营改增对金地集团税负影响的探析-会计毕业论文

西安培华学院本科毕业论文（设计） 营改增对金地集团税负影响的探析 17届本科生毕业论文营改增对金地集团税负影响的探析作者姓名 胡枭杰指导老师 张桂焕二级学院 会计学院专 业 会计学 号 192230摘 要营业税改增值税政策（以下简称“营改增”）自2012年1月1日在上海交通运输业和部分现代服务业进行试点，借此拉开了序幕。此“营改增”政策作为我国“十二五”期间加快财税体制改革的一项重要内容也是我国财税领域最为重要的改革之一。“营改增”在行业税负、产业结构升级、经济增长等方面都有着重要影响；对于推行经济转型升级，推动第三产业发展，促进企业主辅分离、专业化协作、优化业务结构，起到的作用都非常大。在2016年政府工作报告中李克强总理宣布决定全面实施“营改增”，自2016年5月1日起，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产作为我国重要的支柱产业，影响国民经济、财政税收、民众生活等方面，房地产业的发展对于上下游行业的发展，居民生活水平的提高，地方财政收入的增收所起到了的作用不能忽视。房地产业“营改增”也已展开，房地产业的税负肯定会发生一定的变化，而本文将通过文献查阅的方法以金地集团为例来对“营改增”房地产企业税负产生的影响进行探析。关键词：房地产业；营改增；金地集团；税负影响II目 录目 录II摘要I目录II 1绪论11.1研究背景与研究意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义21.2研究思路与研究方法21.2.1研究思路21.2.2研究方法31.3论文的创新与不足31.3.1论文的创新41.3.2论文的不足42我国房地产业的发展状况和“营改增”的意义42.1我国房地产业的经济地位42.2我国“营改增”在房地产业实施的制度背景82.2.1增值税在房地产业的发展历程82.2.2“营改增”对房地产业的意义113“营改增”对房地产企业的税负产生的影响以金地集团为具体例子113.1营业税与增值税的税制差异113.1.1税率113.1.2计税方法123.1.3价税关系123.2金地集团房地产开发公司的基本情况133.2.1金地集团的公司简介133.2.1金地集团的税收政策143.3“营改增”对金地集团的税负所产生的影响183.3.1营业收入的变化183.3.2成本费用的变化183.3.3主营业务税金及附加的变化193.3.4所得税变化的分析（营改增前后税负的变化）193.3.5转让自建或委托建造的房产的税负变化213.3.6转让外购或抵债所得的房产税负变化224金地集团“营改增”之后的税收筹划政策及建议244.1金地集团“营改增”后的税收244.2金地集团“营改增”后合理避税方面的建议24总结26参考文献26 致谢V 1绪论 1.1研究背景与研究意义 1.1.1研究背景 “营改增”正式出台前的发展历程：2012年1月1日，国务院决定在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。2012年8月1日至2012年12月31日，国务院扩大“营改增”试点至10省市，内容上新增了广播影视作品的制作、发行、播放试点行业。到2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2014年1月1日，国务院将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入“营改增”范围。2014年6月1日，国务院将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。2016年5月1日，国务院决定将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。至此，所有营业税所涉行业均完成“营改增”转变，营业税退出历史舞台。随着市场经济的细化，营业税和增值税的性质不同，导致营业税的纳税人取得的增值税应税货物或者服务，不能进行抵扣，而增值税纳税人取得的营业税项目也不能抵扣，因此存在重复征税问题。重复征税的问题不能解决，不利于产业结构调整和现代服务业的发展，同时也会阻碍市场投资的积极性。因此“营改增”的实行，使得投资人的投资能够部分抵扣，调动其投资的积极性。另外“营改增”的最大特点就是税负的减少，由最开始的上海试点看，大约九成的纳税人税负降低。虽然期间有小部分纳税人的税负呈现上升趋势，但是这是“营改增”大趋势下不可避免的过渡期，“熬过”这段时期，这些“营改增”行业必定会享受到减税的利益。因此在全面“营改增”的过渡期，相关部门还应该妥善制定相关政策，切实考虑到所有纳税人的情况，真正做到确保税负只减不增。 1.1.2研究意义随着我国经济的发展，对“营改增”的重视程度越来越高，房地产企业对“营改增”的实行好像成了必然要面临的改革。