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硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 中文摘要 随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高，人们对居住条件提出 了越来越高的要求，个人住房己逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民 的人均收入还远远未达到能完全依靠自己一次性付款购买理想住房的水平，何 况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。商业银行在不断变革和开拓 新业务的情况下，顺应这种社会需求，逐步开展了个人住房贷款业务。 当前，我国个人住房贷款业务发展迅速，但也暴露出许多问题，面临多种风 险。同时美国次贷危机引发金融危机的教训也证明了控制个人住房贷款风险的重 要性。因此，借他国之鉴而防患于未然，防范个人住房贷款风险是我国目前迫切 需要研究的重要课题。 本文共兮为四个部分，第一部分从个人住房贷款概念的界定入手，介绍了我 国个人住房贷款发展现状：第二部分分析了我国个人住房贷款面临的诸如信用风 险、流动性风险、道德风险等主要风险；第三部分从理论与现实结合的角度探讨 了个人住房贷款风险的成因，认为信息不对称、个人信用制度不健全、金融机构 内部控制漏洞、法律法规不健全、房地产泡沫影响是我国个人住房贷款风险的主 要成因；第四部分从健全金融机构内部风险控制、加强外部监管、改善外部环境 等三个方面提出了个人住房贷款风险的防范对策。 关键词：个人住房贷款：风险；成因：防范；对策 硕士学位论文 个人住房贷款风险防范研究 a b s t r a c t i np a c ew i t ht h ed e v e l o p m e n to fo t l rc o u n t r y ss o c i e t ya n d e c o n o m y , a n da l o n g w i t ht h ep r o g r e s so fu r b a n i z a t i o n , t h ep e o p l e sr e q u i r i n gf o rb e t t e rc o n d i t i o no f r e s i d e n c eb e c o m eh i g h e ra n dh i g h e r t h eo f f e r i n go fi n d i v i d u a lh o u s i n gm o v et o w a r d s c x ) m l n e r c ea n dm a r k e tr e g u l a t i o ns t e pb ys t e p b u t , t h ep e rc a p i t ai n c o m eo fo u r c o u n t r yc a n n o ta l l o wu st ob u yah o u s eb yl u m p - s u mp a y m e n t , a n da tt h es a m et i m e , s p e n d i n gt h ef u t u r em o n e yt os o l v et h ep r e s e n th o u s i n gp r o b l e m sh a sb e c o m ev e r y p o p u l a rt o d a y s oc o m p l y i n gw i t ht h ea s p i r a t i o n so ft h ep e o p l e , t h ec o m m e r c i a lb a n k p r o g r e s s i v e l yl a u n c ht h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a n a tp r e s e n t , t h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a nd e v e l o p sv e r ys p e e d i l y , a n d m a n y p r o b l e m sa me x p o s e da n ds o m en e wr i s k se m e r g ea tt h es o m et i m e a n dt h el e s s o no f s u b p r i m el 鼬d i n gc r i s i sp r o v e dt h ei m p o r t a n c eo fc o n t r o l l i n gt h er i s k so fp e r s o n a l m o r t g a g el o a n s oh o w t ou s et h ee x p e r i e n c eo fo t h e rc o u n t r i e sf o rr e f e r e n c ea n dh o w t op r o v i d ea g a i n s tp o s s i b l et r o u b l eh a v eb e c o m ei m p o r t a n tn & t vt a s k so f o u r c o u n t r y t h ed i p l o m aw o r ki sc o m p o s e do ff o u rp a r t s t h ef i r s tp a r ts t a r t e dw i t ht h e c o n c e p t i o no f t h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a n , a n dt h e nd e f i n e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o no f t h e p e r s o n a lm o r t g a g el o a n t h es e c o n dp a r ta n a l y z e dt h em a i nr i s k so ft h ep e r s o n a l m o r t