福建省保障性住房建设存在的问题及对策.doc

福建省保障性住房建设存在的问题及对策第10卷第2期2010年6月徐州建筑职业技术学院journalofxuzhouinstituteofarchitecturaitechnoi0gyvoj.10.2jun.2010福建省保障性住房建设存在的问题及对策彭建林(福州职业技术学院,福州350108)摘要:通过分析福建省近年来经济适用房建设情况和加强保障性住房建设的必要性,讨论了福建省现行保障性住房管理运作模式及存在的问题,提出了实施廉租房租售并举机制,经济适用房年租金制和共有产权制等对策.关键词:福建省;保障性住房;管理模式;租售并举;共有产权中图分类号:tu241文献标识码:a文章编号:10098992(2010)02003804problemsandcountermeasuresinconstructionofindemnificationhousinginfujianpengjianlin(fuzhouvocationalandtechnicalcollege,fuzhou,fujian350108,china)abstract:basedonanalysesoftheconstructionofaffordablehousingandthenecessityforstrengtheningwelfareorientedhousingconstructioninrecentyears,thispaerdiscussesthecurrentindemnificationhousingmanagementmodelandtheexistingproblemsinfujian,andpresentssuchcountermeasuresastheimplementationofbothrentingandsellingmechanismforlowpricedrenthousing,annualrentmechanismandcommunitypropertymechanismforeconomicalandsuitablehouses.keywords:fujianprovince;indemnificationhousing;managementmodel;bothrentingandsellingmchanism;communitypropertymechanism自1998年深化城镇住房制度改革以来,明确要求建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系.福建省也建立了以经济适用房为主,廉租房和限价房为辅的住房保障体系.2008年以前,大部分县市并没有建立廉租房和限价房相关制度,经济适用房建设也裹足不前,严重影响了福建省社会经济的发展.2008年以后,福建省保障性住房建设收稿日期基金项目作者简介email20100205福建省教育厅a类社会科学研究项目(ja09334s);福建省教育厅b类社会科学研究项目(jbs09244)彭建林(1980一),男,广西桂林人,讲师,经济师.驶上快车道,经济适用房和限价房受到了政府部门的重视,廉租房也开始大量建设.但是,在保障性住房的覆盖面,经济适用房的产权,廉租房的配租方式等方面都存在一些需要解决的问题.1加强福建省保障性住房建设的必要性保障性住房建设是房地产行业的重要组成部分,也是世界各国政府保障低收人群体基本住房需求的重要手段.随着我国体制转轨过程的深人,由于诸多的原因,一方面,城市居民收入水平差距逐渐拉大,根据世界银行公布的数据显示,中国居民收入的基尼系数已由改革开放前1981年的0.16第2期彭建林:福建省保障性住房建设存在的问题及对策39上升到2006年的0.496,不仅超过了国际上0.4的警戒线,也超过了世界所有发达国家的水平.另一方面,我国大中城市房价普遍上涨,房价畸高,大大超出了普通居民一般收入水平的承受能力,使中低收入群体以及中等收入偏下的群体都望房兴叹.以福建省为例,根据福建统计年鉴公布的相关数据计算,可以得到2008年的房价收入比,见表1.表12008年福建省按人均可支配收入分组的城镇居民的房价收入比tab.1proportionofhousingpricetoincomeforfujianscityresidentsingroupsonpdiin2008项目每户家庭可支配家庭可支配9om.房价人口数/人收入/元收入/元房价/元收入比2008年福建省商品住宅均价4498元/m,三口之家全年收入53883元,由此测算的90m套房房价收入比高达7.51,对高收入户和最高收入户的房价收入比分别为4.96和2.83.可见,商品住房的市场定位越来越集中在少数的高收人群体,而广大的中等收入群体被排除在外,则势必会造成住房市场支撑空心化,从而影响房地产产业的健康和可持续发展.