房地产一周行业竞争动态（推荐DOC189）.doc

Competitive Information Weekly 一周行业竞争 房产房产房产房产 本周目录本周目录 研究报告特别赠送研究报告特别赠送 研究报告 研究报告 2005 年台湾地区不动产业景年台湾地区不动产业景气气及西进大陆趋及西进大陆趋势势调调查查报告报告 研究报告 研究报告 房地产企业房地产企业 2005 年投资策年投资策略略报报告告 特别看点特别看点 6 6 1 上海房企联合舰队登陆俄国 6 2 建设部发文要求各地加强房地产市场监测与信息发布 7 3 海外公司业务拓展推动京 沪楼市强劲势头将持续到 年 8 4 发改委 今年房价预计涨幅 5 9 5 我国大中城市房价继续快速上涨 9 一 行业分析与研究一 行业分析与研究 9 9 6 房价还要涨 9 7 耶鲁大学经济学家 影响房价有三个心理因素 10 二 行业动态跟踪二 行业动态跟踪 1212 8 土地增值也要上税 12 9 投资性购房面临物业税 打压 13 10 调整行业结构纲已举 经适房转变模式目宜张 14 11 个人集资买地造房 拿地和融资将成最大难题 16 外资投资中国楼市外资投资中国楼市 1717 12 外资收购蜂拥国内楼市 17 13 2005 年海外基金兵临中国地产 19 专家论专家论 泡沫泡沫 2121 14 三巨头纵论发展速度与风险 地产商齐声否认泡沫 21 15 今年与去年泡沫论说法迥异 艾尔敦 楼市健康楼价料平稳 22 房产上市公司动态房产上市公司动态 2323 16 天地源 收购西安房地产资产 23 17 凯乐科技 进军武汉房地产 23 18 栖霞建设 拟推 2 亿房产信托 24 19 首创置业 环线战场 营销升级 24 20 名流置业 成功转型 业绩稳定可期 24 21 长江实业 今年售楼目标 160 亿 25 22 长江实业 中标梦幻之城项目 25 23 绿地集团 参建金山化工配套区 26 24 绿地集团 销售破百亿利润过十亿 26 25 顺驰集团 模式以快搏慢抢滩市场 27 26 顺驰集团 天津顺驰高层执位 28 27 顺驰集团 再换帅 28 28 顺驰集团 中国再度易帅 张桂宗淡出汪浩继任 30 29 华润置地 吹之若鹜 32 30 华润置地 新增开发面积 60 万平方米 32 31 江苏地华 十次举牌南京中商 33 32 万科集团 加强造价管理 33 33 万科地产 改口称不会进军旅游地产 33 34 大华集团 转型之痛 34 35 金地集团 携浦发打造三林 未来域 36 36 城启集团 广州城启入京开发别墅 36 37 华远地产 结盟沃尔玛华远高调转向 收租物业 37 38 SOHO 中国 去年建外 SOHO 佣金高达 3000 万 38 39 华侨城集团 进城 39 40 世纪金源集团 地产巨鳄转战云南 建西南第一大楼盘 40 41 中远集团 转让房地产 非主业 股权中远集团加快重组 40 42 嘉里建设 七亿八拓宁波房地产 42 43 信和集团 1 6 亿夺福建漳州地皮 42 44 盈大地产 去年卖楼收益 90 亿 43 45 香江集团 欲将香江控股打造成物流旗舰 43 46 嘉德置地 拟设国内首个商业房产基金 44 47 嘉德置业 中国零售业地产基金 呼之欲出 44 48 国美集团 国美开始扩张 黄光裕要将低价法宝带到地产市场 46 49 和黄集团 去年卖地收益增两倍和黄等斥资扫入 大西北楼市西安势跑赢 47 三 重点市场追击三 重点市场追击 4848 上海房产市场上海房产市场 4848 政府动向政府动向 4848 50 2005 抑制房产投机 48 51 尽快建立土地储备运营机制 48 52 房子好坏将分 A B C 三级 49 53 充分开发利用上海市地下空间 50 54 上海提出房地产市场调控三原则 50 55 黄浦率先从实际出发突破难题 全装修房有了新口径 51 动态分析动态分析 5252 56 海外人士买上海房热情如何 52 57 楼市与股市反向突破的猜想 52 58 四大问题影响房地产金融运行 54 59 决定楼市的五大变局 市场参与者各司其职 55 60 2004 年第四季度各类物业市场分析及 05 年展望 57 61 有效标书低 超限流标多 外环唱主角 3 号公告招投标情况分析 60 动态跟踪动态跟踪 6565 62 市中心房源供不应求 房价升势稳健 65 63 定价权转移对楼市发展影响深远 69 64 为防范房地产金融风险 2005 年上海房贷条件更高 71 65 2005 年上海楼市展望 持续繁荣与风险并存 72 外资抢滩上海地产外资抢滩上海地产 7474 66 大盘成温州客投资新宠 74 67 上海熟地之争 珠江得手 74 68 外地房企 曲线入沪 求发展 77 69 上海投资购房比例已达 40 外资大幅增加 78 专家论坛专家论坛 7878 70 尹伯成 租售价倒挂警惕泡沫生成 78 71 印堃华 楼市拐点 2005 年不会出现 79 72 刘洪玉 清华大学房地产专家提出科学评判楼市观点 81 73 未来上海土地市场可望形成三个层次 82 商业房产商业房产 8282 74 上海铺市回顾与展望 上 82 75 上海商铺租金创 10 年来新高 84 76 上海东北部写字楼异军突起 85 77 2005 年预测 甲级写字楼供需旺 商铺稀缺将缓解 85 78 今年商铺行情如何演绎 市中心商铺 