菏泽中华广场房地产项目可行性研究报告

菏泽“中华广场”房地产项目可行性报告菏泽市澳泽房地产发展有限公司1前 言近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资 134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、房地产市 积极 。菏泽市坚持 发展房地产业 为 ，推动 发展的重 来 ，在加快住房 建设、 市 住、促进房地产业 快发展 方面 大 工 ， 成。进21以来，为 加快菏泽城市建设， 的 住 ，菏泽的房地产开发业currency1 大的“。菏泽市泽房地产发展fifl ，”菏泽市 以，中 以、大 以、高平 建设 住、业建设高 住 ，” “中 ” 。建设基地 以 步方 ， ”， 行 下。2第一章 总论第一节 项目概况一、 菏泽市泽房地产发展fifl “中 ” 建设、建设地 地 位 菏泽市 以，中 以、大 以、高平 ， 地面积6，地位 ， ， 建设 住 的 选 。、 位 菏泽市泽房地产发展fifl 业fi fl fl 战略以房地产为 ， 力 多元化发展，为社会currency1“。宸宇人锻炼成社会 之人。fl 精神忠诚、敬业、超 、“。fl 信誉fl 着“以信兴 、诚信为 ”的 验念，与设计、勘察、监、 工、材料供应 建立一个互惠互利、双赢发展的合 局面，“思顾客之 、供顾客之求、知顾客之需”的服务宗旨，为大业主建造一3个个温馨、舒适的家。四、建设概 中 以高度”影响力为念，注重细节，力求尽 尽，拟打造菏泽核心住 最大 模的高精品 第一盘，以高 态、高品质、高发展为 的”位， 地6， 建筑面积8平方米，住宅建筑面积72平方米，地下建筑面积8平方米（其中储藏间2平方米、停车 6平方米）。容积率3.，绿化率35%，建筑密度2.85%。第二节 可行性研究的依据和范围一、 依1、中 人 共和国国 和社会发展第十一个五年 划纲 2、菏泽市城市 划（2322）3、投资 行 指南4、房地产开发 评价方法5、建设 位提供的其他资料、范围提currency1的背景建设的必 建设 与 地4建设 模 方 护、节能 卫 安全 组织管实 进度投资估算 资金筹 效益分析第三节 可行性研究结论中 建设 建筑面积8万平方米。该投资 额118万元。测算，投资回收期2.19年（税含建设期），净现值4425.75万元， 行 期2.59年， 分析 强的 能力，该 行， 合， 一”投资价值, 菏泽市 的 住 开发。5第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、菏泽市 概 1、市 菏泽位 省南 ， 114 48 116 24 ， 34 39 35 52 。与 市 ，南、与苏、豫、皖省 。南最 157fl，最 14fl ，面积12228 62平方fl ，与苏、豫、皖省 ， 一 和一个省 开发 ，158个（办处），人875万，面积12238.6平方fl 。菏泽currency1人，产“。菏泽 温fi 大fl ，四fi分，fi。 积平，地平”， ， ， 质产品的 。已成为全国 的品 、 、 产基地。地下藏“，主 、 、地和 。开发 ，利 景 。 的 来， 着 资 的开发利 ，菏泽 成为 模 观的产品加工 中心、中地 中心和资中心。2、 化菏泽 ， 化 。 国 最 的位 、 动在一地 。 的菏泽，交 利， ， ，6 其流， 度成为中地 的 、 化中心。界范， ， 来” ，遂成 ，发 大财，被 人尊奉为“ 朱fl”。军家孙膑、思 家庄周、学家汜胜之、 学家刘晏、梁 英雄宋江 大批圣贤，都currency1 在 神奇的地 。