全国35个大中城市房屋销售市场价格简析.doc

全国35个大中城市房屋销售市场价格简析 房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了积极的贡献。2001年全国房地产市场稳步升温，房屋销售价格同比上涨2.2%。2002年全国房地产市场仍呈火暴态势，上半年房屋销售价格同比上涨3.6%。东南沿海地区和西部重点地区重点城市的房屋销售价格出现了较高涨幅。那么，全国三十五个大中城市房地产市场的价格水平如何？理性程度如何？又有怎样的发展态势？下面将就2001年有关统计数据进行简单描述，供研究参考。房地产市场温度不均价格差异较大 如“表1”所示，2001年全国三十五个大中城市房屋销售价格抽样调查资料表明：三十五个大中城市中，房屋销售价格较高的城市是深圳、广州、北京、上海和南京，分别为6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；较低的城市是西宁、郑州和银川，分别为1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋销售价格同比涨幅明显的城市是宁波、武汉、杭州、上海和银川，分别上涨7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和4.2%；同比下降的城市是大连、昆明和海口，分别下降0.4%、0.3%和0.2%。房屋销售价格较高而同比价格涨幅又较明显的城市是上海，价格较低而同比价格涨幅又较明显的城市是银川。那么，全国三十五个大中城市房地产市场状况与各地区经济状况、收入水平和人们消费取向的关系又如何呢？全国三十五个大中城市房屋消费状况 如“表2”所示，全国三十五个大中城市中购房建房消费占可支配收入比例较高的城市是宁波、呼和浩特、沈阳、厦门和上海，分别为22.0%、16.9%、13.9%、13.2%和12.6%；比例较低的城市是昆明、青岛、杭州和福州，分别为1.0%、1.0%、1.4%和1.7%。可支配收入较高，购房建房消费所占比例较高的城市是上海和宁波；所占比例较低的城市是杭州和福州。可支配收入较低，购房建房消费所占比例较高的城市是呼和浩特和沈阳。表1-2001年全国及35个大中城市房屋销售价格和价格指数表地区名称价格指数（上年=100）销售价格（元/每平方米）地区名称价格指数（上年=100）销售价格（元/每平方米）全 国102.22426.8济 南101.81628.8北 京101.34883.7青 岛104.12628.8天 津101.22167.9郑 州100.61463.1石 家 庄103.91894.6武 汉106.11778.9太 原100.21662.3长 沙102.12045.7呼和浩特102.41546.1广 州100.34957.2沈 阳102.62968.2深 圳101.06921.2大 连 99.62684.5南 宁101.61646.7长 春102.62075.9海 口 99.81906.6哈 尔 滨101.92119.7成 都100.32244.5上 海104.43820.6贵 阳100.82860.5南 京100.53579.2昆 明 99.71824.9杭 州105.82947.4重 庆101.41986.6宁 波107.22386.8西 安101.92337.6合 肥100.51882.8兰 州102.61905.0福 州101.12368.2西 宁100.51208.4厦 门102.22871.7银 川104.21484.3南 昌104.11847.5乌鲁木齐101.01858.8说明：1、“价格指数”是2001年全国及各地区14季度房屋销售价格指数的简单平均数。 2、“销售价格”是2001年全国及各地区14季度（有效）房屋销售价格的简单平均数。 从购房建房消费占可支配收入的比例看，全国三十五个大中城市房屋消费占整个消费的比重较小，人们对房屋消费还很谨慎，对房地产市场还在观望。房屋消费的需求何时释放，与各地区的经济发展前景和人们对收入的预期有关；与房地产市场的温度是否适中，价格是否合理有关。随着市场经济的发展，消费者的消费理性程度与日俱增，房地产市场只有通过市场整合，使其监管有序、温度适中、价格变动与消费者的收入变化一致并日趋合理，才能有效地拉动房屋消费需求的释放，使房地产市场健康发展。那么，目前我国房地产市场的理性程度、价格合理程度如何呢？表2-2001年全国及35个大中城市居民可支配收入和房屋消费支出情况表地区名称可支配收入购房建房支出所占比例地区名称可支配收入购房建房支出所占比例全 国9140.8668.87.3 济 南9564.9649.96.8 北 京11577.81000.28.6 青 岛8730.589.71.0 天 津8958.7641.97.2 郑 州7265.9177.62.4 石 家 庄6805.1354.55.2 武 汉7305.1200.92.8 太 原6500.2719.411.1 长 沙8650.8356.94.1 呼和浩特6182.21041.916.9 广 州14416.2402.02.8 沈 阳6386.1889.813.9 深 圳22672.62177.99.6 大 连7418.2325.44.4 南 宁7906.4578.47.3 长 春6338.6431.46.8 海 口7754.8220.72.8 哈 尔 滨6407.3109.81.7 成 都8128.4345.54.3 上 海12883.51618.512.6 贵 阳6721.1330.14.9 南 京8848.2592.76.7 昆 明7405.276.81.0 杭 州10701.6151.51.4 重 庆6908.6265.73.8 宁 波11990.92639.922.0 西 安6704.9289.24.3 合 肥6817.0192.22.8 兰 州6324.8289.94.6 福 州9053.3144.21.6 西 宁6041.0171.82.8 厦 门11364.91495.913.2 银 川6256.6606.99.7 南 昌6206.5289.34.7 乌鲁木齐7897.4444.75.6 说明：1、“可支配收入”为年人均可支配收入。