估价理论与方法.docx

第六章 市场法及其运用一、含义：通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值。比准价值二、理论依据：替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。三、适用估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地四、具备的条件：估价时点近期有较多类似房地产的交易。五、操作步骤： 1、搜集交易实例 2、选取可比实例: 数量：310个 质量：类似房地产（区位相近,用途相同,权利性质相同,档次相当,规模相当,建筑结构相同）交易类型与股价目的吻合 成交日期接近估价时点（隔一年以上不采用，如市场稳定，最长不超2年）成交价格为正常价格 3、对可比实例成交价格处理 建立比较基准： 统一房地产范围统一付款方式统一价格单位： 统一价格表示单位：单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位交易情况修正： 可比实例成交价格比其正常价格高（或低） 交易税费的非正常负担修正市场状况调整（交易日期调整）： 价格指数法： 定基价格指数 环比价格指数 价格变动率法： 逐期递增或递减 期内平均上升或下降房地产状况调整: 实物状况调整 总价法和单价法 权益状况调整：土地使用期限 方法: 差额法和百分率法区位状况调整 相加法和相乘法 直接比较法和间接比较法 4、求取比准价值 市场法估价修正和调整： 交易情况修正(S) 市场状况调整(日期)(T) 房地产状况调整(R)求取单个可比实例的比准价值,百分率法下: 求取最终比准价格: 平均数 简单算术平均数加权算术平均数中位数众数l 市场法中,如果交易实例的土地等级与估价对象土地的等级不同，则不能作为可比实例，原因是交易实例与估价对象不在同一供求范围内。l 可比实例一定是交易实例，交易实例不一定是可比实例。l 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，但如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长不宜超过2年。l 增值分配方式是按合并前各自总价进行分配的，还可以按各自的单价、建筑面积、增值贡献度等分配。l 正常成交价格含买卖双方税费。l 可比案例时期房的，期房的房地产状况是建成时的状况，除此之外，可比案例房地产状况是在成交日期的状况。估价对象房地产状况通常是在估价时点的状况，特殊情形：一、是估价时点现在，估价对象是历史状况，如房地产损害赔偿估价或保险理赔；二、估价时点现在，估价对象未来状况，如期房估价。l第七章 收益法及其运用一、含义：预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转化为价值来求取估价对象价值的方法。 二、理论依据：预期原理。在估价对象至少近3年的各年收益基础上，预测估价对象未来收益。三、适用估价对象： 收益性房地产：住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租）、农地等。 房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。四、具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确的预测。五、操作步骤： 1、报酬资本化法： 确定未来收益期限预测未来各期的净收益求取报酬率选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。2、直接资本化法： 预测未来第一年的收益求取资本化率或收益乘数选用合适的直接资本化法公式计算收益价值 搜集有关房地产收入和费用的资料 估算潜在毛收入: 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 估算有效毛收入: 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 估算运营费用：:维持房地产正常生产、经营或使用必须支出费用及归属其他资本或经营的收益 选用适当的还原利率 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 六、报酬资本化法公式： 一般公式： 通常以年为单位 净收益每年不变公式： 有限年 无限年 r=0有限年 用途: 直接用于计算价格不同年限价格的换算: 报酬率相同 , ,， 报酬率不同 比较不同年限价格的高低：转换为无限年下的价格，再比较A、B A= B= 用用于市场法中土地使用权年限修正： 年收益a发生在不同时期： 在期初 发生在期中 发生在期末净收益按一定数额递增： 有限年：无限年： 第n年净收益: 净收益按一定数额递减: 有限年: 递减没有无限年 第n年净收益:令: -(n-1)b=0 ，则可求出合理经营期n净收益按一定比率递增： 有限年： 时， 无限年： 净收益按一定比率递减： 有限年： 无限年：净收益在前后两段变化规律不同的公式：两种计算方式合并，但要注意：后段剩余年限要： nt 后段净收益要折现：1 /（1+r）t 预知未来若干年后价格的公式： 若t年前的纯收益每年相等：（收益+价值） 注意年限此类题中，V t 没有告诉的话，Vt = V（ ） 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增： 其中的V作一次方程式解若t年前的纯收益每年按一定数额b递增： 有效毛收入与运营费用的变化不同： 有效毛收入递增（）： 运营费用递减（+）： 有效毛收入递减（+）： 运营费用递增（）七、收益期限的确定： 土地估价 ：根据土地使用权年限来确定 建筑物估价：根据建筑物经济寿命来确定 房地估价 ： 建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束（合同是否约定土地期满，建筑物无偿收回）土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致， 以较短者为收益期俗称“孰短原则”建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束八、净收益的测算：运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象未来各期的净收益。 