重庆房地产秋季房交会总结报告.doc

2010年重庆秋季房交会总结报告二一年十月目 录引言3一、2010年重庆秋季房交会总体特征4二、秋交会扫描5（一）参展扫描6（二）成交扫描8（三）优惠政策9（四）现场人气扫描11三、各类开发商企业战略或营销策略表现14（一）外地企业兼顾品牌和业绩各展风姿14（二）本土一线企业品牌展示为主，项目宣传为辅17（三）二、三线企业项目展示仍是主题20（四）重点发展企业东原解读21四、特色产品扫描23（一）国奥村坡地上的创新尝试23（二）润丰.水尚石头雕刻的建筑25（三）恒基.翠庭低密度、纯板式生态全景大宅27（四）龙湖时代天街商业规模亚洲第一的百万方城市综合体28五、展位及包装分析29（一）总体盘点29（二）个案盘点31六、“后房交会”楼市发展趋势预测33（一）市场将走向何处？33（二）市场格局有何变化？33（三）产品走势如何？34附件：本届房交会新项目一览35引言交易量和人气差强人意，本届秋交会暗淡收场2010年是楼市大起大伏的一年，两次房交会截然不同的表现，春交会的异常火爆、秋交会的无奈冷场，证实了政策调控对楼市已达到了较好的调控效果。从二次调控出台、惯行的房交会契税等优惠政策被取消等等之际，简单盘点本次秋交会与春交会不同之处。新政调控今年秋交会取消契税等优惠政策，可谓是重庆政府对9.29政策的一个回应。对购房者们而言，优惠被取消，干脆多看看多挑挑，观望情绪甚是浓厚。而今年春交会，尽管第一天4月调控出台，但集中四天享受税费优惠和开发商们的薄利多销，使得春交会的成交数据史无前例，创造了88.75亿元的“天量”记录。外地炒房者的蜂拥而至也带动了本地购房者的热情，让重庆的春交会烧起了一把有史以来楼市最旺的大火。而春交会之后，调控效果显现，重庆楼市进入了一段低迷的冷冻期。而此次秋交会恰逢二次调控，结果以成交下跌五成左右而惨淡落幕！当然，本届房交会交易量下跌最主要的原因在于，政府取消了税费优惠，诸多项目无需集中网签登记以享受往届的优惠。参展量及成交量本次秋交会参展的187家企业共提供可交易商品住房项目176个，展示项目96个，比今年春交会增加了一倍；而成交量则完全相反，四天累计成交各类房屋8632套，建筑面积78.13万方，成交金额40.16亿元，相比春交会下滑五成以上。与成交数据同时锐减的还有人流量，本次秋交会人流量明显小于春交会，而前来参观的购房者也大多抱着观望态度。春交会时人们目的明确，大多是来买房；而秋交会，人们则多是前来看房。展场从展区设计上看，此次秋交会比春交会更注重民生。春交会时，公租房尚未开工，许多申请细则也尚未出台，公租房展台仅仅对市民起到了告知作用。而与春交会不同，今年秋交会公租房展区设在了一号馆中心位置、380的展区面积当仁不让地成为了此次秋交会最大的展区，同时也是本次秋交会现场人气最旺的展位。主办方通过展板向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点，也详细公示了公租房的申请条件，以及收入标准、配租面积、房屋户型、申请程序等，引发了市民们的高度关注。开发商本次房交会开发商促销力度相对春交会有所加大。“龙湖推出百套特价房源”、“协信八盘净价销售”开发商使出浑身解数推出各种优惠，特价房源接连不断，但购房者们的观望情绪似乎一直没改变。并且还与春交会不同的是多数开发商对近期楼市持不乐观态度，但是长远仍看好重庆楼市发展。一、2010年重庆秋季房交会总体特征1、政府取消税费优惠，秋交会交易量降近六成2010年重庆秋季房交会与春交会相比盛况难在，而从数据统计来看，秋交会累计成交量下降接近60%，价格上涨6%左右，观望态度开始蔓延。本届秋交会出现交易量大幅下挫的主要原因在于“政府取消往届房交会税费优惠”，这也意味着诸多项目不用赶在房交会期间网签以享受税费优惠。事实上，9.29调控政策出台之后，市场交易量尚未出现明显的变化。2、展馆包装提倡低碳、环保、节能本次房交会展馆包装提倡低碳、环保、节能、减排，低碳楼盘得到了众多市民的追捧。“节能、减排”在高消耗量的房地产企业也不在是一句干瘪的口号。在多数房企展馆，低碳理念已经贯穿了整个展馆，而“健康、绿色”等楼盘科技也相应得到展示。3、公租房展区成为秋交会最火爆展区本次秋季房交会设置了380平方米的“重庆市公共租赁房会展”展区，这是房交会上最大的展区，也成为最火爆的展区。展区内向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点。公租房的申请进入倒计时，吸引了广大市民的关注。公租房的申请条件，以及收入标准、配租面积、房屋户型、申请程序等，成为市民关注的焦点。