我国自改革开放以后经济迅速腾飞，并逐步融入到全球经济一体化之中，同时也摆脱了传统经济的束缚，进入到市场经济环境中。如此一来，我国很多税收制度已经难以满足时代发展要求，特别是对于营业税和增值税而言，当前两种已经很难区分，这对我国国民经济带来了不利影响。自房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500 万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人。在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除因此营改增能够适应时代发展脚步，房地产企业必须引起重视，了解其对税负的影响，以便做好应对之策。有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响。所以，本文是拿金地集团为例，对“营改增”在房地产企业的税负方面产生影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助。1.2研究内容与研究方法 1.2.1研究内容本文着重于研究“营改增”对房地产企业税负方面所产生的影响，具体拿金地集团房地产开发公司为研究对象，探析对其税负产生的影响。本文先介绍一下我国房地产业在我国经济发展中扮演的角色，“营改增”对房地产的意义，通过金地集团公司现有的具体案例进行分析了解税负前后的变化以及与之相关的一系列变化，结合文献查阅的资料，对“营改增”后的金地集团税收筹划并提出合理避税若干建议。本文的具体安排如下：第1章 绪论。主要阐述了研究的背景及研究意义、介绍了研究内容和所采取研究方法，并指出了本文的创新点与不足点，列出了大致框架。第2章 我国房地产业实行“营改增”的必要性分析。首先介绍了我国房地产业的经济地位以及发展历史与现状，然后是“营改增”在房地产业实施的制度背景，通过分析指出房地产业要实行“营改增”的必要性。第3章 “营改增”对金地集团的税负影响。首先大致解释一下增值税与营业税的区别和介绍本文重点研究对象金地集团公司的基本情况。并通过营业收入、成本费用、主营业务税金及附加、所得税、转让自建或委托建造的房产、转让外购或抵债所得的房产这几方面的变化，使用案例分析法进行直观的对比，总结“营改增”对金地集团的税负所产生的具体影响。第4章 对金地集团“营改增”后的税收筹划。通过上文的案例分析后结合政策内容简单筹划金地集团房地产开发公司的税收及金地集团公司如何利用这次“营改增”政策进行合理避税提出若干建议。 1.2.2研究方法本文采用文献研究法、案例分析法等方法进行研究。对研究方法具体运用如下所示：第一：文献研究法。本文在研究过程中，查阅大量财税、会计以及经济领域的期刊、论文、杂志、书集等文献资料获取与“营改增”，房地产业，“营改增”对房地产业产生影响，金地集团公司相关数据和研究动态，吸取前人的研究结果再结合自身的认识，明确研究方向和重点，勾勒出具体框架。第二：案例分析法。本文旨在具体研究金地集团房地产开发公司，采用金地集团经济运行中的大量具体案例，进行详细的对比分析，总结“营改增”对其税负产生的影响和之后税收方向的筹划，并从金地集团公司的实际利益出发对如何进行合理避税提出若干建议。1.3论文的创新与不足 1.3.1论文的创新本文聚焦当前热点，“营改增”是我国税制改革的重要一块，房地产业是近年来关注的焦点。“营改增”全面实行，房地产业又是我国经济的一大支柱，必定会受到影响。关于“营改增”对房地产业税负的影响虽已有相关文献，但还没有拿出一个具体房地产公司进行研究，本文创新在于拿了一个具体上市公司进行研究。 1.3.2论文的不足本文是在前人的研究成果下结合自身认识所写的。由于本人的学识有限和研究能力问题，虽本着科学严谨认真的态度，但是仍然有着很多不足之处。搜集资料也有着很多局限性。2我国房地产业的发展状况和“营改增”的意义 2.1我国房地产业的经济地位房地产是房产和地产的总称。房依地建，房地不可分；有单独存在的土地，而没 有不含地的单独存在的房产。房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、 消费再生产过程中经济活动的总称。房地产的基本属性是指事物本身固有的性质，房 地产的属性是房地产所具有的特殊性，房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。（1）自然属性。房地产的自然属性包括：一是房地相对不可分性；二是不可移动 性，即固定性与区域性；三是经久性，即建设的周期长，使用期的长久性；四是土地 的不可再生性与稀缺性。（2）经济属性。经济属性包括：一是商品性，城市土地依据现有法律规定：城市 土地使用权具有商品属性；二是已开发的建筑地段，在土地自然资源上投入了大量劳 动，具有价值和使用价值的商品的二重性；三是土地自然资源、建筑地段与建筑物有 不可分离的偶性。