至今 内仍 留着王墓、陈王台、百狮坊、范湖、秦王避暑洞、孙膑旅游城 1多处 胜 迹。3、产资 菏泽自 资 “。 温大fl ，四fi分 ，fi。无霜期年平均213 ，年均日照时 2579时，太阳辐射 122卡/平方厘米，年均降 87.6亿立方米，地下 利 3.6亿立方米， 428亿立方米，足的 资 独 。 积平，地平”， ， ，一望无垠。地下藏主 、 。炭蕴藏面积4多平方fl ， 地质储 249亿吨，国家已投资建。菏泽、 、 、郓城、” 、鄄城、曹 地下，国内 多的锶、含碘 。 省、国家鉴”批准的已4处，探 采资 227万立方米/日。开发 ，利 景 。4、之菏泽 中国的之，也 全界面积最大、品种最多的 产基地、科基地、currency1基地和观赏基地。全 现栽面积3万余， 大色 ，十大花，6多个品种，行销京、 津、 海、州、厦门、安、圳、青岛 1多个大中城市，currency1日 、法国、国、加拿大 2多个国家和地 。菏泽花大色艳香浓，在 次国际和全国花卉评选 动中7均获第一。每逢谷时节，万竞 开放，香飘十 ，艳照 际，堪方奇观。 届国际花会，均引来众多中外宾客，给菏泽来无fi机。、提currency1的背景菏泽市 为鲁南地 的重 中心城市之一，近年来国 持 快速增 的头，城面貌发 大的变化，综合 实力 增强。按照菏泽市第十一个五年计划纲 的 求，在全面完成“十五”计划的基础 ，再 年努力， 21年基 实现工业化，综合 竞争力和产业 增强，成为 省重 的能 基地、国家重 的产品currency1基地、鲁苏豫皖交界处的 流 中心。在此基础 ，再 2年左右的努力，全市基 实现现 化， 菏泽建设成为以 旅游和 高新 为 的业基础 、工业 合、 旅游 、 currency1人的 中心城市。为 响应菏泽市政府 兴城战略，实现菏泽 超 、高速度、 发展。菏泽市泽房地产发展fifl 以市 需求为currency1发 ， 多方”菏泽市 以，中 以、大 以、高平 建设 住、业为一 的“中 ”住宅 。”位为高 住 ，设计 现 局新 、功能合、造价、 态、节能、 和安全的念，全 为24至33的高建筑，设计 ，舒适， 种 ，面积 间 9平方米 16平方米， 为 至四 分的 台花 ， 设计 8合，南 、多面采 、 观景，人 化设计27度 超大观景阳台。在外观设计 ，采 的现 ， 宇 分 ，大方，外立面采 高和料 合的方 ， currency1一个 质currency1的立 视效“，建筑无 外观都 设计的精心设计和 。建设注重人的间 currency1和行为需 ，fi分fl 人的 、工、需 ，着力造人 化的 舒适的工 间。突currency1 ， 现地色，景观视设计强舒展”，给人以视 的神currency1和心的舒适currency1。 在 背景下提currency1来的。第二节 项目建设的必要性一、合国家 的产业政 求和地方发展 划25年122日， 国务批准，国家发展 委会 产业 （25年 ），该 “国家住宅范工 建设”为 发展的产业。开放以来， 国住宅建设 “安 ” “实 ”步进 “质 ”的发展。人 住宅的需求已 的“ ” “适 ”的 住宅，发展 足人 的日益增 的质 化需求的“功能 ”的新时期。建设 提currency1近 年的建设工 的主 务之一 大力发展节能省地住宅建筑。 建立 准 和 指 ， ”节能省地住9宅的产业政 和 政 ，加强 科学 的和科 成“的推，加快推进住宅产业化。住宅与房地产业持 快速发展，已 成为国 的 产业，促进 社会发展的重 日益突currency1， 政府的 注。菏泽市国 和社会发展第十一个五年计划纲 中 指currency1，积极发展住宅与房地产业。