亚豪-中房淮北市某房地产项目前期顾问报告.ppt

淮北市项目前期顾问报告 第一部分 淮北房地产市场竞争分析第二部分 项目开发理念及产品定位第三部分 项目规划建议及设计方案第四部分 项目产品方案的经济测算第五部分 项目营销策略及方案建议 淮北房地产市场宏观分析 淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测 淮北市位于安徽省北部 苏 豫 皖三省交界处 地势由西北向东南倾斜 平川广野 低山残丘是地貌的主要特征 全市土地面积2714平方公里 其中 市区371平方公里 辖相山区 烈山区 杜集区和濉溪县 共33个乡镇 580个行政村 淮北城市概况 淮北市行政区域板块划分 相山区 淮北市房地产项目集中区域市分为三区一县 其中相山区是市委市政府所在地 同时也是道路交通枢纽地带以及各类市政配套成熟区域 所以成为淮北市主要房地产项目集中区域 也是本项目所在区域 故作为本次市场研究的主要对象 淮北城市概况 淮北经济技术开发区 市委市政府 本案 北部老城市中心区 西部县城 东部发展区域 淮北房地产市场板块划分 淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测 北部区域 老城市中心区域特征 建成年代较早 是老矿区和电厂所在地 道路交通体系发达 周边配套完善 房地产市场特征 大量二手房集中 均价1500元 平方米左右 新增项目较少 以商业项目或商住公寓类为主 均价2500元 平方米 代表项目 金色华松 淮北房地产市场板块分析 南部 经济技术开发区区域特征 市委市政府所在地 城市中心南迁 逐步成为新的城市中心 房地产市场特征 大量新增项目集中区域 为主要的开发区域 但由于周边商业配套尚不完善 且基本为纯住宅类产品 故本地区项目价格仍有一定上升空间 虽有一些高端项目 但是整体价格较北部区域还有一定差距 均价2300元 平方米 代表项目 帝景 翰园 发现之旅 淮北房地产市场板块分析 西部 县城区域区域特征 区域远离市中心 交通体系相对较差 周边配套设施相对匮乏 房地产市场特征 多为二手房 但是其价格较之北部区域要远低 1000 1200元 平方米左右 新增项目较少 价格较低 1800元 平方米左右 代表项目 家天下 淮北房地产市场板块分析 东部 发展区域区域特征 处于城市未来开发区域 目前道路交通和配套设施状况较差 自然环境优越 存在大量水系 是其他区域所没有的 人民路东段延长线规划为城市CBD区域 将建有大量写字楼 同时规划市人大 市政协等政府机关也将迁入该区域 房地产市场状态 本区域目前仅有温哥华城一个房地产项目 它的价格代表了目前本地区房地产市场的状况 虽然目前价格不是很高 1500元 平方米 但是本区域独有的自然资源和良好的未来发展的前景 使得本区域价格具有很大升值潜力 代表项目 温哥华城 淮北房地产市场板块分析 淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测 本市房地产项目对位置非常敏感现有市场房地产项目价格自北向南 自东向西逐步递减 开发量自北向南 自西向东逐步递增 而项目开发重点逐渐向城市东 南部转移 淮北房地产市场板块分析小结 城市自然景观资源利用较少坐落于本市北部即最大的相山公园周边开发的项目很少 仅有两个 究其原因主要是 可利用土地较少 多为建成年代久远的老式居民楼 居民多为矿区职工 拆迁难度较大 由于本市中公园 水系 公共绿地等公共景观位置相对集中 北 东部 导致本市大多数房地产项目没有自然景观依托 大多采用自主建设景观 淮北房地产市场板块分析小结 矿区人群为当地市场主要购买力消费人群主要来自矿区 2002年以后 全国能源市场出现了供不应求的状况 淮北煤炭企业由于销售收入和利润逐年成倍增长 职工工资水平也有了较大提高 一般职工年收入达到了5 7万元 企业管理人员年收入达到了12万元左右甚至更高的水平 从近几年的发展来看 矿区人群的收入水平在逐年提升 对居住条件的升级需要成为推动本市房地产市场发展的最大动力 淮北房地产市场板块分析小结 淮北房地产市场板块划分淮北房地产市场板块分析淮北房地产市场分析小结淮北房地产市场发展探测 诸多因素导致房地产市场发展势头良好矿区职工购买力的逐步释放 新矿井建设形成的住宅需求 老城区住房的升级需求 住房投资 淮北房地产市场探测 淮北房地产市场宏观分析 项目区域市场竞争特征分析项目区域市场产品特征分析项目区域市场典型个案分析 新开发项目集中区域 本案 黄金地段区域 市体育中心 区域市场特征分析 项目开发重点区域为以市委市政府 市体育中心为核心的新城市中心地带 新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品 家天下 温哥华城是普通住宅和别墅类产品兼备的综合类项目 市中心各项目周边自然景观资源较少 家天下 温哥华城景观资源相对丰富 区域市场特征分析 项目区域市场特征分析项目区域市场产品特征项目区域市场典型个案 小结 本区域产品的建筑形式主要以板楼为主 有些项目有别墅或类别墅产品 产品建筑形式分析 小结 1 普通住宅类产品主力户型以三居室为主 60 以上 面积130 150平方米 2 叠拼 