博思堂金龙房产常熟房地产项目全案报告108DOC.doc

第 1 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 目目 录录 1 宏观背景研究 4 1 1 常熟市概况 4 1 1 1 常熟市区位 4 1 1 2 常熟市历史文化 6 1 1 3 常熟市人口及行政区划 7 1 2 常熟市经济发展 9 1 2 1 常熟市历年经济发展状况 9 1 2 2 常熟市经济及产业结构 11 1 2 3 常熟市私营企业发展 12 1 2 4 常熟市人民生活水平 13 1 3 常熟市城市规划及未来发展 14 1 3 1 常熟市城市发展演变 14 1 3 2 常熟市最新城市规划解读 15 1 3 3 昆承湖未来周边规划状况简介 20 1 4 研究结论 22 2 政策背景研究 23 2 1 05 年至今主要政策及地方性政策 23 2 1 1 国六条 政策 23 2 1 2 停止别墅用地土地供应 24 2 1 3 住房结构 调控细则 24 2 2 政策对房地产市场及项目入市的影响 政策点评 25 3 房地产市场宏观研究 26 第 2 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 3 1 常熟市房地产投资状况 26 3 2 常熟市房地产整体供应状况 27 3 3 常熟市房地产整体需求状况 28 3 4 研究结论 29 4 房地产市场微观研究 30 4 1 房地产一级市场 30 4 1 1 常熟市历年土地出让信息概述 30 4 1 2 常熟市土地出让情况分析 30 4 1 3 常熟市土地出让存量分析 34 4 1 4 常熟市土地出让走势分析 35 4 2 房地产二级市场 36 4 2 1 常熟市房地产二级市场发展概述 36 4 2 2 二级市场板块分析 40 4 2 3 常熟市场产品面分析 49 4 2 4 客源层面研究 51 4 3 本项目所处区域市场分析 54 4 3 1 项目所处板块目前市场状况 54 4 3 2 项目未来面临市场竞争分析 60 4 4 研究结论 62 5 项目立地条件研究 63 5 1 地块概况 63 5 2 项目 swot 分析 66 5 3 研究结论 69 6 研究结论 70 第 3 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 6 1 项目可行性发展条件研究 70 6 2 项目核心定位建议 71 6 2 1 项目市场定位 71 6 2 2 项目产品定位 76 6 2 3 项目客源定位 77 6 2 4 项目价格定位建议 88 6 2 5 项目利润初步核算 91 6 2 6 项目产品其他建议 92 第 4 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 宏 宏观观背景研究背景研究 1 1 常熟市概况常熟市概况 1 1 1 常熟市区位常熟市区位 常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带 江苏省东南部 东邻太仓 距上海 100 千米 南接昆山 苏州 西连无锡 江阴 北濒长江 黄金水道 与南通隔江相望 西北境与张家港接壤 全境东西间最大直线距离 49 千米 南北间最长距离 37 千米 总面积 1264 平方千米 含长江界属水面 地势低平 海拔大都在 3 7 米间 山丘主要有虞山 顾山 福山 其中以虞山为最 海拔 261 米 长 6400 米 东端蜿 蜒入古城 素有 十里青山半入城 之说 交通区位方面 常熟距上海虹桥国际机场 80 公里 距上海浦东国际机场 140 公里 距离苏州约 35 公里 整体区位可谓名城簇拥 坐拥优越 优越的区位给常熟的经济 城市地位 房地产发展都带来了很大的提升 第 5 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 常熟整体区位和主要交通动线图 第 6 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 第 7 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 1 2 常熟市常熟市历历史文化史文化 常熟自古人文荟萃 历史悠久 是吴文化的发祥地之一 1986 年被国务院公布为国家历史文化名城 境内有距今约 5500 年的崧泽 文化时期的钱底巷遗址 距今约 5000 年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等 常熟历经五千年的文明滥觞延革 文化发达 才俊辈出 远有兴东吴文教的先驱 孔门 十哲 之一 南方夫子 言偃 近有清代两朝帝 师 状元宰相翁同和等一大批著名历史人物 自唐至清 共出了 9 名宰相 8 名状元 483 名进士 及至现代 两院院士 学部委员 中 常 熟籍有 18 名 包括李强 王淦昌 张光斗 张青莲等知名科学家 历史长河给常熟留下了众多的人文景观 列入国家太湖风景区的虞山 国家森林公园和尚湖 沙家浜风景区 使常熟成为名扬海内外的游览胜地 七溪流水皆通海 十里青山半入城 的自然景观造就了常熟独 特的吴中风情 常熟山青水秀 景色绮丽 十里虞山峰峦起伏 半麓入城 尚湖 昆承湖面山而卧 相映增辉 琴川河穿城而过 雅园幽巷点缀其间 构成了山 水 城 园融为一体的水乡风情 众多的名胜古迹和闻名于世的 沙家浜 使常熟成为名扬海内外的游览胜地 第 8 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 世上湖山 天下常熟 古城一角 中国 常熟 尚湖国际文化节 沙家浜风景区 尚湖 石梅园 方塔园 可园 丰富的人文历史 优越的自然资源让常熟的人文气息更浓厚 