房地产前期策划提纲.doc

前期策划提纲第一部分 市场调研报告第一章 研究背景一、 开始强烈政策调控二、 全国各城市房地产成交萎缩三、 合肥产业布局和发展四、 客户战略思考及预期目标五、 本项目限制条件第二章 项目属性的界定一、 项目区位及区域概况二、 项目地块分析1. 土地面积及其红线图2. 项目地形地貌状况3. 项目地块周边情况分析三、 项目分析1. 项目区域属性界定2. 项目本体属性界定第三章 宏观数据分析一、 当地总体经济与区域经济二、 城市总体规划与区域规划三、 城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响四、 本区域产业发展情况研究五、 当地总体房地产市场与区域房地产市场六、 合肥市场最近3年单价、总价、户型面积段、物业形态与成交量的关系第四章 合肥市数据调研分析一、 市场分析1. 产品类型2. 客户群3. 其他二、 不同区域的竞争分析1. 周边区域内竞争项目分析2. 竞争中本项目的机会及威胁3. 典型楼盘销售情况分析三、 合肥市客户分析1. 客户来源区域2. 客户职业及收入3. 合肥客户的置业特征4. 客户圈层重要性等级划分5. 客户生活形态研究6. 客户消费结构7. 客户消费水平分析8. 客户行为调研（消费习惯、消费趋向等）9. 合肥客户的成长性问题研究10. 合肥客户的圈层差异与共存性分析11. 其他12. 合肥市场典型楼盘客户情况分析四、 合肥市产品分析1. 片区产品概括2. 畅销产品分析3. 产品空间结构分析4. 产品研究存在的机会问卷及专业访谈佐证问卷调研：根据项目特点，对合肥周边符合基本条件和相关甄别条件的受访者进行结构性问卷调查。问卷制定原则问卷设计需具完备性，将客户需求合理分类；为增加研究结果的针对性及有效性，问卷设计应尽可能多的与贵司沟通共讨，力求使问卷的结论对贵司的后续工作有实际指导意义。调研模式：专业访谈和普查实施方案：头脑风暴会议、独家访谈、电邮等方式相结合访谈内容：学者访谈：宏观及区域经济的发展分析、各种物业类型的趋势分析、产品的竞争力业内专业人士访谈：养生旅游度假物业类型的发展特点及远景、运营策略分析、怎样提高产品的竞争力、怎样锁定目标客户政策专家访谈：全球经济走势、中国政策发展导向、金融以及房产行业政策影响、房地产市场发展周期研究专业媒体人士采访：竞争案例分析、产品建议、社会消费导向、产品品牌效应第二部分 项目整体定位第一章 客户定位一、 依据市场需求分布的潜在客户锁定二、 目标户定位的依据和原则三、 目标客户基本特征四、 目标客户需求特征五、 目标客户来源地区及分布比例六、 研究结论第二章 产品定位一、 项目功能定位1. 项目功能体系及主体功能、辅助功能、配套功能2. 各功能的规划主题与价值增值3. 各功能的组合原则与功能组团之间的相互协调二、 项目功能布局1. 规模及位置2. 对项目地形地势的利用三、 产品定位1. 物业类型及档次配比2. 建筑空间空间功能组合及其配比3. 产品户型及其配比第三章 形象定位一、 形象定位的依据1. 本项目类似项目形象定位的一般规律2. 本项目目标客户所认同的精神价值体系3. 本项目可利用的形象资源二、 项目主题形象定位1. 主题形象2. 主题形象演绎三、 项目形象主题在产品与营销策略中的体现1. 项目形象主题在产品中的主要体现方式2. 项目形象主题与目标客户的互动与精神认同3. 项目主要营销推广主题及表现形式第四章 功能分区及功能比例划分一、 分期开发策略二、 规划指标三、 项目核心区的位置及规模四、 项目功能布局五、 资源利用等第五章 项目运营模式建议一、 品牌运营商推介二、 品牌运营商的运营模式推介三、 产业发展研究四、 养生旅游度假发展研究五、 花卉产业发展研究六、 文化教育产业研究七、 其他相关事宜等第三部分 物业发展建议及启动策略报告第一章 项目发展战略与整体定位回顾一、 项目定位及物业发展建议整体原则二、 项目整体发展战略三、 项目分期发展策略第二章 物业发展建议出发点一、 本项目价值点衔接二、 当地现有同类物业类型创新点分析三、 基于竞争及区域价值的物业发展建议第三章 总体原则确定一、 项目本体特征二、 市场竞争和现状三、 客户需求、敏感点第四章 整体规划建议一、 规划理念二、 整体规划三、 物业形态配比四、 物业形态空间分布第五章 建筑立面建议五、 建筑风格六、 色彩七、 材质八、 造型第六章 户型设置建议一、 户型建议1. 总体原则2. 设计要点二、 装修建议第七章 园林景观建议一、 园林风格建议二、 景观体系建议三、 资源展示四、 与产品的价值联动第八章 配套设施建议一、 会所建议二、 共享空间/灰空间等三、 车位比第九章 启动区策略一、 启动区地块分析1. 启动区位及概况2. 地形地貌、对外交通、项目规模3. 地块资源分析4. 项目发展的机会及面临的问题二、 启动区开发策略1. 总体发展战略2. 分期开发策略3. 开发时序与开发节奏三、 启动区定位1. 形象定位2. 功能及产品定位3. 客户定位4. 相关配套定位第四部分 项目规划设计任务书规划设计任务书内容一、 项目概况及周边条件 1. 项目区位2. 建筑规模3. 地块分析4. 道路交通5. 周边区域环境及设施6. 周边基础设施二、 规划