4、政府无税费优惠，但开发商促销优惠依旧诱人由于本届房交会期间政府无税费优惠，各大开发商为了刺激消费者购房，只有开动脑筋自己让利了，因此，多数推出了较多的优惠措施，如金科“金交会”6盘同推，以9.3折的超低优惠出击楼市；紧接着协信推出了最高优惠达107万元的系列特价房；连重庆头牌龙湖也来凑热闹，推出3000套优质房源，最大优惠超过10万元5、二手房成交环比量跌价稳，政策调控影响大本次秋交会相比春交会二手房成交大幅下滑，共成交3802套，环比下滑48.67%，跌幅近五成，成交建筑面积35.47万方，环比下跌49.85%，成交金额12.68亿元，环比下跌45.44%；住宅成交均价稳定增长，为3575元/，同比增加了27.91%，环比增加8.2%。与新房相比，二手房显然受二次调控政策及房交会无税费优惠的影响更大，成交大幅下滑。6、品牌房企人气颇高，中小房企无奈冷场重庆秋交会历来是开发商在每年展示自己楼盘的最好舞台，火爆场景令人汗颜。而在今年秋交会上，品牌房企展馆延续了以往的热闹场景，人山人海及实力开发商重金宣传，让众多品牌房企在今年秋交会上得到较高的人气，但是一楼的中小房企展馆整体人气相对不足，惨遭无奈冷场！7、本次秋交会亮点颇多，“洋气”与“霸气”并存在整个秋交会上，万科悦府的置业顾问服装统一配上2010年BURBERRY秋冬最新款，同时给客户介绍时用最新的苹果IPAD介绍项目情况，这身天价行头也称为本届秋交会最洋气的置业顾问装备。另外，在所有房企展示项目中，最有霸气的无非是龙湖地产展位所展示的亚洲最大商圈，龙湖时代天街的亮相，整个沙盘四天人满为患，都在关注这个有4个观音桥商圈大小的全新渝中区步行街。据悉，该项目在今年12月将亮相渝中大坪区域。二、秋交会扫描10月14日，国际会展中心广场前人头攒动，鼓声雷动、热闹非凡。以“山水都市宜居重庆”为主题的2010年重庆秋季房地产展示交易会在南坪国际会展中心隆重开幕。本次房交会汇集了来自房地产开发企业、中介机构、媒体、建材、装饰和金融服务机构等领域的187家房地产相关企业参展。展期时间为10月14-17日，展览时间为每天9：00-17：00。本次秋交会按照“市场+保障”的双轨制住房供应体系，围绕“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的调控目标，大力推进公共租赁住房建设，加强房地产市场调控，持续推进经济社会发展和民生保障。另外，本次房交会还开辟了黔江和长寿两个分会场。（一）参展扫描1、参展总量参展企业同比上升、环比减少；参展面积全面增加指标时间参展房地产开发企业数量参展楼盘数量商品住宅总建面（万）09春交交会11216570610春交会16418972510秋交会126176851环比增幅-23.2%-6.9%17.4%同比增幅12.5%6.7%20.5%参展行业房地产开发中介机构建材、装饰媒体金融服务参展数量1262818141（数据来源：组委会公布数据）此次房交会参展企业共计187家，分别来自于房地产开发、中介机构、建材、装饰、媒体和金融服务等领域。其中房地产开发企业的参展数量比2009年秋交会增加了12.5%，比今年春交会减少了23.2%。号召力明显不如春交会，但提供可交易商品住房面积达到了851万平方米，比2010年春交会增加了17.4%，比09年秋交会增加了17.4%。可交易商品房面积稳步增加。此外，本次房交会还提供21.28万套二手房房源，可交易面积达到了1549万。虽然本次秋交会相比今年春交会稍逊一筹，但在参展方面还是达到了历届秋交会之最。2、黔江、长寿在当地设分会场，成都未参展本次房交会还开辟了黔江和长寿两个分会场，吸引了周边邻近区县项目的参展。主会场只有来自江津、合川和仙女山3个区县或地区的部分项目参展，外来参展商明显较少，此外，春交会参展的成都参展团本次秋交会并未参展。3、规范诚信参展，倡导理性购房为充分体现公平公正，规范诚信参展，本次秋交会制定了确定房交会参展开发企业展位试行办法，并依据该办法组织企业抽签确定展位；出台了规范企业参展行为的“五项规定”，对存在违法违规及不诚信参展行为的企业将取消现场参展资格，并通报相关部门依法处理。本次秋季房交会共有44家参展企业开出了特价房、一次性付款9.3折或中介佣金8折等促销措施。有关促销信息被汇总编印，现场免费发放。此外，有关人士还就新近房地产市场调控政策进行集中解读，分析市场形势，供市民购房参考，倡导市民理性购房。4、参展企业大打宜居牌，市场供应充足参加本次房交会的企业展示交易的项目都更加注重宜居，无论在小区环境上，产品品质上都有了更高的提升，对于宜居重庆的建设有较大的推动力。本次秋季房交会现场参展房源和市场后继房源充足，完全可以满足市民的购房需求。参展的187家企业共提供可交易商品住房项目176个，851万平方米，比今年春交会增加17.5%；展示项目96个，比今年春交会增加了一倍。