让常熟的人 常熟的山山水水 常熟的各个角落都注入了更多的内涵 同时也提供了一个很好的居住环境 第 9 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 1 3 常熟市人口及行政区划常熟市人口及行政区划 常熟 1983 年撤县设市 到 2000 年下辖 24 个镇 3 个农林牧渔场 1 个招商城管委会 8 个街道办事处 410 个行政村 6782 个村民 小组 而后经过多次行政区划的调整与并革 到目前为止共辖 11 个镇 分别为虞山镇 梅李镇 海虞镇 新港镇 古里镇 沙家浜 董浜 镇 支塘镇 练塘镇 尚湖镇 辛庄镇 同时 1 个林场 2 个省级开发区 东南经济开发区 滨江经济开发区 1 个招商城 到 2005 年年底 常熟市常住人口达到 104 77 万 常年流动人口保持在 35 万左右 其中作为常熟市的经济 政治 文化 金融中心 的虞山镇的常住人口达到 37 万人左右 第 10 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 合合 并并 为为 尚尚 湖湖 镇镇 第 11 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 2 常熟市常熟市经济发经济发展展 1 2 1 常熟市常熟市历历年年经济发经济发展状况展状况 常熟的经济近几年持续高速发展 国内生产总值 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 1 10 月 国内生产总值 亿 365 01475 00565 16678 78683 24 增幅19 0 19 9 18 9 18 7 18 5 人均国内生产总值 元 34024443765431464931 注 2005 年前数据为政府统计年鉴 2006 年具体数据暂时统计到 10 月份 2005 年 常熟全市实现生产总值 678 78 亿元 按可比价格计算 比上年增 长 18 7 人均生产总值 64931 元 按现行汇率折算超过 8000 美元 而 2006 年 1 10 月份 生产总值已经达到 683 24 亿元 发展势头良好 常熟历年生产总值走势图 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2002月2003月2004月2005月2006年1 10 月 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 国内生产总值 亿 人均国内生产总值 元 第 12 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 按照国际公认的关于人均 gdp 和地产市场发展状况之间的关系 当一个地区人均 gdp 达到 3000 美元以上 该地区高档房产市场 进入快速增长期 从常熟的人均 gdp 运行来看 已经突破该界线 常熟近几年的 gdp 和人均 gdp 保持一个稳定的增幅 19 左右 持 续上升 可以说 常熟经济的持续发展为地区的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础 金融环境 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 1 10 月份 金融存款余额 亿 395 8508 21575 97655 13747 58 金融贷款余额 亿 203 07309 76364 64398 23490 45 居民储蓄存款 亿 234 23279 15318 7379396 19 第 13 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 0 200 400 600 800 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 1 10月 份 常熟金融历年存 贷款余额发展图 金融存款余额 亿 金融贷款余额 亿 居民储蓄存款 亿 常熟金融环境的可持续发展 一方面 表明地区经济的发展程度 另一方面 也为地区房地产业的发展提供了强有力的资金支持 1 2 2 常熟市常熟市经济经济及及产业结产业结构构 2005 年 常熟第一产业完成增加值 16 38 亿元 增长 2 4 第二产业完成增加值 411 90 亿元 增长 19 6 第三产业完成增加值 250 50 亿元 增长 17 7 三次产业的比例为 2 4 60 7 36 9 而到 2006 年 10 月份 全市第一产业完成增加值 13 69 亿元 第二产业完成 增加值 413 42 亿元 第三产业完成增加值 256 12 亿元 三次产业的比例为 2 0 60 5 37 5 第 14 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 到 2006 年第三季度 外资企业增速继续领先 在规模以上企业中 外资企业累计完成产值 387 13 亿元 同比增长 42 5 增速列各 经济类型之首 领先全市平均水平 12 2 个百分点 第二产业中的主导行业初步定型 全市工业实现速度和效益 快速协调发展 第三产业蓬勃发展 各行业齐头并进 第三产业内部主要行 业商业贸易 交通邮电 金融保险 房地产 旅游业 社会服务业 均呈现出良好的发展势头 最突出的表现是房地产业 社会服务 业在第三产业中的比重明显上升 常熟目前的产业结构是以第二产业为主导 第三产业为辅的格局 尤其是区域高速发展的制造业 服装业等经济产业吸引了越来越 多的外资进入 随着这些产业的逐步发展和进入 区域产业集聚能力逐步增强 将吸引更多的人口流入 常熟三产比重图 4 35 2 92 52 42 56 6460 26060 