房地产价格的高低取决于3个因素： 可获净收益的大小，即ai的大小；获得该净收益的可靠性，即r的大小；可获得净收益期限的长短，即n的大小。 净收益的计算公式： 净收益 = 潜在毛收入空置等造成的损失运营费用 = 有效毛收入运营费用 潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 运营费用有效毛收入运营费用率净收益 有效毛收入（1运营费用率）运营费用：不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。注意房地产折旧额（不计入运营费用）与房屋折旧费（计入运营费用）的区别。不同类型房地产的净收益求取： 出租型房地产净收益的求取净收益= 租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 自营型房地产净收益的求取：、商业 净收益商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润 、工业 净收益销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用生产利润 、农地其他类型房地产净收益的求取净收益测算应注意问题： 有形收益和无形收益：无形收益可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。实际收益和客观收益：强调使用客观收益作为估价的依据 租约期内以租约内容作为估价依据，租约期外以市场租金计成本节约资本化法：合同租金低于市场租金，承租人权益价值收入损失资本化法、超额费用资本化法乐观估计、保守估计、最可能估计重置提拨款的扣除方式：偿债基金系数 Vt = V（1+r）n （此F即Vt ，为未来净收益） 净收益流量模式 类型： 每年基本上固定不变； 每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 其他有规则的变动情况。 求取： 求取估价对象过去3-5年净收益，然后简单算术平均数作为a预测估价对象未来3-5年净收益，然后简单算术平均数作为a 预测估价对象未来3-5年净收益，然后采用下列等式求出a： “未来数据资本化公式法”: 求出不变净收益a，再求V九、报酬率（还原利率）的求取： 实质：报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关。 不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同。 还原利率求取的基本方法 无限年，简单算术平均数 市场提取法： 先 ，再 有限年，先用试错法，X最可能为零的r ： 再用线性内插法求取r1 为x接近零的正值时的rr2 为x接近零的负值时的rx越大，r越小，所以r1 r2 无限年比率递增：累加法（安全利率加风险调整值法） 还原利率 = 安全利率+风险调整值 = 无风险报酬率+投资风险补偿率 + 管理负担补偿率 + 缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率投资收益率排序插入法 十、直接资本化法： 含义：预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。资本化率 = 年收益 / 价格收益乘数 = 价格 / 年收益收益乘数：含义将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值。 毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数 房地产价格=毛租金毛租金乘数 毛租金乘数=房地产价格毛租金 资本化率与报酬率的区别和关系： 资本化率采用于直接资本化法，是一步将房地产预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的,通过折现的方式将预期受益转换为价值的比率。资本化率是年收益与其价格的比率（通常是未来第一年的净收益除以价格来计算），不明确表示获利能力；报酬率是用未来各期净收益求取未来各期净收益的现值比率。资本化率不区分净收益流模式，一般都以第一年的净收益与价格的比率。资本化率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等有直接关系；报酬率与净收益本身的变化以及收益期限的长短等无直接关系。十一、投资组合技术和剩余技术： 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 综合资本化率 = （土地价值土地资本化率+建筑物价值建筑物资本化率）/ （土地价值+建筑物价值） 综合资本化率 = 土地价值占比土地资本化率 + 建筑物价值占比建筑物资本化率 抵押贷款与自有资金的组合：抵押贷款资本化率等于抵押贷款常数，一般采用年抵押贷款常数，是年偿还额与抵押贷款金额的比率房地产价格 = 抵押贷款金额 + 自有资金额房地产净收益 = 抵押贷款收益 + 自有资金收益即 房地产价格综合资本化率 = 抵押贷款金额 抵押贷款常数 + 自有资金额自有资金资本化率综合资本化率=贷款价值比（即贷款成数）抵押贷款资本化率（常数）+（1贷款成数）自有资金资本化率抵押贷款偿数与抵押贷款报酬率的关系: 抵押贷款常数 = 抵押贷款报酬率 + 抵押贷款报酬率 / （1 + 抵押贷款报酬率）n 1 剩余技术：已知整体房地产的净收益、某部分的价值和各部分的资本化率或报酬率时，从整体净收益中扣除归属于已知部分净收益，求出归属于另外部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出未知组成部分的价值的方法。