综合物流园建设项目可行性研究报告.doc

湖北泽中物流有限公司湖北泽中物流有限公司 通城县综合物流园建设项目 可行性研究报告 湖北泽中物流有限公司 2011 年年 3 月月 1 50 目目 录录 第一章 总 论 3 1 1 项目概要 3 1 2 可行性研究报告的编写依据 范围和指导思想 3 1 3 研究范围 4 1 4 推荐方案与研究结论 4 1 5 存在问题及建议 6 第二章 项目背景与发展概况 8 2 1 项目背景 8 2 2 项目建设的必要性 9 2 3 项目进展 11 第三章 市场分析 12 3 1 我国物流行业发展状况 12 3 2 我国仓储配送业发展现状 13 3 3 行业发展趋势 14 3 4 我国第三方物流市场需求分析 15 第四章 项目建设条件评价 17 4 1 选址及项目区概况 17 4 2 交通状况 18 4 3 经济建设 18 第五章 项目总体方案设计 20 5 1 项目规划方案 20 5 2 物流配送管理 22 5 3 土建工程 25 5 4 水电工程 29 5 5 采暖通风和制冷 30 5 6 智能化电气设计 31 第六章 消 防 37 6 1 设计依据 37 6 2 概况 37 6 3 建筑消防 37 6 4 消防用电及消防报警 38 6 5 消防管理 38 第七章 环境保护 40 7 1 建设地点环境现状 40 7 2 主要污染源及污染物 40 7 3 综合治理方案 40 7 4 绿化 41 2 50 7 5 环境影响评价 42 第八章 节约能源 43 8 1 编制依据 43 8 2 能耗分析 43 8 3 节能措施 43 8 4 节水措施 44 第九章 劳动卫生安全 45 9 1 设计依据 45 9 2 工程概述 45 9 3 防护设施 45 9 4 项目运营中安全防保主要措施 46 9 5 工业卫生 46 9 6 预期效果及存在的问题与建议 47 第十章 企业组织管理 48 10 1 园区管理组织机构 48 10 2 项目定员 49 10 3 人员培训 49 10 4 财务管理与控制机制 50 10 5 采购管理规划 50 10 6 信息化管理系统建设 52 第十一章 项目实施进度安排 54 11 1 项目的前期准备工作 54 11 2 实施进度安排 54 11 3 项目建设管理 55 第十二章 投资估算与资金使用 58 12 1 项目总投资估算 58 12 2 总投资估算表 58 12 3 项目资金筹措 58 第十三章 项目财务评价 59 13 1 财务分析基本假设 59 13 2 运营成本及运营收入估算 59 13 3 损益估算与净现金流量预测 61 13 4 敏感性分析 67 第十四章 可行性研究结论 68 14 1 研究结论 68 14 2 建议 69 3 50 第一章第一章 总总 论论 1 1 项目概要项目概要 1 项目名称 通城县综合物流园建设项目 2 建设性质 新建 3 项目建设单位 湖北泽中物流有限公司 4 建设单位法人代表 胡伟斌 5 项目建设地点 湖北省通城县隽水镇 1 2 可行性研究报告的编写依据 范围和指导思想可行性研究报告的编写依据 范围和指导思想 1 2 1 编制依据编制依据 1 国务院办公厅 国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品 流通工作意见的通知 2 国务院关于印发 物流业调整和振兴规划的通知 国发 2009 8 号 3 国家发展改革委 物流业调整与振兴专项投资管理办法 4 湖北省物流业调整和振兴实施方案 2009 2011 年 5 咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议 6 建设单位提供的基础资料 7 设计单位收集的行业基础资料 1 2 2 编制原则编制原则 1 认真执行国家 行业有关农 工产品加工 检验 包装 标志 运输 贮藏 及卫生等标准的规定 2 选址必须符合城市总体规划 合理布局 有足够的建设用地 并有一定的 发展余地 3 总平面布置应满足农 工产品物流的有关要求和符合安全 防火的有关规定 4 50 并应因地制宜进行合理布置 既要求布置紧凑 力求节约建设用地 以利企业今后 发展 同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地 4 充分利用当地的社会协作条件 以节约工程投资 5 严格执行建设项目 三同时 的有关规定 污染物的排放必须符合国家规定 的排放标准 尽量减少对环境的影响 6 认真贯彻 消防法 和劳动部 关于职业卫生监察规定 的通知精神 采 取切实防范措施 确保安全生产和员工的人身安全 1 3 研究范围研究范围 本可行性研究报告对 通城县综合物流园建设项目 的资源条件 功能分区规划 市场销售 工程技术设计方案及技术经济等进行全面考察 分析 研究 包括项目 建设内容及规模 总体目标 总投资效益 建设背景 项目建设意义和必要性以及 有利条件 市场需求预测 规划方案 经营策略 组织管理 运行机制 保障措施 环境保护 劳动安全 投资估算 资金筹措 财务分析 经济 社会 生态效益等 通过可行性研究论证 对本项目可行性 可操作性及实施价值做出科学 公正 合 理的判断和分析 最终对项目的可行性做出论证 评价和建议 1 4 推荐方案与研究结论推荐方案与研究结论 1 4 1 项目内容项目内容 项目计划购置土地 150 亩 100050 建设一个以农产品和药品的贸易配送 为主的综合物流园 物流园内主要分为七大区域 功能强大 