沿街商铺 服务业商铺热 86 79 新增供应一半在浦东跨国企业青睐市郊办公 甲级写字楼 市郊再造 CBD 87 板块跟踪板块跟踪 8888 80 川沙镇全力拓展商业地产 88 81 崭新七宝 原味上海 七宝最新规划独家曝光 88 82 出售型办公楼受青睐 虹桥板块回暖 90 商品住宅商品住宅 9191 83 今年沪上住宅供应将减 91 84 上周上海楼市住宅成交低迷 91 85 第五代小户型用功能领跑市场 92 86 上海新型节能住宅成为商品房的新卖点 92 87 配套商品房加速推出有效遏止房价 93 88 售后公房 362 商品住房 29 2 93 开发开发 产品产品 9494 89 宝山盘定价 2 万挑战地段 94 90 需求集中释放惊现新 楼王 95 91 闵行新推 7 幅配套商品房用地 96 二手房市场二手房市场 9696 92 本市部分区域二手房成交行情 96 93 高档二手房成交量上升 20 98 94 一手房房源俏 二手房今年货源充足 99 95 中心区域轨道沿线浦东新区 好品质受关注 100 96 月交易增幅 20 年价格涨幅 27 6 惯性拉动二手房交易 100 97 戴德梁行发布 2005 年上海房价预测 沪中高档二手房价将涨 20 101 租赁市场租赁市场 102102 98 卢湾租赁市场走低 102 99 交通抑制需求 东北角租赁市场偏软 102 100 上海楼市正在酝酿新面孔 中环线两侧建租屋 102 101 中心区域涨幅趋缓 大户型比小户型租赁走势稳定 103 北京房产市场北京房产市场 104104 102 国外热线並未影响北京楼市 104 103 写字楼 泄洪 中关村地块最后晚餐无人问津 104 104 缺乏相关法律 北京全面公开楼市信息尚需时日 106 105 下半年北京房产 供应集中放量 房价平稳上扬 108 106 北京房价创下七年新高 四因素推动房价不断上涨 109 商品住宅商品住宅 110110 107 晋商进京争购高档房 110 108 今年将增加中档商品房 111 109 城南低价项目将平抑北京房价 111 110 今年京城 CBD 核心区公寓将迎来入住顶峰期 111 广东房产市场广东房产市场 112112 111 广州楼价步步爬高 今年或现拐点 112 112 深圳发展商长沙开荒 113 113 深圳南山住宅销量居首 114 114 龙岗坂雪岗将出让商住用地 115 115 龙岗房价去年上涨近二成 115 江苏房产市场江苏房产市场 116116 116 江苏房地产景气指数领先各行业 116 南京南京 116116 117 南京楼价是盘是涨 学院派市场派各执一词 116 118 南京 只租不售将成商业地产开发趋势 117 119 南京楼市今年会怎样多空双方激烈交锋 118 120 专家 2005 年南京楼市 7 成成交量来自 二手 119 121 2005 年南京楼市有变数 无人问津地块成了抢手货 120 苏州苏州 121121 122 苏州住宅价格首超南京 121 123 苏州去年土地供应稳步增长 123 124 商业地产新动向 苏州甲级写字楼成为新掘金点 123 浙江房产市场浙江房产市场 124124 杭州杭州 125125 125 杭州地产泡沫破裂 125 126 杭州房价涨幅全国第 4 126 127 杭州房价 一个猜不透的谜 126 128 杭州楼市进入盘整期 开发商谨慎入市 128 绍兴绍兴 129129 129 绍兴 工业房产成投资新热点 129 慈溪慈溪 130130 130 宏观调控下的慈溪楼市变局 130 其他房产市场其他房产市场 131131 海南海南 131131 131 海南房地产界为何没有大商人 131 辽宁辽宁 133133 132 沈阳十大地块全国 招婿 133 江西江西 133133 133 从三个层次看今年南昌楼市走势 133 四川四川 134134 134 成都五地拍卖港商捧场 134 135 港商欲争抢 74 亿成都地王 135 136 成都实践 房地产私募基金潜行 135 重庆重庆 137137 137 沪投资者 1 5 亿购重庆住宅 137 138 涨 15 外来资金推高重庆房价 138 河南河南 141141 139 2004 年郑州房地产市场解剖 141 140 2005 年郑州房地产市场展望 142 141 河南建业剑走偏锋 年省域化 向下做 向小做 144 湖南湖南 146146 142 湖南房地产业开启信托融资大门 146 湖北湖北 148148 143 武汉房地产信息 3 月初开始全透明 148 144 江城房产开发创八年记录 去年销预售超千万平方米 148 福建福建 149149 145 福州楼市板块分析 149 146 福州户型悄悄 减肥 151 安徽安徽 151151 147 现阶段安徽房地产业如何健康发展 151 香港香港 153153 148 本月楼宇买卖料破万宗 153 149 中原料今年卖地收入 195 亿 153 150 港人内地置业再升一成 154 151 看好楼市囤积新楼 8 地产商新春后推盘 154 海外房产市场海外房产市场 155155 152 纽约去年楼价升 14 155 153 英美楼市泡沫开始爆破 156 154 国际投资看好日本房地产复苏 156 155 戴德梁行报告伦敦西区办公室租金全球最贵 158 四 房地产 政策四 房地产 政策 