联排等类别墅类型产品面积230 300平方米 3 独栋类产品面积310 350平方米左右 户型产品分析 小结 1 城市中心区域均价达到2500 2800元 平方米 为本市最高 向外扩散的区域价格降至1700 1800元 平方米 本项目所在区域 温哥华城 均价1500 1800元 平方米 可见地段的差异对于价格的变化的影响较大 2 带电梯的高层类产品均价较不带电梯的小高层类产品单价高出300元左右 销售价格分析 小结 只有温哥华城和家天下有自然景观 其他项目没有自然景观优势 多采用自建园林景观 园林景观分析 小结 多以涂料和面砖为主 档次较低 立面材质分析 小结 多数项目大多采用商业 会所 文教设施等配制 其中商业受整个东 南部区域商业氛围较淡的影响 虽然配套较为完善 但是经营情况并不良好 多数商业处在空置状态 而会所和学校等配套 也只有温哥华城和家天下这样的大型 品质较高的项目才有 配套设施分析 项目区域市场特征分析项目区域市场产品特征项目区域市场典型个案 温哥华城 地处人民路与龙山路交汇处 用地结构可以概括为 一心两片四轴 由高任路和人民路形成的中心绿化广场和广场周边的公共建筑共同形成新城区的中心 总建筑面积250万平方米 共分5期开发完成 整体呈现出一种低密度 高环境品质的整体风貌 是一个拥有大量水系的新城区 一期锦华苑小区容纳千户居民产品类型五层板楼 一梯一户 面积187 25平方米 四室二厅二卫 每户地上车位 一梯两户 面积130 146平方米 三室二厅二卫 独栋别墅 面积300 350平方米 一期产品 一梯两户 顶层复式产品 小区水景 小区园林 南方植被 一梯一户 各户有地上车库 独栋产品 二期产品以联排别墅为主 二期产品 小区园林 帝景翰园 处于寸土寸金的城市中心繁华地段 土地稀缺 二十四层全板楼 南北通透户户朝阳 产品类型 项目周边无自然景观配套 引入5000平方米中央湖景 富士酒店豪华高速电梯电梯大堂 会客休息区全精装修双层中空保温隔音玻璃花岗岩装饰外墙超大观景飘窗自备大卖场 五星级生活配套 家天下 骊景天成 占地415亩 约35万平方米的建筑面积 容积率1 26 75 水域绿地 住宅包括 多层和高层独栋别墅双拼联排叠拼 叠拼产品 户型建筑面积 230 300平方米 多元化高品质生活配套设施 第一部分 淮北房地产市场竞争分析第二部分 项目开发理念及产品定位第三部分 项目规划建议及设计方案第四部分 项目产品方案的经济测算第五部分 项目营销策略及方案建议 一 项目地块价值分析评估二 项目市场发展空间探测三 项目市场开发理念定位四 项目 分析判断五 项目产品市场定位建议 一 项目地块价值分析 地形地貌 一 项目地块价值分析 交通路网 一 项目地块价值分析 人文特征 地块紧邻人民路与南湖路交汇出 交通便利 路网发达 为项目居住人群提供了快捷方便的交通体系支持 地块北侧为待建的 亩桓潭公园 南侧隔路与在建的高尔夫球场相望 具有稀缺的自然景观资源 为项目打造高品质的景观产品提供了资源前提 整幅地块的三块地容积率各不相同 为项目产品的丰富性和差异化提供了价值基础 一 项目地块价值分析 优势分析 地块原为农田用地 周边存在大量农村居住村落 人居环境较差 地块所处人民路东段处于城郊 市政配套 生活设施缺乏 地块所在区域原为老矿区 地块周边存在地平沉降和粉尘污染 购房心理抗性较大 一 项目地块价值分析 劣势分析 通过上述针对地块优劣两方面的分析可以看出 地块优势明显 但缺点也非常突出 项目坐拥淮北市稀缺城市景观绿地和聚拢高端消费人群的生态高尔夫资源 为项目打造淮北 富人区 的区域概念 提供了稀缺的地块资源和景观环境 但地块的 先天不足 使项目要实现淮北 富人区 的社区构想 就必须重新引导和克服淮北人购房置业的地块偏好和对地块形成的固有价值判断 一 项目地块价值分析 结论 一 项目地块价值分析评估二 项目 分析判断三 项目市场开发理念定位四 项目产品市场定位建议 优势分析区域市场竞争饱和度不高 住宅产品需求旺盛 淮北城市发展迅速 政府机构东扩 地块景观资源稀缺 对于项目品质的提升带来了很高的产品附加价值 项目距离新市政府 公里 交通便捷 开发商具有深厚的品牌积累和地产开发经验 三 项目 分析 优势分析 劣势分析老淮北购房人群对地块周边存在心理抗性 地块周边农村人口较多 人居环境现状较差 生活配套缺乏 温哥华城二期以准现房销售 而项目发售时为期房 人民路东段区域市场尚未形成规模开发 区域置业不能形成楼市热点 三 项目 分析 劣势分析 机会分析区域市场特别是项目周边缺乏真正意义上的高品质住宅社区 这为项目开发高档住宅项目提供了良好的市场开发机会 项目在区域市场开发的后发创新优势 政府相关机构东迁 未来区域市场发展潜力巨大 温哥华城对于未来淮北城市 的打造为项目提供了借势开发的可能 生态高尔夫园和桓潭公园的建设 为项目未来价格提升提供了机会点 三 项目 分析 机会分析 威胁分析中北置业和青岛地产在项目东侧和南侧区域拿地 对项目构成了直接的潜在竞争压力 城南板块的新开项目和万马房产在人民路南长山路附近即将启动的新项目将对项目人民路上的客流在地源上造成截流的威胁 温哥华城一期 元的平均售价将为项目的产品定价构成市场压力 温哥华城二期的 产品和三期的别墅产品将和项目的别墅产品形成直接的区域竞争关系 