5、公租房来到市民身边，成房交会最受欢迎展区为了实现市民的“住房梦”，我市去年开始实行“市场+保障”的双轨制住房供应体系，围绕“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控目标，积极推进公租房建设。今年以来，主城区鸳鸯片区、大竹林片区、华岩片区、西永片区、蔡家片区、西永微电园、茶园片区公租房项目及远郊江津、合川、长寿、璧山等“6+2”中心城市，先后开工1200万平方米公租房，超额完成全年开工计划。今年开工的项目将在明年陆续竣工交付使用。公租房数据信息系统将于本月试运行，“重庆市公共租赁住房信息网”也将于近期向市民开放，市民可上网浏览公租房房源、政策、管理机构等信息。公租房开始接受申请后，市民还可在网上申请公租房。主城区首批24个初审站和申请点已基本建成。120名工作人员接受了上岗前的政策和业务培训，不久将上岗工作。本次秋季房交会在一号馆中心位置设置了380平方米的“重庆市公共租赁房会展”展区，是本次房交会上最大的展区，展区内向市民全面展示了我市公租房建设的总体目标、规划布点及相关政策，还首次披露了24个初审站和申请点。表：公租房项目详示：项目片区名称建筑总面积（万方）住宅套数（万套）居住人口（万人）鸳鸯片区1111.794.5大竹林片区1242.175.4华岩片区1231.964.9西永片区1472.526蔡家片区1061.724.3西永微电园18037.5茶园片区1723.789.5龙州湾片区1903.177.9钓鱼嘴片区881.473.7悦来片区881.473.7空港片区550.922.3以上合计138423.9759.7备注潜在公租房片区有：北碚新城片区、水土片区、御临片区、礼嘉片区、鱼嘴片区、大学城片区、峡口片区、鹿角片区、陶家片区、西彭片区、白市驿片区（二）成交扫描1、成交8632套，78.13万方总体成交跌五成，秋交会黯然落幕表：各届房交会成交情况对比指标房屋成交商品房时间成交套数建筑面积（万）成交金额（亿元）成交套数建筑面积（万）建面均价09春交会13525127.4451.73891882.9435109秋交会992395.2540.11639363.29492110春交会18616176.6288.7510989104.15617410秋交会863278.1340.16451941.216471环比增幅-53.63%-55.76%-54.75%-58.88%-60.43%4.81%同比增幅-13.01%-17.97%0.12%-29.31%-34.89%31.50% 总体成交跌五成，房价仍缓涨本届房交会四天累计成交各类房屋8632套，建筑面积78.13万方，成交金额40.16亿元。其中商品房成交4519套，建筑面积41.21万方，建面均价6471元。而今年春交会的相应数据则为成交各类房屋18616套，总成交金额88.75亿，商品房建面成交均价6174元。和火爆的春交会相比，秋交会则显得冷清了许多，成交套数和成交金额分别下降了53.6%和55.7%，但成交均价仍缓慢增长，比今年春交会上涨了4.81%，同比上涨31.5%。总体成交惨淡的原因有二：其一是秋交会前，国家出台了二次调控政策，导致客户观望情绪滋生；其二是今年重庆秋交会取消了税费优惠，在没有税费优惠的前提下，秋交会期间诸多项目不需要集中网签以享受优惠。表：一手房各类物业形态成交情况成交房型成交套数所占比例成交建面（万）建面均价（元/）高层商品住房342576%30.66105别墅812%1.749285多层花园洋房2335%2.967186精装房73316%5.557476 高层商品住宅打主力，精装房普受欢迎高层商品住宅仍是成交主力，成交3425套，建筑面积30.6万方，成交占总成交的76%，建面均价6105元/。相比，高档住宅成交略显惨淡，别墅和花园洋房相加仅成交314套，不足春交会成交的一半。而本次秋交会，精装房成交733套，占了总成交的16%，为历届房交会最高，精装房已经越来越深入人心了。从总体均价来看，相比春交会，各物业形态房价相对平稳。2、二手房成交成交量大幅下滑，成交均价稳步增长表：各届房交会成交情况对比指标二手房成交件数成交建筑面积成交金额住宅成交均价时间（万）（亿元）（元/）09春交会460744.5414.16294509秋交会353031.968.96279510春交会740770.7323.24330410秋交会380235.4712.683575环比增幅-48.67%-49.85%-45.44%8.20%同比增幅7.71%10.98%41.52%27.91%o 成交跌幅近五成，成交均价稳步增涨与一手房一样，二手房成交大幅下滑，共成交3802套，环比下滑48.67%，跌幅近五成，成交建筑面积35.47万方，环比下跌49.85%，成交金额12.68亿元，环比下跌45.44%；但同比却有所增长，成交金额更是上涨了四成之多；住宅成交均价的稳定增长，为3575元/，同比增加了27.91%，环比增加8.2%。