《房地产金融》期中作业.doc

房地产金融期中作业（范围：第1-6章）【参考资料】：1. 第1-6章课件2. 谢经荣，殷红，王玉玫. 房地产金融(第三版) M.北京：中国人民大学出版社，2012.4.3. 龙胜平、方奕. 房地产投资与金融概论M.北京：高等教育出版社，2006.11.（重要辅助教材，已提供电子书）4.计算题需使用“月复利表”查系数，请登录华工网络教育平台，找到本课程课件资料及其他电子资源，如下图找到“月复利表”，下载文件后供计算用。（认真审题再解答，每题必须有计算过程，如仅给出一个答案而无计算过程的，不得分；发现抄袭，计0分）1. 一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为200万元，假设贷款年利率7%(1) 该贷款的每月偿还额为多少？解：贷款年利率 i =7%, PV=2,000,000元, n= 3012=360月 查月复利表“抵押贷款常数”：0.005996每月还款额（本利和）：PMT=2,000,0000.005996=11992元； （5分）(2) 若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？ （5 分）解：第10年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”， i =7%，30年期贷款第10年末“贷款余额系数”为0.836857 第5年末抵押贷款余额：MB5= 2,000,0000. 836857=1673714元2. 某人欲购一套售价300万的商品住房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的个人住房贷款，贷款年利率6，贷款期限为20年，假设在整个贷款期内贷款利率不变，以下两种还贷方式：(1) 等额本息还款方式下： a) 每月供楼款 （ 3 分）b) 第一个月应偿还利息 （ 3分）c) 第一个月应偿还本金 （ 3 分）d) 第一个月已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额 （3 分）解：贷款金额为：300*70%=2100000元贷款年利率 I=6% PV=2100000元 N=20*12=240月则每月还款额（本利和）：PMT=2100000*0.007164=15044.4元第1个月偿还利息 i=6%/12*2100000=10500元第1个月偿还本金：P1=PMT-I=15044.4-10500=4544.4元第1个月未贷款余额：MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6元(2) 等额本金还款方式下：a) 每月应偿还本金 （3 分）b) 第一个月应偿还利息 （3 分） c) 第一个月供楼款 （3 分）d) 第一个月在已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额 （3 分）解：每期所还本金额pn=m/n=2100000/240=8750元第一个月应付利息t1=i*pv=6%/12*2100000=10500元则第一个月未还款额（本利和）pmt1=pn+t1=8750+10500=19250元第一个月未贷款余额：mb1=2100000-8750=2091250元3. 一宗商品住宅抵押贷款总额为360万元，贷款期限为30年，初始利率为6%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。届时，综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1%的利差（利率边际）。假定： 后四年的国库券利率指数分别为6%、7%、6%和8%； 每月付款额和利率均按年调整； 每月付款额和利率均无上限；计算这笔可调利率抵押贷款第1-5年各年的（1） 每月偿还额 （18分）（2） 每年年末抵押贷款余额。 （18分）答：第1年查“月复利表”之6%，30年期“抵押常数”：0.005996第1年每月付款额：36000000.005996 =21585.6元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之6%，29年期“年金现值因素”164.743394第1年末贷款余额：21585.6164.743394 =3556085第2年：查“月复利表”之7%，29年期“抵押常数”：0.006721第2年每月付款额：35560850.006721 =23901元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之7%，28年期“年金现值因素”147.143515第2年末贷款余额：23901147.143515 =3516877第3年：查“月复利表”8%，28年期“抵押常数”：0.007468第2年每月付款额：35168770.007468=26264元现值法查表计算贷款余额：查表法，查“月复利表”之8%，27年期“年金现值因素”132.576786第3年末贷款余额：26264132.576786=34819974. 某一房地产项目第一年年初投入12,000,000元，第一年年末即收入2,000,000元，第二年末有收入3,000,000元，第三年到第四年年末都有4,000,000元的收入。以4年为期评估：（1）不考虑资金的时间价值，分析项目的可行性。 （5分）（2） 考虑资金的时间价值，贴现率8%，用净现值法（NPV）计算，分析项目的可行性。(最后结果保留整数) （25分）答：（1）不考虑资金的时间价值 CF=200,000+300000+400,0002-1,200,000=118,000元0 不考虑资金的时间价值，该项目运营4年有118,000的净现金流入，项目可行。 （2）考虑项目资金的货币时间价值，以8%贴现率，查年复利表之“现值因素”第1-4年末的贴现系数分别为： 0.925926，0.857339，0.793832，0.73503计算该项目前4年的净现值NPVNPV= 前4年收入的贴现值总和-第1年年初投资额 NPV=200,000(1+8%)-1 +300,000(1+8%)-2+400,000(1+8%)-3+400,000(1+8%)-4-1,300,000= 200,0000.925926+300,0000.857339+400,0000.793832+400,000 0.73503-1,200,000=185,185.2+257201.7+317,532.8+294,012-1,300,000