开展从产品的储藏 加工到包装 展销 配送等一系列服务功能 园区拥有齐全的配套服务设施 开展 办公 餐饮住宿 信息 汽车维修等服务 本物流园建成后将具备以下功能 1 贸易功能 主要进行药品和农产品的展销 为卖家提供一个产品展示场 地 方便买家的采购 通城县总人口约 60 万人 近 3 万人在全国各地从事药品交 易活动 在全国医疗卫生体系商贸活动中 有 90 的医疗单位都与通城的商家有贸 易往来 本贸易市场建成后 将这些商家汇集至本地发展 充分利用通城拥有众多 5 50 药品生产厂家的优势 以出厂批发价格 吸引全国各地的药品采购商前来 同时直 接针对湖北 湖南以及周边省市的各医疗中心 各大医院 药店等定点销售 2 配送功能 为买卖双方提供物流配送服务功能 将配好的货物按到达地 点或到达路线进行送货 运输车辆可以租用社会运输力量或自已的专业运输车队 3 仓储功能 从运输周转 贮存方式和建筑设施上都重视通道的合理布置 货物的分类和堆积的最大高度 并配置经济有效的机械化 自动化存储设施 以提 高贮存能力和工作效率 仓库由贮存物品的库房 运输传送设施 如吊车 电梯 滑梯等 出入库房的输送管道和设备以及消防设施 管理用房等组成 4 服务功能 主要商家将根据自身产品的特点 组织强有力的售后服务队 伍 以达到物资品牌化 服务人性化 1 4 2 区域环境保护区域环境保护 本项目综合物流园内实现统一的废弃物综合处理 以达到建设和经营过程中采 用全程环保控制 争创一个无污染的物流中心 对废物的治理 建设过程中将施工场所与周围环境隔离 施工活动 机械存放 对废物的治理 建设过程中将施工场所与周围环境隔离 施工活动 机械存放 材料堆放等均在围档内进行 并且在正式运营以后产生的废材废弃物 均通过分类材料堆放等均在围档内进行 并且在正式运营以后产生的废材废弃物 均通过分类 回收利用的办法避免环境污染 回收利用的办法避免环境污染 对废水的治理 在市场内建设污水处理区 采取对废水的治理 在市场内建设污水处理区 采取 预处理预处理 物化 物化 1 物化物化 2 三级处理工艺进行集中处理 确保排放达标 三级处理工艺进行集中处理 确保排放达标 对噪音的防止 在施工过程中采取有效的减震和吸音措施 使噪音控制在国家对噪音的防止 在施工过程中采取有效的减震和吸音措施 使噪音控制在国家 规定的限定指标内 在运营过程中不会产生噪音污染 规定的限定指标内 在运营过程中不会产生噪音污染 1 4 3 工厂组织及劳动定员工厂组织及劳动定员 本项目劳动定员 276 人 项目将实行全员聘用合同制 对不同层次人员 采取 不同方式进行考核 择优聘用 对公司的高层领导 高级管理人员 通过考试 考察 考核 择优聘用 对中层干部实行竞争上岗 对工作人员采取双向选择方式 经考核确定聘用人选后 被聘用人员与单位签订聘用合同 确立劳动关系 将工资 与成绩结合起来 以真正调动员工的积极性和创造性 促进优秀人才脱颖而出 6 50 1 4 4 项目建设进度安排项目建设进度安排 本项目建设周期为 48 个月 分两期建设 具体时间为一期 2011 年 6 月 2013 年 6 月 二期 2013 年 1 月 2014 年 12 月 主要建设内容 项目调查与立 项准备工作 园区设计规划及基础设施建设 各功能区建设及设施 1 4 5 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 本项目总投资额为本项目总投资额为 10245 00 万元人民币 其中 固定资产投资万元人民币 其中 固定资产投资 10045 00 万元 万元 流动资金投资流动资金投资 200 00 万元 万元 1 4 6 项目综合评价结论项目综合评价结论 本项目的实施符合通城县经济发展方向 项目建成后将对咸宁地区的经济发展 起到巨大的推动作用 将极大地推动农副产品市场化 商品化的进程 贸易市场的 建设 将促进通城药品贸易产业的发展 同时 贸易活动的频繁能够带动当地餐饮 住宿 交通等经济的发展 使通城县经济迅速与国内国际大市场接轨 形成市场 商品生产 市场的良性循环 进入市场经济的行列 同时物流中心起到推动区域经 济发展的龙头作用 将带动相关产业的迅速发展 为通城县创造较大利税 成为新 的税收增长点 本项目建设业主单位完全具备承担本项目建设的能力和基础 而且项目承办方 具有建设 管理 经营推广的经验及人才资源 为本项目发展奠定了良好的基础 根据该项目的经济评价表明 实施后具有可观的经济效益 又可为地方财政做 出贡献 提高地区经济发展的水平 本项目设计合理 可操作性强 项目规模与综 合效益明显 项目无 三废 污染环境 符合国家与地方经济产业建设发展政策 市 场开发前景广阔 希望有关部门给予支持 1 5 存在问题及建议存在问题及建议 尽管本项目已经依托有关技术单位进行了项目前期的论证和准备工作 解决了 一些设计与操作上的制约因素 但是 本项目的详细方案及实施上还需要当地政府 的大力扶助 尤其是在项目场地的土地 相关政策及资金等问题上还需要地方政府 和银行给予具体的支持与优惠办法 7 50 由于当前国内物流园行业的快速发展与变化 一批有实力的外 内资品牌正在 加紧抢占市场 因此 本项目的品牌资源定位与推广等工作亟待展开 因此 本项 目需要尽快立项并付诸实施 8 50 第二章第二章 项目背景与发展概况项目背景与发展概况 2 1 项目背景项目背景 调整产业结构 加快构建富有竞争力的现代产业体系调整产业结构 加快构建富有竞争力的现代产业体系 