土地剩余技术：利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值建筑物剩余技术：利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值房地产净收益 = 土地收益 + 建筑物收益l 为帮开发商作投资决策，用收益法拟对投资价值评估时，应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。l 报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。l 收益期限越长，价值越高l 确定潜在毛收入时应注意：1、租赁期内，按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。2、应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑无形收益。l 确定自营部分净收益时应注意：1、测算正常客观的净经营（营业）收入。2、应扣除正常商业利润（要准确界定商业房地产本身带来的净收益，不要混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益）。l 风险越大，要求的收益就越高，则其接近无限年价格的收益期限就越短。第八章 成本法及其运用一、含义：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 积算价值以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。实际成本-开发建造房地产实际耗费的成本；客观成本-能对增加房地产的效用起作用的成本。二、理论依据：生产费用价值论。 买方：愿意付出的价格 重新建造成本，否则自己建造；卖方：愿意接受的价格 已投入的成本，否则会亏本。共同点：价格=成本三、适用估价对象：适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新的或者比较新的房地产的估价。（假设重新开发的现有房地产、在建工程、期房）四、特点： 1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产；2、成本高并不意味着效用和价格高；3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。五、具备的条件： 1、应采用客观成本（正常成本）而不是实际成本（个别成本）。得出客观利润。开发经营里的项目总开发成本不含销售费用2、在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。3、在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。五、操作步骤： 1、弄清估价对象的价格构成，2、测算估价对象的重新购建价格。3、测算估价对象的折旧。4、求取估价对象的积算价值。六、房地产价格构成：房地产价格 = 土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 直接成本 开发成本1、土地取得成本：取得待开发土地所需的费用、税金等。 市场购置：购置土地的价款（地价款）应由买方（房企）缴纳的税费：契税 、印花税、交易手续费（合计为受让价的3%）征收集体土地：土地征收补偿费：土地征收补偿费+安置补助费不得超过被征土地前3年平均年产值的30倍。、土地补偿费=被征地前3年平均年产值补偿倍数（6-10倍） 、安置补助费：总安置补助费=被征土地前3年平均年产值补偿倍数被征土地需安置人数总安置补助费=被征土地前3年平均年产值15 被征土地需安置人数=耕地数量人均占有耕地数量、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用相关税费新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）耕地开垦费（占用耕地的）耕地占用税（占用耕地的）征地管理费：由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。政府规定的其他有关费用城市基础设施建设费建设用地使用权出让金 地上拆除费、渣土清运费、场地平整费征收国有土地上房屋：城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地）房屋征收补偿费：、被征收房屋补偿费：包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，由房地产估价机构评估确定。（含主自行装修装饰的补偿费）、搬迁费：（分次） 、临时安置费：按类似房地产的市场租金结合过渡期限确定、停产停业损失补偿费：效益和停产停业期限、补助和奖励 相关费用： 、房屋征收评估费、房屋征收服务费、政府规定的其他有关费用 城市基础设施建设费建设用地使用权出让金 地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费2、建设成本（即房地产开发成本）：在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用、税金等。 房地产开发成本=土地开发成本+建筑物建设成本基础设施建设费 土地开发成本建筑安装工程费勘查设计和前期工程费 建筑物建设成本公共配套设施建设费其他工程费开发期间税费3、管理费用：指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。一般为土地取得成本和建设成本之和的1-4%4、销售费用（即销售成本）：指预售或销售开发完成后的房地产必要支出。一般为开发完成房地产价值的3%。销售之前发生（需计投资利息）：广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费销售同时发生（不计投资利息）：销售代理费5、投资利息：含义： 与财务费用不同，在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。