房屋建成后，建筑地段和建筑物一起成为土地投资产品，交换时， 房地产即成为具有偶性的商品，即成为房地产产品。（3）社会属性。房地产的社会属性包括：一是公平性、福利性和社会保障性，即 “居者有其屋”，低收入者，无力购、租商品房的人们，通过国家的基本职能 社会保障体系来实现，他们的住房具有社会保障性质，享受国家给予的优惠，体现着 社会公平；二是建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性。这种矛盾的对立统一， 要求与之相适应的新型社会管理模式和物业服务；三是房地产与经济社会发展的协调 性。房地产是经济社会发展到一定程度的产物。房地产在经济起飞时期具有先导性， 它的发展促进其地产业的发展，同时它又受经济发展速度和规模制约，二者应该保持 协调。过慢会影响的发展，过快容易导致泡沫经济。从上述房地产的性质及其属性不难看出，房地产业对城市发展，改善人民生活环 境具有重要作用，具有先导性，没有房地产业的先期发展，其它产业就没有生存发展 的条件。但是，国家的真正强盛还必须依靠技术密集型的产业发展，如电子、汽车、 生物制药、高科技等产业的发展，只发展房地产，国家是无法强盛的。由此可见，国 务院这次列出的十大重点扶持振兴规划的产业，没有把房地产列入是正确的，因为就 某些城市来讲，房地产业已大大超前，与其他产业已出现不协调，在一些城市也出现不同程度的泡沫，我们必须承认这个客观现实。2.1.1房地产产品的特殊性房地产产品与其他产品具有许多不同的特点，因此，不能把房地产产品与其他产 品的商品属性相提并论。否则就会误导房地产业的发展，产生不良后果。从房地产产 品个性讲，具有四大特性。（1） 组合与不可移动性。房地产产品是由土地与房屋组合的产品。土地是自然资 源，是人类生存和发展的载体。马克思说：“土地是一切生产和一切存在的源泉”（ 马克思恩格斯选集第二卷，第页）。房屋不是自然物，是劳动产品。房屋 是由屋顶、坪体、梁柱、门窗、基础等组成供人们生产、生活和其他活动的建设物。 从土地与房屋的特点看，它具有不可移动和区域性，只能与区域人口、经济发展水平 相协调，才有发展的动力。否则会导致巨大的资源浪费，不是盖多少房屋都不为过的 概念（2） 产品的不可重复性。房屋在同一地块上，不可重复生产，也就是说，在相同 地点不能重复多次生产同样的产品。我国是一个人多地少的国家，人地矛盾非常突出， 不可能把所有土地都拿出来生产房屋，还必须保障国家的粮食安全与其它的需要。从经济学上讲，住宅除了它的民生本质外，还具有投资品特点，而投资品的定价 是由人们对价格上涨的预期决定的，它不像普通商品那样，价格的高低与交易量能够 形成一个比较确定的市场均衡点。不管是汽车还是电子产业，不仅是短期消费品，而 且在同一地点，可无数次的重复生产，而价格相对较低，这是与房地产产品的最大区 别。应当指出：我国是具有特色社会主义国家，住房的建设，主要是为了民生，为保 障人们居住的需要，而不是为少数富人“投资”和“投机”炒作建房，这就从根本上 限制了它的生产数量，房地产产品的生产必须与真正需求相一致。（3）住房的财产属性与耗资巨大性。在住房私有化与商品化的背景下，住房具有 家庭财产属性。我国的市场经济是由计划经济转换而来的，住房的投资是一种巨大的 资金投入，作为一个工薪阶层，购买一套商品房不仅需要金融的贷款支持，还要耗尽 全家一生的积蓄。购买一套商品房不仅考虑当代人居住，还要考虑后代人继承居住， 因房屋是长期耐用消费品。因此，就一般百姓来讲，不可能在自己满足居住的条件下， 还购置一套房放在那里，又多交物业费，何苦来呢。只要继续执行中央“国八条”和 “国六条”抑制“投资”购房和打击“投机”行为的政策，“投资”和“投机”购房 的份额就不会很大。这就形成了商品房与其他消费品的巨大区别。住房建设周期与资金投入大的特性。住房建设周期比较长，一般都要 年，而资金需要量大，这是与其他商品生产的根本区别。因此，不能用其他行业的发 展与房地产相提并论，并不能说国务院对十大产业的扶持而没有房地产；就认为不支 持房地产业。必须看到：房地产业经过年的快速发展，在一些城市已经大大超前， 从数量到价格上都产生了不协调，泡沫成分不能继续加大，否则会给总体经济发展埋 下更大的隐患。北京市去年底商品房积压已达万平方米，如果加上已卖出商 品房的空置，其数量更加惊人。2.1.2房地产业在经济发展中的作用房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用， 尤其是住房实行货币化改革之后，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业， 是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展 也至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生也具有重要作用。