159159 156 物业税已进入测算阶段 将在部分地区进行试点 159 157 北京市商品房预售合同 示范文本听证会举行 159 五 数据与统计分析五 数据与统计分析 160160 上海楼市上海楼市 160160 158 网上房地产 再创新高 160 159 成交量逐渐进入上升通道 161 160 高价房 空置率相对较高 161 161 上海中高档住宅空置率 9 38 161 北京楼市北京楼市 162162 162 北京住宅租赁市场 淡季不淡 162 广东楼市广东楼市 163163 163 去年我市住宅价涨 5 28 163 164 广州交易量持续放大 去年逼近二千万平方米 163 165 经济好转带热房地产 全市去年完成房地产开发投资 17 14 亿元 比增 13 9 164 江苏楼市江苏楼市 165165 166 南京住宅销售目标 400 亿元 165 湖北楼市湖北楼市 165165 167 武汉市房地产投资增幅创 8 年新高 165 山西楼市山西楼市 165165 168 2004 年我省商品房涨幅趋缓 165 六 房产人物六 房产人物 166166 169 万达黄涛 南京有大量中产阶层 166 170 中原地产董事总经理黄伟雄 今年整体住宅升幅可达两成 167 171 万科王石 地产大势是健康的 泡沫还会继续下去 168 特别看点特别看点 上海房企联合舰队登陆俄国上海房企联合舰队登陆俄国 第一财经日报 2005 1 14 波罗的海项目注资波罗的海项目注资 7 57 5 亿元亿元 波罗的海明珠项目目前注册资本 7 5 亿元人民币已完全到位 上实发展集团总裁卢 铿昨日对 第一财经日报 记者表示 这也是卢铿首次就 波罗的海明珠 项目对外发表 看法 该项目位于俄罗斯的圣彼德堡市 上海绿地集团董事长总裁张玉良对于 波罗的海明珠 项目的商机十分看好 昨日 他面露喜色地对 第一财经日报 记者表示 这个将于明年 5 月份动工的项目是绿地集团 搭船出海 的一个新的尝试 这个项目可能带来的商机不可小视 这也是张玉良首次对外分析此次 出海 对于绿地集团真正的意义所在 掘金住宅开 发 在这支联合舰队上 绿地和上实将是两家在房地产住宅开发中最受益的企业 记者通 过卢铿得知 波罗的海明珠 的一个内部分工正在明确 卢铿昨日对记者透露 未来预 计投资组合是上实 绿地负责房产开发 锦江集团参与酒店业 百联进行商业开发 工业 投资集团则将国内工业品以及工业投资机会带入这一项目 目前已经明晰的是上海 5 家大集团的出资比例 上实发展出资 1 5 亿元 注册资本比 例占 20 上海上实出资 1 亿元 占 13 33 上实投资出资 0 5 亿元 占 6 675 上海海 外出资 1 亿元 占 13 33 百联集团出资 1 亿元 占 13 33 锦江集团出资 1 亿元 占 13 33 欧亚中心出资 0 5 亿元 占 6 675 根据张玉良的说法 这个投资规模达到 7 5 亿元 规划占地面积约 1 8 平方公里 同时 总建筑面积约 180 万平方米的 波罗的海明珠 项目将于 2005 年 5 月份正式动工 无论是 对于这支 联合舰队 中的哪一家 都是一次房地产 跨国贸易 的有益尝试 锦江国际集团董事长俞敏亮认为 全国很多地方的国企都在裂变 但上海的国企却在 聚变 一起走出中国 同时 每个企业都将最大的优势体现在这次 波罗的海明珠 的项 目开发中 对于在这次项目中最实在的利润回报 卢铿的看法是 目前圣彼德堡房产均价约在 1000 美元 平方米 套内面积 但地价远远低于上海 因此该项目的回报可以想见 这一 点同样是张玉良看好的 从绿地的角度出发 住宅的设计与开发是强项 但是俄罗斯的住 宅建造水平并不高 这是张玉良信心十足的原因所在 搭船出海搭船出海 的尝试的尝试 在上海 北京 最好的写字楼 高档公寓中都有相当一部分由外资房地产企业兴建 除新加坡 中国香港 中国台湾等华人地区的企业外 美国 日本等国家的房地产公司也 开始 相中 中国内地的房产市场 但是 随着越来越多的房产企业 引进来 却绝少有中国企业 走出去 这个现 状应该得到改变 资金对于绿地来说不是问题 但是如何在国外运作 却是很多中国房企 的一个盲点 张玉良对 第一财经日报 记者表示 上实发展曾经表示 该项目是中俄两国 上海与圣彼得堡两市经贸合作的一个重大突 破 项目获得圣彼得堡市支持 该市以颁布市长令的方式支持中方对合作地块的开发 同 时 此举也贯彻了公司 沿江沿海出国门发展 的战略思路 有利于扩大企业规模 培养 公司核心竞争力 塑造公司良好品牌形象 同时 按照张玉良的理解 波罗的海明珠 这个项目本身就是由商务部 打前阵 上海企业 做牵线红娘 如果凭借绿地集团一家 在国外运作方面本身没有什么经验 而 且没有政府牵线 很难融入国际房产市场 但是 有了这次尝试 情况就会有很大改观 这次 搭船出海 可以为将来走向国际积累很多经验 目前 张玉良正在考察 接 触泰国市场 而已经成为定局的 波罗的海明珠 将成为一次十分有意义的尝试 Top 建设部发文要求各地加强房地产市场监测与信息发布建设部发文要求各地加强房地产市场监测与信息发布 新闻晨报 2005 1 20 房地产要淘汰简单均价分析方式房地产要淘汰简单均价分析方式 建设部近日出台 房地产市场信息系统建设工作纲要 试行 要求各地尽快建立全 面 透明 可查询的 房地产市场信息系统 为决策部门市场监测以及引导市场理性投资 