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机器设备评估案例某钢铁厂线轧生产线设备评估 北方地区某钢铁厂，新建一条线材（钢筋）自动化轧制生产线。额定年产量012一0线材30万吨。该生产线由某钢铁设计院设计，钢铁厂自行组织实施。各种设备由工厂负责订货购置和委托施工。由于受资金及各种因素的影响，施工时间拖延较长。现拟通过合资，筹措资金，使其尽快正式投产。至评估基准日，已试轧产出合格产品。整个生产线正继续进行热调试。现要求通过资产评估，确定该生产线的现行价值。 整个生产线包括加热炉、轧线设备、分段飞剪、冷床、定尺设备、捆轧设备、自控设备，电器设备和起重运输设备、给排水系统、暖通系统等辅助设施组成。现将轧线设备的评估计算过程和有关情况介绍如下： （一）评估基准日 1997年4月30日。 （二）评估方法 重置成本法。 （三）轧线的设备组成及价值估算 详见表1 序号 设备名称 数量 单价 设备价格 评估说明1 自由托棍 1组 2万元/T 0.6万元 参考行业价格资料 2 拉料棍 1组 3万元/T 16.2万元 参考行业价格资料3 轧机 3台 3万元/T 372万元 查阅合同和发票4 直流电机 3台 25万元/T 76万元 向生产厂查询价格5 (略)18 小计 3460.35万元 （四）轧线设备的安装主要是委托专业施工单位负责实施，我们主要根据工程决算书进行评估（对决算所用定额按评估基准日标准作必要的调整） 轧机设备安装费 90万元 安装追加费用（二次） 54.1万元7.7万元 润滑站工艺配置 89万元 润滑站、液压站安装费 28万元 小计 2688万元 （五）间接费用 主要是设备投资期的利息和人员的劳务和管理费用。投资建设期我们选用正常的合理工期，以18个月计算。计息时间则以合理工期的一半计算（工厂实际施工时间，由于种种原因，比合理工期长很多）再加上管理费用等，我们以直接费用的12计加。 即：（3460.35万元268.8万元）x12% 4775万元 （六）设备成新率 以新设备评定为100%，直至评估基准日，尚处热调试阶段。 （七）生产线属国内较先进水平，并设定评估目的实现后可保持正常生产 故不计算功能性贬值和经济性贬值。 （八）评估值 346O.35万元十268.8万元477.5万元：4206.6万元 、 案例四某企业办公楼价格评估 （一）委托单位、 某企业。 （二）评估标的物 某企业办公楼。 。 （三）评估目的 为企业合并提供价值依据。 （四）评佑基准日 1996年6月15日。 （五）评估时间 1997年7月1O一19日。 （六）评估单位 某房地产评估事务所。 （七）评估人员（略） （，）评估原则及依据 （1）委托方提供的有关资料及数据； （2）评估人员现场勘察的资料和数据； （3）国家计委价格评估管理办法； （4）建设部建房（”2） 579号文件城市房地产市场估价管理暂行办法； （5）中国资产评估协会106年制定的资产评估操作规范意见（试行）； （6）房屋平面图；、 （7）某企业营业执照。 （九）评估方法及有关说明 （1）根据厂地特点，采用剩余法和市场比较法评估该宗土地。因现实中商品房买卖较多，故对办公楼用比较法和重置价格法进行评估。 （2）大配套费：1oo元平方米。 （3）利息率： 101。 （4）开发利润卒：10。 （十）评佑分析 1标的物概况 （1）厂地：某企业厂区用地位于城郊结合部。（2）办公楼：该楼位于主要交通干线上，系：995年新建钢筋混凝土结构办公楼。 2标的物背景分析 （i）厂地：位于某市北郊，紧邻公路，交通便利，邻近区正在建设：oo万平方米的住宅小区，北部生活区也在加紧建设，几年内该宗土地所处区域社会人文条件将有很大改观，土地价值会有较大提高。 （2）办公楼：所处区域不特别紊华，经过适度装修，作为企业的办公场所很合适。 （十一）评定估算 1厂地 方法一：根据该地区及邻近地区的规划和发展方向，采用剩余法求取土地价值。 公式：地价：楼价一建筑费一利息一利润一税贫 楼价：采用比较法，选取邻近地区商品房售价的一般水平并考虑交通等环境因素，依据房地产评估中最佳利用原则，预计该宗土地建造商品房楼价在18oo元平方米。 建筑费：删元平方米。其中单方工程造价： 486元平方米；大配套费：oo平方米；三大材料差价： 5O元平方米。 利息率： 10。 年开发利润： 10 容积率：建筑容积率（25。 预计建设期为1年。 预计房屋的出售：301在建完后可出售， 50叽半年后出售， 20叽一年后才能出售。总楼价：器、枪）榆。 ）赤） 4090909。且调（0。3干047十018） 38863636（）己） 总建筑费：（单方工程造价十大配套费十材料差价干利 息十利润）调建筑面积 ：（单方工程造价个大配套费十材料差价）瓦 （l利润率）调（l利润率）调建筑面积 ：（486 1oo 50）戊（1十10 x 301十50 调！5调10畅十210调20叽）调（1十 m叽）x25（x） ：2184 660（元） 地价：楼价一建筑尖 38863636一2181000 17017036（女己） 该公式中税费为商品房销售环节税贫，根据有关规定予以免征，故为0。 方法二：市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相比较而求出待估土地的价格。即对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正。期日修正。区位修正。地块用途修正等，最后形成该地块的价格。（1） 交易实例资料收集（见表5一6）。宋5一6 （2）计算修正（见表5一7）。 名5一7 以上三个比较案例与估价对象处于同一区位，且交易 日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即： （二116 2 235 2 161）告32 171（夕己习下文了到k） 总地价795x2 171 1 725 945（元） 综合以上两种方法得出总地价 （且7017m。6十色1725 945）手2 ： 1 713 824，3（元己） 2房屋 方法一：市场比较法 某企业办公楼面积3oo平方米，考虑到该房的实际状况并综合同类地区商品房售价，评估该房市场价格为25oo元平方米。总价值为75万元。 方法二：重置法 （1）重置价格标准。 根据该市19刃年10月1日起执行的房屋重置价格表，本估价房产为钢混，每平方米建筑面积重置价格为28oo元平方米。 （2）确定房屋成新卒。 根据现场勘察，该办公房重构件完好坚固，墙体无腐蚀、损坏，屋面不渗漏，地面完好，门窗完好无损、内外装饰完整，各种设备齐全。已使用年限8年，确定其成新率为85，残值卒为3叽。钢混结构房产耐用年限为50年，则其折余价值系数： （1一3呢）、辜：15，5畅、 房屋现值重置价格（1一折余价值系数） 调建筑面积 ：28m灭N。5畅瓦3m 708m（元） 综合以上两种方法得出房屋价值： （7so （xx）7oo gn）告2 729 9oo（夕己） （十二）估价结论 某企业厂区用地现时价值为171万元，办公用房现时价值为73万元，总价值为244万元（贰佰肆拾肆万肆仟元整）。 专家点评 对房地产进行评估要得出相对精确的结论，评估者必须对其造价构成因素进行全面分析并正确灵活地运用评估标准和方法。作出结论后，应注意搜集邻近地区或同一供需圈内类似地区的与评估房地产具有替代关系的交易房地产进行比较和修正，从而对评估结论进行检验。本例采用两种方法对办公楼价格进行评估、校验，使评估结论的准确性大大提高 案例二XYZ厂整体资产评估 一、鳖体资产评估原理和过程 整体资产评估是将XYZ厂作为一个整体，从收益：M巴出发，按特定的折现系数评估出其全部资产的公平小）、整体资产评估的作用有二：一是验算各单项资产评仆伯1否可靠，即评估尺度把握是否合理；二是确定无形资卜价值。