关于加快物业管理场化的思考.doc

_ 关于加快物业管理市场化的思考2006级干部业余本科班 石 鑫物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国务院物业管理条例对物业管理内容作了明确的规定。物业管理作为一种新兴行业和朝阳产业，是随着市场经济和城市化发展而产生的。经营城市离不开物业管理，良好的居住环境和生活秩序离不开物业管理。要使物业管理更好地服务城市、服务居民、服务社会就必须加快物业管理市场化进程的步伐。一、影响物业管理市场化的主要因素（一）开发企业管理物业和格局没有打破。我国城市物业管理企业绝大数是房主开发企业的一个子企业，房产企业自己开发的房子自己管，形成了开发企业管理业企业的格局。随着房产开发企业由国营改制为民营，原有的开发企业与物管企业的“父子”关系逐步被打破，但长期形成的开发企业管理管企业的格局，导致物管企业依赖性强，市场意识和管理能力差的状况在短期内还很难根本改变。（二）物业管理的监督机制没有形成。按照物业管理条例的要求，业主通过市场竞争机制公开、公平、公正地选聘物业管理企业。从目前情况看，不少小区没有建立业主委员会，物管企业很少是通过业主公开选聘进入小区实施物业管理的，大多是开发企业指定的物管公司进行物业管理，业主对物业服务中出现的损害自己利益的行为虽耿耿于怀，但又无法淘汰不满意的物客企业，大多数业主选择了“忍气吞吐声”，有的则通过拒交物客费用来表示自己的不满。物客市场中的监督机制、竞争淘汰机制还没有开成。（三）物客从业人员的素质偏低。物业管理中，从业人员素质偏低是比较普遍的现象。一是专业技术人员数量不达标，特别是中小城市所物客企业，自己拥有的专业技术人员普遍不达标，大多数是借用人员。另外，物管公司聘用的一般人员中，相当一部分是报酬较低，工作不尽如人意。（四）小区规模小物管成本大。小区规划层次低，建筑规模小、物业管理硬件设施差，在中小城市这一问题显得尤为突出。由于规划层次低、建筑规模小，再加之一些物客配套设施不到位，不具备实施物业管理的条件，从而导致物业管理成本加大，难以进行良性运作。（五）业主对物业管理缺少了解。由于我国长期实行福利分房、单位管房的模式，住房商品化后，不少城市居民还不习惯物业管理，认为没有必要“花钱买服务”。随着城市化进程加快，一些城郊农民和农村进城经商人员一下子变成了城市居民，他们缺乏对物业管理的了解，认为自己花钱买了房子，物客服务要不要无所谓。此外，一些业主不善于利用合同来维护自己的合法权益，一有不满意的地方不是与物管公司商榷解决而仍习惯于去找政府部门来解决。（六）物业管理收费标准偏低。目前物客收费标准大多是政府部门定的价。物业公司必须在物价部门规定的标准范围内收取费用，物业服务好差与物客收费高低很少挂钩。由于物客收费标准偏低，经济杠杆对物客市场的调节作用没有显现，加之个别业主拖欠费用，甚至拒交物客费，使不少物客公司难以为继，物客市场的完善发育受到了巨大的制约。二、政府应加强规范和引导，大力推进物业管理市场化（一）依法律法规进行规范。市场经济同时也是一种法制经济，国务院颁布的物业管理条例，是我国物业管理的法律法规。政府一是要加大物业管理条例的宣传力度，使这部直接为老百姓服务的法规家喻户晓；二是要依法规范物业管理市场使物管企业养成依法经营、守法经营的良好风尚；三是要依法维护业主的合法权益，对物客市场出现的欺诈行为和服务中“缺斤少两”的现象严肃查处，从而促进物客市场的良性发展。（二）行业协会进行管理。物业管理协会是市场经济条件下政府对物业管理企业实施管理的主要形式行业协会，一是要组建物业管理市场，制定物业管理行业标准；二是要加强物客市场的管理，定期发布物客企业信息组织小区选聘物业管理公司，规范物业管理企业的经营行为；三是要组织物管从工作出发业人员培训，提高物管从业人员队伍素质；四是要对物客企业工作进行考核，树立和推广先进典型，建立优胜劣汰的物管市场竞争机制。