房地产业关联 度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、 塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲 等现代服务业的综合发展。但是，我们也必须认识到：房地产不能孤立的发展，它必须和其他产业的发展相 协调，如盖起的厂房没有人生产，盖起的住房没有人居住，就会造成社会资源的巨大 浪费，甚至会导向金融危机。必须有了二产的大发展，才能有人口的聚集，进而促进 服务和公共设施的发展，这时房地产业才有发展的空间，超前与迟后都对整体经济发 展不利，这是由于房地产业的性质决定的。房地产业与当地经济水平和人民生活水平 提高的一致性，是房地产业发展的平衡点。离开这些就是盲目的。另外，就目前政策 而言，房地产市场是二元化的结构体系，一部分商品房是供中等收入水平以上阶层需 要的，另一部分是经济适用房、限价房、廉租房是以非市场形式供中低收入以下阶层 使用的。不能用市场化概念含概全部房地产市场。2.1.3摆正房地产业在经济发展中的位置综上所述，房地产业在城市化进程中，以及对经济发展都具有巨大的推动作用， 是先导性产业，也正因为如此，就必须摆正房地产业在整个宏观经济发展的位置。如 果把房地产业放到一个不适当的位置上，就会催生经济泡沫，给宏观经济埋下隐患， 造成巨大的损失或导致经济的衰退，日本经济泡沫破灭的后果，已经给人们提示了深 刻的教训。应该正确总结我国房地产业十年快速发展的经验。年国务院发出号文件，当时提出：“有钱人购买商品房，中低收入购买经济适用房，最低收 入者享受廉租房，并提出以以经济适用房为主体进行房地产开发建设。”但 是，在实际运行中却脱离了这一宗旨，结果变成了以商品房为主体，加上“投资”和 “投机”购房份额过大，由于炒作的旺盛，过快地推动了地价、房价的年快速上 扬，出现不少土地“天价”，房价严重背离价值，导致工薪阶层望房兴叹！在这种背 景下，中央连续实施宏观调控。至年上半年调控政策才初见效果。到 年下半年中国房地产市场出现低糜和观望状态，年初，一些城市的房价开 始下降。这时一些城市的领导为维护地方利益，急忙出来“救市”。如何判断这种形势？说法不一，一种说法，认为房价下跌是政策的效果及经济周 期规律的正常的回归，世界上的商品哪有只涨不降的道理？！这是多数人的看法；另 一种说法，是金融危机的影响，政上述情况说明，不少人对房地产业在整个经济发展过程中应摆在什么位置，认识 很不清楚。这次国家提出的十大产业振兴规划，没有把房地产业列入，是一种从国家 利益出发的正确选择。说明房地产业是个先导性产业，但不是国家兴旺、强盛的顶梁 柱产业，单靠房地产业，国家是不能强盛、发达的，必须正确认识这一点。另外，国 家在金融危机背景下，拿出亿元分三年完成棚区改造，并加大“经济适用房 ”和“廉租房”建设，这本身就是对房地产业最大的支持与扶助。依据国务院号文件精神，必须把社会保障性住宅放在首位，要逐步形成 一个二元化市场结构，商品房市场不是主要份额，这就确定了商品房市场在经济发展 中的地位，也是今后房地产业的发展方向。从这个角度去分析，国家没有把房地产业 列入十大振兴产业规划是可以理解的，也是从国家的长远利益出发的。府应尽快出来“救市”，否则房价会大落，使地方 和开发商利益受损。房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。我国房地产业在国民经济分类中作为一个独立的产业出现以后，国内学者围绕房地产商品和房地产行业的研究日益增多，但综合这所有的成果我们发现，有一个基础性的问题争议不断，那就是我国房地产业在国民经济中的地位问题。基于此，本文将结合房地产行业本身的特征，进一步探究房地产业与国民经济关系以及房地产业在国民经济中占据的地位。 2.2我国“营改增”在房地产业实施的制度背景 2.2.1增值税在房地产业的发展历程2011年11月16日，财政部和国家税务总局联合发布财 税2011110号文和财税2011111号文，规定了上海市增值税试点改革的具体实施办法（以下简称“增值税试点办法”）。110号文规定了增 值税改革试点方案的基本框架而111号文规定了适用于上海试点地区的具体执行办法。该增值税试点安排是日后进行更广范围的增值税改革而率先迈出的重要一 步，也标志着中国增值税制度进入了历史新时代。 2011年10月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定为进一步解决货物和劳务税制中的重复征税问题，完善税收制度，支持现代服务 业发展，会议决定，从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。（一）先在上海市 交通运输业和部分现代服务业等开展试点，条件成熟时可选择部分行业在全国范围进行试点。（二）在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11 %和6%两档低税率。