住宅产品的竞争已 位竞争、价 竞争 竞争、品竞争，建设高品位的住宅已成为 发展地市 来住宅建设的发展方 。此，菏泽市泽房地产发展fifl fi分利 此的 位 ，进行业和住宅开发建设，加快 城建设为菏泽市 提供一 、舒适的 住 。加快 城 造进 ，促进 快速发展，合国家 产业政 和地方发展 划。、利 进一步化新城，完 城市功能菏泽 ， 化 蕴 ， 曹州， 国 的之、之、之和 之。菏泽市下 、曹 、” 、成、 、 、郓城、鄄城、 一 和一个省 开发 ，菏泽位 海发 地 与中 地 的 地， 海 ， 中 地， 位 ，交 十分 利。 开放以来，菏泽市国 和社会 业持 、快速、 发展，业兴发 ， 菏泽市 城 已 来 适应现城市快速发展的需 ， 城面貌 。该建设地基础设 全， 。的实 进一步加快菏泽 城 造步伐，完10 周围 ，化菏泽新城 重 的 ，也 之都，提升城市开放功能的重 。、合国家 发展政 国 currency1现 方 方 变的大背景下，住宅建设为成新的 增 的重 方 ， 住房建设已成为国家 大内需、动 发展和 力的重 之一。 住宅消费，发展住宅建设 仅 以缓解、 的 住 ，而且 以动 十个 行业的发展，为社会提供大 的就业机会；促进国 的进一步发展。的建设一方面 现 社会的进步， 平的提高，时 以 城 住 ，促进社 快速 发展，也 节 城市 地的重 举 。在资金投方面，面临国家加大 城 造投力度，市政基础建设和基 造进行重 建设的良 机遇，一 产currency1能力强， 动效应的城市建设会 政府和 门的重视，使其迅速 以实 ，以促进 增 ，动城市发展。此， 的建设，无 政 导 ， 投产currency1能力均 极强的实 价值， 政府率先 持的建设之一。四、菏泽市城市发展和城市化建设的需 城市化 一个 现 化发展 平的一个重 准，也 城市建设尤其 房地产建设产 远影响的重 素。 住宅 城市化建设的主 内容之一，其发展的动力，一方面来自城市 模的 大和人自 增 住房 的直 需求；另一方面 着 的 发展和人 平的11 提高，城市 住房 住 的 求和愿望日益增强。为提高住宅 更新换 ，加快住宅建设， 大内需，拉动国 增 ，此的建设实 ，客观 合城市 划的 求和市 住的需求。 以效的提升菏泽人的容积率， 加快城市化进 ，力争21年 中城市行的发展需 。之， 的建设 以效的缓解菏泽高住房现状 足的局面，步 高中低比例失衡的住宅 ，提高 的 品位，进而加快城市建设步伐，促进城市发展。第三章 市场分析和建设规模第一节 全国房地产状况今年以来，在 刺激政 多种素的影响下， 国房地产市 提 束而急剧升温，currency1现 投资和价 回升、成交 大幅增加、资金来fi裕 新 、新变化。 发展趋来看，尽管 国房地产市 比 大， 宏观 景 升、 收增加、流动 fi裕和消费 升 素 使21年房地产投资 继 持 快增 ，房价 下跌的 能 大。下一，应按照 压、 待的 ， 次 业需求，护次 需求和抑 投资投机需求，促进房地产市 ”发展 12为下一 ”房地产 政 的基 方针。 一、 国房地产现状1、29年房地产市 急剧升温 在国家 刺激政 尤其 松的币政 和 膨胀预期 素的影响下，今年 国房地产市 表现远 预期，currency1现 投资加快、销售增加、价 快速 涨和资金来 fi裕 新 。投资增 fi加快，回升头 预期在市 回、销售增加 素的动下，今年以来 国房地产开发投资增 fi加快。fi度，房地产开发投资255亿元，比增 17.7%，增幅分 比 半年、一fi度提高 7.8、13.6个百分 ；其中，品住宅投资17582亿元，比增13.4%，比 半年、一fi度分 提高 6.3、1.2个百分 。