物业续租成本高昂之对策分析.doc

物业续租成本高昂之对策分析饱受通胀之苦和人力成本挤压的零售企业们，会被这样一个现实所困扰，近几年开店的“黄金时代”还埋下了一个伏笔大批门店租约到期阶段的集中来临。等待他们的，可能是难以企及的高昂续租费用。数据显示，2010年中国连锁百强企业续租成本平均上涨约30。但这可能还有些乐观，有些企业门店的续租租金上涨达100甚至更离谱。所以，我们不得不担忧，门店物业大量到期很可能引发零售业的大动荡，而以*和乐友、丽家、爱婴室、爱婴岛为代表的婴童连锁企业也难以独善其身。尽管*门店的高速扩张从2010年第四季度才开始，但婴童连锁面积有限，无法像大卖场及其他大型专业店以上万平米的面积拿到较长的租约，合同期限一般都在5年左右，最高也仅8到10年。那么四五年后，我们就会陆续面临租约到期的状况。是否续租？能承受的租金是多少？如何与业主谈判？能否选择部分持有物业？我们现在必须未雨绸缪。两难的续租去年7月，由于承担不起飞涨的续租租金，百联集团苦心经营10年的位于上海徐家汇港汇广场的联华超级生活馆被换上了华润Ole的LOGO。据了解，华润Ole进驻港汇广场的租金已从10年前的1.75元/平米/天，上涨到了12元/平米/天。2011年4月，广州，继吉之岛挥泪撤出中华广场后，同样是租约到期，当年重返广州后的第一家、地处中旅商业城的百佳超市被爆出将全面撤场。2011年6月，成都，尽管情愿出让50%的利润再续签，扎根春熙商圈7年的太平洋春熙新馆最终还是由于物业问题谈不拢，将于月底撤出。续租租金上涨的压力甚至已经影响到像江阴乐茵、慈溪慈客隆、衢州东方集团这样一些三线城市的零售企业。“我们没有自有物业，30多个门店全是租赁。今明两年有10多个将到期，占总数的1/3。”最近与浙江某零售企业的拓展总监有过交流。他们刚签下两个新店，但他并不满意，“业主不愿签更长，软磨硬泡也只签了8年，租金第4年起每年递增10。”越来越短的租赁年限，意味着零售企业在门店升级改造方面必须慎之又慎。据了解，卖场平均3-4年就会进行一次升级改造，但8年的租赁合同意味着，只有确保能续租，企业才敢重装门店。为此，一些零售企业甚至成立了专门的部门，提前两三年与物业的业主“磨”，争取把物业“留”下来。但相比年限，零售商更苦闷的是“日新月异”的续租价格。业内人士透露，2009年之前物业价格还比较便宜。1000平米左右的门店当时租金每个月30-35元/平米，但今年价格普遍在每个月50-60元/平米，涨幅近50。即使如此，零售企业大多也只能选择续签，就算拿新物业开新店，租金成本也不会便宜，而一旦放弃老店，对品牌的负面影响相当大。另一个原因是，如果放弃，觊觎已久的竞争对手就会马上补位，企业将更得不偿失。经营利润“伤不起”据了解，沃尔玛2010年进入某三线城市时的租金是30元/平米/月。但值得一提的是，卖场的高达800万到1000万元装修费用由业主支付，平均下来，物业价格还挺划算。业主之所以愿低价租给知名零售商，是因为商圈处于培育期。当商圈成熟后，租赁合同也快到期了，等待零售商的将是难以承受的高昂租金。零售业在几年内也将面临大批门店物业到期的问题，未来的遭遇和前几年的百胜餐饮、麦当劳等相仿。当初他们都曾是百货店颇受追捧的主力业态，但是现在随着商圈成熟和业态升级，这些洋快餐也被逼出门去。高昂的续租费用还严重影响了零售商的经营收益。人人乐在2010年报里总结其业绩不景气的原因，新店、新区域培育期亏损和租赁成本逐年递增对业绩的影响成为重点。我们不妨算算账：物业租赁成本占门店年销售额的4-5，如果续租租金上涨50-60，意味着必须在现有15-20的毛利率基础上提高1.5-2，才能维持之前的利润。关于自建物业如果是自有物业，运营成本会比租赁物业低30-40。不断增加的物业成本让越来越多的零售商把目光投向了自建物业。2010年，人人乐募集2739万元买下了原本租赁的长沙岳麓店物业。福建永辉也在各地开始自建卖场。TESCO则早在几年前就开始“购地自建”策略，而2010年末，沃尔玛也实现了首个买地自建项目大连山姆会员店。今年3月份，他们还开始招聘地产经理。但中投顾问日前发布的报告似乎对未来自有物业的发展并不十分看好。