7 60 5 39 01 36 937 536 937 5 020406080100120 2002 2003 2004 2005 2006 1 10 第一产业第二产业第三产业 第 15 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 2 3 常熟市私常熟市私营营企企业发业发展展 年份新办私企累计私企新批个体工商户累计个体工商户私企注册资本 亿 增幅个体注册资本 亿 增幅 2002 年331210097202615412184 7668 9 17 37 2003 年3262115271320655928141 0166 4 27 4558 0 2004 年1705116301096057288211 550 0 29 26 4 2005 年174711250867956187286 635 5 29 09 0 4 2006 年 10 月 164113453851757006350 34 30 23 2005 年 全年新办私营企业 1747 家 新批个体工商户 8679 户 累 计分别达 11250 家和 56187 家 到 2005 年末 民营经济计注册资本达到 315 7 亿元 同比增长 31 3 其中私营企业 286 6 亿元 同比增长 35 5 个体工商户 29 09 亿元 同比持平 而到 2006 年 10 月 累计私企 13453 家 累计个体工商户 57006 家 私企累计注册资本 350 34 亿元 个体累 计注册资本 30 23 亿元 总量在全省同类地区中依旧领先 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2002年2003年2004年2005年2006年10月 0 50 100 150 200 250 300 350 400 累计私企累计个体工商户 私企注册资本 亿 个体注册资本 亿 第 16 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 结合苏州以及常熟要打造 私营企业家的乐园 的产业战略 必将有更多的私营企业出现 而良好的私营企业创业土壤 一方面 给常熟 gdp 的不断腾飞注入更强劲的引擎 同时也必将形成大量的中必将形成大量的中产阶级产阶级 为为常熟房常熟房产产的开的开发带发带来源源不断的客源来源源不断的客源 1 2 4 常熟市人民生活水平常熟市人民生活水平 年份年份 社会消社会消费费品品 零售零售总额总额 亿亿元 元 增幅增幅人均人均储储蓄 万元 蓄 万元 增幅增幅 城城镇镇人均人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 农农民人均民人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 2002 年97 5415 1 2 26 1026817 8 62156 2 2003 年110 8313 6 2 69 19 0 1237320 5 7269 17 0 2004 年129 6817 0 3 06 13 8 1503921 5 75173 4 2005 年151 0416 5 3 163 3 1720314 4 8418 12 0 2006 年 16130 第 17 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 近几年 常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳 定的增长态势 从经济发展长期趋势来看 苏州的整体消费 力及购买力发展良好 水涨船高的人均可支配收入给房产开 发的承接市场注入了强劲的购买力 必将推动房产继续向前 向上发展 1 3 常熟市城市常熟市城市规规划及未来划及未来发发展展 1 3 1 常熟市城市常熟市城市发发展演展演变变 常熟自古就是 江南福地 鱼米之乡 气候温和 风调雨顺 历史上因年年丰收遂以得名 20 世纪 80 年代开始 常熟招商城名闻天 下 进入 2000 年后 随着常熟建设国家园林城市的构想 革命基地沙家浜的形象宣传遍及全国 常熟城市知名度再次升级 继获得中国 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2002年2003年2004年2005年 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 社会消费品 零售总额 亿元 人均储蓄 万元 城镇人均 可支配收入农民人均 可支配收入 第 18 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 县级市中唯一的 国际花园城市 这一殊荣后 最近又获得了由沪苏浙三省市 100 多个城市中评选出的 长三角最具投资价值县市 在 10 个当选城市中名列第二 今日常熟 今日常熟 荣获国家评比 10 项全国桂冠 拥有第一方阵 国家级历史文化名城 中国人居环境范例奖 私家车拥有量江苏省县级市第一 国家卫生城市 中国休闲服装名城 移动电话拥有率居全国县级市第一 国家园林城市 全国畅通工程模范城市 中国名牌产品数量全国县级市第一 国家环保模范城市 全国社会治安综合先进城市 国家驰名商标数量居全国县级市第一 中国优秀旅游城市 创建全国文明城市工作先进市 小康生活指标 综合评分居江苏省各县级市第一位 常熟市常熟市总总体体长远发长远发展目展目标标将城市性将城市性质质定位于国家定位于国家历历史文化名城 史文化名城 现现代化的商代化的商贸贸城市和港口工城市和港口工业业城市 山水城一体的城市 山水城一体的风风景旅游城市 景旅游城市 第 19 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 