来源于全国住户抽样调查汇总数据，单位元。2、“购房建房支出”为年人均支出，是非消费性支出。来源、单位同上。3、“所占比例”为“购房建房支出”占“可支配收入”的比例。房地产市场温度较高相对价格也较高 2001年，全国三十五个大中城市房地产市场的价格呈现增长态势。我国西部大开发进入实施阶段、申奥的成功和加入WTO有力地推动了房地产业的发展。房屋销售市场出现了火暴的场面，有些地区出现了排队和计算机摇号购房的现象。2001年全国房屋销售价格与上年相比增长2.2%；2002年上半年全国房屋销售价格与上年同期相比增长3.6%。全国房地产市场温度较高，但未出现过热的现象,价格的增长是合理的。表3-2001年全国及35个大中城市居民可支配收入和房屋价格情况表地区名称户均可支配收入套房销售价格倍率地区名称户均可支配收入套房销售价格倍率全 国31078.72426807.8济 南32520.71628805.1北 京39364.548837012.4青 岛29683.72628808.9天 津30459.62167907.1郑 州24704.11463105.9石 家 庄23137.31894608.2武 汉24837.31778907.2太 原22100.71662307.5长 沙29412.72045707.0呼和浩特21019.51546107.4广 州49015.149572010.1沈 阳21712.729682013.7深 圳77086.86921209.0大 连25221.926845010.6南 宁26881.81646706.1长 春21551.22075909.6海 口26366.31906607.2哈 尔 滨21784.82119709.7成 都27636.62244508.1上 海43803.93820608.7贵 阳22851.728605012.5南 京30083.935792011.9昆 明25177.71824907.2杭 州36385.42947408.1重 庆23489.21986608.5宁 波40769.12386805.9西 安22796.723376010.3合 肥23177.81882808.1兰 州21504.31905008.9福 州30781.22368207.7西 宁20539.41208405.9厦 门38640.72871707.4银 川21272.41484307.0南 昌21102.11847508.8乌鲁木齐26851.21858806.9说明：1、“户均可支配收入”是按户均3.4人算出的户年可支配收入。 单位：元2、“套房销售价格”是按每套房屋100平方米算出的套房价格。 单位：元3、“倍率”为“套房销售价格”是“户均可支配收入”的多少倍。 国际上发达国家的房屋销售中，套房价格与消费者户均年可支配收入之比在6倍至12倍之间。我国的情况如“表3”所示：房屋销售相对价格比率（倍率）较高，北京、沈阳、贵阳的倍率超过了12，南京、广州、大连和西安等城市的倍率都超过了10，最低的在5至6倍。从数字来看，我国的房屋销售价格似乎是合理的，市场是理性的，但笔者认为不然。我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，不但房屋消费水平较低、房屋质量不高、居住环境不够好、配套设施不够完善，而且房屋销售还包括公房销售在内的福利性质，销售是不完全市场化的。国际上发达国家的房屋消费处在享受阶段，房屋消费水平高、房屋质量好、居住环境好，配套设施完善，而且房屋销售是完全市场化的。因此，我国与国际上发达国家的房屋消费不在一个水平线上，房屋销售价格是不可比的。根据目前中国的经济状况和居民消费水平，笔者认为，我国的“套房”销售价格与户均年可支配收入的比率（倍率）应在4倍至8倍之间。目前，我国的房屋建设的整体结构不合理，适合高、中、低收入阶层消费的房屋比例失调，房屋销售总体价格普遍较高，房地产市场的温度也较高。加强宏观调控促进房地产业健康发展近期，我国东南沿海等经济发达地区的房地产价格增幅较高，部分城市的房地产业出现了买方市场，部分城市的土地交易价格出现了大幅增长，全国房地产价格也出现了较高幅度的增长。从统计数字看，2002年上半年固定资产投资价格同比走平，居民收入增加，工业品价格同比继续走低，消费价格也在下降。在此情况下，房地产价格上涨，市场升温是正常的现象。土地资源的储备是房地产开发商关注的最重要的环节。有些地区已经采取了切实措施，加强对土地资源开发利用的监管，提高了基价，采取了竞标和拍卖等交易方式，使土地价格大幅上涨，对土地资源的开发利用起到了一定的控制作用，但全国范围内控制力度不够。适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋建设比重控制不好，有些地区一方面新开盘的经济适应房供不应求，另一方面房屋开发量较大房屋空置率在增加。因此，第一要调整房屋建造结构，用合理的房屋价格结构调控房屋销售总体价格趋于合理。第二要全面开放和完善全国房屋二级市场，使一二级市场互补，从而使市场更加完善，房屋资源利用更加充分合理。第三要加强对整个房地产开发和销售的宏观调控，从可持续发展、合理使用和供需平衡出发控制土地资源的开发利用和房屋建设，防止土地炒作，防止出现房地产市场中各