测算表 ，9份当，房地产开发投资增速 37%，高currency18份2个百分 ， 第个高 期城 ”资产投资增速。此业界预测今年房地产投资增在1%以内甚至currency1现负增 ，来看今年fi度增速已 17.7%，全年增速预计在2%左右，远远 预期。 销售增加大需求中释放，市 销售猛增。进29年， 着市 的迅速升温，房地产销售大幅增加，currency1现 近年来所 的“井喷 ”行 。fi度，全国品房销售面积5.84亿平方米，比增幅 44.8%，创自1998年房 以来 期最高 平。其中品住宅销售面积增 46.4%；办fl 销售面积增 23.5%；业业 房销售面积增 3.6%。品房销售 额 27532亿元，比增 73.4%，而去年期 13下降 15%。分地 来看，28年市 幅度 大的地 销售增 也更快。 着 市的步回，京、 海、浙江 地 成交 持 回升。1 9份，京市销售面积和销售金额比增 均在1%以 ，江苏、浙江、福建、 主 地 销售面积和销售额增幅都在5%以 。 价 涨在成交 放大的时，房价也持 涨，比涨幅负 正， 比 7个正增 。9份，全国7个大中城市房屋销售价 比 涨2.8%，涨幅比8份 大.8个百分 ， 自年 以来，房屋销售价 第3个比 涨； 比 涨.7%， 比 7个正增 。分地 看，9份全国7个大中城市房价比 涨的城市57个，比6份增加 26个，其中涨幅最大的5个城市 圳11.1%、温州8.2%、金 7.7%、 川6.1%、 波4.9%；价 下降的城市13个，比 半年减少31个，其中降幅最大的5个城市 家庄下降3.7%、吉 下降3.3%、岳阳下降3%、唐 下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期京、 海 一城市房价涨幅所放缓， 、 川、 津、南昌 、城市房价却在加速 涨，表 国房地产市 的涨价潮正在 一城市 省会城市、中城市 、城市蔓延。 资金来 fi裕国内 和个人按揭 增 加快 。币政松、销售 增加和直 融资增加大素的影响，今年以来房地产开发投资资金来 fi裕，增 快，效缓解 开发资金 张的局面。fi度，房地产开发业 年资金来 38991亿元，比增 38.8%，14增速比 半年提高 15.2个百分 ，比去年期提高 28.2个百分 。尤其值 注的 ，国内 和个人按揭 增 加快，资金来 的比重 提高。fi度国内 增速 47.2%，比加快 近4个百分，资金来 的比重 21%，比提高 2个百分 ；个人按揭 增速 17.7%，去年期 下降14.9%，资金来 比重为13.7%，比提高 6.6个百分 。 供给回升 工面积增速止跌回升，新开工面积强力弹 。fi度，全国房地产开发业房屋 工面积27.75亿平方米，比增 15.4%，增幅比 半年提高2.7个百分 ， 今年以来 工面积增速 4个实现正增 。房屋新开工面积7.32亿平方米，比下降.4%，降幅比1 8缩5.5个百分 。 工面积增速持 回升，新开工面积降幅收窄，表 着房地产市 的“ 价 升”和去库 化进 的加快，开发的市 信心正在渐 ，业 大投资的 愿正在 增强。 国房景指 持 走高9份，全国房地产开发景指 （ “国房景指 ”）为11.8，比8份提高1. ，比6份提高4.5， 今年以来 第2个 持在1以 。 分指 看房地产开发投资分指 为1.1，比8份提高2.26 ； 年资金来 分指为17.75，比8份提高1.93 ；地开发面积分指 为93.93，比8份提高.68 ；品房 面积分指 为9.32，比8份提高1.1 ；房屋 工面积分指 为99.6，比8份提高4.11 。2、多种素促进房地产市 逆 扬 15 松的币政 直 房地产 的资金密行业，资金松 房地产运行” 影响。