（三）试点期间原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区。试点行业原营业税优惠政策可以延续，并根据增值税特点 调整。纳入改革试点的纳税人缴纳的增值税可按规定抵扣。自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。随着营业税改征增值税试点实施办法及其相关细则的发布，新增试点行业纳税人近日都忙碌起来，抓紧学习新的政策规定。 2.2.2“营改增”对房地产业的意义“营改增”有利于完善税制。增值税以流转税过程中的增值额来作为基础征税，税负的多少与流转环节多少无关，不影响商品的结构，这种优点有利于减轻企业的负担，引导企业来优化已有的经营模式，以此来增强企业的竞争力。然而，要使这个优点得到充分地发挥，则需要扩大增值税的税基，使其包括所有商品和服务。3“营改增”对房地产企业的税负产生的影响以金地集团为具体例子 3.1营业税与增值税的税制差异 3.1.1税率一般营业税的计税依据为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，税率多为3%、5%。增值税一般纳税人的计税依据是销售额，即纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额，税率多为13%、17%。营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率，具体规定为：1.交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业，税率为3%。2.服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5%。3.金融保险业税率为5%。4.娱乐业执行5%20%的幅度税率，具体适用的税率，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况在税法规定的幅度内决定。如表3-1所示：营业税税目税率表序 号税 目税 率1建筑业3%2金融保险业5%3文化体育业3%4娱乐业5%-20%5服务业5%6转让无形资产5%7销售不动产5% 表3-1 增值税的计征方式目前主要有两类：增值税的税率，适用于一般纳税人，目前有17%、13%、11%和6%共四档税率；增值税的征收率适用于小规模纳税人和特定一般纳税人。小规模纳税人统一按3%的征收率计征；对一些特定的一般纳税人，则适用6%、5%、4%、3%四档征收率。（1）纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为17%。（2）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。（3）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（4）纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为17%。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务。 3.1.2计税方法增值税属于价外税：税款=含税价格/(1+税率)税率=房价/(1+税率)税率营业税属于价内税：税款=含税价格税率=房价税率 3.1.3价税关系增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。属于价外税。1、理论上讲销售货物、提供应税劳务和提供应税服务的增值税就是对增值额计税。2、所谓增值额是指纳税人销售货物、提供应税劳务和提供应税服务所取得的收入价格与商品、劳务和服务的外购价格之间的差额。即：增值额=收入额-支出额。3、因生产、流通、消费等环节增值额的计算比较复杂，征收不易。目前我国采用的计税方法为购进扣税法：当期应纳增值税税额=当期销项税额-当期进项税额。增值部分并不是赚的钱。而是增加值。如：现在我以10元从市场上购入一个鸡蛋，然后煮熟了以20元的不含增值税价格卖出。那么，增值额就是20-10=10，这10元里有我煮鸡蛋用的电，耗的时间，所以那10元并不是我赚的钱，而是从生鸡蛋到熟鸡蛋的增加值。增值税=（20-10）*17%=1.7，这是我们实际缴纳的税。书上用20直接乘17%的税率得出销项税，然后扣除购入鸡蛋时已经交了10*10%的进项税税，结果也是1.7.所以，增值税，是对增加值增税。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。营业税属于价内税。价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款由销售款来承担并从中扣除。