（三）资质审批要严格把关。资质是物管企业从事物业管理的合格证，也是政府对物客行业实施管理、促使物客市场有序发展的基础环节是政府调控物管市场的有效手段。为了保证物客市场的健康发展，政府有关职能部门要严格按照物业管理企业资质管理办法，认真把好市场准入关。在审批资质时，不仅要审核物客企业提供的书面材料，更应深入实地考察了解该企业的经营状况，听取服务对象的评介，既要看申报单位的硬件，也要考察其软件情况，全面、客观、立体地对申报新人新事作出评价，防止进行市场的物客企业先天不足。（四）多渠道筹集资金，形成“以业养业”的供血机制。社区本身就带着福利性、公益性色彩，物业公司对小区的管理承担了政府的一部分责任，小区原有的建筑和配套设施往往不完善，需要物管公司进行整治和完善，这些费用原本应由政府补贴，但现在需要物客公司承担，因而物管公司在费用方面压力较大，解决的办法是，政府在税费方面对物业公司衽一定的减免，同时根据信户的经济随能力也要收取一部分物管费用。物业公司还可以开展多种形式的有偿服务，多层次、多角度、多方面地满足居民的需求，形成“以业养业”的供血机制。此外，物业公司可以利用社区整治出新后拥有的房产、设备、场地等基础设施，开办一些立足小区、面向社会的经营项目，在为小区居民提供方便、搞好服务的同时，创造一定的经济效益。（五）发挥价格杠杆作用。在物管市场不发达的城市，物价和房管部门根据本地生活水平制定物业服务收费标准，可以起到较好的市场调节功能，物管企业应严格按照规定的标准收费。在物管市场比较发达，物业管理比较规范的城市，应该逐步弱化政府对物管收费的调控职能，而改为根据物管企业资质和物业服务的数量和质量以及业主的随能力，由物管公司和业主双方约定收费标准无论是政府制定的收费标准或是物管公司与业主双方约定的收费标准都应随行就市的面上，上下浮动。三、企业应积极作为，主动迎接物业管理市场化（一）要确立服务第一的观念。物客公司不是管理机构，而是服务组织，使管理溶于服务之中。物客公司和物客从业人员必须确立服务第一、业主至上的观念。这是物管行业的宗旨和物管企业的精神之所在。（二）要坚持签约服务。国务院物业管理条例规定：物业管理企业应当执照物业服务合同的约定，提供相应的服务。这就为规范物业服务，提供了法规依据物管公司在进入小区进行服务前必须与业主签定服务合同，这是物业公司提供规范服务的基础和依据。如果物客公司在进行物业服务前未与业主签定服务合同，应视为物客公司违约，对业主的投诉物客公司应承担责任对物业服务中存在的无合同、合同不具体等问题，物客协会应加强督查，限期改正，避免物管公司与业主之间发生不必要的纠纷和矛盾。（三）要努力打造品牌物管。在经济活动中，品牌效应已越来越被人们认识和重视。物业管理作为一种新兴产业和服务性行业，急需创造品牌和特色。在杜绝物业服务中的无合同服务现象，坚决制止物业服务中的欺诈行为和“缺斤少两”行为，树立依法规、合同提供物业服务的理念，努力创造出自己公司物业管理的特色，创造出自己的服务品牌。（四）要综合整治出新，创造物业管理条件。针对社区普遍存在的基础差，配套设施不完善的情况，政府要制定出台社区物业管理的实施办法，加大对社区市政建设及改造资金的投入，因地制宜地制定社区改造治理规划，拆除违章搭建，完善配套设施，增加绿化面积，平整社区道路，尽量采取划片统一管理，尽可能实行封闭管理从而有步骤有计划地对社区环境进行综合整治，为实施专业化物业管理创造条件。（五）要注重提高员工的素质。物客公司是物客市场的主体，物客从业人员是物客公司总裁主体，要使物管公司适应市场竞争，必须增强物客从业人员的素质。首先要加强对员工的政治思想教育。要破除“大锅饭”的思想，培养爱岗敬业的精神。二是要积极支持员工参加有关培训。对新上岗的人员要做到未经培训不聘用，对已在岗的人员要定期组织培训，不断更新知识。