该报告称，未来几年超市发展自有物业会逐渐减少，因为成本越来越高，自建物业需要巨大的资金投入。如果自建物业行不通，我们又该如何缓解门店物业到期、租赁成本日益上涨的压力？人人乐的措施是：根据不同城市制定相应策略，在一、二线城市和租金上涨较快的城市，主要开设品类高度优化的紧凑型大卖场，在三、四线城市开设组合型购物中心。未来新店拓展时考虑高线城市和低线城市间的平衡，从而改善门店租金结构。在已开业的门店通过合理布局和品类优化来有效提升招商区效益及卖场坪效。随着时间推移，中小型卖场可能是最终胜利者。大卖场未来只有两条路：“化整为零”或向郊区发展。而真正能在市区活下来的将是面积较小，单店产出高的中小型卖场。*之对策*发展至今仅8年时间，当初在*开出的店面租约可能从3年到8年不等，如今已面临租约陆续到期的问题。而武汉、重庆、南昌等新市场，特别是成都市场，开店的物业成本日渐高涨，越来越难以承受，直接造成*在成都区域的拓展脚步迟缓。纵观国内外零售企业，在应对物业成本上涨方面，普遍采用了自有物业方式，除前面提到的永辉、人人乐、沃尔玛和英国TESCO之外，还有宜家、乐天、永旺、华堂、麦德龙、正大卜蜂莲花及大润发欧尚联合体等大型外资零售企业，都在自有物业和商业地产模式方面进行了诸多尝试，并已初尝甜头。最近一年多在A股上市的新华都、步步高、人人乐、永辉超市、天虹商场及文峰股份都不约而同地加大了持有物业的力度，其超募资金在不同程度上投向了门店物业的自建或购置。特别是文峰股份，自有物业经营面积达到22.77万平米，占总体面积的比例高达63.35%，这也对文峰今后的价值重估和资本市场表现构成了强有力的支撑。商业地产界观点普遍认为，在投入成本方面长期来看，自建物业低于购置物业,而购置物业又低于租赁物业。因此，在战略性区域的物业稀缺地块或具有确定性成熟前景的地段，选择自身持有物业,在降低经营成本的同时，该物业还能具备一定的升值空间。自有物业主要包括两种形式，即自建和购置。前者又可分为独立自建和合作定制两类。对于自建和购置两种形式，各有利弊。前者的综合成本更低、短期资金压力较小、物业结构可控、后期管理简单，但同时也面临着地产运作和商业规划能力要求高、需单独组建团队及建设周期较长的难题。后者特点正好相反。自建的两类方法中，独立自建对商业地产综合运作能力要求更高，必须单独组建专业团队来承担具体的项目开发与运营，包括参与土地招拍挂、商业规划、业态组合、主体工程建设、内外部装饰、园林景观设计与维护、营销推广、招商与后期运营等。采用这样方式的典型例子有：瑞典宜家捆绑英特宜家公司，在北京、无锡、武汉拿地自建英特宜家购物中心；英国TESCO成立特易购地产开发乐都汇广场，其中厦门五缘湾和南京颜料坊项目等都属于直接拿地自建。而合作定制则相对更为灵活，主要有两种形式，即与房企合作开发和房企代建后回购。合作开发的案例有永辉超市与福建嘉博合作开发“漳浦城市生活广场”及代建回购的案例有TESCO乐都汇广场青岛四方和市北、河北廊坊张家口保定等项目，均为与所在区域地产商合作，待建成后回购从而拥有产权。另外，大润发在国内的近160家门店中，有40家为自有物业。除少数为购地自建外，大多数都是与绿城、栖霞、首创、碧桂园等国内知名地产商或区域品牌开发商合作定制。而沃尔玛的300多家卖场中，有超过一半都是与深国投、凯德置地、中信泰富、万达等定制。对于购置物业，国内较早走出这一步的是物美商业（6月30日将转至香港主板交易，代码01025），2005年底至2006年5月，物美出资4亿，分两次购置北京丰台区两处物业。美邦服饰在中小板IPO后，也多次出资购置南昌福建等地物业。而安踏、361度等运动品牌连锁也曾在一二线城市稀缺网点出资购入物业。对于*，个人认为可以适当地持有物业，比例在门店总数的2%到3%，后期可根据市场状况及整体战略来进行一定调整，最高比例不超过6%。具体形式，个人认为可采用三种形式：1、购地自建。集团现在也开始进行一定的土地资源储备，比如在人脉资源丰厚的*，我们可在符合*选址要求的自有地块留出相应面积（依据周边市场容量和消费潜力，2000到5000平不等），开建我们的旗舰店。2、合作定制。