咸宁经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出要大力发展现代物流业 建设以临江临港和以京港澳高速 杭瑞高速 京广铁路 武广高铁 武咸城际铁路 沿线为主的物流走廊和现代商贸物流基地 强化生产物流 延伸流通物流 加快发 展第三方物流 引进 培育在全国 全省有影响力的物流企业 壮大物流市场主体 加强物流基础设施和标准化建设 培养高素质物流人才 加快构建我市现代物流网 络体系 努力形成中部地区区域性现代商贸物流基地 统筹推进新一轮统筹推进新一轮 菜篮子菜篮子 工程建设意见工程建设意见 发展目标发展目标 意见 强调 要对农产品流通体系建设大力扶持 要支持 菜篮子 现代市场 体系的建立 必须加快农产品现代物流的发展 支持生产基地新建产地批发市场 推进现有产地批发市场升级改造 意见 规定 改善批发市场场地 道路 交易 厅 棚 水电 信息服务 质量检测 采后处理等基础设施条件 鼓励配套建设 冷藏保鲜和流通加工设施 实现采后快速预冷 商品化加工处理和上市旺季入库冷 藏保鲜 而要想更好的促进农产品的有效流通 要强化产销衔接功能才是更重要的 意见 规定 大中城市要根据本地消费需求 主动与优势产区加强协作 建 设 菜篮子 产品保障基地 优势产区要充分利用当地资源 建设服务全国或区域的 菜篮子 规模化基地 与各大中城市建立长期稳定 互利合作的产销关系 鼓励农 贸市场与农产品生产 流通企业和生产基地实行 场厂挂钩 场地挂钩 支持大 型连锁超市和农产品流通企业与农民专业合作社的 农超对接 建设农产品直接采 购基地 支持在重点集散地和交通枢纽地建设冷藏物流中心 与城区冷藏配送中心 形成对接 物流业调整和振兴规划物流业调整和振兴规划 发展有关规划发展有关规划 物流业调整和振兴规划 提出要扩大物流市场需求 支持物流企业发展 优扩大物流市场需求 支持物流企业发展 优 9 50 化基础设施布局 加强行业基础工作 改善物流政策环境 化基础设施布局 加强行业基础工作 改善物流政策环境 从统计数据来看 物流 业的增加值在整个服务业的增加值里面 已经占到了 16 5 在整个 GDP 里面已 经占到了 66 也就是从数据里已经看出来 物流业已经成为国民经济的一个非常 重要的服务产业 这次国务院常委会上指出 物流业涉及领域广 吸纳就业人数多 对促进生产 拉动消费的作用大 也充分体现了物流业对整个国民经济发展的重要 作用 同时 规划 还提出要推动重点领域物流发展 还提出要推动重点领域物流发展 加强农产品质量标准体系建 设 发展农产品冷链物流 现代物流产业的发展 是一个涉及多业部门的复合产业 是一个复杂的系统工 程 为了加快富邦物流的发展 必须有针对性的在物流产业政策 政府引导推动 基础设施建设 物流服务市场体系 物流信息化 物流产业技术创新及人才培养等 方面 制定一系列有效政策 以推动持续协调发展 任振鹤市长在 2010 年政府工作报告中明确指出 要改造传统商贸服务业 大 力推行连锁经营 特许经营和物流配送 引进培育第三方物流企业 依托不断完善 的交通运输网络 大力发展现代物流业 显然 咸宁市已把发展现代物流业作为咸 宁经济发展重要的推动力 发展被称为 第三利润源 的现代物流产业 能够有效降 低社会流通成本 从而降低企业供应及销售的成本 提高对市场的反应速度 起到 改善企业外部环境的作用 企业生产过程的物流合理化 又能够降低生产成本 这 对于推动 经济强市 的战略是非常有利的 随着武汉城市圈 长株潭城市群 南昌城市群的建立 武汉 长沙 南昌即将 形成我国中部中三角 通城位于中三角的中心点 具备举足轻重的地位 中三角作 为我国经济纽带的核心 其发展潜力巨大 那么通城作为中三角的核心 其作用不 言而喻 同时其发展速度将直接影响到中三角形成的速度 2 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 加强仓储布局 优化仓储配送体系的需要 加强仓储布局 优化仓储配送体系的需要 尽管我国仓储有了长足的发展 但还是在很多方面暴露了其弊端 由于各行业 各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库 导致仓库数量众多 他们都在经 济集中地区和交通便利的地方建设仓库 以至于仓储布局极不合理 造成了部分地 10 50 区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面 仓库数量大 但布局不 够合理 物流产业已经成为我国新的经济增长点 作为物流最基本功能的仓储必须 引起足够的重视 必须不断提高仓储的运作效率 要加大投入力度 努力提升现有 仓库的基础设施 不断改造陈旧老化的仓库 更新使用现代化的仓储设备 形成科 学合理的仓储设施网络 我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用 影响了企业合理统筹仓储资源 的能力 为适应现代物流要求 要加强资源整合 建立仓储网络 仓储标准化不仅 是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合 也是仓储内部提高作业效率的有效手 段 所以仓储企业要不断完善其标准化体系 加强仓储资源的整合 完善仓储标准 化体系 2 推动新农村建设发展的要求 推动新农村建设发展的要求 党的 十七大 报告明确提出 统筹城乡发展 推进社会主义新农村建设 形成 城乡经济社会发展一体化新格局 这是实施科学发展的一项具体措施 也是我国 实现小康社会宏伟目标的一项重大举措 