因此，税款等于销售款乘以税率。价内税：税款=含税价格*税率价内税是指在销售价款中已经包含的税，包括营业税、消费税等。 价外税是指在销售价款中不包含的税，现在我国的价外税只有增值税一种，其他税都为价内税。 3.2金地集团房地产开发公司的基本情况 3.2.1金地集团的公司简介金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。历经十年探索和实践，现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。金地（集团）股份有限公司统一社会信用代码:914403001921816342组织机构代码:192181634注册号:440301103379518经营状态:存续公司类型:上市股份有限公司成立日期:1988-01-20法定代表人:凌克营业期限:1988年1月20日-2029年8月24日注册资本:451363.1772 万人民币发照日期:2017年01月16日登记机关:深圳市市场监督管理局企业地址:深圳市福田区福强路金地商业大楼。中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业500强测评研究报告，发布2012年中国房地产500强企业榜单，金地(集团)股份有限公司榜上有名，排名第13.2013年荣获中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会、焦点中国网联合发布的2013年度中国房地产业综合实力100强。 3.2.2金地集团的税收政策1、 财务报表编制基础公司执行财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的企业会计准则。此外，公司还按照公开发行 证券的公司信息披露编报规则第 15 号财务报告的一般规定(2010 年修订)披露有关财务信息。记账基础和计价原则公司会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。2、 遵循企业会计准则的声明公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司于 2012 年 12 月31 日的公司及合并财务状况以及 2012 年度的公司及合并经营成果和公司及合并现金流量。3、 会计期间公司的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。4、 记账本位币人民币为公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，公司及境内子公司以人民币为记账本位币。公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定港币为其记账本位币。公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。 5、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。5.1 同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。5.2 非同一控制下的企业合并及商誉参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日当期投资收益。购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。 商誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。6、 金融工具。在公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至 到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。7、 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。 投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。 公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产在预计可使用年限内按年限平均法计提折旧。投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)房屋及建筑物2050 0.005.00 2.005.00 公司在每一个资产负债表日检查投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。如果该资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。