今年以来，为应国际金融危机、促进住房消费，在适度 松的币政 下 行信 大幅增加，时currency1台 降低 付 比例、 利率 惠、减免交易 节税费 一 惠政 ，效刺激 住房消费。供给方面，适度 松的币政 为开发提供 fi裕的资金，缓解 开发资金 张的局面；需求方面， 次下 利率，降低购房付 比例，导 包括自住和投资投机在内的市 需求被时放大。在供给弹 甚至所减少的 下，期积压的市 需求 中释放， 而引 房价的大幅 涨。 胀预期 间 诱基 界 国 市 注大 流动 引 严重的 膨胀的担忧，加 国内外 触 回升头 预期，投资者 来 膨胀的预期 来 强烈，尤其 高收其资产 值增值的需求 增大，在 景、金融市 发展缓慢、投资渠道fi的 下， 业 房成为 国高收者资产 值增值的选。“说今年一fi度，房地产市 需求 以自住和 需求为主的话，那么进fi度以来，投资和投机需求 成为市 需求主 和房价 涨的主力军。进fi度， 着币政 的动态微（收 套房 ），投资投机需求所抑 ，引 分城市（京、 海、圳）成交 的再度萎缩，currency1现“价升 滞”的局面。消费 升 重 基础 国际 验表 ， 着 收 平的提高，大 分国家消费 中基础 消费食品、衣着在消费 16currency1中所比重下降，发展 消费 住、 、 、交 在消费currency1中比重 升（ 下降）。28年 国人均 3266.8元，今年 国人均 超35元， 消费 的变动 ，和 来 年，住房和 车 国 消费 升的主力军。今年以来房市升温， 投资投机需求中释放而外，也 与 国 持 升，住房的消费需求 增加分 开的。 3、 国房地产市 再次的 能 无 行业发展周期来看， 价 平来看， 国房地产市 来的间和 能 依 在，甚至 比 大。 行业发展周期来看， 国 一轮房地产市 的 fi分的 在宏观 景 的四个（ 、苏、 和 ）， 增 和价之间依次“低增 、低价”、“高增 、低价”、“高增 、高价”、“低增 、高价”四种组合。实际 ，房地产行业也着 的 一 而 ，房地产市 的 以成交 的下降为先 ， 此时房价依 坚 ，currency1现所 “ 跌价升”； 着价 和成交 会双双下降，“ 价 跌”； 着价 的下跌，效需求 增加，成交 开 回升，进“ 升价低”； 最 着宏观 的 和成交 的持 增加，投机需求 ，进而 化为“ 价 升”。一个发展 另一所需时间主 房地产自 发展所处的和外 的变化。行业发展周期， 以 2年以来 国房地产发展 分为17个第一（2 22年）“ 升价低”。表2 ，一全国房价涨幅 ，年间房屋销售价 指 年均涨幅为2.%。住房 度 之累积的大 实需求 中释放，再加 价 涨幅 ，导 该市 成交 大幅增加（年均增幅2%以 ）。第（23 27年）“ 价 升”。 23年开 ， 景周期 升、筹办京 运 多种素影响，全国房屋销售持 增加（年均增幅24%左右）；与此时，全国房价也步快速 升 道，5年期间全国房屋销售价 指 年均涨幅超 7%。第（28年）“ 跌价升”。 着市 和投机 动的增加，全国房价继 增 ，升的高房价 大 分自住 购房者currency1市 ，加 28年半年国家宏观 的抑 和下半年全金融危机的，导 该市成交 急剧萎缩。28年全国房屋成交 下降近成，为1998年房 以来的年下降。行业发展 和国际 验，房地产市 周期一在3年以 ，而 国 28年开 的房市持 1年，“以房价 比负增 为 ， 轮仅持 7个时间（28年8 29年2）。进29年，国家 刺激政 尤其 币政 的影响，房地产市 提 束。 ， 一轮 国房地产市 的完全和 fi分的。房价高，间 大衡 房价高低的方法多， currency1价 法、房价收比和价 金比种方法来衡 国房价 平的高低。