另一方面,定位于中低收人人群的经济适用房和廉租房建设却裹足不前.1999年福建经济适用房占商品住宅销售面积尚达到13,以后逐年下降,至2005年只有4.69/5.2008年福建省加快建设保障性住房,经济适用房达到商品住宅销售面积6.7,仍然没有达到国家规定10%的标准要求,具体数据可见表2_1j.表2福建省近年经济适用房开发情况tab.2developmentofaffordablehousingoffianinrecentyears2009年福建省城市与住房建设厅的通知(闽建住20095号)公布,新增中央预算内投资补助廉租住房建设的数量为32617套,新增租赁补贴l0000户.但根据福建省住房和城乡建设厅数据,截止到2009年5月28日,2008年度中央增投廉租住房项目建设完成近8o,2009年度增投项目目前仅完成实物量30,还有少数县市的项目尚未开工.1万户廉租住房租金补贴的任务尚未落实到户.当前福建省正处于加快海峡西岸经济区建设中,不仅需要广纳贤才,也需要大量建设者的共同参与.据福建省统计局统计,2009年14月份全省新增农村劳动力转移达16万人.而厦门市截至2008年1o月底登记办理暂住证的流动人口有107.16万人,与该市常住的243万人口比例为1:2.267.如何解决这些庞大的流动人口的居住问题,以稳定社会秩序,加快福建省经济结构调整,对政府经营城市的职能提出了更高的要求.因此,基于目前福建省中低收人人群住房有效供给不足和收入分配结构不合理的现实矛盾,亟需加大保障性住房供应力度,扩大住房保障的覆盖比例,进一步完善福建省住房保障制度体系.2保障性住房制度管理运作模式及存在的问题目前,在住房保障方面,福建省经过不懈地探索和实践已形成3个初步体系,即保障性住房体系,形成了廉租房,经济适用房,经济租赁房,限价房的多层次住房保障体系;保障性住房支撑体系,包括保障覆盖面,土地支撑以及资金支撑三部分;保障性住房管理体系.保障性住房建设和管理还存在一些问题.2.1经济适用房管理运作模式及存在问题经济适用房政策是政府用转移支付的方式即通过免缴土地出让金,限制开发成本以及价格上的砖头补贴方式来解决中低收人家庭商品房问题的特殊政策.由于经济适用房中包含了大量的政府补贴,面向中低收入群体出售,带有明显的收入转移因素,因而在以往经济适用房制度执行过程中多为舆论所诟病.综观福建省经济适用房建设历程,由于缺乏制度化机制,其实施效果难以得到保障,主要表现在:第一,经济适用房有效供给不足.地方政府以地生财的观念和缺乏执行力的问责制使得地方政府对经济适用房建设缺乏积极性.以福州市为例,从1998年以来,每年经济适用房建设计划一般均安排在3o万m.左右,但基本上都未能完成.2004年,40徐州建筑职业技术学院第1o卷全市商品住宅施工面积1474万m,而经济适用房施工面积仅为26.87万in,相当于全市商品住宅施工面积的i.8,竣工面积仅为10.68万m,完成当年计划的35.6;2005年,福州市经济适用房新施工面积仅为4.8万m,相当于全市商品住宅新施工面积的0.97,仅完成全年指标的169/6;2006年,新施工面积为25万m,相当于全市商品住宅新施工面积的i.3,完成其全年计划指标的83;2007年,虽然提出动工建设三限房为253万m,然而作为保障房中最大份量的经济适用房,其施工面积也不过53万m.全年的经济适用房销售量也仅有7.6万ill.第二,经济适用房建设标准随意性大,配套设施良莠不齐.早期的经济适用房一般位置偏远,交通不便,配套设施差,不仅加大了生活成本,而且在价格上没有和普通商品房形成明显的梯度差距,从而遭到弃购.而近期建设的经济适用房却矫枉过正,配套设施好得超出了现阶段低收入家庭经济承受能力.例如,2007年推出了金山桔园二期限价房,房型面积为110m到140m.之间,均价4200元/m,面积明显偏大,价格也与当时周边房价相差不多.2009年上半年推出的大学城教师公寓一期销售均价也高达近4000元/m.,面积为90m和130m,房价偏高,面积偏大.第三,经济适用房均实现产权化不符合福建省经济社会发展.政府还没有能力通过将大量的政府补贴凝固在每一套住宅上的方式解决低收人群体的住房问题,更不要说包括部分中等收入群体.在经济适用房供应严重滞后的情况下,产权化的经济适用房5年后可出售就打开了流向商品房市场的闸门,势必加重经济适用房供应不足,从而拖垮政府财政.2.2廉租房制度管理运作模式及存在问题廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民低收入且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房.实物配租政策,是由政府和有关单位筹集资金,购建住房,然后以低于市场住房租金的价格,将住房实物直接出租给贫困家庭.租金补贴政策,是由申请人家庭自行到市场租赁房屋,再由廉租房管理机构按照市场租赁价平均水平给以货币租金补贴l_2j.廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅.福建省的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者.目前廉租房房源供应方面还存在很大困难:(1)已经没有旧的公房可以用于廉租;(2)政府和单位兴建廉租住房的资金难以筹集;(3)房地产开发公司不愿意承建廉租房;(4)即使是承担社会福利单位,由于其财政受制于政府,其本身没有太多的经济来源,因而没有经济能力兴建或是购置廉租房.在廉租房房建设方面存在的问题有:(1)部分地区廉租房建设资金不落实.有的地方政府没有严格按照规定将公积金增值收益余额和土地出让净收益的1o用于廉租房建设,有的地方预算中没有安排廉租房建设资金,有的地方预算有安排但资金没有及时拨付到位;(2)一些地方廉租房保障水平不够高,未达到省政府规定的2008年底前所有县(市,区)要对申请廉租房租赁补贴的城市低保困难家庭基本上做到应保尽保的要求;(3)有的地方廉租房保障基础工作不够到位.审计调查发现,一些地方没有按照规定编制独立的廉租房用地计划和年度财政预算;民政部门没有对申请廉租房家庭的收入情况进行审核;有的廉租户申请人情况发生变化需要重新变更手续未予变更;廉租户档案资料不齐全等33.尤其值得一提的是,在现阶段福建省保障房供应明显不足的情况下,无论是经济适用房的出售,还是廉租房偏重于货币补贴的方式,都是甚为不妥的.尽管经济适用房的出售能达到快速回笼资金的目的,廉租房采用货币补贴可避免暗箱操作,但是,这种地方政府不建或少建廉租房而采取各种补贴现金的方式,虽说在短期内能部分解决租房问题,然而长期来看,政府财政负担会更重.在不考虑其他因素的情况下,从长期来看,为了达到相同的保障标准,实物配租比租金补贴需要政府投人的补贴要少ll3j.因为房租补贴虽然不需要巨额一次性投资,短期成本相对低得多,但由于需要持续投入,它的长期成本会比廉租房高得多.大面积,长期推行租房补贴实质上是把本届政府廉租房建设的任务往后届政府推,而随着物价的走高,廉租房建设越拖后,其所需的代价也就越高.3福建省住房保障建设的对策住房保障实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距,以解决部分居民支付能力不足的问题.为适应福建省当前经济社会发展要求,必须加大廉租房,经济适用房,中小户型普通商品房供应力度,建立廉租房租售并举制度,改经济适用房土地供应的划拨方式为土地出让年租金制以及与市场接轨第2期彭建林:福建省保障性住房建设存在的问题及对策41的中小户型普通商品房共有产权制相结合的梯度保障住房消费模式,以形成保障房供应的内循环机制,进而达到以房养房的目的.3.1廉租房租售并举机制廉租住房可售可租的售是指政府向低保住房困难家庭出售廉租房.将出售回笼的资金投入到廉租房的在建项目中,既能缓解地方政府财政资金投入不足的问题,又能形成一条建房资金链循环,还能加大廉租住房项目建设力度,加快扩大实物保障覆盖面.这样的制度安排并未增加财政负担,因为除财政投入这个渠道外,融汇了低收入住房困难家庭力所能及的投入,汇聚了各方面的努力共同解决住房保障这一社会性的民生问题4.廉租住房租赁比例原则上控制在廉租房总量的5o以上.廉租房出售时应根据承租人的意愿,实行自愿申请,主管部门核准制度.廉租房承租家庭自愿购买廉租房,可一次性支付购房款,也可以按比例分期付款.廉租房购房人拥有有限产权,不得直接上市交易.因特殊原因确需转让产权的,经当地政府批准按原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购.3.2经济适用房年租金制取消经济适用房土地的划拨方式,实行谁使用谁支付的土地出让金年租制.房地产开发商只支付开发阶段的土地租赁费,房屋销售给政府的住房保障部门,再由住房保障部门审查合格后,销售给符合条件的申请户.对于那些不符合廉租房政策但购买经济适用房又困难的夹心层家庭就可以按年来支付土地租赁费用,减轻他们的购房压力.住房保障部门也可以根据购房者的实际情况决定土地出让金年租费的减免幅度.其次是扩大经济适用房的开发规模.一方面政府大力鼓励房地产开发公司参与经济适用房建设,对参与企业给予税收减免,提供开发的低息贷款和其他补贴;另一方面政府要求房地产开发公司在建设商品房的过程中必须配套建设一批中低价位的经济适用房.这样既可以解决一般经济适用房位置偏僻,配套设施较差的问题,又可以避免城市发展过程中的居住阶层空间差异.再次,严格控制经济适用房的上市交易.经济适用房在规定期限内严禁上市交易,超过规定期限也只能以规定价格销售给城市住房保障部门,这样就可以阻止经济适用房流入到商品房行列,扰乱正常的房价秩序.3.3经济适用房共有产权制共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权权能的动态组合,成为经济适用房作为具有保障性质的政策性商品住房的新的具体的实现形式.政府通过合股买房拥有部分房产权,可以限制炒房等投机行为,有利于消除和打击