销售税费一般不计利息。利息计算： 应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用计算周期：指计算利息的单位时间，通常为年。计息期：计息周期数。、建设期（即开发期）：分为前期和建造期建设期取得用地得日期至达到全新估价状况的估价对象的日期，即到估价时点。前期取得用地至动工开发之日止建造期动工开发至房屋竣工日止、土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用按照它们在估价时点（假设现在）的正常（客观）水平来估算，而不是按过去发生时的实际或正常水平来估算。、一项费用计息期起点是该项费用发生的时点，终点是建设期重点。、分散发生的费用假设为时间段内均匀发生，并视为集中发生在该时间段的期中。计息方式：单利率 = （1+复利率）n1 / n 利率：投资利息一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。6、销售税费：指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（房企）缴纳的税费销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费），一般为售价的5.5%。其他销售税费：印花税、交易手续费等。销售税费不含土地增值税、企业所得税。7、开发利润（税前利润）：是典型房企进行特定房地产开发所期望获得的利润（平均利润），需估算。开发利润未扣除土地增值税和企业所得税，即税前利润。此类房地产在正常条件下平均利润，是客观的、典型的。通常按一定的基数乘以相应的利润率来估算。直接成本利润率 = 开发利润/（土地取得成本+建设成本）投资利润率 = 开发利润/（土地取的成本+建设成本+管理费用+销售费用）成本利润率 = 开发利润/（土地取的成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率 = 开发利润/开发完成后的房地产价值利润率通过调查相似房地产项目利润率得到。单价需总价除以可租售商品房总面积。房地产价格 = 土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+房地产价值(销售税费率+销售利润率) 房地产价值=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)/1(销售税费率+销售利润率) 七、成本法基本公式： 房地产价值 = 房地产重新购建价格房地产折旧1、新开发房地产公式：新开发房地：新房地价格 = 土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发土地：新土地价格 = 土地取得成本+土地开发成本 +管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新可转让土地单价 = (土地取得总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润) / 可转让土地总面积区位、用途等因素调整系数 可转让土地总面积 = 土地总面积可转让土地面积比率 新建筑物：新建筑物价格 = 建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2、旧房地产公式：旧房地：旧的房地价值 = 房地重新购建价格建筑物折旧旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格建筑物折旧旧建筑物： 旧建筑物价值 = 建筑物重新购建价格建筑物折旧八、重新购建价格的求取：1、含义：重新购建价格也称为重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。2、注意点： 重新购建价格是估价时点的。现在、过去、未来都有可能。重新购建价格是客观的、社会一般的平均成本，不是个别企业或个人的实际耗费成本建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物（未考虑折旧）；土地重新购建价格是估价时点状况的土地（减价和增价因素已考虑）。3、重新购建价格求取思路：房地： 思路： 模拟现实房地产开发经营过程，在房地产价格构成基础上，用成本法求取。先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格，然后两者相加。土地：必要时，还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。 思路： 重新购置价格：假设该土地上没有建筑物，然后用市场法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。重新开发成本：用成本法求取其重新开发成本。建筑物： 思路： 假设该建筑物占用的土地已经取得，在该土地上建造与原建筑相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。求取方式： 重建价格：也称为重建成本、重建价值，指用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。 有历史或美学价值的建筑物适用 重置价格：也称为重置成本、重置价值，指用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。一般建筑物适用建筑物重新购建价格求取方法： 成本法、市场法等建筑物重新构建价格建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 建筑物建设成本建筑安装工程费+专业费用建筑安装工程费求取方法： 单位比较法：单位面积法和单位体积法分部分项法：工料测量法：适用历史价值建筑物指数调整法：建筑物折旧：建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值土地没有折旧的说法、折旧原因： 物质折旧：也称有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。