三 项目 分析 威胁分析 通过对项目优势 劣势 机会点和威胁点的分析可以看出 项目作为综合性的高档住宅产品具有很好的市场开发机会和地段资源支撑 在项目能够充分认识区域竞争威胁的同时 能够解决好地块心理抗性问题的条件下 项目实现差异化和升级化的产品创新将为项目带来良好的市场前景和开发预期 三 项目 分析 结论 一 项目地块价值分析评估二 项目 分析判断三 项目市场开发理念定位四 项目产品市场定位建议 通过我们对于淮北地产市场分析判断可以看出 作为一个地产开发的四级市场其房地产市场竞争尚处于起步阶段 市场竞争程度不高 产品创新不够 最直接的表现就是 平均价格偏低 户型面积偏大 对于这种尚处于市场起步阶段的四级城市的地产开发 亚豪机构根据自己多年的行业经验和专业判断形成了对于地产四级市场开发模式的市场竞争理论 一 开发理念定位 备注 中国房地产市场级别划分一级市场 北京 上海 广州二级市场 省会城市和部分直辖市 天津 重庆 及经济总量领先城市 深圳 宁波 三级市场 重点计划单列市 例如青岛 汕头 厦门 有支柱产业的地级城市 例如东莞 大同 四级市场 具有一定人口数量和城市建设规模的地级城市 五级市场 人口数量和经济规模偏小的县级城市 中国三级城市市场模型 一 开发理念定位 市场竞争模型 市场特征 通过上述市场竞争模型可以看出 在淮北这个地产发展的三级市场 项目市场开发策略存在着一个由前期的 阶层划分 到 消费引导 再到 产品创新 然后是 阶层产品 诞生的一个过程 就本项目而言 要实现打造淮北 富人区 的区域概念 同样要遵循上述市场开发策略模式 即首先要确定目标置业人群 然后进行置业消费的理念引导 通过理念引导让客户接受项目创新性的产品细节 最后通过营销手段把这诸多的产品创新 整合成为一个具有身份感和阶层化的产品概念 总之 在目前处于房地产卖方市场的淮北市场 项目的市场开发需要也应该遵循的一个核心理念就是 创新缔造市场产品引导需求 一 开发理念定位 市场开发理念 一 开发理念定位 开发理念延展 产品开发策略 淮北富人阶层诞生 城市南移东扩 打造淮北富人区 规划创新 建筑创新园林创新 户型创新配套升级 物管升级 淮北高端住宅产品的升级版 开发支持 一 项目市场开发理念定位二 项目地块价值分析评估三 项目 分析判断四 项目产品市场定位建议 淮北富人区 公园地产代表产品区域定位 淮北富人区 淮北城市发展南移 为项目在区域定位上赋予了潜在发展机会 而市政府相关机构的东扩 并打造未来淮北城市经济和文化新中心 则为项目吸引淮北高收入人群提供了区域远景 而要克服淮北人居观念中对地块原有的历史观念就需要一个新的区域概念 因此面向城市精英人群和成功人士而打造的城市新区将为项目在区域形象树立新的价值坐标 产品功能定位 公园地产 淮北作为煤矿产业支撑发展的城市 城市环境污染较重 区域市场购房人群对于以公园为代表的城市绿地具有很高的趋向性 而项目北侧待建的 亩公园绿地 将是项目克服地段抗性和拉升项目品质的一种价值基础 因此在市场竞争程度不高的当前 在淮北市场推出 公园地产 概念将为项目赢得市场先机 四 项目产品市场定位 产品定位 地域特征 城市中心区周边矿区外地身份特征 私营业主 个体商业主 专业人士 矿区领导干部 技术管理人员 外地经商户置业特征 二次以上 一次以上 一次以上 二次以上 一次以上 一次以上 四 项目产品市场定位 客群定位 花园洋房 元 平米高尔夫公寓 元 平米叠拼 元 平米联排 元 平米双拼 元 平米独栋 元 平米商业 元 平米 四 项目产品市场定位 价格定位 第一部分 淮北房地产市场竞争分析第二部分 项目开发理念及产品定位第三部分 项目规划建议及设计方案第四部分 项目产品方案的经济测算第五部分 项目营销策略及方案建议 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 规划方案设计原则 依据不同区土地综合素质的优劣设计产品类型 我们在最优的地块上建造品质最高的产品 实现其最大价值 我司的出发点 在尽量保证容积率基本不变的基础下 在不增加造价 不违背市场需求的前提下 提高项目给人的整体品质感 塑造 淮北富人区 的整体形象 即我们要使主力产品具有高档别墅社区感觉 使整个社区有高档别墅社区的形象 是本项目产品营造的关键 规划建议 产品的丰富性 别墅 类别墅 观景住宅 各档次产品合理排布 形成有效的梯阶 满足不同人群的需求 我司将致力于在面积控制的基础上 对于这些属于高品质住宅产品的和属于别墅产品的产品点进行有效率的组合 并形成我们自己的特点 低密度产品的创新空间非常大 千变万化 低密度产品的产品点有很多 楼梯 阳光房 露台 阳台 垂拔 内庭院 阁楼 弧窗 星光房 书房 车库 规划建议 原则 根据地块不同的地理位置 地块价值和容积率等规划指标的要求 遵循产品设计最优化 地块价值最大化 地块利润最大化的原则 分别设计了不同的产品类型 规划产品类型建议 打造庭院别墅概念 我们要重新定义淮北的别墅建筑理念 定位淮北的别墅生活概念 打造淮北的高档生活典范 庭院别墅概念是别墅市场细分的体现 打破了别墅固有的建筑形态 庭院设计走向细化 制造出多重私密领地 并营造出多角度 不同方位的步换景移效果与情趣 别墅庭院设计应根据地块自身条件 