实现小康社会 农村是薄弱环节 必须加 强农村建设 科学发展观的核心是 以人为本 其中的 人 是指工人 农民 知识 分子等广大人民群众 而农民占了广大人民群众中的绝大部分 所以 解决好农业 农村 农民问题是全党工作的重点 本项目的建设将大大的带动当地农村经济发展 解决老百姓再就业和增收问题 3 项目建设是湖北产业结构调整的重要突破口 项目建设是湖北产业结构调整的重要突破口 2009 年 咸宁市物流业经受了金融危机的考验 以贯彻落实国务院 物流业 调整和振兴规划 为契机 抓住机遇 克服实体经济带来的影响 实现了止跌企稳 加快回升的良好发展态势 为咸宁市经济较快发展提供了有力支撑 如何应对新的 形势 实现地方经济与全球经济的对接 是地方经济建设的关键 项目的建设对于湖北省振兴商贸物流业 承接我国产业向内地转移 对激活消 费 扩大内需 加快产业结构调整和振兴 提升全省经济竞争能力等方面都具有重 要的现实意义 4 促进区域经济的发展和当地劳动力就业 促进区域经济的发展和当地劳动力就业 11 50 本项目的建设 使地方资源得到有效配置 促进地方经济的可持续发展 增加 新的经济增长点 提高地方财政收入具有十分重要意义 项目将带动上下游产业链 的发展 同时 本项目的经营需要大批加工 管理 运输等的劳动力 必将有大批 农户转为产业工人 农户年平均收入可提高 2 3 倍 大大提高了农民的收入 使当 地农民早日步入共同富裕的道路 5 推动咸宁市现代物流产业发展的需要 推动咸宁市现代物流产业发展的需要 目前 咸宁市物流业仍处在分散的或多元的管理方式 企业的 大而全 小而 全 的格局还没有完全打破 工厂都设有自己的仓库 购置运输车队 不愿意把物 流活动分离出去交给第三方物流去做 这种条块分割式的管理体制同现代物流讲究 联合协调 形成一条物流供应链以贯穿全过程的要求相悖 物流不畅 导致物流及 相关行业产品及服务整体成本居高不下 企业运行效率低下 存量资源闲置 增量 资源浪费的现象也屡屡发生 这些问题不仅制约了现代物流产业的加速发展 也严 重影响了咸宁市经济整体的运行质量和发展水平 本项目的建设不仅能满足区域经 济内部活动的物流需求 而且还能满足区域对外经济活动的物流要求 以形成能提 供高效物流服务的网络体系 2 3 项目进展项目进展 本项目在可行性研究之前进行了大量的调查与准备工作情况 包括 湖北省农 业企业状况 相关产业市场现状与发展趋势 市场渠道与客户调查研究 品牌认知 度调查研究 拟建地区的环境现状 物流运输条件 公用动力供应 项目初步可行 性研究 项目地址初选等重要事项 为本项目的启动作好了充分准备 12 50 第三章第三章 市场分析市场分析 3 1 我国物流行业发展状况我国物流行业发展状况 物流业已成为国际经济体系的重要组成部分 现代物流是经济全球化的产物 也是推动经济全球化的重要服务业 近年来 世界现代物流业呈稳步增长态势 欧 洲 美国 日本成为当前全球范围内的重要物流基地 中国物流行业起步较晚 随着国民经济的飞速发展 物流业的市场需求持续扩 大 进入 21 世纪以来 在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下 中国物流 行业保持较快增长速度 物流体系不断完善 行业运行日益成熟和规范 2007 年中国物流业持续快速发展 物流需求规模进一步扩大 社会物流总费 用增速加快 与 GDP 比率略有上升 全国社会物流总费用为 45406 亿元 同比增 长 18 2 2008 年 雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害 北京奥运交通限行和环境整治 油价剧烈波动和燃油税出台 都对物流业带来影响 特别是国际金融危机对物流业 的冲击 在严峻形势下 中国物流业增速放缓 但行业总体发展仍保持增长 2008 年 12 月 国家海关总署 财政部 国家税务总局和外汇局联合发文 正式批准设 立上海西北物流园区等 17 个保税物流中心 进一步推动国内物流园区的发展壮大 2009 年是我国物流业应对危机走向复苏的一年 也是物流格局加快调整的一 年 呈现出明显的季节性和结构性变化 在国家扩大内需政策的推动下 汽车 家 电 电器产品物流高速增长 基础设施建设 灾后重建等物流需求大幅增长 农产 品 食品和日用消费品等物流需求稳定增长 与此相关的城市配送 仓储中转 货 运快递等保持了较快发展势头 从区域来看 东部沿海地区物流业受外需萎缩影响 较大 增速放缓 中西部地区以内需为主 加上产业转移 物流行业仍然保持了较 快的增长速度 物流业调整和振兴规划 把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的 一揽 子计划 进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用 为物流业发展创造了 良好的外部环境 随着政府各类 扩内需 保增长 政策的陆续出台 中国经济有望 13 50 继续保持平稳较快增长 物流行业的市场前景逐步好转 农村物流 零售业物流等 细分市场成为投资热点 十一五 乃至未来更长时期 中国物流产业将进入更高层次的发展阶段 并呈 现一些新的发展趋势与特征 伴随着国民经济的快速稳定发展 物流产业规模将继 续快速扩张 与经济结构和产业布局调整相适应 物流产业的集中度将进一步提升 随着物流市场的不断扩大 物流产业内的分工将越来越细 物流产业发展的制度环 境将日趋规范 市场秩序与环境条件也将进一步优化 