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西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 城市逑集约利用是指在城市规划、土地利用总体规划及相关法觌的指导 下，充分挖掘城市土地的利用潜力，实现城市和国民经济的可持续性发展。 城市土地集约利用是当前建设节约型社会的需要，是缓解城市土地供需矛盾 的重要课题。 合理、有效地利用城市土地，需要对其潜力进行评价，以方便相关部门进 行决策，达到城市土地集约剩雳的褥的。因此，潜力评价方法的研究以及潜 力评价系统的研发成为当务之急。 本课题以城市地集约利用潜力评价为研究对象，确定城市土地集约利用 潜力评价方法和指标体系。并针对巍前潜力评价中存在的问题和不足，研究 城市功能区自动划分和现状与规划差异分析关键技术。在地理信息系统基本 理论和空间数据挖攒技术的基础上，设计并实现了城市土地集约利用潜力评 价系统。具体工作如下： 分析和研究其它试点城市土地集约利用潜力评价的研究成果，确定城 市土地集约利用潜力评价方法及指标体系，为潜力评价提供了依据； 在功能区评价方法研究中，提出并研究基于自组织神经网络的功能区 自动划分算法，有效地解决了传统手工划分的缺点： 通过对空间数据库的分析，确定了土地利用现状与规划的差异性要 素，实现了土地利用现状与规划的差异性分析，为城市土地集约利用 发展提供可比的数据： 设计并开发“城市土地集约利用潜力评价系统，并对成都市的城市 土缝矛| j 焉现状进行评价，获得了良好的效果，从而为不同城市的土地 集约利用潜力评价提供了帮助。 城市主地集约利用潜力评价系统是基于n e t 和g e o m e d i a 组件技术进行的 设计和开发，具有实用性好、开放性强等特点，并为城市土地集约利用潜力 评价项目的研究提供技术支持和决策支持。城市土地集约利用潜力评价成果 的应用，对于推动城市存量土地潜力挖掘、提高城市土地供应和用地管理水 平，起到了至关重要的作用。 关键词：城市土地集约利用；功能区自动划分；差异分析：囱组织神经网络 a b s t r a c t u n d e rt h eg u i d a n c eo fu r b a np l a n n i n ga n do v e r a l lp l a no fl a n du t i l i z a t i o na n d r e l e v a n tr e g u l a t i o n s ，i n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n d ( i u u l ) i sh o wt om i n e t h ep o t e n t i o no ft h eu r b a n1 a n da n di m p l e m e n tt h ec o n t i n u a b l ed e v e l o p m e n to ft h e e l t ya n dt h ec o u n t r ye c o n o m y , w h i c hi sa l s oq u i t en e c e s s a r yt oc u r r e n t l yb u i l dt h e e c o n o m i c a ls o c i e t ya n dr e l i e v et h ei m b a l a n c eb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n do ft h e u r b a nl a n d t ou s et h eu r b a nl a n dr e a s o n a b l ya n de f f e c t i v e l y , i ti sn e c e s s a r yt oe v a l u a t et h e p o t e n t i o no ft h eu r b a nl a n d ，w h i c hi sc o n v e n i e n tf o rt h eg o v e r n m e n tt om a k e d e c i s i o n s a n df i n a l l y , t h ea i mo fi n t e n s i v eu t i l i z a t i o no ft h eu r b a nl a n dw i l lb e a c h i e v e d t h e r e f o r e ，i ti sq u i t eu r g e n tt or e s e a r c ho nt h em e t h o d so fp o t e n t i o n e v a l u a t i o na n dd e v e l o pt h ep o t e n t i o ne v a l u a t i o ns y s t e m p o t e n t i a le v a l u a t i o no fi n t e n s i v eu t i l i z a t i o no fu r b a nl a n d ( p e i u u l ) i s c o n s i d e r e sa sr e s e a r c ho b j e c t ，a