营造一种原生的自然与田园的原始韵味 继承和发扬传统住宅 宅院 的设计精髓 规划产品类型建议 独栋别墅 主要规划于17 2地块中北部 紧邻待建的桓潭公园 位置最优 依地形制造缓坡 发挥坡地别墅的产品特质 容积率0 3 0 35左右 主要产品形式分布 双拼别墅 主要规划于17 2地块北部 紧邻待建的桓潭公园 依地形制造缓坡 发挥坡地别墅的产品特质 容积率0 4 0 45左右 主要产品形式分布 联排别墅 TOWNHOUSE 规划于17 2地块南侧 北临桓潭公园 南面临近社区中心广场 以及社区主干道 自然及人文景观较好 设计相对较高容积率的别墅类产品 提升项目形象 依地形制造缓坡 发挥坡地别墅的产品特质 容积率0 5 0 55之间 主要产品形式分布 叠拼别墅 花园洋房设计建议在设计上应融合别墅的特点 实现空间个性的突破 采用层层退台设计 改变普通住宅所形成的社区关系 层层退台示意图 规划产品类型建议 叠拼别墅叠拼别墅是板楼与townhouse的过渡产品 即满足了人们 上接天 下接地 的新式生活理念 同时保证了一定的容积率 4 5层叠拼的设计丰富了项目产品的多样性 有效的提升项目档次 能够吸引一部分具有一定经济实力的客户 拔升项目的价格水平 主要产品形式分布 主要位于17 2地块东部和17 3地块西部 南侧紧邻人民路 东侧临近南湖路 建筑密度相对较高 但产品设计依然要给人低密度 别墅感的印象 容积率0 8 0 9之间 主要产品形式分布 花园洋房花园洋房是在板楼的基础上衍生出来的一种产品 它兼顾了板楼中平层户型的居住舒适和便利度 同时吸取了townhouse户型有花园 有露台的优势 是一种新型的居住产品 5 5层的设计会在视觉上有效的降低建筑密度 通过巧妙的设计增加产品亮点 提高项目产品档次和户型多样性 在传统板楼的设计上加入更多创新元素 对拔升项目的价格水平会起到一定的作用 主要产品形式分布 主要位于17 3地块东部 东侧紧邻规划路 南湖路 建筑密度相对较高 但产品设计依然要给人低密度 别墅感的印象 容积率1 0 1 1之间 主要产品形式分布 高尔夫公寓而本项目距南侧的高尔夫球场仅一路之隔 高尔夫自然而然融为生活中的一部分 打造具有明显差异的高尔夫公寓 房间全明设计 大面宽 短进深设计能有效地提升产品的品质 高空露台设计 客厅挑空设计等只用于别墅产品的设计手法融入到高尔夫公寓中 将本项目的产品提升至板楼产品的极至 有效的拉开了与市场现有项目产品上的差距 同时也提升了价值空间和利润空间 规划产品类型建议 主要产品形式及分布 主要位于17 1地块 南侧紧邻人民路 西侧临近规化路 张寨路 建筑密度较高 但产品设计依然要给人高品质的感觉 容积率2 4 2 5之间 居住生活质量的高低与物质设施保障有着密切的关系 在本项目中 考虑到居住者方方面面的生活需求 在总体规划和单体设计中尽可能做出应答 在现有规划设计条件下 建议本地块规划设计自南向北 自边缘向中央逐渐提高物业档次 丰富物业类型 我司在此规划理念指导下 我司建筑设计专家对本项目做了总平面规划的初步设计 总体规划设计方案建议 独栋别墅区 双拼别墅区 双拼别墅区 联排别墅区 叠拼别墅区 叠拼别墅区 花园洋房区 高尔夫公寓区 规划设计方案经济技术指标 按照此规划建议 本项目住宅总面积为225356 28平方米 其中地上住宅建筑面积为216754 88平方米 地下住宅建筑面积为8601 4平方米 配套设施面积为10874 93平方米 其中 17 1地块住宅总建筑面积为146025 4平方米 其中地上建筑面积为137424平方米 地下建筑面积为8601 4平方米 17 2地块住宅总建筑面积为36851 92平方米 全部为地上建筑面积 配套建筑面积为5454 73平方米 17 3地块住宅总建筑面积为43382 1平方米 全部为地上建筑面积 配套建筑面积为5420 2平方米 规划设计方案经济技术指标 规划设计方案经济技术指标 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 园林景观设计原则 淮北市别墅及高档住宅市场正处于起步阶段 对于当地房地产项目来说 交通是绝对的基础 而自然景观则是各项目的价值体现 在考虑本案园林景观设计方案时 我们要充分利用本地块北侧规划中的桓潭公园自然资源与园区内部绿化 水系 建筑等有效结合 通过多感官的感受 给人带来美好的享受和自然亲近的舒服感觉 园林景观设计原则 景观设计在空间层次上 从小区公共空间到组团公共空间 再到私家庭院空间形成序列 使居住者享受由共有至私有的景观资源 各类型产品亦应安排独有特色的公共景观空间 地面的高度变化可以产生有趣的景观效果 使其在立体层次上更为丰富 同时可通过具体的景观设计柔化生硬的交接关系 住区外环境通过网络状步行系统进行划分 在住宅入口 会所周围及主要组团内形成规模不一的节点区域 为交通组织 公共交往和休闲活动提供必要的场所 缓坡式景观以草坡整合场地高差 造就缓坡地貌 构成多样的室外空间 提高了景观的绿化效率 增加了绿地的展开面积 同时也阻挡外界的噪音 缓坡流水 园林景观设计特色 空间 错落有致 由建筑 土地 天际 植被等要素集结起来的空间是具象的 活动的 有张有弛 有扬有抑 有开有阖 有远有近 层次 变化多端 坡地 缓步 台阶等的运用 