同时还要做到既重视员工岗位技能的提高，也要重视员工法律法规和职业 首先的培养。三联单是要加强对员工的考核，对立员工工作档案，奖勤罚懒，优胜劣汰。四、业主应积极配合、尽快适应物业管理市场化业主是物业管理市场化的受惠主体，在享受物业服务的同时，必须要承担起应尽的义务，适应物业管理市场化的要求。一是要增强小区管理的主人翁意识，积极参与召开业主大会，选举业主委员会，行使自己对物业管理的监督权利。二是要自觉遵守社会公德和小区管理的各项规定，配合物业公司管理好自己的家园。三是要按时交纳物管费用，这是保证物管公司正常运转，搞好物业管理的基础和必要条件，是法律规定业主应尽的义务。四是要及时与物客公司签定服务合同，物定公司合同提供服务，业主对物客服务不满意则应依据合同要求初学，这是业主维护自己合法权益的保证。五更新观念，转换管理体制。 首先要加强思想宣传工作，要多渠道，多形式、多角度地开展宣传活动，让市场经济观念深入人心，增强群众的物业管理消费意识，让群众明白传统的房屋管理和新型物业管理的优劣，使群众认可。理解，支持物业管理。其次，作为物业管理公司而言，也要转变观念，增强其服务意识，在管理体制上要由“婆婆”式管理转变为对“上帝”的优质服务。六理顺关系，规范业主委员会制度。有的业主自治自律意识较差，要加强指导，尽快成立业主委员会，引导业主自主选聘物业管理公司，使物业公司的物业管理工作在业主委员会的监督下进行，居民与物业公司发生矛盾，要由业主委员会进行协调，只有这样，物管工作方能正常有序地开展。五、社区应加强协调，提高物业管理水平随着城市化水平的提高，社区作为城市的基层组织，其属地管理的职能将越来越得到强化、住宅小区的管理将是社区管理的重要组成部分。根据社区实际，因地制宜，不照搬照抄新建小区的物业管理制度，探索“便民，利民，为民”的社区物业管理模式。一是社区引导业主自主管理。对房屋陈旧，环境配套设施差。规模小，比较零散的社区，指导业主成立业主大会，选举产生业主委员会，建立息主管理的主体。同时，在社区内设立物业管理协调站，设置专人协调社区的物业管理纠纷。二是以招标或协议方式选聘物业管理公司，实施专业化管理。政府通过对社区环境进行综合整治，完善相关配套设施使之基本具备实施专业化物业管理的条件，参照新建小区的某些办法实施物业管理。 三是单位牵头统一管理。对公有住宅房屋产权比较集中的小区，由房屋管理单位负责牵头统一管理，各专业部门分工配合实施管理。物管公司要加强与所辖社区的联系，及时沟通信息。如小区的社会治安单靠物管公司是难以管好的，必须依托社区共同管理。这样才能提高小区的物业管理水平、才能城市社区文明化，才能使整个城市进入现代化的建设轨道。（4407）xu_评语：本文通过调整和修改后，中心思想明确，说理透彻；条例清楚，段落分明；语言通顺；标点符号使用基本正确。建议：本文我做了小部分的修改，也作了适当的调整。建议如下：1、 补写一份本文的论文提纲草稿（并上交）。2、将本底稿照样打印出来，以备上交。3、将撰写本文的参考资料打印一份上交。4、到学校拿一份统一毕业论文稿纸，亲笔誊抄正稿，即可。 指导教师：刘建鹏-mail/2008年9月古希腊哲学大师亚里士多德说： 人有两种，一种即“吃饭是为了活着”,一种是“活着是为了吃饭”.一个人之所以伟大，首先是因为他有超于常人的心。“志当存高远”,“风物长宜放眼量”,这些古语皆鼓舞人们要树立雄心壮志，要有远大的理想。有一位心理学家到一个建筑工地，分别问三个正在砌砖的工人：“你在干什么？”第一个工人懒洋洋地说：“我在砌砖。” 第二个工人缺乏热情地说：“我在砌一堵墙。” 第三个工人满怀憧憬地说：“我在建一座高楼！”听完回答，心理学家判定： 第一个人心中只有砖，他一辈子能把砖砌好就不错了；第二个人眼中只有墙，好好干或许能当一位技术员；而第三个人心中已经立起了一座殿堂，因为他心态乐观，胸怀远大的志向！井底之蛙，只能看到巴掌大的天空；摸到大象腿的盲人，