n dt h em e t h o d sa n di n d e xs y s t e mo fp e u li s c o n f i r m e d t od e a lw i t ht h ep r o b l e m sa n dt h es h o r t a g e so fp e i i j u l t h i sp a p e r m a k e sar e s e a r c ho nt h ek e yt e c h n o l o g yo ft h e a u t o p a r t i t i o nm e t h o do fu r b a n f u n c t i o nr e g i o n e sa n dt h ed i f f e r e n c e a n a l y s i s b e t w e e nt h e p a r c e la n dt h e p l a n b a s e d o nt h e t h e o r y o fg e o g r a p h i ci n f o r m a t i o ns y s t e m ( g i s ) a n dt h e t e c h n o l o g yo fs p a t i a ld a t am i n i n g ( s d m ) ，t h ep e 删ls y s t e mi sd e s i g n e da n d i m p l e m e n t e d t h er e s e a r c hw o r ki sa sf o l l o w s ： a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i sa n dr e s e a r c ho nt h er e s u l t so fp e n 几lo ft h e o t h e re x p e r i m e n t a lc i t i e s ，t h i s p 印e rc o n f i r m st h em e t h o d sa n di n d e x s y s t e mo fp e i u u l ，w h i c hp r o v i d e st h eb a s i sf o rp e 砌u lp r o je c t d u r i n g t h er e s e a c ho nt h ee v a l u a t i o no ft h ef u n c t i o n r e g i o n ，t h e a u t o p a r t i t i o na l g o r i t h mi sp u tf o r w a r d w h i c hi sb a s e do nt h er e s e a c ho f t h e s e l f - o r g a n i z a t i o nf e a t u r em a p t h i sm e t h o de f f e c t i v e l ys o l v e st h e d i s a d v a n t a g e so ff u n c t i o nr e g i o np a r t i t i o nb yh a n d a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i so fs p a t i a ld a t a b a s e ，t h i sp a p e rc o n f i r m st h e d i f f e r e n c e a n a l y s i se l e m e n t so ft h eu r b a nl a n du t i l i z a t i o nb e t w e e nt h e p a r c e la n dt h ep l a n ，a n di m p l e m e n t st h ed i f f e r e n c ea n y l y s i s w h i c h p r o v id e st h ec o m p a r a b l ed a t af o r t h ed e v e l o p m e n to ft h e 删l d e s i g n a n d d e v e l o p e t h ep e u ls y s t e m t h i s p a p e rm a k e s a n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 e x p e r i m e n to i lt h ep a r c e ll a n do fc h e n g d u ，a n de n d sw i t hag o o dr e s u l t ， w h i c hi sq u i t eh e l p f u lf o ro t h e rc i t i e st od ot h er e s e a r c ho i lp e i u u l b a s e do i l n e ta n dt h ec o m t e c h n o l o g yo fg e o m e d i a ，t h ep e i u u ls y s t e mi s d e s