1 3 2 常熟市最新城市常熟市最新城市规规划解划解读读 经济发展规划 全市工作围绕两大重点展开 一是工业化 二是城市化 根据文化名城的历史与现状 常熟将增创三大特色 一是增创外向经济 民营经济 品牌经济齐头并进的产业特色 二是增创山 水城 融为一体 古城 新城 港城交相辉映的环境特色 三是增创强烈的时代气息和优秀人文传统完美结合的文化特色 培育四大基地 一是沿江制造业基地 规划面积 300 多平方公里 重点发展钢铁 造纸 能源 化工 汽车零配件等 二是服装服饰基地 目前全市有 3000 多家服装企业 力争通过技术革新 优化组合等形式 增强企业竞争力 提高服装业的附加值 三是商贸物流基地 通过培育和发展规模化专业市场 实现市场和产业互动 拓展区域经济的发展空间 四是旅游度假基地 以现有的旅游资源为基础 通过整合一批 修缮一批 新建一批 打造与历史文化名城相适应的一流的旅游度 假基地 向世人展示常熟旅游业的新形象 继续营造大港口 大交通 大工业 大市场 大城市五大新优势 推动全市经济社会的快速发展 全力抓好载体建设和项目开发 培育 第 20 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 发展后劲 近阶段重点建设项目 近阶段集中精力建设 江苏省常熟经济开发区 江苏省常熟东南开发区 这两个为省级经济开发区 虞山工业园 支塘工业园 辛庄 工业园 董浜道口工业园六大板块 使之成为常熟经济的六大增长点 城市建设总体规划 城市布局 双城式 空间形态 市域城镇空间发展的总体格局是将港区作为城区组成的部分 开成港城一体的 双城式 空间形态 分为主城区和港区 主城区主城区 为缓解古城区压力 规划城市重心向东北方向偏移 南起昭文路 北至长江路 西起漕河泾 东至新世纪大道 总用地规模 1km2 的土地上逐步形成城市新中心区 形成 新老两个中心 一个古城区 一个文化片区 一个招商城 的布局结构 港区港区以汽渡路 过江通道为分隔 形成带状组团式布局结构 主城区的功能分区 护城河以内为古城区 也是城市中心之一 形成以商业 旅游 文化服务为主要功能 以传统民居为特色的居住区 城北片区 古城区以北 常浒河西北部为城北片区 包括城市新中心 集中居住用地和西北工业区 是主城区跳出古城的主要增长区 第 21 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 域 城东北片区 外环路东北 常浒河与运河之间 是以工业区和居住区为主的综合区 城东片区 古城区以东 常浒河 青墩塘 外环路之间 以文化 体育功能为主 预留行政中心用地 兼有一定居住功能 城东南片区 古城区东南 青墩塘 横泾塘之间 外环路以内是以中低密度住宅为主的居住区 外环路以外是以一类工业为主的工业 区 城西南片区 古城区西南 横泾塘以西 外环路以内是招商城用地 兼有一定居住功能 外环路以外集中布置大专学校 城市空间 主城区为 一山 即虞山 山体入城部分为城市公园区 山体主体部分为风景旅游区 山脚沿线与城市接壤部分为保护协调区 二环 即环城河 护城河及二者之间的绿化带为城市景观内环 外环路与外环航道之间地带以景观林带 一定比例的农田和自然 村形成城市景观外环 三湖 即尚湖风景区为以自然生态为主要特色的旅游胜地和大型郊野公园 昆承湖环湖地区分成绿化开敞区 适度发展区和生态 保护区 琴湖环湖地区为新兴旅游景区 集休闲 运动 娱乐 观光于一体的开敞滨水性活动区 六带 即福山塘 常浒河 青墩塘 白茆塘 横泾塘 元和塘 6 条呈放射状的河道两侧建成具有生态维护和生活休闲功能的滨河绿 第 22 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 化带 构成城市的主要公共绿化系统 港区为主要形成汽渡路和纬六路之间的绿化隔离带 苏通大桥和通沪铁路两侧的防护绿带 第 23 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 项项目地目地块块大致区位大致区位 第 24 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 城市未来效果图 第 25 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 规规划解划解读读 从常熟经济发展规划来看 今后的常熟经济将会达到一个新的台阶 而东南经济开发区又是重点开发的两大区域之一 地块周边区 域的经济发展前景比较看好 常熟今后的重点发展区域将是城北片区和城东片区 而项目地块所在位置隶属城东南片区 属于次重点发展区域 今后也是常熟古 城区功能延伸的一大补充 昆承湖属于常熟规划的三级环境保护区 从未来环境优势上来讲 对客户的吸引还需要更多的包装引导 地块所属区域城东南片区的外环地带功能定位为工业区 相对来讲 居住功能不是区域的重点发展方向 地块发展同时面临着威胁 与机会 1 3 3 昆承湖未来周昆承湖未来周边规边规划状况划状况简简介介 昆承湖是常熟境内最大的内陆湖泊 区域总面积约为 35 平方公里 其中水面面积为 18 平方公里 蓄水量达 0 5 亿立方米 自上世 纪 70 年代以来 由于渔业养殖 工业排污 流域内人口密度增加等原因 湖水环境质量逐年下降 环湖的自然景观不断恶化 全面 修复昆承湖湖泊的生态系统 已迫在眉睫 第 26 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 昆承湖的整治开发建设是目前常熟 三湖三河一浜 改造工程之一 倍受关注 整个工程计划总投资 20 亿元 常熟政府计划用十年 时间使昆承湖水质达到二类水标准 并进行生态修复工程 把昆承湖打造成亲水融绿的 生态之湖 将昆承湖区域建设成一个集旅 