3 2 我国仓储配送业发展现状我国仓储配送业发展现状 从 20 年的发展历程来看 我国的现代化仓储配送业度过了艰难的起步期 迎 来了高速发展的新阶段 在国家实施宏观调控政策和持续快速增长的推动下 中国 仓储配送业延续了进入新世纪以来的良好的势头 我国的物流市场以成长为全球发 展最快的市场 并成为国际资本最为关注的领域之一 3 2 1 我国仓储行业发展现状我国仓储行业发展现状 1 业务量增大 业务收入增长速度较快 2 货物平均库存量增长 周转速度明显提高 由于市场变化的不确定性和生 产流通的周期性 以及货物总量的增长 进入仓储 保管 分拨的货物总量在增加 3 仓储设施作为物流节点的作用越来越重要 在主要表现为 一些大型的生 产和流通企业 纷纷选择租用或自建区域配送中心作为自己货物的集散地 大型运 输企业投资货运场站 货物分拣中心支撑着零担货运企业的业务发展 众多国际企 业在保税区自建和租用大型仓储设施作为货物分拨的物流平台 4 专业仓储技术获得较快发展 仓储作业机械化程度和普及程度有所提高 高层货架仓库 高台库 自动立体仓库等机械化程度要求较高的仓库比例有了一定 提高 5 依托于仓储企业的质押监管贷款业务迅速增长 这项业务模式被评为十大 物流业务创新之首 经过一年的宣传和实践 各大银行普遍接受了这一业务模式 14 50 3 2 2 我国配送行业发展现状我国配送行业发展现状 我国自 20 世纪 90 年代以来 逐步呈现以市场为导向 以企业为主体 构造多 层次 多类型的仓储配送格局 随着大型跨国零售连锁集团和物流服务商纷纷抢滩 我国 配送行业和配送中心建设得到迅速发展 配送业务运作和配送中心建设日益 规范化 现代化和专业化 1 配送中心建设步伐加快 随着连锁商业的发展 配送中心的建设受到重视 特别是连锁企业自建配送中心的积极性高 2 市场参与主体多元化 配送企业在竞争中重组整合 国有 民营和外资企 业 三足鼎立 的格局逐步形成 3 配送技术和装备水平有所提高 随着信息技术的创新和应用条件得到改善 4 基础设施的有所改善 国家铁路 高速公路 水路 民航等网络的完善 5 配送行业政策环境逐步完善 配送是一种现代化的流通组织形式 为了大 力促进流通体制改革和流通领域的现代化进程 中央有关部门对配送业采取了积极 鼓励和支持的政策 3 3 行业发展趋势行业发展趋势 1 各种货物运输量日益增长 物流需求规模不断扩大 随着经济不断发展 咸宁市的物流需求规模不断扩大 预计近五年内其道路货 物运输量和货物周转量以后每年保持 5 和 0 5 的递增 2 专业化的物流服务需求已开始显现 发展势头较好 具体表现在 一是外商企业对高效率 专业化物流服务需求量大且增长快 二 是大型优势企业开始尝试和利用专业化物流服务 三是新兴经济领域如快递服务 电子商务等行业 对物流配送服务的需求日益增多 3 物流中心的供应商主要为农产品 建材 汽车 商贸 化工 城市配送等 为主的生产商和经销商 15 50 4 物流中心的消费条件 道路交通条件好 生产商 供应商 经销商和批发 商的需求 5 物流中心在使用中可能产生的新用途 向上可以延伸到市场调查与预测 采购及定单处理 向下可以延伸到配送 物流咨询 物流方案的选择与规划 库存 控制决策建议 货款回收与结算 教育与培训 物流系统设计与规划方案的制作等 等 3 4 我国第三方物流市场需求分析我国第三方物流市场需求分析 据测算 目前我国企业的自营物流占整个物流市场规模的 60 70 左右 物 流市场需求的匮乏使得我国物流业的发展内在动力不足 限制了物流业的发展 同 时这也为我国第三方物流的发展给出了巨大的发展空间 中国目前与物流相关的总 支出有 19000 亿人民币 物流成本占 GDP 的比重为 20 左右 第三方物流市场的 潜力很大 一是我国加入 WTO 必然会使第三方物流需求量大幅增加 入世后 将会有一 大批跨国生产 零售企业在我国建立生产基地或销售网点 跨国公司对我国的投资 进一步增加 这必然会带来更多的第三方物流服务需求 同时 我国将成为世界制 造基地 原材料采购 成品销售会快速增长 进出口贸易也会有较大增长 从而使 物流量大大增加 这就需要强大的第三方物流服务作为支撑 而且随着大量跨国公 司的进入 市场竞争的加剧 我国的生产企业和商业企业也将更多地开拓国际市场 进行跨国经营 改善或重新打造自己的物流系统 其物流总量将会超过 10 的增长 这无疑又将大大促进第三方物流的需求量 入世后企业对第三方物流服务需求层次 将提高 需求内容更趋复杂化多样化 二是西部大开发将促使西部地区物流量增长 第三方物流需求的地域分布将扩 大 随着西部大开发战略的实施 国家要将大量资金投入到西部基础设施建设中 西部基础设施对经济制约的瓶颈将得到极大缓解 国家对西部地区企业给予优惠政 策 加上西部地区本身的资源优势 将会吸引大量东部资金和外资流向西部 东部 沿海发达地区以及部分跨国公司将在西部建立生产基地 西部地区拥有丰富的农作 物资源和农畜土特产 西部大开发 将使资源优势转化为经济优势 这些都将促使 16 50 西部地区经济的快速增长 物流量的增加 货物流动的频繁 进而带动第三方物流 服务需求的增加 三是随着我国经济的快速发展 人们生活水平的提高 近几年出现了 五一 十一 长假的假日经济现象 大城市在长假期间出现了购物热潮 市场销售额大幅 增长 假日经济使厂家和商家的销售大幅增长的同时 也产生了对快速响应的物流 服务的需求 另一方面 目前第三方物流的有效需求还不足 企业由于拥有物流设 施 自营物流的比例很大 