i g n e da n dd e v e l o p e dw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so fg o o dp r a c t i c a b i l i t ya n ds t r o n g o p e n n e s s ，a n dp r o v i d e s t h ep e i u u lp r o je c tw i t h b o t h t e c h n o l o g i c a l a n d d e c i s i o n m a k i n gs u p p o r t s t h ea p p l i c a t i o no ft h er e s u l t sw i l lp r o m o t et oe v a l u a t e t h ep o t e n t i a lo ft h er e m n a n tu r b a nl a n d ，a n di m p r o v et h ea b i l i t yt os u p p l ya n d m a n a g et h eu r b a nl a n d k e yw o r d s ：i u u l ；f u n c t i o nr e g i o na u t o p a r t i t i o n ；d i f f e r e n c ea n a l y s i s ； s e l f - o r g a n i z a t i o nf e a t u r em a p 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将 本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影 印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 躲斛如喑面黼矧翻镢书； 2 不保密曰，使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“4 ”) 指导老师签名： 日期： 哆，6 f - 阳 易勿 洳 、j jk药丈 砸醒 采如 名期 签日 者作文 匕论位学 西南交通大学学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进 行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本 文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： 1 结合自组织神经网络原理，提出基于自组织神经网络的功 能区自动划分算法。 2 针对土地利用现状数据进行数据分析，实现了土地利用现 状与规划差异分析。 3 独立开发了“成都市城市土地集约利用潜力评价系统 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 问题的提出 第1 章绪论 我国人多地少，土地资源相对稀缺。随着工业化、城镇仡发展的需要，城 市土地资源面临越来越大的空间压力和环境压力。在城市土地利用上，外延 扩张、用地粗放、效益低下等问题未能得到有效解决。为保证社会经济可持 续发展，适应建立节约型社会的需要，缓解土地供需矛盾，必须改变城市土 地粗放、低效利用的局面。本课题旨在通过城市土地集约利用的研究，挖掘 城市土地的利用潜力，为制定城市土地管理政策提供科学依据，促进城市土 地利用模式的根本转变。2 0 0 6 年，作为国土资源大调查的重点工程，城市土 地集约利用潜力评价项目在总结、完善1 9 9 9 - - 2 0 0 5 年度工作成果的基础上， 进步拓展城市土地集约利用潜力评价的调查研究领域，完善相关技术，推 动成果转化应用。 城市土地集约利用潜力评价是国土资源大调查的重要项冒，城市土地集约 利用潜力评价系统( 以下简称潜力评价系统) 是城市土地集约利用潜力评价 项熙研究的专业系统，其中，潜力评价功能区划分、土地利用现状与规划差 异分析、潜力测算等专题的研究是进行潜力评价的难点和重点，在总结、完 善国内外已有成果的基础上，采用新思路、新方法和新指标对城市土地集约 利用潜力评价各项专题进行深层次的研究。潜力评价系统将为城市土地集约 利用潜力评价项目提供更科学的评价方法，并促进相关技术标准的进一步完 善，实现更大限度地挖掘城市土地集约利用潜力，为制定合理、高效的城市土 地管理政策提供决策支持，促进城市土地利用模式的根本转变，优化城市土地 利用结构。 2 0 0 6 年，国土赘源部确定江苏省南通市和四川省成都市为第二批试点城 市，进一步开展城市土地集约利用潜力评价工作，该项目启动大会己在成都 市召开，相关技术规程和实施方案业已试行d 3 。另外，成都市图土资源局于 2 0 0 5 年4 月开始筹建成都市中心城区地藉数据库，并予2 0 0 7 年羔月4 圈开始 试运行。为了实现地藉数据管理的信息化、集成化和系统化，成都市国土资 源局子2 0 0 6 年底建立了成都市地藉管理信息系统，从焉保证了地藉数据的现 势性。 本文是针对成都市城市土地利用现状进行的土地集约利用潜力评价研究， 并在成都市地藉数据库的支持下研究城市土地集约利用潜力评价方法和指标 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 体系，并设计与实现潜力评价系统。