g a g e ，s u c ha sc r e d i tr i s k s ，f l u i d i t yr i s k s ，m o r a l i t yr i s k s , e t c t h et h i r dp a r t i n q u i r e di n t ot h er e 斌s o n so ft h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a n , c o n s i d e r i n gt h ea s y m m e t r i c i n f o r m a t i o n , t h ep e r s o n a lc r e d i tr e c o r d ss y s t e m , t h el o o p h o l e so fi n s i d ec o n t r o l ，t h e i m p e r f e c tl e g a ls y s t e m , a n dt h ef o a mo fr e a le s t a t ea r ef i v em a i nr o a s o n s t h ef o r t h p a r tp u tf o r w a r dk e e pa w a ym e a s u r e si ns t r e n g t h e n i n gi n s i d ec o n t r o l ，o u t s i d e s u p e r v i s i o n , i m p r o v i n gt h ee n v i r o n m e n t , e t c k e y w o r d s ：t h ep e r s o n a lm o r t g a g el o a n ；r i s k s ；r e a s o n s ；g u a r da g a i n s t ；m e a s u r e s l j 原创性声明 本人郑重声明：本人所呈交的学位论文，是在导师的指导下独立 进行研究所取得的成果。学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的 成果、数据、观点等，均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内 容外，不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对 本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：么三勺绽 e l 期：1 翠0 关于学位论文使用授权的声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产 权归属兰州大学。本人完全了解兰州大学有关保存、使用学位论 文的规定，同意学校保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸 质版和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权兰州大学可以 将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以 采用任何复制手段保存和汇编本学位论文。本人离校后发表、使 用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名 单位仍然为兰州大学。 保密论文在解密后应遵守此规定。 论文作者签名：血3 弘师签名：巡日期：华 硕上学位论文 个人住房贷款风险防范研究 引言 “眼下美国面临的金融危机是我所见过的最严重的，并且还可能持续一段 时间。在美国的房价稳定之前，金融市场状况将继续恶化，房价在2 0 0 9 年初可 能还很难见回稳势头，美国经济能躲过衰退命运的概率低于5 0 ，我不相信全球 房市能抵抗这场百年罕见的严重金融危机所带来的冲击，事实上，我相信冲击正 在发生，预期未来可能会有更多的银行倒闭，不应该进行政府保护! ”美联 储前主席格林斯潘q 格林斯潘的这段话，再一次证明了金融是现代经济的核心，金融市场是市场 经济体系的动脉，是市场配置的主要手段之一。金融体系的安全高效而稳健地运 行，对经济全局的稳定发展是至关重要的。 在经济全球化的今天，美国次贷危机已经波及了全世界的金融市场和许多国 家的房地产市场，而我国主要以房地产抵押作为担保的个人住房贷款，虽然从近 几年来看，可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在 当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风 险的金融产品。个人住房贷款属于购房者的消费贷款，通常与开发商没有直接的 关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借 贷资金的数量，尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房贷款是项目预售收 入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源，由于预售房 屋还没有建成，所以商业银行发放个人住房贷款的风险一方面来自申请贷款的购 房者，另一方面来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各 种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。因而，如果商业银行不能对当 前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷 款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。 上海证券报2 0 0 7 年9 月的文章透露：“美国次级风波给全球金融市场敲 响了风险的警钟。建行研究部发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住 房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约的高风险 期，以美国次级抵押贷款危机为鉴我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押 贷款证券化，健全金融机构内控机制”。