城关区九州开发区房地产概况简介.docx

城关区九州开发区房地产概况简介一、九州房地产发展趋势回顾2010年兰州房地产业，尽管调控举措不断，但仅触及成交量的层面，对房价仍未形成实质性的影响。尤其在下半年，兰州房价几乎是一路飙升。一跃成为全国涨幅最高的城市。兰州房价的坚挺，根本原因在于楼市刚性需求和物价普遍上涨的影响，同时在保障性住房欠帐太多、民间投资渠道狭窄等因素的驱使下，许多人对房地产市场预期的看好，造成了刚性需求的不断加强。而另一方面，除了买房者，对房地产市场整个产业链条，甚至是有房者来说，一个较为庞大的群体是不希望房价降下来的。 九州作为兰州一个较为偏僻的区来说，情况又如何呢？说起九州开发区，或许有人还会提起“罗锅沟”这个名称，闪入脑海的印象莫过于那些山体与沟壑。而如今，经过11年不断地挖山填沟建设，九州作为兰州市区的一部分，已经成为一座初具规模的新城。原来在兰州人眼里是城里乡下的区域，现在却逐渐进入市民眼里。这是兰州的地貌决定的，兰州四面环山，几乎看不到一块像样的平地。这种奇特的地理特征仿佛是紧箍咒，制约了兰州向四周的自由发展，也因此决定了有限的建筑用地，而逐年增长的住房需求量使得兰州原来以低层住房为主的结构越发吃力。而九州作为新的开发区，比市中心有更多的住房和较低的房价，使得九州越发让大众所关注。 然而，即使是九州这样一块一直不被看好的城区，经过2010年，随着大众住房需求的日渐增长，住房供应量也是显现供不应求的局面。下半年九州房价也是一路高涨，或者我们从下面的曲线图可以窥探一二： 那么2011年，九州房价将有怎样的走势呢？我们来看几个信息：1.兰州市中心可开发土地几乎已经没有，只有通过拆迁传统的低层住房，再建高层住房来增加住房面积，旧城改造住房因为拆迁费用等因素，再造住房成本增加，加上位于市中心，房价必然居高不下！九州等新开发区的住房未来在兰州的新建住房比重必将越来越大。2.北环路的开通，庙滩子改造。兰州市北环路是继南山路之后贯通兰州东西交通的第5条主干道。东起雁青黄河大桥，西至沙井驿与高速公路连接处，和南山路形成南北大环路，北环路将途经五一山、盐场堡、九州、九州台、关山沟、培黎广场等主要节点，与市区西北出口高速公路连接线相连，路线向东延伸进徐家山东至雁青黄河大桥，总长30公里，道路按城市1级主干路标准设计，车速为60km/h,双向六车道，断面宽33米。交通一直是制约九州发展的一个重要因素，一直以来只有一条很窄的路通到市中心，进出困难，这也是大多数人不愿意到九州居住的原因。而北环路的开通使得九州的交通变得便捷，北环路让九州到兰州任何一个地方变得不再麻烦，交通问题迎刃而解！加上庙滩子的改造，九州的商业圈将与其连片，使这个正在起步的商圈更显潜力无穷。3.“再造兰州”，九州乘势而起。“再造兰州”是兰州市发展的一个具有历史意义的发展战略，目的在解决土地制约兰州发展的问题，是兰州市未来发展的重要方向。而兰州新区开发的战略是以九州为中心连接新城区和兰州现有城区的。作为未来的兰州市的中心点，九州区必将得到政府的大力支持，而市政府“把九州建设成为兰州市的小深圳”的规划让九州区未来的发展更显明朗。而这一切都将成为九州区未来的房地产升值潜力的强大助力！通过这几个信息，我们可以看到九州的房产不仅有巨大的升值空间，在2011年房价必然还会继续上扬，即使不会狂飙，也会平稳上升。二、九州区的定位很多人认为九州是兰州的一处纯粹的居民居住地。实际上，这是一个小小的误解。九州真正的定位是四园两区的经济开发区，居住只是它的一个兼备功能，是甘肃省省级开发区。九州开发区计划扩展到平方公里。九州以食品、机械、电子三大主导产业为主，兼以居住、休闲疗养、娱乐的布局已经基本明确。随着新区的开发，庙滩子的改造，九州商圈未来的前景更显得具有潜力，而现在的九州区，就商业氛围来说，尚未成型，许多行业在这都是空白的，可以说是兰州市少有的具有商业潜力的空白商圈。而之前因为九州在市民心中的定位问题，在九州居住的大多以定居养老为目的的居住人群，常住人口固定这也是九州的一大优势，为九州未来的发展方向奠定了基础，这是一个适合居住的城区，商业发展应以人为本，生活需求方便为主。而这类商业在九州尚未成型，未来有很大的发展空间。九州开发区是政府建设经济适用房项目的重点区域之一，经济适用房是以居住为目的的，不同于商品房的投资因素，有人群的地方就有市场，这也为九州未来的商业发展提供了人群保障！