因此，本文的研究工作具有较强的针对 性和实践性。 1 2 国内外发展情况 随着社会和经济的飞速发展，城市的发展速度明显加快，弗来城市入口急 剧膨胀、城市建设用地紧张和城市快速扩张等问题。为此，国内外都在加快 大城市土地粗放利用转变为集约利用的步伐。鉴于各国的土地利用管理机制 和季主会经济发震水平的不丽，城市土地集约利用发展状况也备不相同。 1 + 2 1 国外现状及分析 国外对于土地集约利用潜力评价工作的研究较早，世界上最早使用的土地 潜力评价系统，是美国农业部土壤保持局在二十世纪3 0 年代提出来的。当时 的主要目的，是为了控制土壤侵蚀，潜力评价成为控制土壤侵蚀研究项舀的 一个有机组成部分睇1 。目前，土地集约利用潜力评价研究主要集中于农业用地， 郑农业地集约利用力评价，对城市地的研究较少。 在二十世纪五十年代之前，为节约集约利用建设用地，美、日、韩等国家 大多采用规定建筑容积率和建筑密度指标的方法加以限制，此后逐渐由专注 城市建设转向兼顾城乡统筹协调发展m 。 目前，则着重从土地规划的编制与实施管理方面控制城市的占地规模，引 导充分利溺空闲她和地下空闻，从严限制占用农田，强调景观生态和环境保 护的建设。 鉴于国外的研究现状主要集中予现有体制和管理模式的研究和改革，并且 由于各国的国情不同，国外国土资源管理模式也不同。因此，相对来说，国 外的研究现状对于本文的研究没有很大的借鉴意义，本节只作简要介绍。 1 2 2 国内现状及分析 国内方面，土地评价在经历了二十世纪六十年代的地分类和土地潜力评 价及七十到八十年代的土地适宜性评价后，进入了九十年代的土地持续利用 评价h 3 。因此，国内研究土地集约利用潜力评价问题起步较晚，二十世纪九十 年代中后期才受到有关部门的重视。 早期的土地潜力评价研究大多借鉴了美国农业部土地潜力研究的思路，土 地潜力评价系统大多比较简单，菲常类似于美国农业部土地潜力评价系统。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 铡如，7 0 年代中鬻的内蒙吉呼伦贝尔地区靛土地潜力评份系统中大多注重于 土地对于农林牧业生产的潜力高低，据此划分土地的潜力等级；还有7 0 年代 蜃期东j 艺地区编制l ：1 0 0 万土地资源图所采用的评徐系统，也与美国农业部 的潜力评价系统有许多相似之处。 翻前，该课题在国土资源郝土地利用管理司的指导下，2 0 0 6 年度城泰土 地集绉利焉潜力评徐顼誉在总结、完善1 9 9 9 年以来工终成果的基磴土，经过 课题组织实施单位中国土地勘测规划院与课题承担单位的通力合作，已完成 了7 个试点城枣( 福媸、天津、包头、长春、济南、义鸟、南京) 的土地集 约利用潜力评价工作。综合试点城市的研究成果，城市地集约利用潜力评 价分必总体评价( 即宏观评价) 、功能区评价( 即中观评价) 和宗地评价( 即 微观评价) 三个层次。并量，总体评价帮功麓区评赣是大多数试点城市必采 用的评价方法。但是，大多数试点城市没有实现城市土地集约利用潜力评价 系统。其中，南京市帮济南市虽然实现了潜力评价系统，僵其系统功笼均不 完善。南京市城市土地集约利用潜力评价系统包含了以上三种评价方式雅棚。 其中，功能区评价包括功能区划分、划分指标量化、各功能区评价等过程。 毽是，在荬系统孛共没有实现功能区划分功熊，丽是熹业务入员借助g i s 软 件根据经验手工划分。另外，济南市城市土地集约利用潜力评价系统鼠然实 现了功能区捌分功熊，但是，其初始评价单元是按2 0 0 x 2 0 0 m 2 簟元尺寸进行 划分疆，。该划分方法只适用于栅格数据结构，并不适用予矢量数据结构。 综上所述，近几年的研究成果中，大多涉及土地集约利用潜力概念性、理 论性、和评徐指标等的研究。大多数城市地集约剥溺潜力评价系统最多只 能定位于一般的信息系统，对于城市土地集约利用潜力评价中的些基础的、 关键麴技术，奶：功能区划分朝现状与瓶划差异分橱的研究，缺乏在划分冀 法和差异分析方法方面的研究。 。3 研究意义及内容 1 ，3 1 研究意义 城市土地是国土资源的重要组成部分，具有空间位置固定、资源总量有限 及其它经济特性，是入墨最集中、利用最充分的区域。改革开放以来，我莺 城市发展较快，城市级别与规模差距较大，大城市土地需求扩张与紧张韵矛 盾更加尖锐，转变大城市土地粗放利用为集约利用的要求显得更加迫切。 城市土地集约剩雳潜力评价是城市遗霹持续发震的重要研究课题，潜力 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 评价系统是城市土地集约利用潜力评价研究的程序实现部分。功能区划分方 法的研究、现状与规划差异分析方法的研究以及潜力评价系统的实现，从根 本上改变了城市土地集约利用潜力评价只是停留在概念、理论、和相关评价 指标的研究现状。本课题的研究将为城市土地集约利用潜力评价工作提供更 科学的评价方法，促进相关技术的进一步完善，实现更大限度地挖掘城市土 地利用潜力，并为制定合理、高效的城市土地管理政策提供决策支持，促进 城市土地利用模式的根本转变，加速城市土地利用结构优化。 综上所述，城市土地集约利用潜力评价方法的研究和指标体系的确定，为 潜力评价系统的实现提供技术支持；潜力评价系统的实现为进一步研究城市 土地集约利用潜力评价提供决策支持。