BAS ），办公自动化系统（ OAS ）通信自动化系统（ CAS ），其中 BAS 中应包含 FAS 和 SAS 两大系智能化大厦为 5A 建筑的，即消防自动化系统 FAS ） , 保安自动化系统（ SAS ）。 217 问：物业管理答：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。 219 问：物业管理服务费答：物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提生活相关的服务所收取的费用。 220 问：公用建筑面积答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 221 问：房屋的建筑面积答：建筑面积也称 建筑展开面积 ，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标们的建筑面积。 222 问：土地使用年期答：凡与规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 223 问：何谓 双景住宅 答：双景住宅 - 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓 借外景造内景 。 225 问：何为标准绿色住宅 答：绿色住宅是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理 226 问：中水处理答：是个老百姓听起来还有些陌生的词，中水就是指循环再利用的水。其实中水处理离我们的生活并不遥远，许多家庭都洗菜的水收集起来，用于冲厕所和拖地板，其实这就是最原始、最简单的中水处理办法。227 问：什么是住宅的进深和开间？答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