游 娱乐 居住等功能为一体的都市休闲度假区 充分展现小桥流水风韵 体现江南水乡特色 昆承湖生态修复工程遵循 理活 治清 做美 的原则 把治标与治本 近期与远期 治水与建景相结合 突出生突出生态态修复 景修复 景观观改造和改造和 综综合开合开发发三大功能 三大功能 实实施生施生态态清淤 清淤 污污水截流 退水截流 退渔还渔还湖 湖岸整治 水生湖 湖岸整治 水生态态修复修复 五大工程五大工程 建成 一一环环 环湖规划绿色湿地和运动 休闲公园 建设环湖大道 连接沿湖景观河功能地块 一堤一堤 建一条穿湖堤景观廊道 西接 227 省道 东连东南大道 一区一区 穿湖堤 将湖面分为南北两个湖区 丰富湖面景观 的总体格局 按照 治本与治标相结合 治水与建景相结合 的这样一个原则 昆承湖周边将加快推进截污清淤 植树造景 恢复生态湿地功能 建设环湖景观走廊等动作 力争尽快把昆承湖打造成亲水融绿的 生态之湖 同时 更要突出昆承湖周边未来旅游休闲功能的开发 完善生活配套设施 增加公共休闲空间 让昆承湖区域成为一个集旅游 娱乐 居住等功能于一体的都市休闲度假区 使市民临水 而居 亲水而憩 出则繁华 入则宁静 东南开发区紧邻昆承湖 昆承湖的整治开发工程的规划实施将大大改造东南开发区的周边状况 让东南开发区的开发更进一步 区 域的发展潜力也会得到更大的体现 第 27 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 近期 东南开发区管委会将力推 十个一十个一 工程 即规划建设一家星级宾馆 一所国际小学 一家综合医院 一条风情商业街 一条文 化水景长廓 一批高档住宅 一个休闲中心 一批物流中心 一个综合商场 一批专家员工楼 从此规划工程来看 昆承湖和东南开发区的周边区域未来将有一个比较明显的变革 整体的一个居住环境 配套环境 生态环境都 会比现在改善很多 区域的成熟度逐渐提高 最终融入到常熟大市区的范围之中 项目将是区域内兴建的第一批房地产项目 可以说 面临着一个很好的发展机遇 区域良好的规划前景也必将让项目的升值潜力得 到逐渐的体现 1 4 研究研究结论结论 常熟历史悠久 人文底蕴丰富 大环境适宜居住 常熟的各项经济指标运行良好 蓬勃的经济带来了大量的就业人口 大量的私营企业的发展 带来了大量的有较高消费能力的群体 常熟的城市规划偏北 地块周边工业性质用地居多 从整体规划前景来看 地块的发展前景优势并不明显 但如果再联系苏州城区的 外括 考虑到苏州城区与常熟城区的距离拉近 作为中间的衔接地段 区位远景还是比较好的 第 28 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 东南开发区良好的发展基础和远景规划为本项目的入市及未来发展前景奠定了良好的发展契机和外部条件 第 29 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 2 政策背景研究 政策背景研究 2 1 05 年至今主要政策及地方性政策年至今主要政策及地方性政策 2 1 1 国六条国六条 政策政策 背景 2005 年国家宏观调控实施后 全国多数城市房价依然大幅度的上涨 并没有达到中央的调控目的 2006 年 5 月 17 日 温家宝总理主持召开国务院常务会议 会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施 重点重点发发展中低价位 中小套型普通商品住房 展中低价位 中小套型普通商品住房 经济经济适用住房和廉租住房 适用住房和廉租住房 进进一步一步发挥发挥税收 信税收 信贷贷 土地政策的 土地政策的调节调节作用 有区作用 有区别别地适度地适度调调整信整信贷贷政策 政策 合理控制城市房屋拆迁合理控制城市房屋拆迁规规模和模和进进度 减度 减缓缓被被动动性住房需求性住房需求过过快增快增长长 进进一步整一步整顿顿和和规规范房地范房地产产市市场场秩序 加秩序 加强强房地房地产产开开发发全全过过程程监监管 管 规规范范发发展展经济经济适用住房 适用住房 积积极极发发展住房二展住房二级级市市场场和租和租赁赁市市场场 完善房地完善房地产统计产统计和信息披露制度 增和信息披露制度 增强强房地房地产产市市场场信息透明度 信息透明度 政策点政策点评评 第 30 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 这次调控政策 有利于房地产市场的健康发展 保证我国经济稳定运行 政策出台后 市场观望氛围浓厚 投资性购房大幅度下降 苏州商品房交易 6 7 8 月份市场成交指标下降较多 市场反映明显 2 1 2 停止停止别别墅用地土地供墅用地土地供应应 2006 年 5 月 30 日 国土资源部下发 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 决定从即日起 中国一律停止别墅类房地产项目 供地和办理相关用地手续 并对别墅进行全面清理 政策点政策点评评 这项政策有利于充分利用土地资源 控制低密度高档住宅的开发 促使开发商转向普通商品房的开发 增加普通住宅的供应量 缓 解市场供需结构性矛盾 该政策将影响高端房地产项目的开发 别墅项目的开发受到了严格的控制 别墅产品将会逐步稀缺 第 31 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 2 1 3 住房住房结结构构 调调控控细则细则 2006 年 7 月 13 日 建设部正式公布了 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 即 165 号文件 165 号文件核心精神有三个 90 平方米套型建筑面积指 单套住房的建筑面积 套型建筑面积 90 