-(1)自然老化 (2)正常使用磨损 (3)意外破坏损毁 (4)延迟维修的损坏残存功能折旧：也称无形损耗，是建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。外部折旧：也称为经济折旧，是建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。建筑物损耗的表现：有形损耗-人工使用、自然力作用无形损耗-技术进步、消费观念变更周围环境状况改变、折旧求取方法：l 年限法：根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。分自然寿命和经济寿命。经济寿命有效年龄+剩余经济寿命直线折旧法：假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。即综合折旧法年折旧额（重新构建价格净残值）/ 预期经济寿命（重新构建价格净残值）称为折旧基数重新构建价格（1残值率）/ 预期经济寿命年折旧率年折旧额 / 重新构建价格 （1残值率）/ 预期经济寿命t年折旧额年折旧额t重新购建价格年折旧率有效年龄现值重新购建价格t年折旧额重新购建价格 1（1残值率）t年/ 预期经济寿命重新购建价格（1年折旧率t年）成新折扣法：根据建成年代、新旧程度或完损状况等，判定成新率，或用建筑物的年龄、寿命计算成新率，然后将重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。现值重新购建价格成新率成新率100%年折旧率有效年龄当残值率=0时，成新率=剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）l 市场提取法：通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地成本法公式求出建筑物折旧。建筑物折旧土地重新购建价格+建筑物重新购建价格旧房地价值建筑物重新购建价格建筑物折旧后价值建筑物重新购建价格总折旧率建筑物重新购建价格年折旧率建筑物年龄建筑物总折旧率建筑物折旧 / 建筑物重新购建价格年折旧率总折旧率/建筑物年龄残值率=0时，建筑物经济寿命1 / 年折旧率建筑物成新率1总折旧率l 分解法：把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把它们相加来求取建筑物折旧的方法。物质折旧：可修复和不可修复。各可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。可修复：可修复项目修复费用作为折旧费 修复费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值，可修复不可修复：不可修复项目分短寿命项目和长寿命项目短寿命项目根据各自重新购建价格等用年限法算折旧额长寿命项目根据建筑物重新购建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，用年限法算折旧额。长寿命项目的折旧额（建筑物重新购建价格各个可修复项目的修复费用+短寿命项目的重新购建价格）。 建筑物物质折旧额 各个可修复项目的修复费用 + 短寿命项目的重新购建价格 + 长寿命项目的折旧额 功能折旧：功能缺乏折旧功能落后折旧功能过剩折旧功能缺乏折旧：可修复和不可修复可修复、单独增加该功能的必要费用、重置估价对象时随同增加该功能的必要费用、将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。可修复的功能缺乏折旧额单独增加功能费用随同增加功能费用 没有该功能的建筑物折旧后的价值没有该功能的“建筑物重置价格”可修复的功能缺乏折旧额 没有该功能的建筑物折旧后的价值具有该功能的“建筑物重置价格”单独增加功能费用 不可修复每年损失的净收益的现值之和(房地产价值增加额)单独修复费用则为不可修复、用“收益损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失的净收益的现值之和。、估算随同增加功能费用。、每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。不可修复的功能缺乏折旧额每年损失的净收益的现值之和随同增加功能费用没有该功能的折旧额房地产价值增加额随同增加电梯费用 功能落后折旧: 可修复和不可修复可修复落后功能的重置价格 落后功能已提折旧拆除落后功能费用落后功能拆除后的残余价值单独增加先进功能费用重置建筑物时随同增加先进功能费用 可修复功能落后折旧落后功能的建筑物折旧后的价值落后功能的“建筑物重建价格”可修复功能落后折旧 落后功能的建筑物折旧后的价值先进功能的“建筑物重建价格”（落后功能的重置价格 落后功能已提折旧拆除落后功能费用落后功能拆除后的残余价值单独增加先进功能费用） 不可修复落后功能的重置价格 落后功能已提折旧拆除落后功能费用落后功能拆除后的残余价值“收益损失资本化法”求取年损失的净收益现值之和重置建筑物时随同增加先进功能费用 不可修复功能落后折旧功能过剩折旧：一般不可修复。包括“无效成本”和“超额持有成本”无效成本：建筑物重置价格“无效成本”自动消除建筑物重建价格“无效成本”不能消除超额持有成本：“超额运营费用资本化法”功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。扣除功能过剩折旧后的价值建筑物重置价格超额持有成本 扣除功能过剩折旧后的价值建筑物重建价格（无效成本超额持有成本）外部折旧：不可修复、暂时性或永久性分清暂时性的还是永久性的，然后根据收益损失的期限不同，利用“收益损失资本化法”求取建筑物以外的各种不利因素导致的未来每年损失的净收益的现值之和，即为外部折旧。