q 虽然个人住房贷款目前在我国商业银行还属于质量较优的资产，但一旦其风 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 险失控，所造成的结果恐怕也难以估计，象美国次贷危机那样引起金融危机进而 导致经济危机也不是没有可能，因而，为了更迸一步严格而有效地防范个人住房 贷款风险，防范金融危机，保障国民经济的良好运行，社会的和谐安定，本文就 个人住房贷款风险的防范和控制进行了全面而详细的论述，并且提出了一些较为 前沿的观点。 一、我国个人住房贷款现状 ( 一) 个人住房贷款概念的界定 国家统计局2 0 0 8 年1 1 月4 日发布的报告指出，改革开放以来，我国城市化 水平快速提高，城市数量2 0 0 7 年末达到6 5 5 个，比1 9 7 8 年增加4 6 2 个，同时城 市规模不断扩大，大城市数量增长迅速。报告还指出2 0 0 7 年全国城镇人口达 5 9 3 7 9 万人，城镇人口( 居住在城镇地区半年及以上的人口) 占总人口比重为 4 4 9 0 ，比1 9 7 8 年提高了2 7 个百分点。( 3 随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高，人们对自己的居住条 件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城 镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己一次性付款购买理想住房的水 平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在不断变 革和开拓新业务的情况下，也看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较 低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条新的出路。 本文所指的个人住房贷款是指个人住宅抵押贷款，即个人购买住房时，以银 行认可的其本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行 申请贷款的一种资金信贷方式( 公积金贷款如果有工会做担保，也可以不需住房 抵押) 。该款项主要用于买房、装修，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。在 抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款，贷 款人有权依法处分作为抵押物的住房，并优先受偿。 银行及各类金融机构发放个人住房贷款的过程构成了抵押贷款一级市场，本 文所研究的正是一级市场个人贷款风险规避和控制的问题，对于与一级市场相对 应的二级市场，即利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵 押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券并在证券市场上交易这些证券，从而实 2 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合，本文不做深入探讨。 ( 二) 我国个人住房贷款业务的发展状况 二十一世纪初，我国出现了通货紧缩和消费不足的问题，市场产品积压，经 济发展缓慢。为了扩大需求，发展刚刚兴起的房地产市场，当时大力推动了消费 信贷，发展个人住房抵押贷款，为此，中国人民银行于1 9 9 9 年3 月颁布了关 于开展个人消费信贷指导意见，各商业银行以此为契机，积极组织筹划，向全 社会大力推行消费信贷业务。从1 9 9 9 年至今，各商业银行开办了各类消费信贷 业务，如个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款、装修贷款、大额耐用消费品贷款 等各种不同项目蓬勃兴起。 1 、个人住房贷款规模 自我国开展个人消费信贷以来，人们逐渐改变原来的消费模式，敢于用未来 的收入圆今天的消费之梦，许多人从“美国老太太和中国老太太在天堂相遇 的 对比中得到了启发，大胆地利用消费信贷。贷款消费、提前消费成为时尚。再加“ 上房地产市场的发展和居民收入水平的快速提高，个人住房贷款进展十分迅猛， 详见表一、图一： 表一：历年个人住房贷款状况表( 1 9 9 7 “2 0 0 8 )单位：亿元 年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比( ) 1 9 9 77 4 9 1 4 12 3 5 4 60 3 1 1 9 9 88 6 5 2 4 14 2 6 1 60 4 9 1 9 9 99 3 7 3 4 21 3 5 7 7 11 4 5 2 0 0 09 9 3 7 1 13 3 7 6 8 23 4 0 2 0 0 11 1 2 3 1 4 75 5 9 7 9 54 9 8 2 0 0 2 1 31 2 9 3 9 8 2 8 8 9 56 3 1 2 0 0 31 5 8 9 9 6 21 1 8 4 0 8 37 4 5 2 0 0 41 7 5 0 6 7 31 8 4 7 7 5 71 0 5 5 2 0 0 51 9 7 8 2 6 02 0 5 0 9 3 31 0 3 7 2 0 0 6 2 1 8 5 5 0 72 2 4 5 5 0 9 1 0 2 7 2 0 0 72 5 2 4 2 6 03 0 0 0 0 0 01 1 鹊 2 0 0 83 0 3 5 0 0 02 9 8 0 0 0 09 8 2 3 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 1 9 9 71 9 9 81 9 的2 0 2 l2 22 32 0 0 42 5 2 0 2 72 8 图1 ：个人住房贷款余额占比示意图 截止2 0 0 8 年9 月末，我国个人住房贷款余额为2 9 8 万亿元，比刚刚起步时 的1 9 9 7 年末( 2 3 5 4 6 亿元) 增加了2 9 5 6 4 5 4 亿元，增长了1 2 5 5 6 倍，而个人 住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到8 0 以上。