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重必须达到开发总面积的 70 以上 今年 6 月 1 日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目 由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况 2 2 政策政策对对房地房地产产市市场场及及项项目入市的影响 政策点目入市的影响 政策点评评 两年来国家持续宏观调控 表明政府稳定房价 保证经济稳定健康运行的决心 在宏观调控主导理念下 房地产市场将回归到理性状态 有利于行有利于行业长业长期期稳稳定的定的发发展展 从土地市场来看 别别墅开墅开发发限令是把双限令是把双韧剑韧剑 减少供 减少供应应的同的同时时提高提高现现有有别别墅用地价墅用地价值值 在宏观调控背景下 房地产企业面临重新洗牌 市市场场将将执执行行优胜优胜劣汰功能 劣汰功能 带带来行来行业业整体水平的提高整体水平的提高 第 32 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 市市场场住宅供住宅供应结应结构将构将进进行比行比较较明明显显的的调调整整 中小套型供应比增加 市场同质化的情况下 对产品的细节要求更高 在此宏在此宏观观背景下 本背景下 本项项目包含目包含优势优势的同的同时时 更多的要接受市 更多的要接受市场场考考验验和自身的挑和自身的挑战战 第 33 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 3 房地 房地产产市市场场宏宏观观研究研究 3 1 常熟市房地常熟市房地产产投投资资状况状况 年份年份固定固定资产资产投投资额资额 亿亿 同比增幅同比增幅房地房地产产开开发发投投资资 亿亿 同比增幅同比增幅 2002 年年116 2665 1 8 9632 3 2003 年年182 1156 6 18 76109 3 2004 年年196 557 9 29 5957 7 2005 年年234 1419 1 30 051 6 2006 年 年 1 10 月 月 222 80 31 39 常熟固定资产投资走势图 0 50 100 150 200 250 20022003200420052006 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 固定资产投资额 亿 增幅 常熟房地产投资走势图 0 5 10 15 20 25 30 35 2002年2003年2004年2005年 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 120 00 房地产开发投资 亿 增幅 第 34 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 常熟市场近几年的固定资产投资额和房地产开发投资额的绝对数据都在上涨 但整体的涨幅呈现下降趋势 尤其是房地产开发投 资额 在 2003 年 常熟的开发投资额有一个大幅度的提升 增幅 109 随后随着基数的增加 增幅逐渐滑落 考虑到基数值的变化 增 幅的下降并不代表着常熟房地产市场的后退 而是开发更趋于理性和稳定性 2006 年 1 10 月份 常熟的房地产开发投资额达到 31 39 亿 其中住宅的开住宅的开发发投投资额资额达到达到 21 19 亿亿 比重为 67 5 3 2 常熟市房地常熟市房地产产整体供整体供应应状况状况 常熟房地产施工与竣工面积常熟房地产施工与竣工面积 年份年份房地房地产产施工面施工面积积 万方 万方 同比增幅同比增幅房地房地产产竣工面竣工面积积 万方 万方 同比增幅同比增幅 2003 年201 32 44 96 2004 年305 6051 8 96 94115 6 2005 年391 728 2 121 6025 4 2006 年 1 10 月474 3837 9 134 7172 1 从 2003 年到 2005 年常熟的房地产施竣工的面积上来看 常熟这几年的市场供应量在逐渐增加 而且增幅比较明显 2006 年 1 10 月份房地产施工面积已经达到 474 38 万方 同比增幅 37 9 其中住宅施工面住宅施工面积积达到达到 336 78 万方万方 比重 71 房地产竣工面积 134 71 万 方 同比增幅 72 1 其中住宅竣工面住宅竣工面积积 103 08 万方 万方 比重 76 5 第 35 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 2005 年 年 2006 年常熟市年常熟市场场商品房商品房预预售推案量售推案量 年份年份预预售推案量 平方米 售推案量 平方米 2005 年年1405835 2006 年年1510710 常熟市场的预售推案量略大于同期的市场竣工量 2005 年全年度预售推案量达到 1405835 平方米 2006 年更是突破了 150 万方 3 3 常熟市房地常熟市房地产产整体需求状况整体需求状况 常熟居民居住水平常熟居民居住水平 年份年份市区居民人均住房面市区居民人均住房面积积 住宅成套率住宅成套率农农村居民人均住房面村居民人均住房面积积 2002 年年22 985 64 2003 年年24 290 66 3 第 36 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 2004 年年26 090 64 9 2005 年年25 5 59 6 常熟市区居民的人均住房面积近两年维持在 25 5 26 0 之间 住宅成套率 90 人均住宅面积略低于全国的平均水平 26 常熟市常熟市场销场销售数据售数据统计统计分析分析 2006 年 1 10 