避免平铺直叙的单调 变化 步移景异 目之所及之处 一坡一世界 一砖一感觉 一树一风情 氛围 轻松随性 连续坡道系统的设计 有助于将人车分流 人车分流所指向的人性关怀最大化 除偶尔到来的消防车 垃圾清运车辆外 行人与机车之间互不干扰 各有各的空间 不仅安全 而且环保 园林景观设计特色 园林景观设计特色 建筑依附景观高差坡层 整体形成围合之势 凝聚自然之气 又富有流线的变化 使居者临窗见景 视界开阔 景庭互映 和谐相融 精雕细琢自成一种风格 很多时候 最质朴本色的东西 往往更加地纯粹动人 建筑依附于坡地 从地面上顺势而起 自然优雅 却能从不起眼的角落 滋生蔓延出浓浓的田园味道 让人沁心流连 山林环绕着建筑 像自然温润的手臂 这就感觉家坐拥在大自然的环抱中 推开门 便与自然融为一体 园林景观设计特色 流水景观 水 元素在淮北地区几乎成为项目的必备条件 水系的大小似乎也成为当地衡量高品质项目的重要因素之一 本案的园林规划中应加入水系 并使其成为一大社区亮点进行打造 不只是简单的水面而以 水系曲径设置 人工湖景 喷泉 叠水等小品设计 与建筑 植物等相结合时的细节处理应更具匠心 在实际规划设计中 若多个大面积的水的景观不易实现 可采用细水长流的处理方法 关键点是一定要让水流动起来 能贯穿到整个社区的每个角落 园林景观设计特色 丛林叠水 水上廊桥 园林景观设计特色 中心广场附近浓密的主景观树 开阔的绿茵场 供儿童玩乐的沙地和矮墙 老人活动交流的场所 也增加了中心园林的参与性 园林景观设计特色 中央园林以水为主题 叠水大泳池是景观的核心 3 4米的落差成就了自然的壮观 叠水台地 假山石 木平台等增加趣味性 也丰富了景观的视觉层次 园林景观设计特色 层级式景观设计社区绿化景观系统分三级设置 即社区级景观系统 组团级景观系统和私家庭院景观系统 社区景观系统结合绿化景观带进行设置 植被丰富 把各个区片整合为一体 形成有机的生态体系 它以软质绿化和硬质步行空间为住户提供自然 舒展的休闲活动空间 烘托轻松 意趣的情调 起到客流集散的作用 鉴于社区占地规模比较大大 园林景观设计一定要体现出北方城市地景中的精髓 大尺度 大境界 园林景观设计特色 社区级景观规划建议 园林景观设计特色 社区级景观规划鸟瞰图 园林景观设计特色 组团级景观系统则依托各区的步行交通系统并考虑建筑群的不同特点而设 营造静谧闲适的氛围 私家庭院园林景观应合理利用风水概念和中国园林以小见大的手法 通过空间比例尺度的合理控制 强化别墅的私密感 私家庭院景观设计 园林景观设计特色 人性化设计通过发散式设计手法 强调环境的亲和力和均好性 最大限度保证每户的观景效果 设计中利用场地变化所划分出的低等级空间 创造出小情趣 小情调 尽量符合人们生活的心理需求 园林景观设计特色 绿色景观设计淮北市场现有项目的绿化率普遍都比较高 但绿色植物景观的塑造都不到位 绿色景观设计体现出生态化景观设计的理念 住区强调秩序感 应在植物配置中加以体现 植物的运用应因地制宜 疏密有致 场地设置结合日照条件分析综合考虑 水以不同的形式出现 产生不同的景观效果 利用丰富的地形地貌 根据植物的生物学特性配置具体植栽品种 形成山林 湿地 岩石周围附生不同的植物景观 全力打造现代 自然 舒适的社区 园林景观设计特色 根据人们回归自然和亲水性的特点 本地块园林景观建议主张追求一种纯自然的景观艺术 打破原有定式的绿地广场概念 在纯粹天然的空间环境中去创造意境 植物造景上追求四季色彩分明 局部依靠大的景观树作为视觉中心使有限的空间中呈现出无穷的景色变化 围绕 水为万物生命之源 的主题充份发挥水与生态植物 微生物 岩石 园林构筑物及水体自成循环的生态关系 以自然 传统园林的理水理念 加之以舒展 流畅的营造手法 展开现代都市住宅区生态 自然景园的营造 园林景观设计特色 做到景到随机 因境而成 达到虚与实 动与静 虚实对比 动静呼应 林水环绕的景观氛围 曲径通幽 园林景观设计特色 生态 自然 水和山的相互辉映将是本项目园林景观的亮点 柳暗花明 园林景观设计特色 亭子 小桥 卵石铺路等都是渲染气氛的手法 要将这部分园林景观做到精致而有趣味 绿映掩亭 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 别墅建筑风格 我司建议本项目别墅采用北美风格 北美建筑风格 别墅建筑风格 北美风格细部处理 老虎窗 门庭入口 叠拼 花园洋房 高尔夫公寓建筑风格 我司建议本项目叠拼 花园洋房 高尔夫公寓采用现代风格 在立面细部处理上 我们建议采用以体现产品的做工精细为主 同时尽量提升产品的品质感 在细节设计方面 充分利用次序美 丰富美 差异美 和谐美提升项目的形象档次 同时 强调多种材质的组合运用 如 木材 钢材 玻璃 石材等 强化其品质感和与众不同的建筑情趣 叠拼 花园洋房 高尔夫公寓建筑风格 Class项目 叠拼 花园洋房 高尔夫公寓建筑风格 成品建筑项目 具体设计建议 线条尽量简明 独栋 双拼 联排 叠拼采用坡屋顶处理 花园洋房和高尔夫公寓的屋顶采用平屋顶设计 但整体风格尽量靠近 颜色要沉稳 有品质感 建议以赭石红或深咖啡为主色 配以其他辅助色 沉稳 简洁 大方 注意阳台 露台等凸凹面的处理 利用其丰富建筑物立面的层次感 注意窗户的尺寸与墙面的比例协调 