城市土地集约利用潜力评价研究成果 的应用，对于提高城市土地集约利用潜力评价的正确性、推动城市存量土地 潜力挖掘、提高城市土地供应和用地管理水平，起到积极的至关重要的作用。 1 3 2 研究内容 在综合分析和研究城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系的基础上， 本文以功能区评价为主要评价方法研究城市土地集约利用潜力。以成都市中 心城区三大功能区( 居住功能区、商业功能区、工业功能区) 为功能区评价 对象，进行城市土地集约利用潜力评价项目的研究，并以成都市地藉数据库 为基础来设计和实现潜力评价系统。本文主要研究内容包括： ( 1 ) 介绍城市土地集约利用潜力评价的研究背景和国内外发展现状，着重 分析国内的发展现状及存在的问题，并在此基础上阐述了本文的研究 意义。 ( 2 ) 在全面分析和研究城市土地集约利用潜力评价的基础上，确定城市土 地集约利用潜力评价方法和指标体系。 ( 3 ) 针对当前土地集约利用潜力评价工作中存在的问题和不足，研究潜力 评价的关键技术，包括功能区自动划分算法研究和土地利用现状与规 划差异分析研究。 ( 4 ) 在详细研究城市土地集约利用潜力评价方法、指标和关键技术的基础 上，分析和设计潜力评价系统。 ( 5 ) 结合地理信息系统基础理论和空间数据挖掘技术，在系统分析与设计 的基础上，实现潜力评价系统。并完成潜力评价系统在成都市土地集 约利用潜力评价工作中的应用。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章城市土地集约利用潜力评价 2 1 城市土地集约利用 地集约利焉是人类文明焉地的产物，其概念最早由李嘉图等古典政治经 济学家在地租理论中提出。事实上，若用经济学的语言来描述，城市土地集 约利用是约束条件下的目标最优化问题。其中，最优化目标为土地总的投入 产漱差距最大化( 用最少的地实现最大的产啦) ，而此最优化目标的约束条件 便是为土地投入量不能超过相关法规所限制的量。 长期以来，我国人多地少、耕地后备资源不足、城市建设用地粗放经营， 导致土地利用强度小、效率低。因此，城市土地只有向集约化利用的方向转 换，才能实现城市和困民经济的可持续发展。城市土地集约利用内涵的界定， 需要围绕这内涵的起源和发展，不应脱离经济问题这一基本属性。因此， 城市土地集约利用的内涵可以界定为：以符合城市规划、土地利用总体规划 及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率帮经 济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地 资源。 城市土地集约利用概念的提出，使有关城市土地发展的研究进入可持续发 展阶段。 2 2 城市土地集约利用潜力评价方法 随着城市土地集约利用概念的提感，地评价在经历了土地分类和土地潜 力评价、土地适宜性评价、土地持续利用评价三个阶段之后，在2 0 世纪末进 入城市土地集约利用潜力评价阶段。 根据相关资料介绍，最初，城市土地集约利用潜力评价被列为国土资源大 调查土地资源监测调查工程的重要组成部分。近几年，城市土地集约利 用潜力评价在抽强国家途调控能力、深化改革土地管理、加强国土管理部 门参与宏观调控职能等方面发挥重要作用。 本文所讨论的城市地集约利用潜力评价工作以成都市为试点，土地集约 利用潜力评价范围为成都市市区( 青羊区、成华区、锦江区、金牛区、武侯 区、新都区、龙泉驿区、温江区、青白江区) 范围内全部建设用地。 总结近几年英它试点城市的土地集约剥用潜力评价工作经验，比较成熟豹 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 城市土地集约利用潜力评价方法包括总体评价( 宏观评价) 、功能区评价( 中 观评价) 和宗地评价( 微观评价) 三个层次。本文将从总体评价和城市功能 区评价两个层面对成都市城市地集约利用潜力进行分析测算。其中，总体 评价即是从宏观层次选定评价指标进行潜力评价；功能区评价是在综合中观 评价和微观评价两种方法予一体，选取相关评价指标进行潜力评价。因此， 本文的功熊区评价有别于其它试点的功能区评价方法，本文通过在功熊区( 中 观角度) 范围内选取样本片区( 微观角度) ，用样本片区评价结果进一步衡量 功能区的潜力。这两种评价方法将在以下弱节中作详细介绍。 2 2 1 总体评价 总体评价是从宏观的角度进行城市土地进行集约利用潜力评价研究，包括 定性分析和定量分析两种方法。 圭定性分析 根据成都市建设用地布局、用地结构的特点和存在的问题，分析成都市市 区的人口、经济发展与土地利用的协调程度，分析和预测成都市建设用地的 增长趋势。其主要内容包括： 统计分析成都市建设用地的总体状况和结构变化特征； 根据成都市建设用地发展趋势及其与入口、经济发展状况计算协调指 数和贡献度指数，进行匹配度分析，根据原始数据和指标值分布，判 断成都市地利用属于何种类型： 统计分析成都市土地后备资源状况，自然条件特点，后备土地资源的 数量，郊区人均占用耕地水平，土地可持续使用年限； 分孝厅评价成都市生态环境震量总体特征，城市稠密区的环境状况，城 市绿化状况； 分析评价成都市的土地利用、城市布局、结构特点和存在的阅题。重 点分析城市布局与土地利用效率的相互关系，布局是否紧凑，用地结 构与城市性质是否吻合，中心区用地结构是否合理，供需关系是否协 调，边缘区薪开发的土地是否得到充分利用，并评价城市基硝设施状 况，闲置土地状况； 成都市土地挖潜的主要方向，通过以上方面的综合分析，从定性的角 度指出成都市存量土地利用潜力的大小、重点挖潜区域和挖潜的主要 途径。 