虽然住房未被列入 消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市，个人住房贷款占银行贷款比重 达到了5 0 以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住 房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。 2 、现行个人住房贷款种类 从目前各金融机构发放的个人住房贷款种类来看，主要有以下三种：商业性 住房抵押贷款、政策性( 住房公积金) 住房抵押贷款和组合贷款。 ( 1 ) 商业性住房抵押贷款，是指商业银行以贷款人信贷资金为来源，以所 购买的住房作为抵押担保，向购房者个人发放的贷款。利率有固定利率和可调利 率两种类型，我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初 开始，按新的利率规定计算利息。还本付息方式有按月等额还本付息、按月递增 还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还 款期末一次结清等方式。目前，我国个人住房贷款额度上限通常为所购住房价值 的7 0 ，有些城市( 如深圳) 最高达到8 0 ，贷款期限最长不超过3 0 年。个人 住房贷款的流程包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷 款回收几个阶段。 ( 2 ) 政策性( 住房公积金) 住房抵押贷款，是指商业银行根据住房公积金 4 4 2 o 8 6 4 2 0 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房 的个人发放的贷款，此种贷款其额度与年限与商业性住房抵押贷款基本相同，但 是利率相对较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的个人，且贷 款额度有一定限制。 ( 3 ) 组合贷款，当政策性( 住房公积金) 住房抵押贷款不足以满足借款人 的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房贷款中的 组合贷款，即组合贷款是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一种贷款 产品，商业银行运用信贷资金和住房资金管理中心运用住房公积金向同一借款人 发放的用于购买自住普通住房的个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按 揭贷款的组合。符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金 的，在办理商业性住房抵押贷款的同时可以申请政策性( 住房公积金) 住房抵押 贷款。如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那 么，该客户还可向建行申请商业性住房抵押贷款，但此两笔贷款的总金额以房价 的7 0 为限。即对于该两笔贷款，如果房价为5 0 万元，客户可申请的最高金额 为万元。某客户申请贷款2 5 万元，其中个人住房公积金贷款金额为 1 0 万元，贷款期限为1 5 年，则该客户在此后1 5 年内还款期为1 8 0 期，根据个 人住房公积金贷款利率，每期还款现假设为6 6 7 元，而的商业性住房抵押贷款金 额为1 5 万元，期限同样1 5 年，该客户在此后1 5 年内应还款1 8 0 期，根据商业 性贷款利率，每期假设为1 2 0 0 元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额 为元。 政策性( 住房公积金) 住房抵押贷款与商业性住房抵押贷款在贷款性质、资 金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是 性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和 个人共同缴存的公积金存款商业性住房抵押贷款属于商业银行自主发放的自 营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房 公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款 方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委 托合同商业性住房抵押贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款 的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职 5 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 职工商业银行发放的商业性住房抵押贷款可以对一切具有完全民事行为能力、 符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。住房公积 金贷款比商业性住房抵押贷款的利率更优惠。 二、个人住房贷款面临的主要风险 ( 一) 信用风险 信用风险一般是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能 按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的 违约风险。具体表现在： ( 1 ) 还款能力方面。还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观 情况下借款人能够按时足额还款的可能性，个人住房贷款属于中长期信贷，其还 款期限通常要持续2 卜3 0 年左右，在这段时间中个人资信状况面i 临着巨大的不 确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为 银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较 大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而 中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率 风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 ( 2 ) 还款意愿方面。