18“房价收比 高当住房 来 足自住 需求时， 房价高低的主 的实际购 能力， “房价收比”来表。合国人 中心在5多个国家的都城市进行 为，一套住房的合价 应在 年收的2至3，当超6时，大多 人就会无力购 ，市 就会currency1现fifl。测算，27年 国房价收比已高 7.81，京、 海、圳 一城市房价收均突破 11，京核心 更 221的高位， 高 京、 和温 国际 大城市。价 金比年提高，市 和 积 当房产 为投资需求时，”房价的重 素就 房屋金，国际 “价 金比”来表房价 平的高低。 的fi ， 采 国家计局fl 的品房销售价 指 和价 指 之比来表房价与金价的 变化。“比值大 1，说 价 金比 高，投机成分和市 增大；之，“比值 1， 说 价 金比 低，市 的投机成分和 在减少。表3 ，近年来， 国房地产市 “价 金比”持 大 1，23年全国为1.3，24 28年一直在1.4以 ，29年fi度也 1.4。价 金比持 高 1，说 近年来 着房价的 升， 国房地产市 的投机和 成分在 增大。 currency1 平来看， 国一城市房价已 近甚至超 发 国家28年，在国”加，一套面积2平方米的独 ，新房销售中间价为每套26.4万元，按此计算 价 924元/平方米；日 京市一套面积8平方米的fl 再加停车位售价 为3万日元，合人19 币192万元，每平方米 为2.4万元。观国内，京29年四 以内7%以 盘售价 2万元/平方米。fl 购 力平价、 国住房 7年的地使 ，再fl 国、日 的人均收超 国 十甚至十， 国京、 海和圳的一城市房价实际 已远远超发 国家。此， 行业发展周期 衡 房价的大指 来看，当 国房价 平 高，的间和 能都 在的，甚至 以说 比 大。 、21年房地产市 大幅的 能 大，尽管 国房地产市 再次的 能 大，的 时间和幅度主 政 尤其 币政 和宏观 走大素。 政 素来看， 着 回升态的 立、 膨胀压力的 增大，币政 收 ， 引 房地产市 ； 宏观 运行来看，国际金融危机最的时期已 去， 年 今年， 房地产市 促进 。 ，尽管 国房地产市 在的 能 ， 21年全国房市房价和成交 大幅下降的 能 大。“ currency1台新的 政 ， 年房价 会延 价 涨。 1、房地产开发投资增速 在15%左右21年全年房地产开发投资快增 ，房屋新开工面积负增 的 。先，今年以来房价 涨和销售回升 推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发资 金比例 降低行业融资门，增强开发的投资能力。第，房屋20销售的增加使房屋库 大大减少，fi的库 开发加快投资。第四，十大产业兴 划的currency1台 产业的投资 刺激 ，必 动业业 房投资 快增 。再加 政府 住房的建设力度 大，预计 年房地产开发投资 继 持 快增 ，全年增 15%左右。2、全国房价大幅下跌的 能 大 着币政 趋 ， 地 继收套房 政 ，投资和投机 需求 一” 度的抑 ， 年 分城市currency1现房价和成交 currency1现下降的 能。 看，宏观 景 升、 收增加、流动 松和消费 升 素的 ，年房价大幅下跌的 能 大。3、全国房地产市 主 中在一城市 仍采 “房价收比”来衡 实际房价的高低 其 度，测算全国34个省会城市和计划 市的房价收比。 “ （1）currency1大多 城市房价收比高。在 国大fl35个直 市、省会城市和计划 市中，房价收比低 6.1的 2个，高 6.1 81的地 12个， 81和11的地 也12个，高 11的9个。 （2）房价收比高的城市主 中在一城市和 发 城市。京、圳、州、 海 一城市和大 、厦门、 津、州 海发 城市，房价收比均超 11，大多 中 地 城市房价收比 低。