*地产目前已在粤苏湘黔辽桂等多个省份陆续开发地产项目。参照永辉超市在重庆的发展轨迹，能在6年里拓展80多家加强型食品卖场，同他们和龙湖、金科、融侨、协信等当地大型地产商的紧密战略合作，甚至提前定制物业是密切相关的。那么，我们也可加以仿效，考虑和*地产战略性同步进入各大城市，并提前预留甚至定制符合*需求的物业，从而加快我们的全国拓展步伐并能有效降低我们的物业成本。3、购置物业。从我们*的业态定位和标准店面积来看，和服装连锁、运动连锁更为接近，美邦、安踏购置店面的选择可以重点借鉴。但对于目标店面，我们必须经过详实而全面的调研及测算，通过相应完善的程序，才能确定出手购买。附：国内外零售商自有物业案例精选苏宁电器在店面开发模式上，苏宁将采取自建、购置及定制等多种手段，未来十年完成300个自有门店的布局，达到8-10%的自有店面占比。目前已完成5家苏宁电器广场的自建并投入使用，同时在19个城市还有27个项目在建。特易购2009年第一季度，英国TESCO（即特易购）门店数量就增加超过1成。加上该季度开业的7家门店，特易购在大陆已拥有65家大卖场和6家便捷店。 特易购在全球14个国家拥有超过3900家门店。年销售额达518亿英镑（约7770亿人民币）。不过作为进入中国市场的后来者，他的竞争对手在中国的门店数量已经数倍于它。现在中国城市里的稀缺商业地段已经被瓜分得所剩无几，为此特易购正全面与中国各地地产开发商结盟，以突进中国市场。 一季度中特易购已经以租赁的方式开业了7家门店。这些项目分布在辽宁铁岭、抚顺、大连，浙江温岭和台州，广东广州，山东潍坊等地。这家公司的自建项目也分别在厦门、青岛、抚顺、南京四个城市展开，目前正在建设中，预计年底会有自建店完成。 特易购的扩张仍在继续。4月7日，特易购与河北的廊坊、张家口、保定三家房地产开发公司签订了合作协议，正式进入河北市场。 根据协议，特易购在廊坊的新店预计今年年底开业，总面积为1.7万平方米。与张家口新东亚房地产开发有限公司的合作项目位于张家口市新区的核心地带，总面积约2万平方米，预计2012年投入使用。 特易购在青岛的两个项目3月也完成了注册。这两个项目的投资额分别为7800万美元和7500万美元，规划建成青岛四方和市北两个大型购物中心。 特易购中国相关负责人14日对本报表示，特易购在中国的扩张主要有两种方式，一是采取租赁的方式，二是采取购地自建的方式，建成大卖场。第二种方式的投资额要更大一些。目前两种扩张方式并行，互相结合。 该负责人称，购地自建的方式虽然难度更大，但能够建成更符合特易购在全球风格的卖场。可以不受业主已经成型的客观条件的制约。 特易购在青岛的两个项目，属购地自建的项目。与南京购地自建项目略有不同，南京是11亿元先拍得“新地标”颜料坊地块，再开发建设。青岛这两家购物中心项目是先由开发商投入建设、特易购购买物业、待建成后再转给特易购、产权也是归属特易购的。 “这是根据各地实际情况不同采取的不同的购地自建的方式。这些购地自建项目都是按照特易购的对于店面的规划和要求正在建设当中。”上述负责人表示。 永辉超市公司公告称，决定与福建嘉博筑业集团按65：35比例出资2000万元在福建省漳浦县设立一家项目公司永嘉（漳浦）房地产开发有限公司，专项开发漳清县2010G01号宗地。该项目占地面积20051.76平方米，位于漳浦县市中心，是目前漳浦最大的商业地块。该项目拟打造成为集百货、娱乐、精品酒店、大型餐饮、步行商业街为一体的首个漳浦城市综合体。其中公司以定制方式获得超市物业约12000平方米、部分车位和投资收益权，规划建成定制永辉超市漳浦旗舰店并集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的“漳浦城市生活广场”。超市建成后，公司将以低成本取得所定制超市物业，其后将适时退出项目公司。截止目前，永辉已开出门店总数达158家（其中福建87家，重庆54家、北京8家、安徽7家、贵州天津各1家），筹建门店有77家（其中福建20家、重庆28家、北京5家、安徽11家、贵州1家、江苏4家、河南7家、四川1家），预计未来每年将新增门店50家，至2014年门店数有望超过350家。但自有物业较少