三、九州居住环境概况目前九州的开发量逐年增大，可开发土地也逐年减少，这个未来的城市枢纽点的居住环境如何呢？上面我们已经说了，九州定位的是一个适合定居的生活区，所以在环境配备上更看重居住的基建配套。现有的提供给广大居民活动的悠闲娱乐广场就有两个，政府为之投入大量资金，不仅做到景观上的赏心悦目，更配备了针对大众体育锻炼的基础设施。没有盲目的着眼于开发住房，使得九州更显人文关怀，也更适合居住。正在建设中的九州生态园、儿童公园项目又为九州的居住环境添上了美妙的一笔，该项目用地3100亩，儿童公园占地850亩，其他为高档住宅，项目由恒大集团投资建设，总投资95亿元。预计2012年儿童公园开放使用。本项目就紧靠九州管委会广场西侧，地处北环路地道出口南侧，三面临街，具有极好的交通优势和商业优势。四、九州成型项目概况1、创成“九洲城”小 区九洲城A区位 置九洲开发区管委会后面投资兴建创成集团占地面积65.07亩建筑面积8万容 积 率2.06户 数736户户 型套型多样，以南北朝向为主，配备复式户型绿 化 率31.42%户型面积80平方米至180平方米之间，10余种户型价 格5200/ 5800/公开日期2006年8月6日，九洲城一期A区开盘，2007年9月28日，一期B区开盘销 售 率目前除了几套复式户型未售出，其他房源已经全部售空配 备地下停车场面积为3955.66平方米，幼儿园占地面积1800平方米，会所面积为8000平方米建筑密度24.89%分析：各种配备齐全，形成自己的小社区，在九州区众多住房中凸显其过人的形象，令人侧目。以现代化居所为主调，着力经营属于自己的圈子。基本售完。 2、合作新村小 区合作新村II区位 置九洲开发区管委会广场西侧投资兴建甘肃省合作房地产开发有限公司占地面积26,353.6建筑面积82,305.93容 积 率2.99建筑密度24.22%户 数873户户 型套型多样，南北朝向东西朝向皆有绿 化 率32.6%户型面积51平方米至120平方米之间价 格5480/ 5980/装修情况毛坯物业公司甘肃民安物业管理有限责任公司停车位117分析：合作新村分为I区和II区，在九州管委会广场两侧，具有一定的地理优势，邻近广场，视线好，距离未来通行的北环路大约为60米，离144路终点站也只有60米左右。交通便利又不会被噪音困扰，这点较创成“九洲城”有优势（九洲城在北环路边上）。在建的高层里有部分户型由于过于追求户户朝南，导致部分户型在设计上不尽人意，部分人群难以接受。3.长江花园小 区长江花园地 址城关九州开发区,144路公交上坡处右边,九州信用社对面占地面积33亩建筑面积7.58万容积率3.40均价4258 元/建筑类别4栋多层，7栋小高层，1栋高层15层，共516套装修状况毛坯预售许可证兰房商预字(2009)第002-1号，兰房商预字(2009)第002-2号全部预售许可证售楼电话09318332666入住时间2010-12停车位地上车位，停车收取停车费物业公司兰州闲庭物业有限责任公司物业费1.20元/平方米月水电标准住宅开发商甘肃长江房地产开发有限公司设计公司甘肃人防工程设计公司建设公司榆中县第一建筑工程公司甘肃红旗建筑安装责任有限公司分析：长江花园的地理位置非常的优异，座落于九州花坛一侧，九州2路公交线交汇点，出行方便，环境优美。紧靠的花坛为其绿化环境大大加分。户型设计经典实用。4、华瑞德“九州花园”小 区九州花园地 址城关九州开发区,144路公交终点站占地面积5300建筑面积14623.96容积率2.76绿化率31%均价5380 元/建筑类别1栋6层，1栋12层主力户型套型基本都在80 90，都为南北朝向装修状况毛坯建筑结构框剪开发商兰州华瑞德房产开发有限责任公司设计公司甘肃省建筑设计院分析：九州花园地理位置极佳，紧靠九州管委会中心花园和144路公交车终点站，视线好，景观好，出行方便。户户朝南，而且户型设计都不错。5、万泉天润小区（数据未知）分析：万泉天润小区虽然离九州管委会中心花园也比较近，在907#和905#路交汇处，可惜户型基本都是东西朝向，而且座落于悬坡，垫石基的地基，给人不牢靠的感觉，也是客户考虑的一个因素。以上是九州在售的几个主力楼盘，各有优势。但由于兰州房价持续走高的趋势在2011年仍将继续，小户型应该会是未来的主力户型，而这几个楼盘，除了合作新村以外几乎少有80以下的户型。虽然合作新村有小的户型，但部分户型设计上的不尽人意有可能使其在销售上面要费一番功夫。九州家居型社区的定位决定未来九州的楼