（3）中 地 的一 城市房价收比也高，需引 注。地 的 州和安，南地 的成都、南 和 ，中 地 的南昌和太21 。、增加供给抑 需求促进房市 发展，尽管今年以来房市升温 内需和 增 发 积极 ， 房价高、 涨快也 利 行业发展和宏观 金融 ”。此， 来一时间 国房地产市 以“ ” 先，坚持增加供给和抑 合需求举， 次 业需求， 护次 需求和抑投资投机需求 为 ”下一房市政 的基 方针。1、坚持 压、 待， 需求采 政 当 国房地产市 消费 足和消费度 ，消费 足 指大中低收者的住房需求 的解，消费度 指 当比例的高收多套住房， 在多、住房资 。此，针 国房价 高和价 涨幅快的 ， 国房地产市 消费 足和消费度 的现， 来 国房地产 政 应 增加供给和抑 合需求 为政 的重中之重， 足自住 和 需求，抑 投资 和投机 需求，促进房地产市 ”发展。2、财政币政 多管 下抑 合需求严 行按揭 付比例政 ，中止年 currency1台的包括利率 惠、降低付 比例和减免交易节税 在内的房地产刺激政 。严 fi 信 资金 进房地产市 。着 回升和价进一步升高（ 3%），适时 利率。进一步加大外资进房地产市 的监管和fi 。 地 购房currency1台一”的政fi 。加快推currency1收业税政 ，抑 投资投机 需求。223、完 供给 ，进一步增加 住房建设尽管近年来国家加大住房建设步伐， 住房住房 供给的比重以 中低收家 的住房需求来看， 国 住房供应依 足，建设步伐依 缓慢。 来 年，国家应进一步加大 住房建设力度，增加市 效供给， 平抑房价、 足需求和促进房地产 ”发展的的。国大业进房地产市 ，争当“地王”， 推地价和房价进行政 fi 。第二节 菏泽市房地产现状及发展趋势分析近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。为 解中低收家 住房 ，市 共建设 适 住房 13个，76万平方米，8多 中低收家 进新 ， 步实现 “住所 ”。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、 房地产市 积极 。菏泽市坚持 发展房地产业 为，推动 发展的重 来 ，在加快住房 建设、 市 住 、促进房地产业 快发展 方面 大 工 ， 成。一、房地产业宏观政 分析231、政府宏观政 的指导在一” 度 刺激品房市 ， 房产市 发展。政府currency1台房 政 ， 消福利分房，个人购房 增，在大 度 刺激 品房市 迅猛发展。2、人城化， 大 市 消费需求， 着近年来城市基础设 建设的步完 ， 度的 ，使 人城化，城人大 增加，为品房消费市 增 新的主力军。3、 着人均收的增加，人 平的提高，市 消费能力步增强。4、 行按揭政 的currency1台， 大 实力 强的家 也步 购房者的行业，增加 市 的需求 。 投资与消费仍蕴藏着 大的增 力。近年来， 当一 分住 房和平房的 为 住 ， 以 换新，以换大，渐 求“ 者其屋” “ 者 其屋”发展。、菏泽市房地产业发展的现状菏泽市 2年 地建市以来， 快的发展，人 的平也 提高，菏泽市委、市政府也开 注重市政 划建设与 建设以 城市fifl。菏泽市房地产市 发展 “住宅fl化” “房 房”，再 现在的住宅“品市 化”， 一个 “fl分 ” “住宅品化”的 变 。在97年以，菏泽的房地产市 开 发展 现在的渐成， 一个快速发展的。现在菏泽市的地也已进 市 24化运 ， 此 着菏泽市住宅市 化的 来。菏泽市房地产市 现状主 表现在以下 个方面1、投资 模。菏泽市的房地产开发建设 步，投资 模和开发均。