还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的主观态度，如购 房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款，即购房者对市场的估计不够，进行了购 房投资，结果采取以租养贷的投资方式失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占 比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。 银行信贷风险也越来越大，有相当一部分“第二套住房 的购房者就因此出现了 拖欠贷款现象。另外，由于开发商违约，也会对借款人的还款意愿造成不良的影 响，如、房屋有严重的质量问题，无法正常居住；、住房面积缩水，以次充 好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款； 、 开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住；、开发商尚欠 缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼， 造成信贷风险；、开发商为了售楼，过度地承诺，最常见的是开发商与业主签 订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；、 6 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些 都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。 ( 二) 流动性风险 流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，其具体表现就是银行资产结 构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时 融入现金的手段和渠道。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。对于银行 来说，个人住房信贷属于中长期贷款，其快速增长和比率的迅速提高，可能会带 来流动性风险，主要体现有两个方面： 首先，目前我国的住房贷款主要来源于储蓄存款和公积金，银行吸纳的储蓄 存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款，这种短 存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。 第二，个人住房贷款也可视为银行持有的一种资产债权，即预期在未来许多 年里可以给银行带来稳定收益的一种债权，然而这种债权却不易快速变现，极易 导致流动性风险，从而造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机 会成本带来的损失。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺 口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动 性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到1 8 一2 0 时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问 题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际 上已经开始面临到流动性问题。 从经济环境( 即作为我国金融主体的国有商业银行的主要客户国有大中 型企业总体经营已进入了一个新的周期，面临着兼并、破产、资产重组等新形势) 和政府行为( 政府风险转嫁到银行自身) 两个方面来看，目前银行潜在的流动性 风险呈不断扩大之势，而个人住房贷款所占比重的不断加大，更增加了这种风险。 ( 三) 道德风险 在经济学中所谓道德风险是指在交易之后由于信息不对称所造成的问题。金 融市场上的道德风险是指：借款人可能在贷款人不知道的情况下从事一些贷款人 不希望其从事的风险或欺诈活动，因为这些活动可能会导致贷款不能归还。 房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高 7 硕士学位论文 个人住房贷款风险防范研究 于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房 贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中 国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人 住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极 拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企 业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人 住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭 贷款就是一个代表性的现 象。所谓“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关 系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。在假按揭中，开发 商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批 人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚 假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关 材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是 完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直 接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是 一笔巨额资金。