消费提供依据 纲要 要求 各地房地部门要重点发布当地不同区域商品房以及存量房的可售 租 套数 套型 面积及已售 租 套数 面积 户型 实际成交价格 商品房项目的预售许 可 权属状况 规划设计情况及建筑面积 套内面积 公用分摊面积等即时的市场供求信 息 专家认为 房地产市场信息系统建设的基本思路是 以城市为单位 通过一定的信息 平台 依托房地产管理的各业务系统 将分散于房地产开发 转让 租赁登记备案 权属 登记等管理环节的市场信息有机整合起来 同时纳入与房地产市场发展相关的土地 金融 等其他信息 形成全面客观反映各地房地产市场运行状况的信息系统 据了解 上海房地部门较早地推出 网上房地产 将本地商品房预售信息纳入到网络 管理 不过 在技术操作上也许会遇到一些困难 纲要 指出 在翔实的市场数据资料的 基础上 各地要逐步建立和完善科学的房地产市场价格分析体系 淘汰简单平均的价格分 析方式 实现价格指数分析 典型楼盘同质跟踪比较等价格分析方式 一位房产分析师认 为 事实上 市场上 同质 楼盘很难选取 上海将要推出的 新版本 房产信息系统 在采用市场实际 成交均价 还是 价格指数 方面目前还没有定论 Top 海外公司业务拓展推动京 沪楼市强劲势头将持续到 年海外公司业务拓展推动京 沪楼市强劲势头将持续到 年 财经时报 2005 01 15 除了国内经济稳步快速上涨拉动之外 海外公司在国内业务的大踏步拓展也为内地楼 市的发展注入了不可小视的支撑力量 据仲量联行最近一份报告显示 受外资公司进入影 响较大的北京和上海两地 其楼市特别是写字楼市场的强劲势头将会持续到 年 在写字楼市场 北京和上海继续吸引跨国公司的地区总部及其不断扩张的金融服务业 务 因此对主要写字楼物业需求保持旺盛态势 以北京的形势来看 早先对写字楼市场供 过于求的担心显得不是很有必要 尽管对未来三年内每年 万平方米新增竣工面积的 估计和前一年 万平方米的新增竣工面积会令人担忧空置率上升 但是有关于供应量 过大超过需要的预测忽视了这些项目延期状况以及位置和品质在市场的作用 地段好品质 高的写字楼在市场中依然是非常受欢迎的 同时 市场吸纳这些新增物业也只需要半年或 者说一年的时间 基于此 位于中心区域的高品质物业将仍然可以在新的一年里快速租出 並且获得高租金 在上海 对写字楼和工业物业不断增长的需求明显是源自全球的外转移业务的需求 中国的增长潜力使其受到投资人的青睐 对上海特别是浦东的写字楼和工业物业的需求与 日俱增 具体来看 位于浦东的陆家嘴金融贸易区自 年建立以来发展迅猛 受到 亚洲金融危机的影响 短期供给出现过剩 导致了 年租赁市场的疲软 从那之后 陆家嘴金融贸易区对写字楼的需求开始大幅增长 当前 上海与香港金融市场的规模相比 仍有巨大的发展潜力 这自然将吸引更多的关注和金融机构入驻 使该市写字楼市场后续 发展更有前景 相比于写字楼市场 住宅因海外公司进入引起的租赁甚至购买需求上升也不逊色 虽 然很多公司在职员住房方面的资本支出紧张 但出于对业务增长的支持 这方面产生的需 求仍然可观 特别是在北京和上海的高档项目方面 在租金稳定的情况下将继续保持强劲 的供需增长势头 尽管人们还是担心非自住购房者的数量 但跨国公司 大幅拓 展业务带来了更多的外籍员工 这意味著租赁市场的需求 特别是高管层的需求正在增长 这其中造成市场不均衡因素的是 在当前供给由于获得土地变得困难而且拆迁进度缓慢 某些住宅项目的上市时间要比原先预计的慢 这有可能使供需出现差距而导致房价进一步 上升 使住宅市场的热度持续到下一个年度 京 沪两地的商业地产受整个亚洲市场对商业物业的看好 将依然保持强劲增长 从 仲量联行有关人士分析认为 中国消费者对中国经济 就业市场及其普通收入依然保持乐 观 他们现在更加愿意花钱改善自己的生活品质 结果使得普通零售商和餐饮舖面的物业 需求继续高涨 而即将全面放开的中国零售市场吸引了许多外资零售商来寻求机会 在中 国开展业务或扩大其现有的在华业务 市场基本情况对于城市商用物业来说是非常有利的 併同样会支撑商业地产强势状态持续到 到 年度 Top 发改委 今年房价预计涨幅发改委 今年房价预计涨幅 5 5 新华社 2005 01 21 2004 年 我国房地产市场增长有所放缓 但商品房价格有较大幅度上涨 据发展改革 委价格监测中心有关专家分析 2005 年房地产价格仍会有所上涨 但涨幅不会太大 预计 在 5 左右 专家称 今年房地产市场所处的宏观环境良好 房地产价格在经历了 2004 年较大幅度 上涨之后 预计 2005 年仍会有所上涨 但涨幅不会太大 预计在 5 左右 Top 我国大中城市房价继续快速上涨我国大中城市房价继续快速上涨 新华社 2005 01 21 最新统计显示 去年四季度 全国 个大中城市房屋销售价格继续快速上涨 同比 涨幅为 国家发展和改革委员会 国家统计局 日发布的报告显示 去年四季度 个大 中城市经济适用房和普通住宅销售价格分别同比上涨 和 豪华住宅价格上 涨 个大中城市中 个城市房屋销售价格去年四季度涨幅超过 其中 青岛 同比上涨 南京 济南 杭州 沈阳 成 都 宁波 上海 重庆 去年四季度 个大中城市土地交易价格同比上涨 其中 上海上涨 厦门 杭州 大连 成都 去年四季度 个大中城市房屋租赁价格同比上涨 涨幅超过 的城市是 乌鲁木齐 杭州 昆明 上海 银川 宁波 Top 一 行业分析与研究一 