有待我们的物流企业去主动开发 挖掘潜在的客户需求 随着我国基础设施的不断普及和提高 科技 交通 通讯 电子 计算机 网络的 迅速发展 我国第三方物流市场将会有更大的增长空间 17 50 第四章第四章 项目建设条件评价项目建设条件评价 4 1 选址及项目区概况选址及项目区概况 本项目选址于咸宁市通城县隽水镇 用地面积 150 亩 4 1 1 选址原则选址原则 1 符合当地政府关于土地利用发展规划的要求 2 交通便利 电力和水源供应充足 取用方便 水质符合 GB5749 的规定 3 满足建设工程需要的水文和工程地质条件 4 符合环境保护要求 避开水源保护区 旅游区 自然保护区 环境污染 严重地区及山谷洼地等容易受洪涝灾害威胁的地区 4 1 2 地理位置及具体建设地点地理位置及具体建设地点 通城县位于湖北省东南部 湘鄂赣三省交界之幕阜山北麓 地跨东经 113 36E 114 4E 北纬 29 2N 29 24N 县境东南界江西修水县 西与西北毗邻湖南省岳阳 县 临湘市 北与东北与本省崇阳县相邻 通城县东西最长约 45 公里 南北最宽 约 40 5 公里 为丘陵起伏的盆地 东 西 南三面环山 北面平坦开阔 高度由 南向北递减 最高点是与江西省修水县 湖南省平江县交界处的黄龙山主峰只角楼 海拔 1528 3 米 最低点是四庄乡小井偏北边境 海拔 78 米 境内有母亲河 隽水 河 陆水上游 县人民政府驻隽水镇 咸宁通城县隽水镇位于湘鄂赣边界 西临 106 国道 北接正在修建的杭 州 瑞 丽 高速 地处武汉城市圈 长株潭城市圈 江西昌九工业走廊的金三角之间 是一个全国文明镇 18 50 4 2 交通状况交通状况 目前 全县拥有公路 1245 公里 每平方公里公路密度为 1 085 公里 高于全 市平均水平 其中 国道 25 67 公里 县道 70 62 公里 乡村道 680 公里 全县现 有等级公路 242 42 公里 有二级公路 74 公里 有高级 次高级公路 118 公里 构 成了城通乡 乡通城的全方位公路格局 县城东通九江 南通长沙 北通武汉 西通岳阳 武 汉 长 沙 公路 通 城 临 湘 公路 通 城 修 水 公路 杭瑞高速 通平高速 岳九铁路沟通了通城与 周边各大中城市的联系 同时 国家即将建设一条由湖南岳阳至江西九江的铁路 铁路规划三年内完成 将贯穿通城 进一步完善了通城的交通网络枢纽 近五年 共投入资金 4700 多万元 投工 570 多万个 新修公路六条 32 公里 改造公路 6 条 55 公里 新修 翻修油路 37 公里 新铺设水泥路面 38 公里 新建 桥 18 座 580 多米 全县所有乡镇 100 通等级公路 占 72 99 2 的村通公路或 机耕路 4 3 经济建设经济建设 19 50 2009 年 通城县全年实现生产总值 43 97 亿元 比上年增长 16 7 2010 年将 重点做好建龙钒业 瀛通电子 陶瓷工业园 20 万亩高产优质油茶基地等 22 个重 点项目 力争完成全社会固定资产投资 26 亿元 确保完成今年 GDP 增长 14 的目 标 全年完成规模工业增加值 6 54 亿元 同比增长 26 5 利税 1 6 亿元 同比增 长 16 8 工业经济效益综合指数达到 161 4 比上年提高 6 7 个百分点 外贸出 口企业增至 12 家 外贸出口 1115 万美元 同比增长 11 1 全县主要农产品全面丰收 成功争取到 国家产粮大县 项目 生猪 茶叶 森 工等主导产业蓬勃发展 市级以上农业产业化龙头企业新增 5 家 达到 14 家 农 业总产值 16 4 亿元 增长 31 9 各项惠农政策全面落实 发放 农民负担及补贴 政策监督卡 9 万余份 发放率达 98 落实 四补 资金 1526 万元 20 50 第五章第五章 项目总体方案设计项目总体方案设计 5 1 项目规划方案项目规划方案 5 1 1 项目定位项目定位 本项目占地 150 亩 总占地面积约 100050 平方米 定位以采购 展销 仓储 物流配送为主的综合物流园 项目将按照通城地区物流产业的发展规划建设 立足 咸宁 辐射周边省市 逐步形成一个大型的物流联动体 提供农产品 农副产品 药品等产品的贸易 运输 储运 流通加工 销售 配送 信息处理等采购服务与 物流服务 同时还开展完善的配套服务 园区内配套建设办公 酒店 信息服务 汽修 加油等 本项目根据场地的实际情况 本着节约用地 运距较短 交通畅通 合理作业 节约建设资金 布局合理的原则精神 根据物流运作的特点和需要 划分成各种功 能区 然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产 生 活设施 把园区建成一个设施先进 功能齐全 专业化程度高的综合性大型物流中 心 5 2 2 功能分区功能分区 园区整体规划结构主要以交易 配送片区为核心 配套仓储 办公 商务住宿 功能为空间节点规划布局 主要包括交易 加工 仓储用地 配套服务用地 绿化 用地 道路用地 交易 加工 仓储用地 交易 加工 仓储用地 交易用地 指为各类农产品和药品批发交易提供集中 交易场所的建筑用地 加工用地 指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物 的分类 包装 保管等辅助作业的用地 仓储用地 指以储存物理化学性能稳定的 各类农产品和药品为主的仓库建筑用地 配套服务用地 配套服务用地 指为园区的日常生活 生产提供必需的相关服务和设施及对整 个园区的生产作业进行组织监管 功能包括配套居住功能 