元形资产是企业获取的全部收益中，由非有凡、广贡献的，超出正常部分的收益所对应的可确指和不可确抬生产要素的资产价值。 本次评估无形资产采用剩余法评估，用以收益法测算的企业整体资产的价值，减去以加和法得到的企业净资产（各单项有形资产的和与负债的差）。若结果为正，即为企业的无形资产；若结果为负，则说明企业不存在无形资产。 为充分合理地评估企业的整体资产，评估人员进行了如下工作： （i）在接受评估委托后，评估人员利用有关资料了解XYZ厂的基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数： （2）评估人员进入现场后；向企业提交评估资料清单，以便企业相关人员进行评估准备； （3）评估人员深入各家下属公司，了解各类资产的运营状况，同时与企业各单位的财务。计划。经营等部门的曹理人员座谈，了解情况； （4） IvtaA员进一步向企业高级管理人员了解企业未来整体发展规划、人员安排、投资规模、改扩建项目等情况； （5）评估人员收集企业填报的未来发展规划及企业市场竞争状况等文字资料； （6）评估人员根据企业提供的未来发展预测表，结合企业实际情况， iith修正有关方法和参数，并提出修改意见； （7）在与企业讨论后，评估人员将整体资产的评估结眼作为评估报告的一部分正式提交调Yz厂。二、企业概况 （一）基本情况 调YZ厂建于1958年5月，是总公司属下的：备生产企业。”5年末实现销售收入瓦调万元，实现润总额万元。 “八五”期间，企业抓往我国事业大发展的机遇，；工厂规模不断扩大，主要经济技术指标不断提高，在固：资产增值，技术开发、技术改造等方面取得了重大成果。0，年被评为国家二级企业，职2年被评为优胜单。1993年被评为P市高级技术企业， 1994年初完成新“区一期工程建设，实现了工厂主体搬迁，扩大了生产规；，改善了设施条件，为工厂进一步发展提供了空间环境。）95年被确定为总公司重点发展的6家企业之一。二晋升为国家大型二类企业。 （二）资产状况 XYZ厂生产经营系统由四部份组成，即总厂、全资于）司、联营企业。中外合资企业。各成员单位资产状况列表28一9。其中Z9公司为1996年3月成立，其他为现已：销的子公司和门市部。 由表28一9可知，国有及全资子公司资产为总资产：86，联营（合资）企业资产中国有资产成份占总资产）66孙，两项合计企业的国有资产占总资产的9352qc。 叩6年3月，省批复，同意该厂整体改组为股份限公司的申请。上述资产即为企业整体资产评估范围。 （三）产品状况 XYZ厂以生产高技术岚灭产品为主营业务。当前已形成了SSI设备、SS2设备， SS3设备、 ss4设备等四个调灭系列产品；以及民间建筑电器装置件系列产品，民用灯具，工业用插头、插座系列等非产品。SSI设备和Sa设备为该厂主要获利产品。 该厂是部定点的设备生产基地。1993年该厂引进C国公司的YYY一YYY型设备的产”技术和生产技术，在P市高新技术开发区建成了国内唯“拿大型xSS机设备生产基地。投产以来，该项产品已成”销售收入的主要来源。1995年产品销售收入】 ）1996年上半年产品销售收入良万元，已签订定年，卜；l调亿元。 该厂在国内首创式产品（SS2设备、j国内xSS发展提供了配套设备，当前在国内市场人h命为30孙，1995年产品销售额调。瓦亿元。 除上述产品外，该厂为建筑工程配套的调y焉川ss装置件系列产品，规格品种已达5oo个以上，国山小凶占有率为调。叩5年产品销售收人岚瓦戍万元，儿煦1销售收入的又一主要来源。 窑 企业近三年财务状况分析 根据企业提供的财务报表和有关资料，经整理、Hh新编制出收益状况比较表。1993年至1996年门。、 il ）企业收支情况结构比例见表28一10。 