窗框的颜色与立面颜色的协调 注意空调机位的设计与细部处理 具体设计建议 万科水晶城立面层次感处理建筑体量高低起伏 错落有致 外立面设计应丰富变化 不论从什么角度来看 它给人的视觉感受都是不一样的 更具有可识别性 增添了归属感 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 户型产品建议及初步设计方案 以实用为原则 强调客厅待客空间与起居室家庭空间的功能尽可能分离 家庭内部公私分离 居寝分离 尽量做到全明设计 结合凸窗 露台设计丰富临窗景观 独栋别墅 层数 建议做2 5层 车库 室内停车位1个 庭院室外停车位1个 面积 地上建筑面积250 300平方米之间 私家花园面积在300平方米左右 屋顶平台面积在30平方米以上 功能 1层要求有门厅 客厅 起居室 餐厅 早餐厅 厨房 客房 卫生间 佣人房和车库 2层要求有家庭室 1个主卧室和1个小卧室 主卧要求配有主卫 2 5层作为主卧区 有一个主卧室 一个书房 一个卫生间和一个步入式更衣室 独栋别墅 户型设计 总建筑面积 275 62平方米 1层建筑面积 126 6平方米 2层建筑面积 77 86平方米 2 5层建筑面积 72 16平方米 花园面积 311 7平方米 露台面积 34 19平方米 独栋别墅 双拼别墅 层数 建议做2 5层 车库 庭院停车位1个 面积 地上建筑面积200 250平方米之间 私家花园面积在200平方米以上 屋顶平台面积在40平方米以上 功能 1层要求有门厅 客厅 餐厅 厨房 卫生间 客房 2层要求有二个卧室和一个卫生间 2 5层作为主卧区 有一个主卧室 一个书房 一个卫生间和一个步入式更衣室 双拼别墅 户型设计 总建筑面积 233 02平方米 1层建筑面积 95 96平方米 2层建筑面积 70 22平方米 2 5层建筑面积 66 84平方米 花园面积 205平方米 露台面积 43 04平方米 双拼别墅 联排别墅 TOWNHOUSE 层数 建议做2 5层 车库 庭院停车位1个 面积 地上建筑面积200平方米左右 私家花园面积在80平方米以上 屋顶平台面积在35平方米以上 功能 1层要求有门厅 客厅 餐厅 厨房 卫生间 2层要求有有2个卧室 1个卫生间 三层为主卧区 有一个主卧室 主卧要求配有主卫 步入式更衣柜等空间 联排别墅 TOWNHOUSE 户型设计 总建筑面积 209 5平方米 1层建筑面积 90 42平方米 2层建筑面积 76 6平方米 2 5层建筑面积 42 03平方米 花园面积 75 9平方米 露台面积 38 89平方米 叠拼别墅 层数 4 5层 一梯两户 车库 庭院停车位1个 面积 地上建筑面积160 200平方米之间 功能 每户要求功能齐全 主卧要求配有主卫 步入式更衣间等空间 使之具有TOWNHOUSE绝大部分功能 叠拼别墅 立体结构 1 2层一户 3 4层一户 上下叠拼 下叠 1 2层 送80平方米以上私家花园和20平方米以上露台 首层单元赠送一定面积的花园 南北双花园设计 花园入户 实现独门独院尊贵感受 其中以南侧花园为亮点 花园面积可算作完全赠送 但无产权 此措施能够体现出首层家庭的庭院感 并加强社区的生活感觉体验 同时 此措施能够加快首层的销售 并提高其价格 上叠 3层 4层 4 5层半层为一户 送40平方米以上露台 上叠外楼梯 平台入户设计 首同时层层退台设计 留出超大露台 内外空间互相渗透 露台可供享受阳光雨露 使人和自然亲切交流 如同在大自然中居住 真正体现高尚品质 还可采用经典的透天别墅设计方式 使家居生活别有天地 这些细节的考虑 体现出以人为本 对人无微不至的关怀 叠拼别墅 户型设计 叠拼别墅户型1 下叠 四室二厅三卫 总建筑面积 180 6平方米 1层建筑面积 97 86平方米 2层建筑面积82 74平方米 花园面积81 86平方米 露台面积22 74平方米 叠拼别墅 叠拼别墅户型2 上叠 四室二厅三卫 总建筑面积 199 65平方米 3层建筑面积 82 74平方米 4层建筑面积57 54平方米 4 5层建筑面积 59 37平方米 露台面积39 86平方米 花园洋房 层数 5 5层 面积 建议控制在120 200平方米之间 立体结构 一梯两户 1 4层平层设计 5 5 5为跃层设计 1层送80平方米以上的私家花园 2层以上送露台 每户有庭院停车位1个 特点 大面宽 每户均实现客厅和2个卧室都朝南 每户要求功能齐全 主卧配有主卫 步入式更衣间等空间 层层退台实现户户有露台 花园洋房 户型设计 花园洋房户型1 四室二厅二卫 建筑面积165 7平方米 花园面积 85 11平方米 花园洋房 花园洋房户型2 三室二厅二卫 建筑面积150 26平方米 露台面积 29 12平方米 花园洋房 花园洋房户型3 三室二厅二卫 建筑面积131 54平方米 露台面积 26 97平方米 花园洋房 花园洋房户型4 二室二厅二卫 建筑面积120 29平方米 露台面积 30 03平方米 花园洋房 花园洋房户型5 四室二厅三卫 总建筑面积193 51平方米 1层建筑面积 109 4平方米 2层建筑面积84 11平方米 露台面积 42 66平方米 高尔夫公寓 层数 16 20层 带电梯 两梯两户 面积 建议控制在110 200平方米之间 