（三）优惠政策继2010年重庆春交会遭遇“国十条”后，2010年的重庆秋季房交会也遭遇了楼市“二次调控”。为了进一步贯彻落实国务院的楼市调控指导精神，促进我市房地产行业平稳健康发展，本次秋交会取消了传统的税费优惠，这在历届房交会上是相当罕见的，从侧面反映了政府调控楼市的决心。1、政府取消税费优惠，开发商加大优惠让利虽然房交会期间无契税优惠，但各大开发商为了弥补购房者的遗憾，还是做出了较多的优惠措施（金科“金交会”6盘同推，以9.3折的超低优惠出击楼市；紧接着协信推出了最高优惠达107万元的系列特价房；连重庆头牌龙湖也来凑热闹，推出3000套优质房源，最大优惠超过10万元），推出了较多的优惠房源，促使购房者下叉，部分房源购房优惠诱惑依然巨大。2、开发商促销手段多，实际折扣优惠少在此次房地产展示交易会参展的房地产开发商中，除部分开发商为了促销，部分存量房源有较大优惠外，其它开发商都续用了房交会之前的优惠措施（一次性付款9.8折，按揭9.9折或一次性付款优惠总房款2%，按揭优惠总房款1%），并未在房地产展示交易会期间在给出让购房者欣喜的优惠措施，实际折扣优惠少。参展商参展项目优惠措施金科地产 金科太阳海岸总体优惠10万元；一次性付款9.6折，按揭9.8折；约定期限内签约可额外优惠5万元。协信地产协信天骄城特价房优惠约9.2折。融侨地产融侨城工行置业卡优惠1%；一次性付款优惠1%。申烨置业申烨太阳城总体优惠5000元；一次性付款9.8折；银行按揭9.9折。康德实业康德国会山一次性付款享受9.8折；按揭9.9折。长安房地产长安锦绣城(1)长安会员可享受1%优惠；(2)一次性可享受1%优惠；（3）老带新可享受2000元物业管理费优惠；注：以上优惠可累加。上海静安城重庆市置业有限公司雅居乐国际花园已推待售房源一次性付款和按揭付款均享受9.8折优惠。重庆两山丽景置业有限公司中交丽景（1）、按揭付款：优惠套内单价1%；（2）、一次性付款：优惠套内单价2%；（3）、VIP卡优惠套内单价1%；（4）、老带新：新客户优惠套内单价0.5%，老客户获1000元面值购物卡。重庆颜龙物业颜龙山水城一次性付款9.8折；按揭付款9.9折。重庆春语实业春语江山一次性付款9.8折；按揭付款9.9折。重庆晋愉地产晋愉碧怡林畔总价9.5折后再优惠10万元。重庆中安房地产中安长岛一次性付款优惠总房款3%；按揭付款优惠总房款1%。恒大地产恒大华府凡在房交会期间成交，均可享受98*98*99的折扣优惠重庆奥林匹克花园置业有限公司重庆奥林匹克花园六期奥山总价基础上优惠6万元。重庆隆鑫地产上邦国际社区（1）、一次性付款9.8折；（2）、按揭付款9.9折。 （此表为部分参展商在房地产展示交易会上的优惠措施）3、二手房多采取佣金折扣优惠，以缓解房交会无税费优惠给客户带来的冲击房交会期间无税费优惠，对二手房的冲击更大。为了缓解这一影响，多数二手房机构采取了佣金折扣优惠的方式。（四）现场人气扫描1、总体人气不如春交会，但现场依然火爆相比今年较为火爆的春交会，秋交会明显人气下滑，“看热闹”的人少了很多。今年春交会参展的成都没有再次参展，相比区县项目也少了很多，虽然环比参展开发商和参展项目都有所增加，但多为重庆主城区项目。虽然总体人气不如春交会，但现场依然火爆，真正的购房者也想趁此良机，拾得更多优惠。2、回归“质朴”,各大开发商更务实今年秋交会，相比以往，各大开放商更务实，都显得非常“低调”,小开发商“节目”明显多于知名开发商。大家都只是“埋头”做着自己的宣传，不以“高调”吸人气。巴比亚半山大鼎 龙湖万科 3、二号展馆人气旺，看房子更看品牌秋交会沿用了春交会的策略，大部分一线品牌仍在四楼的二号展馆，和二手房共用一个展馆，但品牌展台人气依然不减，明显高于一楼的一号展馆。购房者购房注重品质，更注重品牌。招商保利 4、区县参展团人气略显不足本次秋交会，部分区县设有外展场，区县参展项目明显下滑，所受关注度不高，人气略显不足。 5、刚需释放，中小户型受关注度高只要政府有任何风吹草动，准备买房的顾客是最敏感的。国家二次调控来袭，投资客放慢了脚步，重庆刚需释放空间大，自住为主的中小户型受市场关注度高。青国青城南方玫瑰城 隆鑫花漾湖9+1 6、公租房携公积金参展，展区备受欢迎秋交会开幕之后，公租房的展台前聚集了大量的人气，很多市民聚集询问公租房建设的情况和申请公租房的相关程序和条件，展台准备的两千份资料在一个小时之内发放一空，每天前往公租房展区的市民络绎不绝，公租房展台成了房交会市民最关注的地方。 三、各类开发商企业战略或营销策略表现（一）外地企业兼顾品牌和业绩各展风姿1、万科：贯穿“低碳环保”理念，万科紧随时代步伐 当大多数开发商还在卖力宣传产品结构和功能创新时，万科已经开始紧随时代步伐，将“低碳环保”理念贯穿整个房交会，乃至万科企业及项目本身。