2 。定量分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 ( 1 ) 参照系选取 作为副省级和省会城市的成都市，土地集约利用总体评价的参照系分为两 种类型：第一种将选取全国范围内1 5 个副省级城市( 深圳、广州、宁波、厦 门、杭州、济南、南京、青岛、大连、成都、武汉、沈阳、长春、哈尔滨、 西安) 作为本次土地集约利用总体评价在全国范围内的参照系；第二种选取 省内1 7 个地级市( 德阳、绵阳、自贡、南充、宜宾、眉山、乐山、攀枝花、 泸州、广元、遂宁、内江、广安、达州、雅安、巴中、资阳) 作为本次土地 集约利用总体评价在全省范围内的参照系。 ( 2 ) 评价指标选取 根据所选参照系，结合数据的可获得性，选取评价指标。总体评价指标体 系见表2 - 1 ： 表2 1 总体评价指标体系 指数分指数分指数指标 城乡建设用地人口密度 人口承载力指数 城镇工矿用地城镇人口密度 土地利用承 地均城乡建设用地固定资产投资 地均城镇工矿用地二三产业增加值 载力指数经济承载力指数 地均城乡建设用地财政收入 地均城镇工矿用地l t 业产值 建设承载力指数城市综合容积率 土地利用协 人口协调度指数人口与城乡建设用地增长弹性系数 二、三产业与城镇工矿用地增长弹性系数 调度指数经济协调度指数 财政收入与城乡建设用地增长弹性系数 土地利用贡 人口贡献度指数人口与城乡建设用地增长贡献度 二、三产业与城镇工矿用地增长贡献度 献度指数经济贡献度指数 财政收入与城乡建设朋地增长贡献度 城市空闲地比率 土地利用管城市用地管理绩效指数 城市闲置地比率 城市批次土地供应比率 理绩效指数 城市土地供应市场化比率 开发区用地管理绩效指数开发区已建成率 其中，总体评价各分指数计算方法如表2 2 所示： 表2 - 2 城市土地集约利用总体评价分指数计算方法 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 分指数指标计算公式 城乡建设用地人口 。至准霎冀全呈霎堡。( 人平方米) 密度 城乡建设用地总蘧积一一 城镇工矿n ! j 地城镇 差孽篓墼篓翼垒呈：塑篓( 人平方米) 人口密度 城镇工矿用地总面积 一一 地均城乡建设用地 基准年之前的5 年( 含基准年) 的固定资产投姿平均额 评价时点所在年份的城乡建设用地总面积 固定资产投资 ( 万元平方米) 地均城镇王矿用地 基准年塑篓三；，要害些翼絮值之和( 万元平方米) 二三产业增加值 城镇工矿用地总面积 一。 地均城乡建设用逡 。吐萎套茎誉警餐全壬几( 万元平方米) 财政收入 城乡建设用地总面积v 川卜7 地均城镇工矿用地 薹姜年-篁舌尝譬耋篓(万元平方米)i- 工业产值城镇矿用地总面积v “”7 评价时点的城市建成区内总建筑面积 城市综合容积率 城市建成区面积 人口与城乡建设用基准年之前3 年( 含基准年) 的人口增长幅度 地增长弹性系数 同期城乡建设用地增长幅度 二、三产业与城镇t 基准年之前3 年( 含基准年) 的二、三产业增加值增长幅度 矿用地增长弹性系 嗣期城镇：c 矿用地增长幅度 数 财政收入与城乡建 基准年之前3 年( 含基准年) 的财政收入增长幅度 设用地增长弹性系 同期城乡建设用地总面积增长幅度 数 人口与城乡建设用 基准年之郁年( 含基准铜总人口增长 量占全毽某一区壕类型区) 该指标的比重 鲍增长贡献度 城乡建设用地增长量占全国某一区域( 类型区) 该指标比重 二、三产渡与城镇王 基准年之和年( 含基准铜二、三产业增加值 增长量占全国菜一区域( 类型区) 该指标的比重 矿用地增长贡献度 城镇工矿用地增长量占全国某一区域( 类型区) 该指标比重 财政收入与城乡建 基准年之前3 年( 禽基准年) 豹财政收入增长 量占全国某一区域( 类型因该指标比重 设用地增长贡献度 城乡建设用地增长量占全国某区域( 类型区) 该指标比重 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 城市空闲地比率 基城镇工矿用地面积嘉黑积( ) 城市闲置地比率基准年氅茎擎圭警粤霎兰总面积( ) 城镇工矿用地面积 城市批次土地供应基准年之前5 年( 含基准年) 的供应土地总量 比率已批准年批次供应的城乡建设用地总量 城市土地供应市场 基准年的招标圣碧差三萼望出让土地总量( ) 化比率 土地供应总量 开发区已建成率 经批准的开发反士地利用总体规划总面积 ( 3 ) 指标合理值的确定 根据参照系中城市的有关评价指标值，综合确定指标合理值( 正向相关指 标取参照系中各城市的指标最大值，反向指标取参照系中各城市的指标最小 值，特殊情况选取平均值或中位值) 。 ( 4 ) 土地集约利用分指数指标值标准化 采用综合评价方法，将土地集约利用度评价指标实际值进行标准化处理， 基本公式为： 耻半 浯1 ) 式中s j 一第i 项指标分值 t ；一第i 项指标集约利用合理值 口，一第i 因子指标实际值 ( 5 ) 土地集约利用综合指数值测算 根据土地集约利用度总体评价指标标准化值，计算成都市土地集约利用综 合指数值( 旯) ，基本公式为： = l s i l ) 1 0 0 ( 2 2 ) 式中肛一第i 因子指标权重0 ，1 ，所有指标的权重值和为1 ，权重 值通过特尔菲法结合层次分析综合确定 s 一对应的某项指标标准化值 ( 6 ) 土地利用类型划分 根据参照系中土地集约利用综合指数值，按照频率分布直方图法划分土地 利用类型分值区段，确定低度利用、适度利用、集约利用、过度利用不同类 型的标准，基本原则是按照适度利用类型城市集约利用综合指数不高于5 0 、 西南交通大学硕士研究生学位论文第l o 页 集约翻用类型城市不高于2 5 ，必要时结合专家咨询方式，综合判定成都市 在参照系中所属的城市类型。 