特点 大面宽 每户均实现客厅和2个卧室都朝南 每户要求功能齐全 主卧要求配有主卫 步入式更衣间等空间 2层以上每户均增送大面积露台 客厅6米挑空设计 高尔夫公寓 户型1 三室二厅二卫 每户送露台 建筑面积 153 4平方米 露台面积 20 1平方米 高尔夫公寓 户型2 三室二厅二卫 客厅挑空6米 建筑面积 152 15平方米 户型面积配比 本设计方案产品类型配比 以上数据可以看出为了适应当地市场的需求和保证地块的容积率 本项目的主力产品为花园洋房和高尔夫公寓 但是提高项目形象的别墅产品类型比较丰富 比例适中 户型面积配比 本设计方案产品居室配比 以上数据可以看出 本项目居室从2居室到五居室全部覆盖 主力居室主要集中三居室和四居室之间 户型面积配比 各种产品面积 户型面积配比 各档次产品户型面积逐级提升 过渡平稳 主力户型设计没有出现明显面积空挡 250 300平米为独栋别墅面积区间 200 250平米为双拼 联排别墅的面积区间 叠拼别墅 花园洋房的面积范围在120 200平米之间 高尔夫公寓面积在100 200平方米之间 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 结构建议 我司建议本项目独栋别墅 双拼别墅 联排别墅产品采用短肢剪力墙结构 叠拼别墅 花园洋房 高尔夫公寓采用框架结构 其它墙体采用粘土空心砖 陶粒空心转等砌筑 这种结构造价较低 而且易于后期精装修改造 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 材料建议 本项目独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 花园洋房 产品材料建议用雕塑感强的面砖材料和毛石材料 这两种材料能将北美风格的原味表现出来 不建议采用大量石材 金属材料 这些材料不符合北美风格的要求 同时造价很高 高尔夫公寓材料建议用面砖材料 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 合理且能提升物业价值的配套设计安排 配套设计从淮北房地产市场可以看出 目前在售项目还没有配备会所的的概念 本项目地块周边现阶段配套设施相对不健全 满足客户基本生活需要和休闲 娱乐等享受需求就显得尤为重要 建议会所及配套商业功能应包括餐饮 购物 洗衣 家政 医疗 运动 休闲 儿童活动等 园区配套的落成 可提供前面提到的功能服务 弥补区域整体配套水平落后的状况 让客户了解到未来生活的便利性 合理且能提升物业价值的配套设计安排 高品质物业管理公司的引进淮北在售项目的物业公司都不是很有名 我们项目要打造 淮北富人区 的概念 就要在细微之处体现项目的档次和品质感 拉升本项目与其他竞争项目之间的差距 引进一家具有丰富管理经验及良好口碑的物管公司 对于高档项目 在本项目周边市政配套设施尚不成熟的状况下 借物业公司的品牌形象在客户心中建立对未来便利生活的可靠保证 解决其的后顾之忧 更是给本项目增加一个强有力的卖点 一 项目规划设计建议及初步设计方案二 项目园林设计建议三 项目建筑设计建议四 项目户型设计建议及初步设计方案五 项目结构建议六 项目材料应用建议七 项目配套设施及物业管理建议八 项目深化设计意见总结 产品深化设计总结 经过我司对本项目住宅部分各物业类型的考衡 调整及规划 本项目的住宅产品将包括别墅 双拼 联排 叠拼 花园洋房 高品质住宅等几种 物业类型非常丰富 在住宅产品的设计中 我们确定了下面的4条设计原则 在规划上 通过合理地布局 户户坡地景观 植物景观 水景 充分引入自然资源优势 体现碧翠掩映 小溪环绕的特色 坡地住宅居住的层面于竖向分开 最大限度地延伸环境至建筑空间之中 实现真正意义的融合 产品深化设计总结 别墅立面设计采用经典的北美风格 精致 典雅而不失贵气 叠拼 花园洋房 高品质住宅采用现代建筑风格 简约 轻盈 凸显文化气质 在户型设计上 根据每种产品的不同条件 例如所处位置的不同 住宅面积的不同 分别赋予其独特的设计处理手法 这些原则在所有的前面的初步设计中都得到了体现 第一部分 淮北房地产市场竞争分析第二部分 项目开发理念及产品定位第三部分 项目规划建议及设计方案第四部分 项目产品方案的经济测算第五部分 项目营销策略及方案建议 经济参数 开发成本估算 资金筹措表 销售收入估算 各时期销售比例 销售收入 经济参数 敏感性分析 结论 净利润 8653万元资金利润率 96 14 内部收益率 IRR 47 16 10 财务净现值 NPV 7680 69万元 0从财务测算方面 本策划方案可行 第一部分 淮北房地产市场竞争分析第二部分 项目开发理念及产品定位第三部分 项目规划建议及设计方案第四部分 项目产品方案的经济测算第五部分 项目营销策略及方案建议 一 项目营销定位思考二 项目营销概念导入三 项目营销策略设定四 项目媒体策略建议 平均价格作为一个处于起步阶段的区域市场 淮北楼市平均价格偏低 而项目较高的利润预期所带来的平均售价偏高 将使项目在未来市场上存在一定的价格压力 温哥华城作为周边区域最大也是最直接的竞争项目 温哥华城一期平均每平米 元的销售价格为区域市场树立了一个价格标尺和开发样本 因此温哥华城是项目的竞争对手的同时 