从展馆木材材质选择到白色和木材色的色彩搭配，从馆内“树形”书架摆设到职业顾问最新的服装款式和苹果IPAD，展示万科紧跟时代步伐，将低碳环保和高科技用于实际产品之中，同时也体现了万科对社会的高度责任感。本次房交会，万科除了展示目前重庆在售的万科朗润园、万科缇香郡和万科锦城外，还重点亮相了位于北部新区金开大道的万科别墅产品万科悦府，重庆首例经验之外的万科别墅作品，经典美式尺度大宅，体现了万科在产品上不断追求创新，不断挑战和尝试。2、保利：传承延续，品牌与项目齐发力 在重庆房企竞争越来越激烈的当今，作为央企的保利今年也终于按捺不住了，春交会开始首次亮相重庆房交会，但只能算是小小的简单尝试，仅在外场设置了一个卖场，结果也是让保利大获佳绩和惊喜，秋交会保利不再排斥，不再低调，选中了最好的展位，全面宣传保利品牌与项目推广。展台包装简约而不简单，以“和者筑善”的文化理念和品牌体系全面展示出保利的虔诚态度，大气而儒雅！本次房交会保利参展了重庆目前面市的全部项目，包括保利江上明珠，保利港湾国际，保利香雪以及保利高尔夫华庭等，其中保利香雪以浪漫而养眼的广告画面成为展馆最亮丽，最吸引眼球的项目。3、华润：低调务实，只为两大项目造势 本次房交会华润置地表现的特别低调务实，就重点针对华润二十四城和华润中央公园两大在售项目进行全面的宣传推广，单色的展台包装加上华润的LOGO和定位语，展内两个超大的沙盘更加凸显华润的务实基调。4、恒大：六盘联动，献礼重庆 恒大在这次房交会上更多注重业绩的再次突破，而品牌的宣传相对减少了很多。不管从展台包装，还是馆内摆设，都更多的围绕六大在售项目的宣传，走进恒大展馆，你会非常赞同恒大就是一个以业绩和实力说话的全国知名开发商。虽然统一的运营标准让很多同行觉得他的每个项目都很“不咋的”，一贯的欧式皇家建筑园林风格也会轻易让人联想到产品的低俗和暴发性，但是我们不得不肯定成功的恒大中国标准化运营的精品地产领导者！恒大在重庆的项目包括恒大雅苑、恒大名都、恒大城、恒大金碧天下、恒大绿洲和恒大华府，其中只有位于九龙坡区华岩镇华福路的恒大雅苑目前还没有开盘，其他均已在售。5、瑞安：高调奢华 ，重庆有个“新天地” 本次房交会瑞安延用一贯高调奢华的作风，用豪华的吊灯、闪亮的门帘、舒适的接待区，金色镶边的壁画和大沙盘地面外围，展示重庆的“新天地”，同时也表达出重庆新天地项目传达出的一种生活态势和独特性、豪宅感！6、国奥村：兼顾企业品牌和项目推广，重点落脚于项目宣传国奥村一个期待很久的项目，本次房交会其兼顾企业品牌和项目推广，重点落脚于项目宣传，向我们展示了一种创新型坡地叠拼宅院产品，独门独院，地下室全采光。（二）本土一线企业品牌展示为主，项目宣传为辅1、龙湖：龙湖生活领衔城市未来，我的地盘我做主 在万科、保利、华润等大鳄强势入侵，龙湖为了捍卫在重庆的老大地位，从春交会的“龙湖趋势，重庆趋势”到秋交会“龙湖生活领衔城市未来”，均高调出击。本次房交会龙湖共有九大项目亮相，其中还未开盘的时代天街成为馆内最红的项目，该项目震撼的规划、超大规模以及设计团队，超大效果沙盘图，足够的讲解职业顾问等等，体现了龙湖在商业领域的信心实力和成熟度。而其他的八大项目均为重庆目前在售项目，分别为龙湖春森彼岸、郦江、U城、江与城、源著、东桥郡、花千树和悠山时光。龙湖生活领衔重庆未来！2、金科：金科房、邻里情，金科延续温情路线 至09年李战洪大师加入金科以来，金科的企业联动推广做得有声有色，其中尤以“在重庆买金科房”和“金科房 邻里情”最为成功，且一直沿用至今。为了配合上述主题，金科特地设计了可爱的布偶形象，换上军衣服饰的保安，温馨和谐的业主相片，全面展示金科一贯的邻里文化。金科这次房交会共展示项目有在售的金科廊桥水乡，金科阳光小镇，金科太阳海岸和一个潜在项目皇家码头，该项目位于渝中半岛，属于主城中心的江景豪邸！3、协信：增值协信，礼献重庆 协信是本次房交会唯一一个“打出”契税优惠的开发商，“淘协信精品房”重庆六大在售项目打出房交会期间全免交易税费和大修基金，以及各自推出了部分特价房。在政策严厉而成交量价齐升的楼市当下，变相降价营销模式在房交会上效果会如何呢？协信这次房交会有可能是最大的赢家之一吗？房交会协信参展的项目主要有协信中心、协信城、协信彩云湖、协信阿卡迪亚、协信天骄城和协信再云端六大在售项目。4、华宇：商业与住宅齐聚殿堂，没落贵族意欲再有所作为 本次房交会华宇住宅和商业齐聚参展宣传，其中商业作为重点宣传项目。另外华宇品牌宣传也没落下，显眼的大型滚动播报屏幕，传达华宇的品牌发展历程和历年来开发的骄人项目成果。近年来华宇由于项目的较少，日渐没落，让人差点遗忘，迟来的亡羊补牢还来得及吗？华宇，加油！华宇目前在售的项目仅有华宇金沙时代，后期潜在的项目有小泉山庄（巴南小泉）、天宫花城（北部新区天宫殿）、中央汇C区（北城中央后期）等三大项目。