月份 常熟的商品房商品房销销售面售面积积累累计计 100 39 万方万方 其中住宅住宅销销售面售面积为积为 82 22 万方万方 比重 81 9 商品房商品房销销售售额额达到达到 401110 万元 万元 其中住宅住宅 320146 万元 万元 二手房市场 常熟二手房成交面积为 52 45 万方 其中住宅为 21 60 万方 比重为 41 2 销售总额 12 25 亿 其中住宅 5 46 亿 常 熟的二手市场中主要需求偏向于商业 3 4 研究研究结论结论 我们以 2006 年 1 10 月常熟市场的市场预售推案量和商品房的销售面积的对比来衡量常熟市场近段时间的供需是否平衡 2006 年 1 10 月份 市场预预售推案量售推案量总总面面积积达到达到 112 9 万方万方 而商品房商品房销销售面售面积积累累计计 100 39 万方 万方 市场供应略大与需求 但在合理 第 37 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 范围之内 综合考虑市场的前期存量 常熟市场的供需结构特征就显而易见了 常熟市场供需特征 供需两旺 但供稍大于求 供需两旺 但供稍大于求 总总体供需关系尚体供需关系尚处处在合理范在合理范围围内 内 4 房地 房地产产市市场场微微观观研究研究 4 1 房地房地产产一一级级市市场场 4 1 1 常熟市常熟市历历年土地出年土地出让让信息概述信息概述 随着常熟经济的发展 常熟房地产的发展也随之蒸蒸日上 而作为影响房地产发展最重要因素之一的土地资源也显得越来越受关 注 可以说 土地市场的风吹草动直接影响着房地产市场的风云变化 土地出让的规模量体 供应地段的分布 供应价格的变化等等一 切因素都牵动着整个房地产市场 影响着房地产市场的竞争格局 常熟这两年的土地出让总量相对来说 处于一个高位运行的阶段 而出让性质 出让地段等等都有其自己的特色 第 38 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 4 1 2 常熟市土地出常熟市土地出让让情况分析情况分析 常熟市常熟市场场土地出土地出让让一一览览表表 年份年份区域区域居住 万方 居住 万方 商商业业 万方 万方 合合计计 万方 万方 城区城区719935248339 2004 年年 镇镇区区126023107441 1201738 城区城区862552467669 2005 年年 镇镇区区145406177458 1653085 城区城区855286283514 2006 年年 镇镇区区380222398510 1917532 城区城区080665 2007 年年 镇镇区区5864038768 178073 合合计计314806418023644950428 出出让总让总量量 第 39 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 城区镇区 城区 镇区城区 镇区 城区 镇区 2004年2005年2006年2007年 常熟土地出让统计图 居住 商业 2004 年到 2007 年 1 月份 常熟市场总共出让土地 4950428 平方米 总量接近 500 万方 2004 年到 2006 年 三年之间 常熟土地出让总量逐年递增 2006 年达到最高峰 总量达到 1917532 平方米 年增长率分别为 37 6 和 16 0 2007 年 1 月份常熟土地出让总量 178073 平方米 主要是商业性质用地 出出让让性性质质 三年来 常熟出让土地当中 主要是居住性质用地 3148064 比重达到 64 商业及其他性质用地比重为 36 1802364 0 500000 1000000 1500000 2000000 2004200520062007 常熟土地出让总量一览图 2004200520062007 常熟土地出让性质比重图 64 36 居住 商业 第 40 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 2004 年居住性质用地和商用性质用地出让比重为 70 30 2005 年为 61 39 2006 年为 64 36 常熟市场居住性质用地和商业性质用地的出让比重相对来说比较趋于理性化 在大力发展住宅市场的同时 也在关注商业配套以 及一些基础设施的建设 协调住商 生活与配套共同发展 土地供土地供应应地段地段 2004 年到 2007 年 1 月 常熟城区总共出让土地 3517960 比重达到 71 镇区总共出让土地 1432468 比重达到 29 开发重点偏向于城区 特征 常熟房产在发展城区房地产的同时 镇区的房地产市场也在同时起步 居住性质的出让土地中 城区和镇区的比重分别是 77 23 总量分别为 2437773 710291 商业性质的出让土地中 城区和镇区的比重分别是 60 40 总量分别为 1080187 722177 常熟市主要在城区发展住宅产业 因为城区的商业服务配套等设施相对完善 而在镇区 除了发展住宅物业 常熟也很重视商业服 常熟土地出让区域比重图 71 29 城区 镇区 第 41 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 务配套的跟上 城区的住宅土地供 应最近主要 集中 在新城区和东南开发区等新 兴重点发展区域 土地供土地供应规应规模模 根据房管局的土地出让资料显示 常熟市场出让的土地规模大小不一 跨度比较大 小者不到 1000 大者也有几十万方 大量体 规模性的土地出让主要是集中在城区的新开发区域 如常熟新城区 文化片区和东南开发区 居住性质用地出让区域比重图 77 23 城区 镇区 商业性质用地出让区域比重图 60 40 城区 镇区 第 42 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 