行业分析与研究 房价还要涨 房价还要涨 河南日报 2005 01 20 年伊始 有关房价走势的纷争又起 和普通消费者心里盼望的不同 近期 一 些房地产商纷纷在各种场合高唱房价 涨调 近日 中城联盟 2005 首届房地产高层峰会上 万通集团董事局主席冯仑近日表示 2005 年 房价肯定是会上涨的 正常涨幅应该在 5 10 以内 北京市华远新时代房地产公 司董事长任志强对此表示认同 他说 房价增长对老百姓而言是有益的 因为固定资产增 值了 2005 年房价还将继续涨 近日 记者在对郑州业内人士采访时发现 与房地产大腕 们的观点不谋而合 多数房地产业内人士预言 2005 年郑州房价还将上涨 再涨 元至 元再涨 元至 元 郑州市建委房地产开发处处长张振兴分析说 2005 年 郑州房价走势受郑东新区建设 老城区改造 城市框架拉大 城市人口增加 物价上涨及宏观调控等一系列因素的影响 将小幅上涨 此外 城市基础配套设施不断完善 景观进一步绿化 美化 也将使房屋升 值 从而影响到房价 张振兴说 如今 高品质的住宅产品已成为房地产开发的一大走势 品质的提高 价格自然水涨船高 郑州市房价与其他省会城市相比 总体偏低 所以还有 上涨空间 预计今年涨幅不会大于 2004 年 每平方米将上涨 200 元 300 元 年再涨 年再涨 0 0 在房地产大腕们高唱 涨调 的同时 郑州多数房地产从业人员也在为 涨 字摇旗 呐喊 河南王牌企划有限公司董事长上官同君在 2004 年上半年就放出 郑州房价 3 年内再 涨 50 的大胆预测 並列出九大上涨理由 一是 银根 紧缩 企业融资成本加大 二 是郑州城市建设提速 环境改善 房屋升值 三是建筑材料上涨 四是外地优秀房地产企 业供应市场高性价比的房子将提升房价 五是为了支持郑东新区的开发建设 老城区的房 地产开发规模将受到控制 供需失衡导致房价波动 六是郑州异地购房客户突破 50 且 一次性付款的占半数以上 新一轮的资本集中刺激房价上涨 七是媒体对涨价的渲染以及 部分操盘思路先进的房地产企业对房价的操纵 八是国内房地产价格上涨的大势影响 九 是郑东新区高标准的规划为房价上涨准备了平台 郑州大宇房地产开发有限公司市场策划部经理张国栋认为 一方面是城市化进程的加 快 城市人口对住房需求增加 一方面土地供应减少 房屋供需矛盾将导致郑州房价继续 上涨 张国栋同时预计 郑州房价虽然不会出现 2004 年的火爆涨势 但最终将达全国中等 城市商品房价位 均价每平方米将突破 4000 元 涨不易降也难涨不易降也难 与开发商激进的 上涨论 稍有不同 河南财经学院教授刘社认为 开发商齐声喊涨 的目的是制造消费者房价上涨的心里预期 进而达到为房价上涨造势的目的 刘社认为 表面上看 国家宏观调控政策不断出台 地根 银根 紧缩等一系列原 因导致了建筑成本增加 从而决定 2005 年房价很难下降 但应该警觉的是 宏观调控具有 一定的滞后性 从土地到现房一般需要 1 至 2 年时间 郑州市场目前正在供应或将要供应 的商品房 土地可能是招拍挂之前取得的 也就是说其土地成本增加不大 调查发现 2004 年郑州房价一直在涨 但是房租价格却相当平稳 房价上涨 房租不涨 从中可以透 出两个信息 一是市场不缺房屋 二是房价如果继续上涨 将会有一部分人选择暂时租房 从而削弱房屋需求量 刘社说 2004 年郑州房价上升空间有限 即使今年走高也不会像 2004 年那般凶猛 上涨趋势已是强弩之末 难以为继 Top 耶鲁大学经济学家 耶鲁大学经济学家 影响房价有三个心理因素影响房价有三个心理因素 东方早报 2005 01 16 大城市房价飞涨首先始于 1996 年的伦敦 随后在 1997 年迅速传到了洛杉矶 纽约和 悉尼 1998 年传到巴黎 2001 年传到迈阿密 莫斯科和上海 2002 年又轮到温哥华 城 市住宅市场一片繁荣 房价从 2000 年开始的涨幅至少达到百分之五十 这对房屋所有者而 言无异于发了一笔横财 但对计划买房者却极为不利 现在上述某些城市的房价涨势已经 趋缓 过去一年来伦敦和纽约的房价涨幅大大回落 2004 年第二季度实际涨幅只有约百分 之一 在悉尼 房价在第二季度还有所回落 恐怖主义是催化剂恐怖主义是催化剂 市场繁荣是不是已近尾声 更糟的是 住宅市场的情绪是否会很快引发价格回落 没人在事前就预料到这次繁荣 因此预测它何时结束也充满了风险 在此前盛宴即将 结束的警告声中 住宅价格充分显示了其上涨的强劲动力 耶鲁大学经济学家认为 要想对市场繁荣何时结束作预测 就要首先了解它为什么在 这么多的城市中发生 令人惊讶的是 对这个问题至今没有公认的解释 因为这次繁荣更 多地来自心理原因 经济学家们宁愿去谈论利率或失业数据这样具体和可知的因素 当然 这些指标在解释住宅市场时也起着一定作用 但要解释不久前的繁荣却远远不够 其中有三种心理因素较为突出 首先 在不断变化的世界经济中 人们对价值源泉的 认识在改变 第二 公众对受到国际认可的 魅力 都市有很强的信心 第三 投机泡沫 有着让人眼花缭乱的活力 如果要了解目前的住宅市场条件并洞悉未来的价格走势 我们 需要更深入地了解所有这些因素 首先 世界经济看起来的确要比 10 年前更加混乱 自从 2000 年在大部分国家发生资产价格的毁灭性下跌之后 金融资产不再给人以从前 的安全感 这样就刺激了房地产业 此外 恐怖主义在印尼 西班牙和俄罗斯制造了一连 