5、中渝： 2011让您生活更美好，中渝再次发力 本次房交会中渝没有让人失望，咖啡色和深黄色的展台色彩基调，外加多、大的墙画展示，豪华气派的馆厅装饰，以及醒目的中渝品牌实力香港上市企业中渝发展，全面流露出大型开发商的气质！当然作为上市企业，迫于业绩的压力，不得不借此机会卖力增加销售业绩，项目的全面宣传也是一点没有含糊！中渝本次房交会参展的项目包括在售的中渝国宾城、中渝爱都会、中渝都会首站和中渝都会9号四大项目，以及潜在的中渝梧桐郡、山顶道御府和中渝滨江一号。（三）二、三线企业项目展示仍是主题1、晋愉：公园地产领导者 六盘齐聚露相 作为大渡口区的地产领头者，晋愉一直以开发公园地产项目为主导，目前在售项目有晋愉碧怡林畔和晋愉林畔神韵两大项目，后期潜在的项目有晋愉天意、晋愉大岭湖、晋愉盛世融城和晋愉世纪水乡。2、泽科：重点演绎泽科港城国际，以项目塑企业品牌 泽科地产自从打造了泽科港城国际项目以来，知名度越来越高，还挤进了重庆房企20强。房交会上，泽科地产采用以项目塑造企业品牌的方式，重点宣传港城国际，从而提升企业品牌知名度。项目以“到两江核心 买港城国际”广告主题语重点从区域地理位置着手，将项目未来增值性作为最大卖点宣传。3、其他中小企业：项目展示仍是主题 除晋愉、泽科外，其他的二、三线开发商比如中铁、融汇、蓝光、华港等等，他们的展示非常明确，项目展示为重点，形象展示次之，借房交会平台更多是直接促进销售。（四）重点发展企业东原解读2004年，东原中央美地；2005年，东原檀香山；2006年，绿地翠谷；2007年，东原锦锐；2008年，一米阳光；2009年，东原香山；2010年，东原1891、东原香山、东原黄山大道东、东原亲亲里、东原锦锐、东原D7区、东原香郡。“一”突然变成了“七”，如果这件事情发生在龙湖或者金科身上，那么没有人会觉得奇怪，或者外来大鳄万科“扎根重庆，七盘连开”，也不会有人怀疑，但它却匪夷所思的被一直名不见经传的东原做到了。一个开发商要在一年做到七个项目，那么它必须具备的是什么？资金？人才？土地？购房者？正确的营销策略？1、从东原的“身世”说起重庆东原房地产开发有限公司系重庆东银实业（集团）有限公司下属子公司，公司成立于1999年9月15日，前身为重庆东宜升科技有限责任公司。2001年5月22日更名为重庆东原房地产开发有限公司。2002年6月变更经营范围，正式进入房地产行业。重庆东原房地产开发有限公司现为上市公司-重庆迪马股份有限公司的控股子公司。有强大的“迪马”做支撑，自然，东原是不缺乏资金的。2、从东原的项目布局说起东原D7区重庆有个洪恩寺，洪恩寺有个超大体量的城市综合体东原黄山大道东热点板块的快销产品东原1891时尚与传统的融合，南滨路上的绝代珍藏品东原香山两江新区核心位置的高端别墅东原锦锐南坪核心的都市质感青年聚集地东原的产品覆含了中高端，做足了品牌，也做足了高度，快销产品保证资金流的安全，各产品户型面积分布较广，满足不同购房人群的需求，深度挖掘各个年龄层次购房者的产品需求。3、客户的深度挖掘产品做出来都是要卖的，对于一个演员来说：金杯银杯不如观众的口碑。那么对于一个房地产开发商来说，购房者要什么样的房子，它就能造什么样的房子。能不能抓住客户需求是开发商首先要考虑的事情。在当下80后90后才是购房的主力大群，他们的眼光是多么的挑剔。但从黄山大道东到东原1891再到东原香山，无不流量出东原对市场需求的合适把握。这就是东原模式，一个崭新的重庆品牌正在腾飞，希望它会在未来开枝散叶，而不是昙花一现。四、特色产品扫描（一）国奥村坡地上的创新尝试1、 基本经济指标开发商占地面积（万）项目总建筑面积（万）容积率重庆国奥实业有限公司32752.03物业形态主力面积（）绿化率叠院、宅院、高层、小高层叠院：160-220 院墅：80-17035.5%2、 项目定位北滨江国奥区 75万方滨江低碳集成新院落3、项目总规图项目总建筑面积约为75万平方米，绿地面积搭11.44万平方米，住宅面积约为61.7万平方米，商业配套约8300平方米。4、项目户型图底跃户型处理4房2厅3卫+地下会所套内面积：约218赠送面积：约425（1）、创新坡地宅院q 独门独院 由负一楼入户q 4.5米挑高、5.1米开间客厅、6米挑高餐厅q 创新25厘米密梁楼板结构，空间任意改造平层户型处理3房2厅3卫+储存间套内面积：约为157赠送面积：约为146经由前院入户q 独门独院，超大私家花园q 双套房设计q 依坡而筑平街入户，超大面宽q 开放式中、西餐厅设计，可自由分离q 创新25厘米密梁楼板结构，空间任意改造顶跃户型处理4房2厅4卫+保姆房 套内面积：约为192赠送面积：约为183经由前院入户q 独门独院，超大私家花园q 整层式主卧，独创小阁楼设计q 多露台设计，广角度视野q 