投资性房地产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 9、主要税种及税率税种 计税依据 税率企业所得税应纳税所得额 公司及主要子公司所得税税率为 25% 营业税提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额5%或 3%城市维护建设税实际缴纳的营业税、增值税税额 按公司所在地政策缴纳 教育费附加 实际缴纳的营业税、增值税税额按公司所在地政策缴纳 土地增值税 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%房产税 依照房产余值计算缴纳的，税率 为 1.2%依照房产租金收入计算，房产原值一次减除 10%至 30%后的余值 或房产租金收入缴纳的税率为 12% 城镇土地使用税 实际占用的土地面积 公司及子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税对于深圳地区房地产项目，公司执行深圳市房屋公用设施专用基金管理规定；对于非深圳地区房地产项目，公司执行当地的有关规定。 3.3“营改增”对金地集团的税负所产生的影响 3.3.1营业收入的变化营改增前房地产企业按销售收入缴纳营业税 ，营业收入中包括了含税价，而营业税是价内税，所取得的销售收入可以直接入账，因此，营业收入是指毛收入; 营改增以后，金地集团需要将缴纳的增值税扣除之后再入账，由于增值税属于价外税，营业收入能反映出企业的净收入水平。由此可知，如果在现金流不变的情况下，金地集团用以计算所得税的基数会降低，因此，在不考虑其他因素的情况下，营改增让房地产企业缴纳的所得税相对减少了。 3.3.2成本费用的变化金地集团采购成本的入账价值中包括存货、固定资产和建筑安装费和增值税，而占有很大比重的存货及固定资产在现有政策下不能抵扣增值税，放大了企业的采购成本; 营改增之后，入账价值扣除了增值税，而固定资产也可抵扣进项税，不计入固定资产原值中。因此，存货的库存价值、原材料的实际采购成本以及固定资产购置价值都会随之减少，导致营业成本随之下降。采购成本的入账登记减少，在其他各项不变的情况下，也会导致企业所得税的相应增加。 3.3.3主营业务税金及附加的变化当前企业主营业务税金及附加主要包括城建税和教育费附加等，而此类税费的计算都是以应缴增值税税额作为纳税基础的。营改增之后，企业所缴纳的增值税发生实质上的增加，其必然会导致营业税金及附加的增加，从而减少企业应纳所得税税额。比如: 金地集团 2015 年度所确定的收入为 10 亿元，当期可以抵扣的进项税额为 6 亿元，其他的相关成本为 2 亿元。 3.3.4所得税变化的分析（营改增前后税负的变化）房地产公司在某市区大学城地段开发的住宅地产楼盘项目及相关数据如下：其住宅项目单价约 8500 元/平米，地价及大小配套费1500 元/平米，前期勘察及设计等费用140 元/平米，建安工程费（含桩基、建安工程、监理费、楼宇智能化等）2300 元/平米，配套及基础设施费（含水、电、气、热、配套工程监理费、有线电视等）240 元/平米，公司承担的维修基舍费125 元/平米，其他费用（含造价咨询、结算审核费及不可预见费等）240 元/平米，期间费用（财务费用、管理费用、销售费用）1000 元/平米。房地产公司需缴纳税种及税率如下：营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、地方水利建设基金1%，合计营业税金附加税率=5%（1+7%+3%+2%+1%）=5.65%。具体税负计算情况如下：（1） “营改增”之前：营业税额=85005%=425（元/平米）城市维护建设税=4257%=29.75（元/平米）教育费附加=4253%=12.75（元/平米）地方教育费附加=4252%=8.5（元/平米）地方水利建设基金=4251%=4.25（元/平米）土地增值税相关数据：增值税=8500-（1500+2300+140+240+240）1.3-8500 5.65%-125-1000=1148.75（元/平米）增值率=1148.75/（1500 + 2300 + 140 + 240 + 240） 1.3 + 85005.65%+125+10001+11%100%=15.63%土地增值税额=1148.7530%=344.63（元/平米）企业所得税 =（8500-1500-2300-140-240-240-8500 5.65%-125-1000-344.63）25%=532.53（元/平米）营改增之前税负率=（480.25 + 532.53 + 344.63）/8500 100%=16%（二）“营改增”之后：销项税额=8500/（1=11%）11%=842.34（元/平米）进项税额=（2300+240）（/1+11%）11%+（240+140）（/1+ 