串的悲剧 人们发现在住宅上投资才是最安全的 不必担心不确定因素可能带来的风险 房价上涨的趋势因此伴随恐慌心理 愈发显示出其强劲的动力 第二 随着互联网和手机问世 全球通讯以爆炸性的速度增长 公众对充满魅力的国 际大都市也日渐神往 就如人们愈来愈崇拜国际名人一样 他们同样相信那些家喻户晓的 世界著名的商业 中心 技术中心和文化中心具备其独有的价值 伴随着对恐怖主义的恐慌心理和对资产股 票价格不稳定性的怀疑心理 这些大城市的地理知名度也有反弹趋势 纽约 巴黎 伦敦 这些地方变得更为耀眼而充满魅力 第三 导致这种经济泡沫的投机热同样是一个重要因素之一 当上扬的价格点燃了这 一经济兴奋点 进而推动该城市和其他城市的价格上涨时 眼下的经济繁荣就在市场内和 市场间见证了这种投机热 上海人可能不会谈论伦敦的房价 但是上海的观察评论家们却 知道伦敦正在发生什么事 而伦敦房价的上涨似乎使上海房价的上涨看起来同样可行而有 道理 投机热终会寿终正寝 与其他两个心理原因构成鲜明对比的是 投机热将像生物一般会有寿终正寝的一天 投机泡沫仅靠对价格上涨作出反应来维系自己的生命 因此它不会永远存活下去 那么 这给我们一个什么样的答案呢 在三个心理原因中 有两个都在暗示房价上涨 的强劲动力会继续下去 第三个原因告诉这一价格上涨的趋势终有一天会结束 但并没有 精确指出具体在什么时候 经济学家相信 一些具有魅力的都市将不断见证房价上涨的速度在减弱 并且最终出 现回落 从历史的角度看 房价曾经显示了它的强劲势头 而且所有这些城市的房价依旧 在快速上涨 虽然其速度比一年或一年多以前要慢 从这一趋势推断 虽然房价上涨的速 度在不断减慢 这些城市中大部分的房价还将在一年或一年多的时间里保持上升趋势 一年以后 当经济动力不再起重要作用时 心理因素则对长期预测会显得更为重要 目前对房地产业的投资热情很可能将随着房价上涨速度的减弱而衰退 这样一来 房价便 有向下回落的可能 在下一次出现经济萧条或地方经济遭受严重打击或银行利息率迅速回升时 大城市的 房价很有可能出现急剧下跌 市场内和市场间的投机热会显现出下滑态势 从而促使房价 持续多年保持相对低迷 大城市愈出名 其房产价值就愈容易被推高 Top 二 行业动态跟踪二 行业动态跟踪 土地增值也要上税土地增值也要上税 文汇报 2005 1 20 商品房价格日涨夜大 节节攀高 现在各个档次的商品房价格比 1998 年下半年普遍翻 了一翻 不少商品房价格连创新高 衡量房价是否正常 可以有多种方法 诸如 房价与收入之比 房地产业利润率与其 它国民经济产业利润率之比等 但人们对运用这些方法得出的结论见仁见智 其实 衡量 一种商品的价格是否正常 主要看其偏离价值有多大 利润率有多高 当前商品房价格严 重偏离价值 利润率偏高的事实 有悖于价值规律和城市房地产业的发展方向 也不符合 合理分配土地增值收益的原则 因此 由政府开征土地增值税 既有必要性 又有紧迫性 首先 开征土地增值税是调节和合理分配土地增值收益的客观需要首先 开征土地增值税是调节和合理分配土地增值收益的客观需要 构成房地产业的高额利润的因素 有房屋质量的提高 建筑成本的增加的因素 估计 这两个因素对房地产业的赢利的贡献率不会超过 10 有人将当前房价飞涨的原因归结于 土地使用权出让市场化后地价上涨的缘故 这不能说是理由 我国土地使用权出让市场化 运作始于前年 7 月 1 日 且成交量不大 如上海只有几百公顷 按照商品房的 2 3 年的生 产周期 这些土地建上商品房上市至少要到今年下半年 应当说 当前房地产业的高额利 润主要不是由房地产开发商的投入所带来的 而主要是土地升值的结果 而土地的大幅度 升值可以归结为两个因素 一是社会经济发展 特别是由于政府斥巨资 大力发展基础设施 改善了生产 生活 条件 为房地产业发展提供了良好的机遇和条件 如一条轻轨的建设 使沿线两侧的商品 房销售红红火火 房价大幅度趋升 就是明证 二是目前上市的商品房所占用的土地当年出让价普遍比较低廉 其来源可分为两类 一类是原国家所有的城市土地 通过补地价的方式由国家将土地使用权出让给房地产开发 商 另一类是由国家通过征用的方式将农民集体土地转为国有土地 然后将土地使用权出 让给房地产开发商的 无论哪一类来源 其土地使用权出让方式本质上体现的不是市场经济原则 而是鲜明 地打着计划体制的络印 由此 由不规范的体制因素 为房地产开发商在低廉的土地进价 与高昂的商品房销售价之间形成了一个巨大的赢利空间 据悉改革开放以来全国失地农民 至少损失 4 万多亿元的应得集体土地出让收益 而其中大部分通过高昂的房价转移到房地 产开发商手里 2004 年 10 月 28 日温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视会议上指 出 要合理调整土地收益分配关系 切实维护农民利益 开征土地增值税是国家运用经 济杠杆合理调整土地收益分配关系的一种有效手段 它可以将本不属于房地产开发商的利 益调节出来 交国家和失地农民进行合理分配 体现公正 公平的原则 促进社会安定团 结 其次 开征土地增值税是抑制房地产投资过热 促进产业结构 经济结构协调发展的 客观需要 近几年来 由于房地产业回报率偏高 加上股市低迷 而其它投资渠道不畅通 导致 社会资金都涌向房地产业以及相关的水泥 钢铁等行业 使这些行业投资过热 相关产品 