4 1 3 常熟市土地出常熟市土地出让让存量分析存量分析 从常熟已成交地块未推向市场的存量及分布的情况来看 我们可以预计常熟房地产市场今后的发展重点区是在哪里 同时也可以 预判 本项目的主要的客源竞争区是在哪里 常熟城市的重点规划发展方向是偏北偏东 也就是新城区 由于土地资源充足 后续可以源源不断供应 所以 新城区将肯定是常 熟房产市场的发展重点 借助区域逐渐成熟的配套等等 新城区对常熟其他区域市场主力客源的吸引度可想而知了 世茂 绿地等外来 或本土的知名实力开发商也都在该区域有操作项目或土地储备 品牌实力的影响 开发理念的引入 开发水平的提升无疑让区域市场成 为常熟房产开发的重中之重 由于常熟土地出让的主要特征之一就是出让土地规模性不大 分布较零散 故统计常熟已成交地块未推向市场的存量及分布就呈 现一定的难度 通过常熟一系列的开发数据以及市场发展的特征 经过市场这两年的开发 再加上 2007 年目前已出让的土地 估估计计常熟常熟 市市场场目前已成交但却未推向市目前已成交但却未推向市场场的存量在的存量在 250 万方左右 而城区的土地存量估万方左右 而城区的土地存量估计计在在 150 200 万方左右 可以万方左右 可以说说 土地市 土地市场场存量存量还还是比是比较较 充足的 充足的 第 43 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 这部分土地存量分布在常熟城区的各个板块 但主要的是集中在两大区域 一个就是本一个就是本项项目所在的目所在的东东南开南开发发区 土地存量达到区 土地存量达到 80 90 万方左右 万方左右 而另外一个主要区域是海虞北路而另外一个主要区域是海虞北路长长江路一江路一带带的城北新区 的城北新区 总总量在量在 60 70 万方左右 掌握在万方左右 掌握在绿绿地 世茂 中地 世茂 中凯凯 裕坤等开 裕坤等开发发商手中 商手中 其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域 但多是体其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域 但多是体现现在新在新兴兴城区或城区的城区或城区的边缘边缘地地带带 而从常熟的区域版而从常熟的区域版图图来看 新世来看 新世纪纪大道两大道两侧侧沿沿线线尚有比尚有比较较多的未开多的未开发发用地 在今后的常熟市用地 在今后的常熟市场场 该该片区可能成片区可能成为为重要的土地出重要的土地出让让片片 区 区 东南开发区目前有一定量的土地储备 但本项目占据了半壁江山 其他地块从规模和实力上来说尚未达到档次 故从目前现状来看 本项目也可看作是代表东南开发区板块 可以看到 东南板块要发展 项目要发展 客源竞争的主要板块将是新城区 从未来发展来看 项目以及东南板块所面临的竞争形势还是比较严峻的 在外区域的客源竞争上将任重道远 4 1 4 常熟市土地出常熟市土地出让让走走势势分析分析 从常熟的整体规划来看 可以预计常熟市场今后土地出让的走势 由于常熟旧城改造和新城建设 新兴区域的兴起 使得常熟未来一段时间内依然还有一定量体的土地推出市场 城区主要是集 第 44 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 中在新城区 土地供应重点逐渐趋向于城郊结合部和新兴区域以及常熟的镇区 城区的土地资源将越来越稀缺 将来一段时间依然还是以居住性质用地出让为主 但城区的商业性质用地的出让比重将可能提高 将来市场可能还会有大型地块推出 受国家宏观政策以及土地资源的稀缺影响 未来出让的土地当中 高容积率可能会占据较大比重 从土地市场存量来看 全市土地存量较为充足 本案作为东南开发区第一批发展的大型地产项目 具有撬动整个板块发展的基 础和条件 片区未来的竞争将逐步趋于激烈 4 2 房地房地产产二二级级市市场场 4 2 1 常熟市房地常熟市房地产产二二级级市市场发场发展概述展概述 概述 概述 可以说 常熟的房地产市场发展真正始于 2001 年 2001 年 6 月 30 日 最后一批存量公房出售止 常熟住房分配福利制度结束 正 式进入商品房制度改革 第 45 页 共 132 页 团队团队 创创造造 价价值值 由于常熟是县级市 尽管各项经济指标都名列国内领先地位 但由于发展机遇不能等同于上海苏州等大城市 城市发展也晚于这 些城市 所以国有土地的市场化运作晚于这些城市 而随着土地拍卖政策实行 大量居住用地拍出 市场供应量增加 各区的建设基本完 善 城市发展带来外来人口的大量导入等因素 从 2002 年开始 常熟的房地产市场进入了快速发展的时期 各项指标增幅明显 新区域的全面启动 购买需求的增加 全国市场的升温引爆了常熟市场 短短三四年内 常熟房价从 1500 元 平方米左右一路上涨 到 4000 平方米左右 市区更有产品价格达到 5000 元 平方米左右 上涨幅度明显 市场的发展除了价格 还从另外一些方面得到了体现 从产品形态来看 常熟从最初的多层 别墅发展为多层 小高层 高层 别墅 商业 酒店公寓等各类产品百花齐放的市场格局 从 产品品质来看 从最初的小区仅仅为了满足居住需求 发展到现在的居住质量 居住健康等多方面的需求 景观 规划 户型等多方面都 得到了很大的发展 从客源角度看 常熟市场从最初的本地自住客户占绝对比例 发展到本地客户与外来客户共同成为市场主力 置业 目的也从自住发展为自住与投资 随着国家一系列的宏观政策调控以及市场自身的调节 常熟市场逐渐趋于成熟稳定 购房者更加理性 开发商对产品品质也越来 越重视 价格平稳上涨 经过这段时间的市场调整 外来的实力开发商的影响力与优势逐渐体现 先进开发理念的进入 使本地部分小 农思想严重的开发商受到很大的冲击 居民的理性购房