据笔者了解，在一起典型的假按揭案件中，当初销售情况非常好 的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不还款的 情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员 工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申请贷款，开发 商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就不知所踪了。这一案件涉及金 额上千万元，而该楼盘也因此成了烂尾楼，银行无法处置抵押物，承受了重大损 失。 ( 四) 利率风险 利率风险是指利率水平的变动给银行资产债权( 包括个人住房贷款) 价值带 来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还 是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就 可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越 大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资 或以低利率重新借款来提前偿还贷款，而这种提前还贷的发生使得住房贷款的现 金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。 8 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等 都会发生变化，从而引起金融市场上利率的变化，有可能使借款人做出理性违约 或提前还贷的决定，使银行因此遭受损失从而形成利率风险。 ( 五) 操作风险 根据巴塞尔银行监管委员会制定的巴塞尔新资本协议，操作风险被界定 为：由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。就 个人住房贷款而言，操作风险主要指贷前检查、贷时审查、贷后管理等环节由于 操作失范、失控带来的各种风险，贷款操作风险主要表现在以下几个方面：贷款 统计失真( 即信息不准确、不灵敏、反馈不及时等) 、担保手续不全、到期转贷 较多( 转按揭) 、放贷责任不清、贷后管理不严、员工素质低下( 缺乏培训，不 能够适应新形势) 等。 目前由于缺乏必要的相关法律约束，加之大商业银行之间激烈的竞争，银行 的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷 款人的审批条件，这就极大地增加了操作风险。 如在我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付一就极容易产生操作 风险。因为没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责 任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，所以会让不法开发商与 客户之间达成一种默契来轻易地套取银行的资金。 ( 六) 价格风险 由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施空间的需求，从而带 来了房地产市场的兴起。因此，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发 展决定的。从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性运动，所 以相应地，房地产业的发展也存在周期循环的特点。所谓房地产周期循环是指房 地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 房地产周期循环的主要原因有：l 、供给因素的影响，其中以金融相关因素 的变动最为关键；2 、市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存 在时滞( t i m e = l a g ) ；3 、生产者与消费者一t l , 理因素的影响，如追涨不追跌、一窝 蜂投机或非理性预期：4 、政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；5 、 政治冲击、政治动荡；6 、制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房 地产专业服务制度的健全程度等；7 、其他，如生产时间落差、季节性调整、总 9 硕士学位论文 个人住房贷款风险防范研究 体经济形式等。 房地产市场是周期循环的，作为抵押物的个人住房，如果价格骤降，在借款 人不还款的情况下，住房的变现价格远远低于办理抵押贷款时的价格，从而导致 贷款人无法全额收回本金和利息，这种情况也是有可能的，美国在2 0 世纪8 0 年代、日本在2 0 世纪9 0 年代以及最近这次的美国次贷危机其实一开始的直接原 因都是房地产泡沫破裂、价格狂跌，从而导致了金融危机乃至经济危机。 因此，从风险的重要性来看，价格风险应该是最难以防范、危害最大、也是 最值得重视的一种风险。前面几种风险，如信用风险、流动性风险、道德风险、 利率风险等，金融机构已经有了一定的防范措施，而且即使风险发生，也不至于 导致银行危机。而价格风险则不同，目前金融机构尚没有较为有效的防范方法， 并且一旦风险发生，就会导致大量的个人住房贷款变为银行的不良资产，而当不 良资产在银行的贷款余额中超过一定比率时，就有可能引发银行危机，更进一步 甚至还可能引发经济危机。本论文在第四部分中提出的几种较为前沿性的观点 ( 见结束语) ，其实主要针对的就是价格风险。由于目前金融机构对价格风险疏 于防范，因此如何避免和防范价格风险就成为了本论文的重点内容。 个人住房贷款风险的成因 ( 一) 信息不对称 按照西方微观信息经济学理论，信息不对称是指在相互对应的市场参与者之 间具有不对称分布的知识或信息，即市场中交易的一方比另一方拥有更多的信 息。现实经济中信息不对称是客观存在的，一方面是由于市场参与者获得信息和 知识的能力不同所致，另一方面也是由于市场参与一方无法真正了解另一方的行 动。在实践中，按不对称信息发生的时间，事前发生的信息不对称会引起逆向选 择问题，而事后发生的信息不对称又会引起道德风险问题。