价格飞涨 为此 中央及时采取宏观调控措施 如整顿土地市场 严格控制土地供应量和 信贷投向 对抑制房地产业投资过度产生了积极作用 但是 目前国内外大量资金仍源源 不断地涌向房地产领域 因此 在继续实施宏观调控措施的同时还必须开征土地增值税 使房地产业偏高回报率降下来 使之与其它国民经济产业投资回报率相协调 第三 开征土地增值税是规范商品房功能 确保中低收入者居有其屋的客观需要 同时 开征土地增值税有利于规范商品房的居住功能 对于广大中低收入者而言 商 品房的功能是居住 流通功能并不是主要的 适度的流通是必要的 但进入流通领域的商 品房投资回报率太高 就会滋生投机 诱发泡沫 这种假性需求 一旦集中表现为供给 必然打乱整个房地产市场的供求平衡 进而陷入低迷 萧条状态 给国民经济运行以严重 杀伤 为正确处理有关土地增值收益的各方之间的利益关系 要做好以下工作 一 要科学地设计土地增值税率 为体现公平 确实的税负原则 拟采用累进课税制 参照世界上一些国家 地区的经验 结合本国的实际情况 土地增值税宜分 5 级 1 土 地增值为原地价的一倍以下者课以 30 2 土地增值为原地价的 1 2 倍者课以 40 3 土地增值为原地价的 2 3 倍者课以 60 4 土地增值为原地价的 3 4 倍 者课以 80 5 土地增值为原地价的 4 5 倍者课以 100 二 除此 要正确划清房 地产商和房产投资者 指以投资为目的 为卖而买 包括租赁 的投入增值与土地自然增 值之间的界限 对前者在课税时应加以甄别 剔除 不作为课税的对象 三 运用经济杠 杆 开征土地增值税是一项政策性很强的工作 应当在目前试点的基础上认真探索对待 总的原则是对房地产开发商和商品房倒卖者的非投入而产生的收益课税 藉此遏制房地产 投机 Top 投资性购房面临物业税投资性购房面临物业税 打压打压 北京日报 2005 01 19 国家税务总局局长谢旭人在去年底曾表示 将继续积极稳妥地推进税制改革 物业税 改革方案正在研究之中 前天 财政部副部长楼继伟透露 目前物业税正处于模拟测算阶 段 将会先在一些地方进行试点 物业税开征的脚步越来越近 税务专家昨天提醒购房者 购买用于居住的基本住房很可能不用缴纳物业税 但是带有投资性质的买房则要仔细考虑 成本风险的因素 专家介绍 物业税征收的一个大体原则是 1 1 也就是物业税与财产原值的比例是 1 1 这样一来 买房投资将由于物业税的开征而成本大增 物业税税费可能与财产原值相近物业税税费可能与财产原值相近 中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天介绍 按照世界各国的一般情况来 看 财产的原值与财产的寄存期是基本相当的 据此设计出来的物业税虽然征收办法可以 有很多选择 但是物业税征收的一个大体原则是 1 1 也就是物业税与财产原值的比例大 体上是 1 1 按照 1 1 原则征收的物业税也不像人们想象的那样畸高 据房产税务方面的专业人士 透露 目前征收的包括房产税 土地出让金等在内的 7 种税费 在整个房屋价格中平均占 到近 40 的比例 物业税开征后 这些税费将被从房价中剔除 也就是说 一套目前卖 50 万元的房子 在物业税开征后 价格将可能变成 30 万元左右 按照 1 1 原则征收的物业 税中的 1 不是目前的 50 万元 而是剔除税费后的 30 万元 这与目前各税费分别算在房 价之内的价格相差并不是 天壤之别 而且 这笔物业税是分摊在 50 年中缴的 每年只 缴全部税款的 2 左右 基本住房与投资买房会被区别对待基本住房与投资买房会被区别对待 中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓昨天表示 物业税的征收肯定会对居民 的基本住房和投资住房加以区别 对于消费者购买的用于自己居住的基本住房 很可能将 享受免征物业税的待遇 即便是对居民的基本住房征收物业税 征收的税款也会降得很低 很低 但是 对于买房用于保值 出租的消费者来说 买房投资将由于物业税的开征而增 加成本费用 带来理财的新风险因素 刘桓建议 买房投资的消费者要改变固有的理财观 念 仔细考虑这样的投资值不值 是否要及时转变投资项目 已有投资房 二手房也将征物业税已有投资房 二手房也将征物业税 许多投资者认为 购买二手房能够避开物业税 有些地区甚至出现 抢购 现象 对 此刘桓表示 在物业税开征之前已购买的投资用房和已经存在的二手房 同样不能避开物 业税的征收 只是会按比例核减征收物业税 刘桓介绍 按照国际惯例 财产是不能无偿占有的 房屋就像汽车一样 购买要花费 一笔费用 而保有 使用期内 持有人也同样要缴纳一定的费用 举例来说 一套价值 100 万元 物业税也为 100 万元的房屋 如果购买当时已经缴税 20 万元 那么在缴纳物业 税时 就可以先核减已经缴纳的转型前的 20 万元部分税款后 再按比例分摊应缴纳的物业 税 对于已经缴过税的二手房来说 在新的交易过程中也将按照新办法折算物业税 进行 酌情减税后缴纳物业税 北京试点真正实施还有待时日北京试点真正实施还有待时日 虽然早在 2003 年 北京的亦庄等地就已经成为物业税改革的试点 而且全国的物业税 方案也已经出现 但是据有关知情人透露 北京真正实施物业税的时机还未到来 目前 北京的当务之急是先摸清房屋所有者的 家底 而这一 摸底 工作难度很大 