也是项目在区域市场开发的一个伙伴 低密度产品销售不理想目前淮北市场低密度产品供应不多 且多为综合性社区规划 尽管市场供应有限 但除了少数项目销售较理想外 其他项目多销售不理想 一 项目营销定位思考 市场参考 郊区地块项目地块位于人民路东段 周边区域城郊农村 以前为农业用地 淮北购房人群在心理上对于该区域地块存在心理抗性 政府东迁尽管项目区域对于淮北购房客群存在一定的心理抗性 但政府相关部门的东迁和未来地块周边区域 所要倾力打造的淮北经济文化中心的城市新区定位 将为区域市场带来政策诸多利好 这对于项目打造淮北 富人区 的区域概念提供了政策依据和炒作题材 景观资源项目北侧的桓潭公园和南侧一路之隔的生态高尔夫的存在 为项目周边区域的景观资源价值提升提供了良好的板块资源 在淮北置业者对于城市绿地的趋好性 将为项目产品的价值提升提供稀缺的景观支持 一 项目营销定位思考 地段参考 人均收入不均衡尽管淮北矿区职工平均年收入达到 万元 但市区居民平均收入有限 作为淮北城市居民中最高素质的城区人口 其收入水平不高 这将限制和拉低淮北地产市场整体的消费水平 矿区人群城区置业煤矿业作为淮北城市经济的支柱产业 目前淮北市场的主力购买人群中超过 为矿区人群 项目超过 万平米的建筑体量和综合性的社区规划决定了 项目将不能也不应该忽视矿区购房人群 相反该类型人群将在项目未来客群构成中占相当比例 一 项目营销定位思考 经济参考 在区域市场板块尚未形成规模之时 如何弱化客户对区域地段置业的心理抗性 在淮北楼市平均房价偏低的当前 如何克服项目的高售价预期所面临的市场压力 作为项目最大的地段资源 地块所拥有的景观资源如何在项目的产品价值中兑现 面对温哥华城二期的竞争 项目如何通过开发组合和销售策略来与之形成差异化 一 项目营销定位思考 解决的问题 一 项目营销定位思考二 项目营销概念导入三 项目营销策略设定四 项目媒体策略建议 二 项目营销概念导入 概念策动 公园 高尔夫 高尔夫生态园 桓谭公园 主题概念 高尔夫球场边的公园生活高尔夫球场高尔夫 是一种高端生活的指代 更是对项目地块资源的兑现 项目所要打造淮北 富人区 的区域概念同时也需要高尔夫球场的作为区域资源支持 高尔夫代表的高端人群和高端生活是对项目区域概念的一个寓意和注解 公园生活公园 是现代文明的标志 是城市化发展的产物 对于区域市场客户旧有的居住观念将是一个颠覆 是高品质人居环境的指代和项目景观资源的特指 而公园生活则寓意着一种健康生活 绿色生活 这对于作为煤炭城市的淮北将具有非常大的心理冲击 这将最大程度地削弱项目地段抗性 提升项目形象价值 高尔夫球场边的公园生活 即淮北富人区里的高品质生活 是针对高收入人群所定制的一种生态 绿色 健康的舒逸生活 二 项目营销概念导入 概念设定 结合项目主题概念和项目多形态产品分期开发的特点 我们对于项目的案名建议为采取组合策略 针对不同的产品类型和开发阶段推出不同的推广案名 公园大道 项目花园洋房部分案名 同时建议为项目主案名 公园 是对于项目北侧桓潭公园的代称 寓意生态 绿色 健康生活 而 大道 意指项目便利的交通 隐喻项目便捷的城市生活 公园大道 即城市公园里的拥有绿色 生态和健康的地方 二 项目营销概念导入 案名建议 城市 项目小高层部分推广案名 城市 指城市生活 项目区域地段处于城郊 对于目标人群有置业心理抗性 城市 的提法将在心理上拉进项目的城市距离 同时也暗含项目未来区域发展的潜力 指项目南侧的生态 园 作为项目小高层产品的南侧的景观资源 和城市生活的高端配套 在案名上的显现将为项目赋予高品质生活社区的概念 加州公园别墅 项目低密度别墅部分推广案名 加州 项目产品北美风格的代指 同时考虑到项目目标客群的消费认知水平 西化的产品概念将更容易为客户所接受 公园别墅 公园里的别墅 是项目别墅产品坐拥 亩公园绿化的产品寓意 更是有别于目前区域市场的现有产品类型 在案名上形成差异化的产品区隔 二 项目营销概念导入 案名建议 一 项目营销定位思考二 项目营销概念导入三 项目营销策略设定四 项目媒体策略建议 推广周期设定考虑到目前淮北楼市市场容量的有限性和项目规划产品的多样性 建议项目根据产品类型分阶段分周期推广 结合区域市场需求状况和项目开发周期及市场产品组合 我们建议项目分三个推广周期 总推广时间为 个月 第一推广周期 月 区域炒作 淮北富人区 公园地产 第二推广周期 月 淮北高档住宅升级版产品展示第三推广周期 月 高尔夫球场边的公园生活体验 三 项目营销策略设定 推广策略 推广策略设定 策略一 区域炒作 高屋建瓴 项目在现有的地段条件下 要实现较高的利润预期首先要颠覆淮北人固有的区域观念定位 建议项目在先期推广时通过政府途径和相关文件政策来确定项目未来区域的发展远景 同时运用相关推广手段 例如 寻找淮北富人区 来确立项目区域是未来 淮北富人区 的区域地段价值 策略二 理念引导 高举高打 项目的公园地产概念和所要倡导的 公园生活 对于淮北区域市场都将具有非常大理念冲击 但考虑到区域市场目标消费人群的认知水平和判断能力 我们认为项目创新性的产品理念适合在概念层面去冲击市场 而不需要展开进行细节渗透 三 项目营销策略设定 推广策略 策略三 情景示范 视觉体验 淮北市场作为一个发展中三级地产市场 楼