按照西方微观信息经 济学理论的奠基人之一、20 01 年度诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨对 信贷市场模型的分析，信贷市场中的借款人有高风险和低风险之分，但这一信息 只有借款人自己知道，而银行并不知道。在这种情况下，银行为防范风险只好提 高利率。当利率升高时，低风险的借款人不愿意借款，而高风险的借款人愿意支 付较高的利息，因此仍积极借款，从而出现低风险的借款人逐渐退出市场，而高 硕上学位论文个人住房贷款风险防范研究 风险的借款人充斥信贷市场的逆向选择现象。当双方签订合同后，银行对借款人 的行为无法监督，如果借款人不能严格履行合同，就会产生道德风险问题。 在个人消费信贷市场中，银行和借款人之间永远存在着信息不对称问题，信 息不对称中的逆向选择问题和道德风险现象在实际工作中普遍存在。一般情况 下，借款人在向银行申请借款时，知道自己是否具有偿还的能力，但必然会更多 地提供对自己有利的信息，而尽量少提或者干脆不提那些对自己不利的信息或者 不确定性因素。银行为防范风险只好提高利率或采取抵押担保形式，这样就增加 了客户的交易费用，使许多信用良好但不能提供抵押担保的个人不能或不愿向银 行借款，从而产生事前的逆向选择的现象。同时，由于银行面对着干家万户，不 可能对所有借款人的行为进行有效监督，不遵守信用的借款人就可能不按时归还 借款和利息，就会产生事后的道德风险问题。 在个人消费信贷市场中，信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因，而信 用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。信用是一种非正式的合 约安排，其作用在于减少交易费用，降低社会平均交易成本，使市场交易更加公 平合理和有利可图；而信用缺失则会增加交易费用，使得原本可以发生的交易不 能发生或继续维持下去。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失 现象将不能避免。 ( 二) 个人信用制度不健全 所谓个人信用制度是指能证明、解释和查验自然人资信而建立的一系列具有 法律效力的行事规则，它是发展消费信贷的一项基础性工作。当今发达的市场经 济国家大多已建立起完备、严密、透明的个人信用网络，每个人的信用记录无论 好坏都可以在任何一家银行查到，银行自然可以据此判断把钱借给某个人有没有 风险。 目前，理论界普遍认为，个人住房款风险加大除个人信用观念淡薄外，关键 原因还是由于我国以个人信用记录为主体的信用管理制度尚未建立。应该说，这 种观点有其正确的一面，但并不完全准确。市场经济是一种信用经济，市场交易 离不开信用基础。从个人信用来看，它包括道德信用和资产信用两部分。在明确 道德信用的同时，还应该紧抓资产信用的调查和评价，因为，是这两种信用的缺 失共同影响着个人住房贷款业务发展。 ( 1 ) 道德信用，是指个人诚实守信的品质，它的好坏往往通过市场交易中 1 1 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 的信用记录来反映。我国的现实是，个人信用记录的覆盖范围及其有限。绝大多 数居民所能提供的借以反映自身道德信用的信用证件：一是身份证和户籍证明， 二是所在单位的人事档案，这两样东西都难以反映出借款人以往的信用记录和真 实的诚信水平。 ( 2 ) 资产信用，是指个人拥有的包括储蓄、债券、股票、不动产等资产所 具有的信用等级，它的高低由个人所拥有的资产的多少来决定，资产越多，信用 等级越好。目前我国的个人住房贷款中与资产信用有关的凭证就是个人存单和用 于抵押的房地产。个人存单只能提供个人的存款余额，却不能证明个人收人的多 少、来源及可靠性；这两样东西不能构成计算个人及家庭的总资产的基础。 从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建 立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投 入使用，银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的 信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借 款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协 助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是个人住房贷款还款时间长，借款人可 能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。 以上现实决定了银行在办理消费信贷业务时很难准确掌握贷款人的资信情 况，为防范贷款风险必然慎之又慎，高贷款的门槛。而苛刻的贷款条件，繁杂的 贷款程序又使居民对消费信贷望而却步，难免就会出现消费信贷“叫好不叫座一 的现象。 ( 三) 金融机构内部控制漏洞 1 、贷前审查不到位 主要问题有：( 1 ) 能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；( 2 ) 有的购 房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款， 在多处购房；( 3 ) 是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。 所以，对贷款人的考察和贷款资料的审查不到位，即对借款人的资金来源、收入 与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等因素都掌握的不够准确，并且没有建立 相应的真正具有参考价值的档案，银行间也缺乏必要的资源共享和流通，是一个 很明显的漏洞。 2 、对购房人还款能力的评估方式过于简单 硕士学位论文 个人住房贷款风险防范研究 主要是指银行对购房人还款能力及抵押房地产的评估和变现能力分析等工作 不到位。对购房人还款能力的评估不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提 供单位证明、个人职位、学历、健康状况、家庭收入、配偶工作等情况，更为客 观、准确地对购房人的整体信用进行评估。