总体评价的工l 乍流程图如图2 一l 所示： 2 2 2 功能区评价 图2 1 总体评价的工作流程图 功能区评价将根据城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、商监用地、金 融保险用地、商服用地、工业用地和仓储用地等用地类型初步划分三大功能 区( 居佳功能区、商业功能区和工业功能区) ，并在各功能区划分的基础上选 取样本片区，重点调查分析该三大功能区的样本片区，并以样本片区分析评 价结果为基础，再对初步划分的功能区进行调整，进而判定功能区的土地利 用类型，最后针对低度利用的功能区进行集约利用潜力测算。 1 功能区的划分 城市土地集约剩焉潜力评价是国土资源大调查的重要项罱，主要包括总体 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 评价和功能区评价两项内容。功能区评价主要是针对城市中心城区的住宅功 能区、商业功能区和工业功能区，分别评价其集约利用程度，并测算具有挖 潜可能的区域土地利用潜力。功能区划分是进行功能区评价的首要工作，功 能区划分的合理性和准确性将直接影响城市功能区评价的结果。 功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向、基准地价大体一致 的区域，其集约利用程度和使用潜力也应基本相同。因此，功能区的划分的 过程中，以土地利用现状图为工作地图，必须按照地形、地物边界一致性的 原则进行初步划分，在实际操作中还应严格保持宗地的完整性，以便地籍数 据的统计和查询。以成都市为例，在成都市土地利用现状地籍数据的基础上， 初步划分是以街坊为单位来划分初始评价单元的。这种划分方法有效地保证 了地形、地物边界一致性原则和宗地完整性要求，方便以后获取各功能区的 面积、绿化率、容积率、建筑密度等信息，为集约度的计算和土地利用潜力 的测算提供准确的数据。 成都市城市土地集约利用潜力分析中，功能区评价以城市总体规划( 经国 务院国函 1 9 9 9 6 3 号批准) 图为控制，以地藉数据库( 2 0 0 5 年) 为基础，按 照地形、地物边界的一致性、行政区划相对完整性和基准地价保持一致性的 原则，划分成都市的居住、商业、工业三种类型功能区，具体来讲：居住功 能区范围内的住宅用地、居住区级以下( 含居住区级) 的公建用地达到5 0 以上和1 2 2 5 的比例；商业功能区范围内的商业用地占6 0 以上，并属于 居住区级以上( 不含居住区级) 的商业金融等公建用地，成都市主要针对市 级、区级的商业中心区域或专业市场区域进行划分；工业功能区达到该范围 内4 0 以上。 2 样本片区的选取 样本片区则根据目前成都市选定的居住功能区、商业功能区和工业功能 区，选择两个以上且面积之和大于选定功能区的2 0 的范围作为本次成都市 土地集约利用潜力评价的工作范围。具体来讲：居住功能区按照小区范围或 居住组团选择，面积定在l o 一2 0 公顷之间：商业功能区则将多宗土地相连的 区域作为样本片区；工业功能区将厂房、生活服务设施一同考虑选择样本片 区。 3 功能区评价指标体系和合理值标准的确定 ( 1 ) 指标体系的建立 根据城市土地集约利用潜力评价技术规程( 试行) ，成都市土地集约利 用潜力评价中对不同功能区评价分别选取了评价指标，功能区评价各指标见 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 表2 - 3 ： 表2 - 3 功能区评价指标体系 功能送类型指标 综合容积率 建筑密度 入蠢密度 居住功能区 基础设施完备度 生活设施完备度 绿化率 住宅地价实现水平 综合容积率 单位土地面积从业职工数 商业功麓区 基础设麓完备度 商业地价实现水平 单位土地面积营业额 综合容积率 土地利用率 单使土建亟积阑定资产总额 工业功能区 基础设施完备度 单位土地工业总产值 单位土地面积工业利税 工业地价实现水平 其孛，功能区评份各指标计算方法见表2 - 4 所示： 表2 - 4 城市土地集约利用功能区评价指数计算方法 指标计算公式 样本片区内的各类建筑总面积 综合容积率 样本片十地而积 建筑密度 样尝磐篓黧h 善雩积( 嘲4 样本片庆- _ 地面积的比例 。 入口密度样娄婪譬粤望譬篓全口( 人平方米) 样本片医缝蠢授 v 一一。7 基础设施完备度采用城市土地定级工作中的单位的分值或定性分析方法确定 生活设旎完备度采 强城市土地定级工作中的单无得分值或定性分析方法确定 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 绿化率样本甚晕窑粤攀尝黑祟面积( ) 样本片阪一 二地面积 样本片区内的楼面地1 馘楼面地价平均值 住宅地价实现水平 所在级别住宅基准地价住宅基准地价中位值楼面地价) 单位土地面积从业 雩主兰娶宴兰竺当黑丢会婺( 人，平方米) 职工数 样本片区土地面积的比值v “ 样本片区的楼面地价或楼面地价平均值 商业地价实现水平 所在级别商业基准地价商业基准地价中位值( 楼面地价) 单位土地面积营业 样本片区窒。