创新25厘米密梁楼板结构，空间任意改造（2）、创新坡叠院底跃户型处理3房2厅3卫+多功能房+会所 套内面积：约为219赠送面积：约为512经由一楼前院入户q 独门独院，超大私家花园q 7.1米超大客厅开间q 前台后院多重露台顶跃户型处理4房2厅4卫+保姆房 套内面积：约为218赠送面积：约为235经由一楼前院入户q 独门独院，超大私家花园q 360度全景观阳台q 创新25厘米密梁楼板结构，空间任意改造q（3）、创新空中院墅3房2厅3卫3阳台 套内面积：约为158赠送面积：约为28q 2梯2户板式结构，南北通透采光极佳q “微公摊”电梯直接入户q 3阳台设计，享多角度视野景观q 客厅直连超大L型景观阳台5、项目点评q 项目充分利用自身地形特点，将坡度的利用发挥到极致，独门独院160-220平方米坡地宅院，80-170平方米的纯板式一梯一户的空中院墅的创新设计让人文和建筑全面升级。q 项目坐拥重庆新高地，有着绝佳的区域利好。q 倡导低碳环保生活，国奥村，低碳住宅集成运用的践行者，从规划到施工都在诠释低碳，节能，自然和健康，这是社会与生活的必然发展。q 将科技、自然、人文的和低碳环保生活理念融入建筑创作之中。（二）润丰.水尚石头雕刻的建筑1、基本经济指标开发商占地面积（万）项目总建筑面积（万）容积率重庆好利来物业发展有限公司16.6552.5物业形态主力面积（）绿化率别墅、洋房、小高层别墅：220-260 大平层：180-200 洋房：110-15035.00%2、项目定位空港核心 沐仙湖畔 低密度国际社区3、总规图L型的创新布局4、景观设计润丰.水尚将东方文化的天地人和融入欧式园林的大气磅礴之中，采用中西合璧的园林工法造园，移步换景，借助高低错落的的林木搭配，不落数套的奇石小苑打造出自然和谐的生命之林。5、项目亮点（1）重庆首个全石材外立面居住社区润丰地产，一直享有中国石材建筑专家的美誉，此次润丰水尚采用天然石材以独特的干挂技术，节能环保，尊崇高贵的建筑打造方式令人期待，润丰.水尚这一石头雕刻的建筑，期待它可以成为城市建筑的经典之作。（2）绝佳的地段优势，空港核心项目位于重庆新高地，两江新区的空港新城核心位置，有着绝佳的区域利好，同时项目坐拥900亩观音岩生态公园，毗邻70000平方米的沐仙湖湿地公园。（3）户型设计，尽显尊容之感。润丰水尚在产品规划上，有255-260的亲水双拼别墅、220-230的联排独院别墅以及110-150的花园洋房，最令人期待的是该项目特有的大平层，1梯2户180-220平米的豪华设置。（4）L型的创新建筑布局L型布局方式，一则增加了单套户型的院落感、活动空间，避免了联排中间户型连接面通风采光差的问题；二则这样的布局形式形成了一种类“回纹”脉络，加上浅灰色的坡屋顶设计，“渝味”十足。但是值得一提的是，这样布局方式它的占地通常较大，对于容积率较大，坡度较陡，开间不够的项目来说，很难实现这样一种形式。（三）恒基.翠庭低密度、纯板式生态全景大宅1、基本经济指标开发商占地面积（万）项目总建筑面积（万）容积率重庆恒方地产2.965.371.63物业形态主力面积（）绿化率电梯洋房114-15930%2、项目定位彩云湖畔 低密度纯板大宅3、项目规划恒基.翠庭由10栋高低错落的纯板式电梯洋房围合组成，楼栋之间拥有超宽间距，保证户户拥有通透视野与剔透采光，项目总占地面积约2.96万，规划建筑面积5.37万平方米，项目以15%筑居、85造园，目的只为呈现卓越品质。4、户型设计q 恒基.翠庭在设计上采用纯板式、双入户、2梯2户的高舒适度配置。q 6米大尺度的客厅开间，尽显主人胸怀。q 户型南北通透，L型大开间加阳台，可设多功能院馆。5、项目点评：q 纯板式的的小高层社区，2梯2户，双入户的高端配置足以显现项目的高品质。q 仅306席的全景大宅，让低密度、高绿化率的居所与园林的完美融合。q 项目从产品自身品质还是从景观打造，物业服务配置等多个方面体现出了大气之感，也把国际典范的优裕生活表现得淋漓尽致。q 户型设计上，采用了“内阳台”的设计方式。而这种“内阳台”的处理并未影响户型本身的采光，且保证了外立面的整齐划一，可以说这是继龙湖水晶郦城之后对于“内阳台”的很好尝试，也是该项目的亮点之一。（四）龙湖时代天街商业规模亚洲第一的百万方城市综合体1、基本经济指标开发商占地面积（万）项目总建筑面积（万）商业体量（万）龙湖25.33130约60物业形态车位容积率城市综合体约8000个5.132、项目简介6栋住宅shopping-mall*公寓、写字楼专业市场规化区运动、娱乐配套国规划区龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。3、项目亮点q 百万城市核心超级综合体，仅60万的商业体量，规模亚洲第一。q 项目由世界最顶级的设计团队打造，值得期待。