、求取建筑物折旧应注意问题估价上的折旧和会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，是“减价调整”会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。土地使用期限对建筑物经济寿命的影响：住宅均按照经济寿命计算折旧物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分两种：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。则按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；无偿收回建设用地使用权时，建筑物无偿收回。按经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算折旧。九、房屋完损等级评定和折旧的有关规定房屋新旧程度的判定标准是： 完好房：十、九、八成；基本完好房：七、六成；一般损坏房：五、四成；严重损坏房及危险房：三成以下。l 房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。l 开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所在区域类似土地的主要取得途径。l 土地取得税只有通过市场购置（出让和转让）取得才有，通过征收没有此项税费。第九章 假设开发法及其运用一、含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。二、理论依据：预期原理，假设开发法理论依据与收益法相同。形式上评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”。三、适用估价对象：待开发房地产。凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。假设开发法除了适用于房地产估价（站在一个典型的投资者立场），还适用于房地产开发项目分析（站在某个特定的投资者的立场上）。为投资者的投资决策提供参考依据：测算待开发房地产的最高价格。即可承受的最高价。测算房地产开发项目的预期利润。测算开发中可能的最高费用。即成本控制。四、具备的条件：关键取决于两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次）。是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。良好的社会经济环境：要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括一个长远、公开的土地供应计划。要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。五、操作步骤： 调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况。选取最佳的开发利用方式预测后续开发经营期预测开发完成后的价值预测后续必要支出及应得利润测算待开发房地产价值六、假设开发法的基本公式：最基本公式：待开发房地产价值开发完成后的价值后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润待开发房地产取得税费后续建设成本后续管理费用后续销售费用后续投资利息后续销售税费后续开发利润成本法中：开发完成后的房地产价值待开发房地产价值待开发房地产取得税费建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润细化公式：生地价值开发完成后的价值生地取得税费由生地建成房屋的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润生地价值开发完成后的熟地价值生地取得税费由生地建开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润毛地价值开发完成后的价值毛地取得税费由毛地建成房屋的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润毛地价值开发完成后的熟地价值毛地取得税费由毛地开发成熟地的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润熟地价值开发完成后的价值熟地取得税费由熟地建成房屋的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润在建工程价值续建完成后价值在建工程取得税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润旧房价值重新改造或改变用途后价值旧房取得税费重新改造或改变用途的成本管理费用销售费用投资利息销售税费利润按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式：未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估待开发房地产价值市场法或收益法测算的开发完成后的价值后续必要支出及应得利润七、现金流量折现法和传统方法定义： 现金流量折现法：假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，用折现的方式。传统方法：计算投资利息的方式。区别： 对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等传统方法：根据估价时点（现在）的房地产市场状况作出的，基本是静止在估价时点的金额。现金流量折现法：模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即进行现金流预测。 传统方法：不考虑各项收入、支出发生的时间不同，直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时