1993年至199f、111一6月）各项收支年度间的比较见表28一11。 19931“l州年（1一6月）资产负债情况见表28一12。 评估人员采用的主要指标有销售收入、销怜成个，叼售利润、利润总额以及相关的资产。负债指标。H卜l、间如下： （1）从企业各项收支年度问比较表与上年个1111：咐卜度为415叽，可以看到，近几年产品销售收入1。呐卜1995年出现飞跃式增加，随销售收入的增长带来了销售利问的增加，1993年企业的销售利润率为192仍； 1994年为川6； 1995年为29工。这说明该企业正处在一个迅，卜发展的时期，收益状况一年好似一年，尤其是1叩4年9jIZz（子）公司xl生产线建成，1995年5月x2”hk线建成，并相继投产以来，充分发挥了高技术产品和经营机制对企业经营的正面影响作用，促进企业收益状进入良性循环。 （2） 1993年至：995年企业的收支结构比例没有太大的比。19贝年、1995年销售成本占销售收入的比例稳定在沁左右。但从1996年上半年数据反映，本年的销售成本汝上升，分析其原因是由于该厂的两大主要产品销售成1厂同，数据通信设备属电子类产品，成本较高，程端设瞩结构类产品，成本较低。”6年随着数据通信设备的内收入比率增大，而导致综合销售成本增加。这个趋势一付后面预测企业未来收益具有重要意义。 （3）根据企业近三年的资产负债表，经过整理计算得怎28一12，由表中数据对企业的偿债能力和经营效益做：H）析：队，、企业偿债，：丸由表28一12我们可以看出，企业近（；卜资产负债率保持在65印70之间，说明从长期来hH业偿债能力较强，其资金结构比较合理。 仇劝比率反映企业偿付短期债务能力，从近三年的情丫伐看，企业的流动比率偏低，但结合存货周转卒来看，d仆的存货周转率不低，所以不能完全表明企业偿还短巨期债务的能力比较脆弱。速动比率反映企业立即清偿流动负债能力，从表中看到，该企业的速动比率同样偏低，企业清偿流动负债的能力较弱。但从上述对企业收益能力的分析，我们知道，这三年来企业处于迅速发展的时期，销售收入成倍的增长，这表明了该企业面临一个高速扩展的市场。企业流动比率和速动比率的偏低，是由于企业扩大生产经营规模引起的，而且从长期分析，企业资金分布比较合理，偿债能力指标低于标准值，并不代表企业可能陷入困境的地步。同时，为了改变企业短期偿债指标偏低状况，企业通过公开发行股票，扩大自有资金问题就可以解决。 6企业经营效率。经过分析计算，得知企业近三年的存货周转率分别为234次（1993年）。226次（994年）、2“次（995年），这一指标高于同行业平均水平，表明该企业的经营效率较高。 四、影响企业未来收益因责的分析 （一）销售市场形势 由上述对企业前三年收益的分析可知，企业的销售收入。销售利润连年成倍增长，企业生产的产品在当前市场上适销对路的，结合其他各方面情况，评估人员判断该企业的主要产品已处于成熟期，而且在不久的将来，现产品将会走出成熟期。根据行业特点，高技术SS类产品改型换代十分迅速，企业的主营产品之一， YYY一w型分组交仪设备正处于产品寿命高峰期，在今后几年内产品销售收入不会有重大突破，将保持在1006年稍高水平。企业的另一主营产品，YYY一W、 vvv。w型、式ss产品，就当前企业生产能力和市场需求不看也处于高峰期，欲保持住国内市场30叽的占有率，尚须进一步努力。另儿企业另一主要仓“收产品、系列、”装置，市场竞争十分激烈，国内夕“竞争对手，口云，欲突破全国市场6叽的占有卒，也须做很大努力。就企业现产品而言，市场扩展的潜力和余地十分有限，企业面，临着开发后续产品的严峻书：战。企业为迎接未来市场的书：战，已经着手或正在进行后续产品开发和相应的技术改造项目投资工作。预计企业通过公开发行股票，筹集资金手段，把募集的资金投入后续产品开发和技术改造项目，使得这批项目能按预定目标完成，这批项目的建成投产，将扩大企业生产规模，生产适应市场的产品，进入新一轮收益增长。 （）金顶市场形势 本预测假定在未来三口年内，有关信贷利率、税率、夕比汇率没有大的改变，预计未来五年国内社会平均投资回报率、通货膨胀率将在目前水平上上下波动。 （三）宏观经济环境变动 国家政策变动对企业生产经营影响较大。近期国家推行降低信贷利率政策，必然对企业产品的成本产生影响。本预测假定企业所遵循及经营业务涉及的国家和地方有关法律、法规。政策及社会环境没有重大改变。（四）继19贝年xYZ厂实行全厂经营机制转换后，企业在未来预坝。期内的经营机制，主要领导人员组成等方面。下发生重大改变 五、预测主业未来收益 根据企业近三年来的经营情况，考虑到种种相关因素，尤其是业已实施的技术改造对未来收益的影响因素，采取综合调整，对企业未来五年收益情况进行如下预测。 （一）各分厂未来销售收入情况预测 评估人员以各分厂（单位）”3年至1996年（1一6月）收益状况（见表28一11）为基础，考虑现有资产所决定的未来变化因素的预期影响，采取分别情况各自调整以确定未来收益的办法，对各分厂（单位）收益进行调整预测。各成员单位未来五年销售收人预测见表28一13。 （二）企业整体未来收益预测 在对企业近三年财务状况分析和分析可能影响企业未来收益因素的基础上，结合对各成员单位未来五年销售收入预测；编制出企业整体1996一2oo0年收益预测表（见表28一16）。 （三）有关预测项目说明 （1）资产评估所依据的预期收益，是由资产现状所决定，以未来进行正常经营为基础，并考虑业已产生或即将发生的对未来产生影响的特殊有利或不利因素。因此，在我们的预测中，把企业已经投资的项目和邮电部下达的1996年技术改造计划项目表列示的投资项目，在预测中进行了合理的反映。主营产品销售收入预测。投资计划预测分别列示于28一14和表28一15。 （2）该厂现行两种所得税税率。总厂（含23）。2公司经营的高科技产品实行的所得税税率为15呢，联营企Jk生产经营的产品，实行的所得税税率为33。 本次预测，我们根据企业近三年来税率情况，参照：刃5年所得税税猜算资料，将两类型产品的应纳税额。两种产品应纳税额之和占两种产品应纳税所得额之和的比率即为综合税率。并考虑多“企业可能的部分税收优惠和产品结构可fi8grfe的相关因素，经过调整求得综合所得税税率。 （3）联营（合资）企业资产的评估。根据评估目的所涉及的资产范围，联营企业资产划人本资评估范围。本次预测，以从企业获得的利润总额中扣除所得税及少数股东权益后的收益，做为整体企业的净收益。其中27、z8分厂为统一管理，原收入重复计算，预测时统一考虑。23分厂几乎全部为总厂方日工产品，收入含在总厂中。 （4）少数股东权益。根据1095年财务资料，联营（合资）企业的非国有资产成分占企业总资产6叽。按1993”叩6（1一6月）财务资料，整理计算出少数股东权益占利润总额的平均比率为6j9qc。 本次预测，参照上述有关资料并考虑到预测期内资产成份可能变化的因素，进行相应调整，做为少数股东权益的预测依据。 六、测定企业资产收益享和长期年全 （i）企业向公众发行股票的整体评估，在测算资产收益率时，适用的资产收益卒是无风险报酬率与持股风险报酬率zfo。本项目存在着产品寿命周期短、产品改型换代快、材料价格上涨、行业竞争激烈等诸多风险，因此对该企业投资需计算风险报酬率。由前述分析可知，企业面临的各种风险属中等水平，风险率取5叽，无风险报酬率取国家计委。建设部发布方法与参数中建议的社会平均投资口报率12叽，因而资产收益率为17。 （2）长期年金的确定，根据本项目收益平稳递增趋势，故采用近期预测期末的年收益作为长期年金。 七、计算企业鳖体价值的评估值 按预期收益能力法，即收益折现值之和加上年金本金化价格现值法计算，即可得出企业整体价值的评估值。 企业总体资产估价的步骤为。 （1）计算未来5年企业净现金流量的折现值之和为1刀329万元； （2）计算未来5