一些房屋 的开发商转了好几道手 很难找到真正的 主人 另外 在摸清家底的同时 对市民进行 相关的抽样调查也是一个费时耗力的大 工程 据这位知情人透露 物业税很可能首先在 一些小城市如温州 烟台等地开征 因为这些城市的公房改革起步较早 而且住房私有程 度也很高 新闻链接新闻链接 物业税开征深度影响楼市物业税开征深度影响楼市 物业税是指国家对于房屋所有者和承典 在一定时期内拥有 人所征收的财产类税收 物业税的征税对象主要是持有房产的居民个人和房地产开发商 刘桓指出 目前我国最不完善的税种就是财产税 尤其是不动产税 即我们平常所说 的房地产税 目前房地产市场的发展存在着四大问题 亟待物业税的开征加以解决 一是 目前的房地产税计算复杂 一共需要缴纳的税费有房产税 城市房产税 土地使用税 土 地使用费 土地增值税 契税 印花税等 7 种之多 这些税费在缴纳时 都要按照法律依 据分别征收 计算起来相当复杂 二是税负重 目前 房地产价格过高 而且急速升温 房屋闲置面积也很大 一些房 地产商乘机囤积居奇 期待超过正常范围的利润 从总体情况看 房地产业对税收的贡献 被虚夸 控制不好则有可能造成泡沫经济 而且 由于前期的税费较高 房屋的成本根本 降不下来 房屋的价格被扭曲 三是准备买房自住的消费者的经济负担由于房价的居高不下而加重 四是房产资源的不合理分配加剧 越有钱的人越是买房投资 保值 而普通人的基本 住房却无法保証 房屋拥有期不征税 妨碍了房屋居住价格平稳的实现 Top 调整行业结构纲已举调整行业结构纲已举 经适房转变模式目宜张经适房转变模式目宜张 财经时报 2005 01 15 调整房地产市场结构是近两年以及今后几年内促进行业建康平稳发展的重要举措 在 市场化程度逐渐推进 行政管理力量日益弱化的情况下 政府如何举纲张目 引导市场结 构均衡发展 特别是促进适合于中低收入家庭住宅开发经营模式的转变和优化 将成为一 个不容忽视的议题 调整市场结构成今年建设工作重点调整市场结构成今年建设工作重点 年末在北京召开的全国建设工作会议引起了各方的关注 特别是建设部有关 领导对于改善中低收入群体住房工作的强调 令部分业内人士认为 保障中低收入群体住 房 将成为 年度建设工作重点 也将成为房地产市场发展中不得不重视的问题 实际上 改善中低收入家庭住房条件不仅仅是一项社会保障内容 更是已被政府部门纳入 对行业结构和市场发展的调整中 建设部部长汪光焘在此次全国建设工作会议上就提出 我国 年将继续调整住 房供应结构 限制非住宅及高档和大户型住房建设 併加大中低价位普通商品住房 经适 用住房的建设力度 支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资 建房 同时 严格按照 住房公积金管理条例 加大归集力度 加强监管 保障资金安全 提高使用效率 支持中低收入家庭购房 同时 还要搞好城镇廉租住房制度建设 研究解 决进城务工农民住房问题 此外 为保证中低收入家庭住居水平提升的有序进行 此次会 议还明确 年要严格控制城镇房屋拆迁规模 将 年城镇房屋拆迁规模控制 在 年的水平 据了解 建设部领导此番讲话的背景是 尽管经过宏观调控政策后 城市建设和房地 产开发投资增长过快势头得到初步遏制 但住房与非住房结构性矛盾 住房供应结构不合 理问题仍然突出 加上住房用地价格变动 消费者过高的心理预期 以及一些投机炒作行 为等因素 商品房平均价格上涨的压力非常大 对提升中低收入群体住房水平工作来说就 更是雪上加霜 此前 上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波就上海房地产过热发展 分析认为 住宅的发展重点应该满足当地占人口绝大多数中低收入者的需要 併随著大多 数人民的收入增长而发展 以实现土地市场以及房产市场扎扎实实的发展 房地产作为经 济发展的引擎是经济转型时期特有的产物 而实际上社会经济全面 协调 可持续发展必 须要靠科技创新 大量占用土地 牺牲浪费资源为代价的粗放增长方式是不足以支撑的 而当前的房地产热中大部分购房资金是依靠银行贷款 不是真正意义上的有支付能力的需 求 同时房地产火热也掩盖了产业结构不合理 产业能级效率低下 资源能源的短缺和浪 费 环境污染等可持续发展隐患 可以说 加大对中低价位房屋建设支持的力度 不仅将扩大此类住房的数量以强化对 中低收入家庭的保障 还会直接调整房市结构和格局 也会对市场的下一步走势产生一定 的影响 有分析人士认为 在政府引导范围内中低价位商品房特别是经济适用住房的开发 经营可能会成为 年房市的一个热点 同时 经济适用房的经营和管理模式的进一 步完善 也是实现其社会保障及整体房市调整目标的重要一步 经济适用房经营模式须转变经济适用房经营模式须转变 今年从中央到地方政府的态度来看 经济适用住房建设规模扩大已成定势 但是其以 往在开发 经营以及管理方式中存在的问题仍令行业人士担忧 自面世以来经济适用房就 质疑声不断 而政府自始至终强调经济适用房的建设是出自两个方面的考虑 即加强对中 低收入群体的社会保障和平衡过快增长的房地产市场结构 这两点在 年 月出台 的 经济适用房管理办法 体现明确 该办法这样给经济适用房定性 即 政府提供政策 优惠 限定建设标准 供应对象和销售价格 具有保障性质的政策性商品住房 应该说 性质介乎于完全意义上的商品房和社会福利用房之间的经济