由于房地产本身具有独一无二性及房 地产市场具有很强的区域性和一定的垄断性，从而会导致房地产的快速变现价格 大幅度偏离其正常市场价值或评估价值，所以对抵押的房地产不能仅做简单的评 估，还应做详细的真正具有参考价值的变现能力分析。 3 、对外部经济环境变化缺乏分析和对策 目前的金融机构缺乏对外部经济环境变化所应有的分析和对策。由于个人住 房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非 常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值时，就会 在很大程度上对银行贷款资金回收构成威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款 人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。而且，目前个人住房贷款采用浮动利 率，果贷款利率突然变化较大，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加 重，某种程度上贷款违约率也会增加。未设置专业的部门，对未来经济趋势和房 地产价格走向做一个的预期，比如经常性地( 每季度或每半年) 通过对宏观经济 资料和房地产市场资料分析，从而对近一年内的房价做一个较为准确地预期，对 近三年内的房价做一个较为大致的分析，是一种银行内部控制的漏洞。 4 、贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式 有的信贷人员对借款人、保证人的资信状况、担保能力等缺乏深入的调查研 究，不能准确的反映借款人和保证人经济效益和信用程度。调查报告只是信贷人 员坐在屋内根据贷户的一面之词而写来应付检查的。审查贷款时不严格，重形式 轻内容，对不符合国家或当地产业政策的项目仍然发放贷款等；贷后检查不及时， 在实际工作许多因为信贷人员贷款催收不到位，造成了贷款超过了诉讼时效，贷 户赖帐都无法起诉。由于贷款的贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式，导致 贷款出现风险难以控制。 ( 四) 法律法规不健全 2 0 0 5 年1 月起实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、 冻结财产的规定出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规 定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产， 银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地 产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金( 针对划拨、集体土地而言) 后依 下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿 还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍 卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。 被执行人的权利得到了充分的保障，而债权人的权利又如何实现? 由此，笔者认 为保护债权人的相关法律法规在我国还很不健全。 ( 五) 房地产泡沫的影响 1 、泡沫与泡沫经济 根据新帕尔格雷夫货币与金融大辞典的提法，泡沫是指在一个连续过程 中，一种或一系列资产价格的突然上升，随着最初的价格上升产生对远期价格继 续上升的预期，从而吸引新的买者，总的来看，投资者感兴趣的是买卖资产获得 的收益，而不是资产本身的用途及其盈利能力。 通俗地讲，泡沫通常有两层含义，一是指资产价格脱离经济基础而持续急剧 上升的过程或状态，可称为泡沫化；二是指资产价格远远高于经济基础决定的合 理价格的部分。尽管对于泡沫还有各种不同的看法，但最直接与基本的解释则是 如果价格上升的原因仅仅是因为投资者相信明天的售出价格会更高，而基础 经济因素却似乎不对价格变动产生影响，那么泡沫就存在了。 泡沫经济是一个与泡沫相联系的概念，日本金融学会会长三木谷良一认为： “所谓泡沫经济就是资产价格严重偏离实体经济而暴涨，然后暴跌这一过程，一 这个定义比较粗糙，并不是对泡沫经济的一个较为精准的描述。王子明( 2 0 0 2 ) 对泡沫经济做了一个比较全面的定义，他认为：“泡沫经济是指一个经济中的一 种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，且泡沫资产总量已经占到宏观经济 总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济各个部门发生了直接或间接性的联 系，并且泡沫一旦破碎，将给经济的运行带来困境，甚至引发金融危机，或者引 发经济危机。具有这样特征的国民经济，可称之为泡沫叫经济。泡沫经济发生 时，将有相当比例的人会卷入追逐泡沫资产的行列中，泡沫经济可以发生在一个 国家的某个地区、某个国家，或者某几个国家。 泡沫经济的载体包括范围很广：普通商品、债券、股票、城市或郊区的房地 1 4 硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究 产、耕地，以及艺术品、油画、钱币、邮票、古董等等。一般认为，作为泡沫经 济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到均衡；第二，交易成本 较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且股票和房地产 交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低，因此 在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主 要载体。 2 、房地产泡沫的成因 房地产是泡沫经济的主要载体之一。那么，为什么房地产业容易出现泡沫 呢? 除了泡沫经济载体所共有的两个特点外，起决定作用的还是房地产产品本身 的特殊性，包括两个方面：一是房地产供给的有限性，二是房地产产品的异质性 ( 或称独一无二性，即世界上没有任何两宗房地产是完全一样的) 。房地产的供 给的有限性源于土地供给的有限性，而土地供给的有限性又是由于自然条件的制 约和土地利用规划、城市规划的限制