氅肇羹当萼竺尊业收入( 万元平方米) 额 样本片区土地面积 。 样本片区的实际建设十地 土地利用率 样本片区十地面积 单位土地面积固定 样孪苎量氅璺薯堡皇掌额( 万元平方米) 资产总额 样本片区土地面积 ”。 单位土地工业总产 样奎竺譬墼丰些篓耋值( 万元平方米) 值 样本片区十地面积 v “川。、7 单位土地面积工业 雩粪兰娶墅毒当型婺( 万元平方米) 利税 样本片区土地面积v 川。7 样本片区的楼面地价或楼面地价平均值 工业地价实现水平 所在级别工业基准地价工业基准地价中位值( 楼面地价) ( 2 ) 指标合理值的确定 成都市土地集约利用功能区指标合理值的确定依据国家、四i i 省、成都市 制定的技术标准；成都市城市规划，土地利用规划；经济类标准参考国家和 成都市统计部门2 0 0 1 - - 2 0 0 5 年的统计数；某些难以获取的标准值将进行调查 研究，结合专家意见确定。 4 样本片区土地利用集约度测算和土地利用类型判断 ( 1 ) 判断土地利用类型 根据土地利用强度指标，针对不同土地利用类型功能区所选的样本片区， 用极限条件评价法划分过度利用与其他利用类型。方法是将土地利用强度指 标与合理值相比较，若土地利用强度指标值超出成都市规划标准的上限值或 控制性详细规划确定的上限值，则被定性为过度利用土地。 ( 2 ) 集约度测算 运用综合评价法计算除过度利用以外的样本片区土地利用集约度，按照频 率分布直方图法等方法对居住、商业、工业等不同类型的样本片区进行分值 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 区段划分，确定低度利用、适度利用、集约利属三种类型的标准，原则上适 度利用类型土地的集约度不高于5 0 ，集约利用类型土地的集约度不高于 2 5 。 具体步骤为： 1 ) 将土地集约利用度指标进行标准化处理，基本公式为： s ：= 上羔( 2 - 3 ) t f 式中s i 一第i 项指标分值； t ；一第i 项指标集约利用合理值； a ；一第i 因子指标实际值 2 ) 根据土地集约利用度指标标准化值，计算样本片区土地利用集约度， 基本公式为： 五= 魄i s ；1 ) 1 0 0 ( 2 4 ) 式中孱一第i 因子指标权重0 孱l ，所有指标的权重值和为l ，权重 值通过特尔菲法结合层次分析综合确定； s ：一对应的菜项指标标准化值 5 功能区潜力测算 成都市地集约利用潜力测算以功能区评价成果为基础，以集约度测算结 果中的低度利用功能区为对象，从规划允许和市场允许两种途径进行功能区 土地利用潜力测算。 ( 1 ) 规划允许的功能区潜力测算 规划允许的功能区潜力测算以提高低度利用土地容积率为出发点，分析测 算按规划允许容积率要求下的能够挖潜增效的土地利用潜力。公式为： p f 必= k 2 l _ 二二x 1 0 0 ( 2 - 5 ) 。 灭。 式中鬈，一功能区土地利用潜力，单位为公顷； 足一功能区现状土地面积，单位为公顷； 只一功能区现状容积率，选用样本片区的平均值来确定； 尺，一功能区规划允许的容积率，以规划标准中的最高值、控制性 详细规划指标或其他方法确定的合理值来确定 ( 2 ) 市场条件允许功能区潜力测算 市场条件允许功能区潜力测算以不转变土地用途为前提，以提高土地利 用经济效益为出发点，分析测算按市场条件允许容积率要求下的韪够挖潜增 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 效的土地利用潜力。其中，居住、商业考虑市场允许条件下理想容积率指标； 工业考虑市场条件下的理想投入强度或理想产出强度为指标，分别予以测算。 公式为： 1 ) 居住、商业功能区潜力测算 耻融警枷。 6 ， 式中k 。一功能区土地利用潜力，单位为公顷； k 一功能区现状土地面积，单位为公顷； f 一功能区现状容积率，选用样本片区的平均值来确定； 足一功能区市场条件允许的理想容积率，应用城镇土地估价规 程中规定的剩余法来测算 2 ) 工业功能区潜力测算 k ：k 幽x1 0 0 ( 2 7 ) 3 q 2 式中k 。一功能区土地利用潜力，单位为公顷； k 一功能区现状土地面积，单位为公顷； q 一工业功能区现状产出强度或投入强度，选用样本片区的平均 值来测算； p ，一工业功能区市场条件允许的理想产出强度或投入强度，产出 强度选择地均工业产值，投入强度选择地均固定资产总额，单 位为万元公顷 最后，针对不同类型的低度利用功能区的两种方法测算结果予以汇总分 析，由此进一步计算成都市各功能区用地潜力可能提高的相对幅度，据此进 行潜力分区，并对近期可实现的潜力进行分析测算。 功能区评价工作流程图如图2 2 所示。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 凌能区评徐 山 翅分珐慈爱 上 选择样本区 0 确定指标体系和指标合理值 毒 计算集约度，判断土地利用状况类型 000 过度适度 熊约 l 低度 l l 功能区潜力测算l l 0 土地利用强度角度市场允许的有效利用角度 00 i 规划允许的用地潜力测算市场允许的用地潜力测算 潜力汇总 毒 潜力分区 嫠：2 - 2 功能区评价流程图 2 3 城市土地集约利用潜力评价指标体系 在城市土地集