菏泽市现投放 市 的住房 足15万平方米。与城市 比， 看菏泽市开发投资的住宅 面积 少。2、品房供求 趋与合。 止，菏泽市建成在建高住宅 3%，现的住宅 7%都 品房住宅 。 为务 房，住 多。3、供求状 。菏泽市房产管局计资料 ，菏泽市住房需求 仍 大，其需求人主 以下 方面组成（1） 房换新房。菏泽市城 内房屋7%以 为平房、自建 房和 位房 房，住房主 以下 、 ，、设 ， 、管，、面积， 、房屋破 ， 、交 ， 、 套 。基 此， 房换新房的比例大，计每年以 换新的住房需求 为6万平方米。（2） 房。 计，每年新 房的需求 为2万平方米。（3） 进城 办业购房。 测算，需求 为2万平方米。（4） 着 产业的发展，新增就业人和来菏投资人购房需求为1万平方米。另外， 着城市化进 和 城 造的推进， 也必 会加 购25房人中去。此 供房的需求。、菏泽市住宅地产发展趋分析1、菏泽市房地产业仍 大的发展间。一个国家和地方的 处 快速发展时，必 房地产业来动，也 全面建设 社会提高 质 的必 之 。按照国际 行的算法，人均建筑面积3平方米之，人均 在8 15元之间 住宅和房地产业发展的高速时期。菏泽市 26年人均住房建筑面积仅2平方米左右，人均 近12元，正处 住宅和房地产业快速发展的，而 现在发展 全面建成 社会， 中 发 国家 平，按现在的 发展速度， 一 的时间，此，菏泽市房地产业 持 发展 力 当大。2、房地产消费市 需求增大。一 住 的 求增大 市 需求。国家提currency1全面建设 社会的 ， 住 就 基 均一套房、人均一间房、功能套、设 全， 住房 需 舒适 变。 资料 ，26年菏泽城 仅3%以 的城市家 3间3间以 的住房，大分 换购住房的需 。 城化 平的提高，来房地产的需求增加。 验表 ，城市化 度在3% 6%之间，房产市 进高速发展期。26年菏泽市的城市化 平 足3%，按照市委、市政府提currency1的“加速推进菏泽市工业化和城化进 ”的 划 求，必 使城人迅速增加，“21年菏泽城市化 平 4%，那么五年间 新增城26人2多万人，按届时人均建筑面积按3平方米计算，加之与其 的人就业fifl，需 新增住房面积6万平方米左右，菏泽市房产市 仍大的 力3、房地产开发 范化、品化方 发展。着房地产开发之间竞争的日趋激烈， 市 的合、重新，一 房地产开发业 渐 currency1市 ，多综合实力 强的房地产开发业 创造自成品，提高业自的管 平，建设高品质服务 提高自 竞争力，成为市 强者， 模 、品 来 成为业赢 竞争的 。四、菏泽业地产发展趋分析方 大 菏泽市“ 城 ”， 菏泽市业最 力的展 所。方 大 的 模、业魅力 其辐射范围都基 合适， 方 大 业态组合 为低端，门市店面零乱，基 一展的品专业店。菏泽 门计，菏泽市 的收 8% 流 市 ，消费能力大，此大的消费能力使 现的业设 更加捉襟肘。一方面 大 的业设 跟 消费能力，一方面 现 业态品种的低端化能 足消费时尚的变化。引进创新业态组合，创新圈模 ，创新房产销模 ，刺激消费市 的多需求 菏泽 业的崛 之 。“突破菏泽”发展战略为菏泽的发展注 力也提供 所 的发展机遇。菏泽 省 的城市，房地产市 范 步。此，着 个 的 ，菏泽城市建设必 新的进步和发展，27尤其 京九铁 、国花使座城市大放 彩，成为全国 界注之地。 着京九铁 开 多 高速fl 的 车，菏泽必 成为重 的交 枢纽。城市 划，政府房地产市 进行宏观 ，菏泽的房地产市 日趋 范和完 。此政府 城市的步伐一”会加快。 城的 造，政府的力度必”加大。在 来3 5年菏泽市 城的面貌 会发 翻 覆地的变化。 ，多 的 住 已 能 足人 日益增