配套办公功能和配套市 政功能 道路用地 道路用地 指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地 绿化用地 绿化用地 指为园区配套建设的园区绿地 小游园用地以及植草砖铺地 周围 表 4 1 规划功能分区用地汇总 21 50 植树的绿化生态停车场用地等 通过环形内部交通体系 外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透 使各 功能片区之间形成空间上相互独立 功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体 同时在各交易 加工配送 仓储片区构筑立体互通交通体系 实现各层区域都可与 地面通过车道直接相连 从而形成交通顺畅 功能完善 集约高效的现代物流仓储 园区 表表 5 1 项目建设技术指标项目建设技术指标 建筑物名称建筑面积 结构类型 一 一 总占地面积总占地面积 100050 二 二 建筑占地面积建筑占地面积 51150 三 三 总建筑面积总建筑面积 93150 1 交易市场 展销厅 22000 钢架结构 2 包装配送区 5000 钢架结构 3 仓储区 常温库 阴凉库 冷藏库 16650 钢架结构 4 办公及信息服务区 2000 钢筋混凝土框架结构 5 商务酒店 45000 酒店占地面积 3000 共 15 层 钢筋混凝土框架结构 框架结构 6 汽修中心 1500 钢筋混凝土框架结构 8 门卫配电室等配套辅助设 施 1000 混砖结构 四 四 公共设施公共设施 大型停车场及道路绿化等 48750 五 五 容积率容积率0 93 六 六 建筑密度建筑密度51 七 七 绿化率绿化率15 本园区主要有产业功能区和配套服务功能区组成 本园区主要有产业功能区和配套服务功能区组成 主功能区主功能区 展销区 药品 农产品展销中心 仓储区 待销常温库 药品阴冷库 农产品冷藏库 22 50 包装配送区 主要进行产品的运输包装 进行简单加工 便于长途运输 配套服务功能区配套服务功能区 综合服务区 商务酒店 包括餐饮 商务办公 住宿 信息服务中心 办公 楼 汽修中心 加油站等 公共设施 大型停车场 公用配套设施及道路绿化等 5 2 物流配送管理物流配送管理 本项目农产品物流快速配送 管理方面采用集约型物流配送管理模式 技术方 面则广泛使用信息技术 自动化技术 网络技术 物流智能化技术等先进的技术支 持系统 本项目将使用智能调度 智能配送系统来有效支持和配合整个物流作业过程 以应对物流中心多货品 多货量 多配送地等服务要求的挑战 减少人工作业 智能调度系统的中心目标是把若干的配送任务以运输成本尽可能低 车辆最少 行驶里程短 所需运输时间最快 等待时间最少 服务质量尽可能高为目标 把 配送订单分配给合适的可用的车辆 输出装货单 行驶路线指导 配送顺序单和货 品分拣数据 23 50 此管理系统的优势在于 1 能通过现代化的计算机网络通信技术 对物流资 源进行统一调配 合理使用 2 针对农业行业小生产 小流通的运行格局 提出 了大流通 大市场的运行模式 有利于农业市场的规范管理 3 能通过配送中心 的协调运作 实现农产品的准时配送 4 物流网络与 internet 信息网络的同步建设 真正实现了物流信息和物流功能的共享 1 自主导航系统自主导航系统 根据只能调度系统建立的行车路线计划 为送货人员送货进行指导 该功能采 用车载 GPS 接收机进行车辆当前位置定位 以基础电子地图为送货参考 根据行 车路线进行送货指导 保证配送的准确性 提高工作效率 降低送货业务中对配送 人员的要求 降低管理成本 以上功能采用地图指导和语音指导两种方式进行 在语音导航方式下 系统语 音提醒配送人员前方行驶路线防线及交货品的数量 首款金额及首款方式 24 50 2 送货预约系统送货预约系统 根据智能调度系统建立的时间计划 进行送货预约 采用在短消息的方式发送 到达客户的预计时间 让客户提前做好交接准备 在提高服务质量的同时 也加快 了交接时间 提高工作效率 3 车辆监控系统车辆监控系统 采用车载 GPS 接收机接收车辆的位置信息 行驶状态信息 通过无线网络把 信息发送到监控中心 在杜奥都中心大屏幕上进行监控 实时了解车辆的工作状态 4 安全报警系统安全报警系统 当车辆或货品遭到抢劫等安全事故时 陪送人员操作一个隐蔽的报警按钮 系 统通过无线网络向监控中心发出报警通知 以声光效果进行报警提示 监控中心经 过对报警信息的分析处理 产生报警处理方案 向相关人员下达拦追堵截指令 以 最小代价抓捕犯罪分子 同时可以与 110 接警系统相连实现一体化报警 该功能的采用保证了车辆 货 品的安全 5 配送反馈系统配送反馈系统 在送货交接时 对送货的完成情况信息进行采集 对未能完成的送货客户 建 立未完成的原因 6 信息采集系统信息采集系统 信息采集系统采用监控中心与车载终端系统的配合 对交通信息 客户信息进 行采集 获得最新的配送信息 保证调度计划的建立与实际相符 采集的交通信息 包括 道路的变更 新增 删除 位置变化 道路速度 道路单行道 道路转弯 禁止 道路隔离带及其他交通限制信息 采集的客户信息包括 客户的位置 客户 送货交接时间 7 送货控制系统送货控制系统 25 50 在使用高精度 GPS 系统的基础上 配送过程中车辆严格按照调度计划所规定 的行车路线 送货客户的准确位置 对送货车辆的行为进行控制 结合送货车厢的 开关门控制器 车辆所在的位置和配送客户所在位置 