五、展位及包装分析（一）总体盘点q 开发商向“低调”看齐此次房交会外地大鳄和本地一线开发商，如万科、保利、龙湖、金科等展台风格在整体效果上都趋向简洁统一，与以往房交会一样他们都占据了房交会展场的最佳位置，与以往不同的是，这次无论是外地大鳄还是本地一线开发商在展台包装上都一致地向“低调”看齐，在展厅内部的设计上，大多都展出开发商目前在售和潜在楼盘的沙盘及项目的效果图，展示了开发商的雄厚实力。而后期供应量及潜在楼盘较少的中小开发商则以出位的展台造型来凸显其调性，如大鼎.世纪滨江等。q 展台布置，围合式、半围合各占半壁与上半年春交会众多开发商采用围和式展台的布置方式相比，此次秋交会的展台布置除大开发商沿用围合式展台布置方式以为以外，众多中小型开发商则续用了以往更为主流的“半围合式”方式。而采用全开放式展台布置方式的则相对甚少。q 潮流科技，“低调”博眼球 与以往房交会相比，此次房交会的部分参展商在展台布置、项目推广上都运用了潮流电子科技，如龙湖通过展台墙体上的LED及展厅内的电子屏循环播放项目推广告和新项目的概况，还有万科悦府价和倾国倾城，职业顾问都通过时下最潮电子产品IPAD给客户做尽可能形象的产品介绍，而这些潮流科技的低调运用除了能够体现开发商的用心之外，也确实为他们博得了众多游展者的眼球。q 二手房展台经济务实，注重时效与一手房争奇斗艳的展台布置相比，二手房的展台布置是完全不同的路线，一如既往的简约与实效，在展台造型与品牌推广上无太大着力重视，更多的是尽可能的展示出房源，注重热烈的售卖氛围与热情的服务态度，对现场成交量的积极重视远甚于对其品牌实力的表现。大部分参展中介公司都是重庆本土企业，在企业背景、实力等硬性条件的约束下，务实是很好的选择。、（二）个案盘点（1）、万科原来建筑如此“简单”2010年春交会万科的“2049馆”让人记忆犹新，而秋交会的万科展台更是走低碳环保之路，无论是从设计还是包装，都体现出了万科对自然对和谐的一种尊重，更是将生命与建筑的和谐之美表现得淋漓尽致。万科之所以成为中国房地产行业的领跑者，核心在于万科一直走在最前沿，从前期的注重产品到如今的注重客户、生活、生命，再到2010世博会的万科馆“2049”提出的“尊重的可能”，在地球环境日益受到全球关注的今天，在灾难频发的今天,人们更多的希冀是环境的和谐，建筑、城市、人、自然之间的相互共生。点评：万科的展台解释了房地产企业并不是毫无节制对自然的开发、也不是如殖民者般的掠夺，房地产企业具有担负社会责任、环境责任的力量和义务。（2）、国汇中心古典商业精神与现代技术极致化完美融合深沉是实木、庄重且略显单调的造型，但是可以给人莫名的视觉冲击力，让你想要一探究竟。踏上精致的地毯，水晶灯映射你的身影，壁脚珍藏的红酒、精致高脚杯、深沉实木墙体上依稀可见的刻字冲击你的视觉感官，顿时让你感受到德国古堡的奢华，大气与精致。 走进展厅，液晶电视，水晶体模型，极具OL气质的摩登职业顾问让你瞬间回转到充满朝气活力的现代都市。 古典商业精神与现代技术极致化完美邂逅，淋漓尽致的展现了5A甲级标准的归属与凯宾斯基的豪华气质。点评：与商品房人头攒动的热闹景象相比，国汇中心似乎受到了一些冷遇，但是只要你真正走进秋交会国汇中心的展台就可以零距离的感受到德国凯宾斯基的文化与气质，通过职业顾问的介绍你可以得出这样的感受：越新兴的城市越需要悠久的传统，这是城市发展的要求；越豪迈的城市越需要细致的服务，这是城市生活的逻辑，而这样的传统与细致也正是正在高速发展的重庆所需要的气质，凯宾斯基与重庆正在相互吸引与融合。（3）、大鼎.世纪滨江我们更懂80后没有绝佳的展场位置，也没有十足的品牌号召力，但是它绝对拥有此次房交会现场的高人气。此次大鼎.世纪滨江的展场包装理念与2010年春交会的珠江太阳城.捌零公馆如出一辙，将目标客户锁定80后，缤纷绚丽的色彩搭配，一男一女的时尚卡通形象，调酒、魔术等时下的潮流行为，加上推广语“我们更懂80后”让它在偌大的展场内有了很强的识别性。80后已开始迈进30岁的门槛，他们正努力的追求着、生活着。在奋斗的路上，他们开始怀恋那渐渐逝去的青春，也在努力需找在这个城市里的自我归属感，极力想要真正的融入其中，而最重要的是，80后早已成为如今购房大军中最重要的队伍。点评：简单的材质，独特的造型，另辟蹊径的展台设计，房交会现场如过江之鲫的小户型楼盘中能迅速的抓住观者稍纵即逝的注意力，本身已是成功，而“我们更懂80后”的推广语更是让它拥有绝对的吸引力与召唤力。六、“后房交会”楼市发展趋势预测（一）市场将走向何处？1、短期影响不大，年末或迎来量缩价挺在政策方面，国家第二轮宏观调控已经悄然拉开序幕，财部、国家税务总局、中国央行银监会、住房和城乡建设部在9月底就已经下发了关于调控房地产的措施。全国部分城市为了配合国家的第二次调控也出台了相应的地方政策。全国市场成交增长势头得到一定程度的遏制