6%）6%=273.22（元/平米）增值税额=842.34-273.22=569.12（元/平米）城市维护建设税=569.127%=39.84（元/平米）教育费附加=569.123%=17.07（元/平米）地方教育费附加=569.122%=11.38（元/平米）地方水利建设基金=569.121%=5.69（元/平米）土地增值税：增值额=8500/（1+11%）-（1500+2300+140+240+240） 1.3-125-1000-569.12-39.84-17.07-11.38=149.25（元/平米）增值率=149.25/（1500+2300+140+240+240）1.3+125+ 1000+39.84+17.07+11.38100%=2.15%土地增值税额=149.2530%=44.78（元/平米）企业所得税=8500/（1+11%）-1500-2300-140-240-240 -125-1000-149.25-39.84-17.07-11.38-5.6925%=472.36（元/平米）“营改增”之后税负率=（569.12+39.84+17.07+11.38+ 5.69+44.78+472.36）/8500/（1+11%）100%=15.15%税负率变化=“营改增”之后税率-“营改增”之前税率= 15.15%-16%=-0.85%=-1%。从以上实例分析不难发现，“营改增”后企业的税负明显缩小，尽管缩小的比率很小，但伴随“营改增”政策的逐渐健全，将使整体的增值税扣减系统更为完善，其税负会持续下降。对于房地产公司来说，在同样的增值税进项税率下，能够取得的进项可抵扣金额越大，“营改增”后税负降低的可能性就越大。 3.3.5转让自建或委托建造的房产的税负变化销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。例：金地集团自建商品房出售，收入总额 7000 万元。开发该商品房的有关支出为 ：取得土地使用权所支付的 1000 万元 ；房地产开发成本 2000 万元（取得可抵扣税率为 11% 增值税专用发票 1500 万，取得可抵扣税率为 6% 增值税专用发票 500 万），期间费用 800 万元 ；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为 10%，销售不动产房地产的营业税税率是 5%。由上例可以看出，“营改增”对自建或委托建造的房产一般纳税人甲公司的税负有所降低，实际上税种和税率的改变，对不同规模企业甚至不同项目所带来的影响，都是不同的。总体而言，对自建或委托建造的房产，高毛利房地产项目会增加税负，低毛利房地产项目很可能会降低税负。“营改增”前税负营业税 =70005%=350 万城市维护建设税 =3507%=24.5 万元教育费附加3505%17.5 万元土地增值税计算：增值额=7000-（1000+2000）-300010%-392-3000 20%=7000-3000-300-392-600=2708 万元增值率 =2708（3000+300+392+600）=63.09%土地增值税=270840%-（3000+300+392+600）5%=868.6 万企业所得税=（7000-1000-2000-392-868.6-800）25%=484.85 万元税负合计=350+24.5+17.5+868.6+484.85=1745.45 万元“营改增”后税负增值税进项税 =1500/1.1111%+500/1.066%=148.65+28.31=176.96 万元增值税销项税 =7000/1.1111%=693.69 万元应交增值税 =693.69-176.96=516.73 万元城市维护建设税 =516.737%=36.17 万元教育费附加516.735%25.84 万元土地增值税计算：增值额 =7000/1.11-（1000+2000）-300010%-516.736.1725.84-300020%=1827.6 万元增值率 =1827.66306.31=28.98%土地增值税 =1827.630% =548.38 万元企业所得税=（7000/1.11-1000-2000-36.17-25.84-548.38-800）25%=473.97税负合计=516.73+36.17+25.84+548.38+473.97=1601.09 3.3.6转让外购或抵债所得的房产税负变化纳税人销售或者转让其购置的不动产，用全部收入减去不动产的“购买价款”后的余额为营业额；纳税人销售或者转让抵债的不动产，用全部收入减去不动产的“购买价款”后的余额为营业额。（1）“营改增”后房地产公司税负增加例：金地集团销售一处闲置的办公楼，取得的销售收入 500 万元，该公司购进时支付的买价是200 万元，未实行“营改增”销售不动产的营业税率为 5%，实行“营改增”后房地产增收增值税，税率为11%，假设买入办公楼时取得增值税专用发票。“营改