当车辆到达配送客户位置时 车厢的开关门控制器打开 可以打开车门进行卸货 当车辆不再客户位置是 车厢 的开关门控制器关闭 不可以打开车门 系统的使用保证了货品在配送过程中的安 全 5 3 土建工程土建工程 5 3 1 项目建设设计原则项目建设设计原则 本项目综合物流园的土地利用总体规划以国家和省的有关法律 法规为指导 在对国民经济和社会发展用地需求做出科学预测的基础上 合理确定土地利用的方 向 结构和布局 实施用途管制 确立供给决定需求的观念 统筹安排各业用地 从严控制建设占用耕地 优化配置和节约利用土地资源 促进物流园的现代化建设 A 地形 地貌 地质的比较 1 出 入交通线 供电 取水 排污等与外界产生直接关系的方位 地形 供电设施完善 电力供应充足 供水主管道已铺设完善 取水相当方便 2 平整土地 防水 防洪 四邻地物 该场址地势平坦 防水 防洪容易 平整土地要求不高 B 拆迁情况的比较 该场址无须拆迁 C 各项费用的比较 1 土地费用低 服务好 土地租金低 无拆迁 场地整治容易 青苗赔偿 合理以及土方处理费用少 2 基础处理费 该场地因地质土壤比较结实 且地势平坦 平整土地容易 所须地基和基础处理的费用较底 3 环境保护 生活设施等费用的比较 26 50 该场址环境保护要求容易达到 生活设施费用较低 具体说明如下具体说明如下 序号序号功能分区功能分区建筑结构建筑结构说明说明 1交通道路混凝土浇灌 双车道 同时在村道隔开处设立 长约 20m 面积达 300 空间供 车辆掉头 2生态停车区 混凝土浇灌地面 设置 5 10 个 钢结构停车货棚 充分利用周围大部分空间 车辆 出入方便 叉车吊车卸装快捷 3大型仓库 混凝土浇灌地面 墙体砖混结 构或轻钢结构 内部隔断 采 用钢网 以柱子为界点 美观实用 避免 桥墩位于仓库库内占用一定的空 间 货物储存的不便 也利于施 工和降低成本 4包装区 水泥地面 设 4 个 10 左右的 窗户 用于配送产品的包装 便于运输 5产品配送区 水泥台形式设置一定铺位 单 摊面积 4m2左右 台面可贴瓷 砖 摊位后部可做成单间面积 约为 15 的配套仓库 地面水泥铺平 本配送区 南北 向各设立 10 个 20 平方米的出入 门 6仓管与服务用房 需铺瓷砖 墙体可用轻钢结构 或砖混结构 且粉刷 包括办公室 物管室 临时寄宿 区 安全巡岗室 公厕 要求空 间布局相对集中 便于各部门人 员与信息的联系 7展销厅墙体可用轻钢结构或砖混结构 搭建五个大型的活动展示台 其 他的展示区若干 8酒店 采用钢筋混凝土框架结构 楼 面 屋面采用现浇钢筋混凝土 酒店布局合理 外观有特色 设 施使用方便 安全 内外装修采 用高档 豪华材料 工艺精致 风格突出 9服务中心 采用钢筋混凝土框架结构 楼 面 屋面采用现浇钢筋混凝土 整体设计简洁为主 均设前台 便于客户的咨询交流 10配套设施区混凝土地面便于设备的管理和利用 5 3 2 结构设计结构设计 1 设计依据 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 3 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 27 50 4 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008 年版 5 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 6 砌体结构设计规范 GB50003 2001 应遵循国家其它有关规范 规定 2 自然条件 1 基本风压 W0 0 35kN m2 2 地震烈度 本地区地震基本烈度属 6 度区 按近震设计 建筑场地类别 属 类 我国的 建筑抗震设计规范 2001 年 在基础隔震设计目标上规定 在遭受 小强度地震影响时 建筑结构基本不受损坏和影响使用功能 当遭遇设防烈度的地 震影响时 不需修理仍可继续使用 当遭受高于本地区设防烈度的罕遇地震影响时 将不发生危及生命安全和丧失使用功能的破坏 本项目建筑抗震设计将采取 基础隔震 提高建筑抗震性能 在建筑物底部与地 基之间 增加适当的缓冲物 使建筑物在受到地震波作用后的加速度反应大大减弱 同时让建筑物的位移主要由隔震系统提供 从而使建筑在地震过程中发生的变形非 常小 达到防护目的 同时 加装 阻尼器 消耗地震能量 在建筑结构中增加各种 阻尼器 在物理学上 使自由振动衰减的各种摩擦和其他阻碍作用 称阻尼 安 置在结构系统上的 特殊 构件 可以提供阻力来耗减运动能量的装置 就称为阻尼 器 这种阻尼器用在建筑物的关键节点上 可大量消耗地震波输入到建筑物的能量 保护主体结构免遭破坏 与增强梁 柱 墙来提高抗振动的传统方法相比 阻尼器 消能减震技术具有保持建筑原貌 效果明显 节约经费和缩短工期的优势 3 屋面和楼面均布活荷载标准值 分项系数及准永久值系数如下表所示 序号荷载类别 活荷载标 准值 分项系数 准永久 值系数 1不上人屋面 坡屋面0 51 40 0 2上人屋面2 01 40 4 3办公室等2 01 40 4 4楼梯 公共走道2 01 40 4 28 50 5卫生间2 01 40 5 6其他辅助用房3 51 40 5 7空调机房7 01 30 8 8发电机房 水泵房 变配电8 01 30 6 9其它设备用房3 51 40 6 注 a 水箱间 设备荷载等按实际荷载作用 b 室外车道及消防扑救面按 36t 消防车考虑 动荷系数 1 2 4 结构设计 结构特征及选型 结构